房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告

27房地產(chǎn)效勞行業(yè)調(diào)查報(bào)告1、房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的進(jìn)展概況房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的概念與內(nèi)涵房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的效勞種類(lèi)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)治理的特征2、房地產(chǎn)〔中介〕效勞業(yè)概況房地產(chǎn)〔中介〕效勞業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)〔中介〕效勞市場(chǎng)的分類(lèi)依據(jù)效勞內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)次序的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)效勞的物業(yè)類(lèi)型的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地域標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)〔中介〕效勞市場(chǎng)主體的進(jìn)展特征3、房地產(chǎn)代理效勞業(yè)的進(jìn)展房地產(chǎn)代理效勞業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r房地產(chǎn)代理效勞業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的選擇及主要特點(diǎn)商業(yè)模式的概念及分類(lèi)房地產(chǎn)代理效勞業(yè)業(yè)務(wù)模式的選擇及主要特點(diǎn)房地產(chǎn)代理效勞業(yè)進(jìn)展中的成功閱歷和存在的問(wèn)題房地產(chǎn)代理效勞業(yè)將來(lái)進(jìn)展的可能趨勢(shì)4、房地產(chǎn)代理行進(jìn)展模式的主要研判現(xiàn)代企業(yè)制度主要組織形式和法律依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的主要組織形式房地產(chǎn)“企業(yè)收購(gòu)”進(jìn)展模式及其利弊分析房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的方式選擇房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的根本流程房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的法律依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)〔代理企業(yè)〕進(jìn)展模式爭(zhēng)論區(qū)域擴(kuò)張策略聯(lián)盟資本運(yùn)營(yíng)1、房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的進(jìn)展概況房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的概念與內(nèi)涵手段的社會(huì)活動(dòng)，也就是一切供給“空間權(quán)益”產(chǎn)品效勞的相關(guān)領(lǐng)域。房地產(chǎn)相關(guān)效勞行業(yè)的效勞種類(lèi)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)治理的特征碼頭、鐵路經(jīng)營(yíng)效勞，以及公共物流效勞、城鄉(xiāng)旅游效勞等廣泛的領(lǐng)域，這些領(lǐng)域也是現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中最重要的效勞經(jīng)濟(jì)體系。房地產(chǎn)作為“空間權(quán)益效勞產(chǎn)品〔財(cái)寶〕的載體，又是傳遞效勞的手段。房地產(chǎn)效勞擔(dān)當(dāng)金融機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)效勞者、消費(fèi)者、投資者等。眾多參與者的活動(dòng)行為，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)效勞行業(yè)?，F(xiàn)代40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因而可以成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)〔中介〕效勞業(yè)概況房地產(chǎn)〔中介〕效勞業(yè)的概念和內(nèi)涵務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱(chēng)。機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)〔中介〕效勞市場(chǎng)的分類(lèi)—房地產(chǎn)中介效勞市場(chǎng)的涵義濟(jì)關(guān)系的總和。—房地產(chǎn)中介效勞市場(chǎng)的作用替代的作用，興旺的中介效勞是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志。依據(jù)效勞內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)中介效勞市場(chǎng)，依據(jù)效勞內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)主要可分為：〔個(gè)人或機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱(chēng)〕完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)順當(dāng)實(shí)現(xiàn)一系列居間、等供給信息及信托勞務(wù)工作的中介效勞。金融中介等業(yè)單位以及公民個(gè)人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的托付，進(jìn)展房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)?！康禺a(chǎn)估價(jià)所、房地產(chǎn)交易所、資產(chǎn)評(píng)估公司、信用調(diào)查公司等房地產(chǎn)詢(xún)問(wèn)：是指承受客戶(hù)的托付，為其供給信息、資料、建議，或?yàn)槠涔┙o房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)爭(zhēng)論、市場(chǎng)調(diào)查與分析、工程籌劃、工程可行性爭(zhēng)論等效勞并收取費(fèi)用的一種有償?shù)闹薪榛顒?dòng)。目治理詢(xún)問(wèn)等在內(nèi)的各種詢(xún)問(wèn)效勞，也可為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的客戶(hù)供給信息詢(xún)問(wèn)、技術(shù)詢(xún)問(wèn)等中介效勞?！康禺a(chǎn)信息詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)治理詢(xún)問(wèn)公司等依據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)次序的標(biāo)準(zhǔn)越嚴(yán)密。房地產(chǎn)運(yùn)行四個(gè)階段 中介機(jī)構(gòu) 具體效勞內(nèi)容第一階段

房地產(chǎn)投資決策市場(chǎng)調(diào)查公司土地開(kāi)發(fā)建筑規(guī)劃公司

可行性分析、決策詢(xún)問(wèn)市場(chǎng)信息詢(xún)問(wèn)代辦各種權(quán)證及手續(xù)其次階段 房地產(chǎn)建設(shè)第三階段 房地產(chǎn)抵押

建筑測(cè)量公司房地產(chǎn)估價(jià)所

代理工程招標(biāo)投標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)籌劃房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)金融中介房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換物業(yè)治理公司第四階段房地產(chǎn)物業(yè)治理房地產(chǎn)交易所物業(yè)治理參謀代理物業(yè)治理代理房地產(chǎn)交換業(yè)務(wù)依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)支持活動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)支持活動(dòng)效勞供給商·工程概念設(shè)計(jì)·市場(chǎng)定位籌劃·營(yíng)銷(xiāo)籌劃效勞內(nèi)容·城市及區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查·房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)分析·消費(fèi)習(xí)性及特點(diǎn)分析·工程可行性分析·投資收益分析·開(kāi)發(fā)工程定位·規(guī)劃設(shè)計(jì)布局詢(xún)問(wèn)··整項(xiàng)合目廣廣告告媒策體劃·品牌籌劃·價(jià)格籌劃·廣告籌劃·公關(guān)籌劃·開(kāi)盤(pán)籌劃····其商辦商他業(yè)公品產(chǎn)物物住品業(yè)業(yè)宅銷(xiāo)銷(xiāo)銷(xiāo)銷(xiāo)售售售售依據(jù)效勞的物業(yè)類(lèi)型的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)效勞的物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)：·居住型物業(yè)：一般住宅、公寓、別墅·商業(yè)型物業(yè)：寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等·經(jīng)營(yíng)性物業(yè)：酒店、汽車(chē)旅館、效勞式公寓·生產(chǎn)型物業(yè)：工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等·公益型物業(yè)：學(xué)校、醫(yī)院等依據(jù)地域標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)〔中介〕效勞市場(chǎng)主體的進(jìn)展特征隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已初具規(guī)模，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有5000余家，從業(yè)人員約10萬(wàn)人；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約有2.5萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員20多萬(wàn)人。而且擁有一批房地產(chǎn)學(xué)問(wèn)廣博、市場(chǎng)閱歷豐富的中介人員活潑在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)。但是，相對(duì)于國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟興旺。這從某種程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，成為整個(gè)流通過(guò)程中的瓶頸。時(shí)期的房地產(chǎn)中介效勞企業(yè)必將走向市場(chǎng)透亮化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化與綜合的道路，以完善宏觀大循環(huán)為前提，以效勞于各種需求為根底，以溝通各個(gè)環(huán)節(jié)為目的，在大量的信息流、資源流、資金流中產(chǎn)生效益。—市場(chǎng)透亮化房地產(chǎn)中介效勞企業(yè)效勞體系不斷標(biāo)準(zhǔn)，網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)中介效勞業(yè)的應(yīng)用和國(guó)外中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，具有連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、以高技術(shù)、大量資金為依托，效勞質(zhì)量好的企業(yè)，以?xún)r(jià)格公開(kāi)、效勞標(biāo)準(zhǔn)取悅客戶(hù)，獲得較大的市場(chǎng)份額，使市場(chǎng)透亮化。—體制標(biāo)準(zhǔn)化隨著有關(guān)房地產(chǎn)中介效勞業(yè)的法律、法規(guī)不斷完善，中介效勞體系將逐步得到標(biāo)準(zhǔn)。完善和深化房地使房地產(chǎn)中介效勞企業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)展?！谄放苹放剖欠康禺a(chǎn)中介效勞業(yè)進(jìn)展的關(guān)鍵，但效勞品牌有一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)運(yùn)作的過(guò)程。主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)中介效勞人員依靠專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)和對(duì)信息的把握來(lái)提高效勞質(zhì)量，由于這些學(xué)問(wèn)和信息時(shí)效性相當(dāng)強(qiáng)，具有可變性和易消逝性的特征，這就對(duì)房地產(chǎn)中介效勞人員和組織提出了更高的要求。要求從業(yè)人員素養(yǎng)高、學(xué)問(wèn)更快；要求團(tuán)隊(duì)中的人員具有很好的互補(bǔ)性，能夠應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)篩選整合市場(chǎng)信息。隨著房地產(chǎn)—經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)化網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)展一方面指營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)展，建立一個(gè)很完善的零售網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)它再去推廣的業(yè)務(wù)，就反響。多重上市效勞〔MLS〕系統(tǒng)的產(chǎn)生，將為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)供給了全的經(jīng)營(yíng)模式?！髽I(yè)規(guī)模化房地產(chǎn)中介效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模是提高銷(xiāo)售收入，擴(kuò)大市場(chǎng)份額的主要手段。房地產(chǎn)中介效勞業(yè)高質(zhì)量劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必需向規(guī)?；姆较蜻M(jìn)展?！獙?zhuān)業(yè)化與綜合化相結(jié)合房地產(chǎn)中介效勞企業(yè)是以專(zhuān)業(yè)化效勞立足市場(chǎng)的，而綜合化又是規(guī)?；M(jìn)展的內(nèi)在要求，因此，與其。3、房地產(chǎn)代理效勞業(yè)的進(jìn)展房地產(chǎn)代理效勞業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的進(jìn)展，孕育了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理企業(yè)，隨著這些企業(yè)的進(jìn)展壯TOP102023年的爭(zhēng)論數(shù)據(jù)說(shuō)明，百?gòu)?qiáng)企業(yè)占據(jù)50%20%，百?gòu)?qiáng)中前五十強(qiáng)的市場(chǎng)份40%左右，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的整體市場(chǎng)業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超過(guò)一般的房地產(chǎn)代理企業(yè)。具有以下特征和趨勢(shì)：—籌劃代理規(guī)模不斷擴(kuò)大爭(zhēng)論數(shù)據(jù)說(shuō)明，2023202380.97168.86萬(wàn)平方51.06%108.55%；2023138.812023年增長(zhǎng)119.52%2023年月理面積有極高的增長(zhǎng)率；從構(gòu)造上看，住宅的代理面積增長(zhǎng)率高于其他物業(yè)類(lèi)64.90%113.35%?；I劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)展快速，籌劃代理行業(yè)整體處于業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)期?！N(xiāo)售力量增加銷(xiāo)售率下降爭(zhēng)論說(shuō)明，籌劃代理的銷(xiāo)售力量在增加，超大規(guī)模銷(xiāo)售額企業(yè)凸顯。20232023年間籌劃代理企1060億元以上的企業(yè)比例明顯上升，2023－20235%、8%12%2023年，籌劃代理面積較銷(xiāo)售面積有較高的增長(zhǎng)幅度，兩者差距拉大，平均銷(xiāo)售率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。202384.06202366.06％。直接導(dǎo)致代理面積存量大量增加，銷(xiāo)售率下降，反映了國(guó)家宏觀調(diào)控與競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響?；I劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)和籌劃代理TOP10企業(yè)在注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人個(gè)數(shù)、已進(jìn)入城市個(gè)數(shù)和研發(fā)投入上都在增加。2023TOP10企業(yè)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人個(gè)數(shù)為231315542023年的這三個(gè)指標(biāo)值分56人、12268萬(wàn)元。目前大多數(shù)籌劃代理企業(yè)對(duì)區(qū)域擴(kuò)張均有較成熟考慮。在偉業(yè)參謀的戰(zhàn)略規(guī)劃中提到全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，認(rèn)為城市擴(kuò)張戰(zhàn)略不僅是為了爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)占有率，同時(shí)也能避開(kāi)區(qū)域市場(chǎng)的周期性波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得持續(xù)進(jìn)展的動(dòng)力。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)緣由，單位面積的籌劃收入也在下降。20232023年兩年籌劃收入的增長(zhǎng)率分別為44.31%42.33%?！猅OP10代理企業(yè)業(yè)務(wù)掩蓋力強(qiáng)該爭(zhēng)論顯示，TOP10企業(yè)在技術(shù)研發(fā)投入和已進(jìn)入城市個(gè)數(shù)具有明顯優(yōu)勢(shì)，2023年百?gòu)?qiáng)企業(yè)與TOP1048.42%40.02%。TOP10284.5874.10萬(wàn)平方米，平67.9668.54%、34.42%115.70%TOP102023年1.34117.85TOP10企業(yè)代理非住宅類(lèi)物業(yè)比例明顯高TOP10百?gòu)?qiáng)企業(yè)。TOP102023156.9071.98萬(wàn)平方米，平48.46億元。由于華北區(qū)域，尤其是北京市場(chǎng)劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，華北地區(qū)TOP10企業(yè)籌劃業(yè)務(wù)平均規(guī)模偏小，尚未形成巨無(wú)霸型企業(yè)。TOP102023717.822.78%，占全國(guó)商品0.54%，高于華東、華北地區(qū)。其中合富輝煌和世聯(lián)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額均過(guò)百億，而深圳德思勤、50TOP1079.87%4.68個(gè)百90%以上。從增長(zhǎng)力量看，華南地區(qū)TOP1020233.69.5個(gè)，均大幅高于華東、華北區(qū)域；而與20232.33個(gè)開(kāi)分公司、8.25TOP10企業(yè)急劇擴(kuò)張之勢(shì)可見(jiàn)一斑。—研發(fā)投入籌劃力量提高100%左右。20232023年技術(shù)研105.95%99.30%24個(gè)城市。企業(yè)在區(qū)域擴(kuò)展的同時(shí)也將在各城市建立起自身的企業(yè)品牌價(jià)值。為進(jìn)一步的擴(kuò)張打下根底。而TOP10企業(yè)的籌劃研發(fā)力量突出，提高籌劃力量成為T(mén)OP10企業(yè)的重要目標(biāo)。據(jù)顯示，籌劃代理TOP10在注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人個(gè)數(shù)、籌劃收入和籌劃面積上較百?gòu)?qiáng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人個(gè)數(shù)TOP1024.14%TOP1028.11%。房地產(chǎn)代理效勞業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的選擇及主要特點(diǎn)商業(yè)模式的概念及分類(lèi)商業(yè)模式是一個(gè)格外廣泛的概念，有關(guān)商業(yè)模式的說(shuō)法很多，包括運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式等等，不一而〔1〕商業(yè)模式是一個(gè)整體的、系統(tǒng)的概念，而不僅僅是一個(gè)單一的組成因素。如收入模式〔廣告收入、注冊(cè)費(fèi)、效勞費(fèi)，向客戶(hù)供給的價(jià)值〔價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)等，組織架構(gòu)〔自成體系的業(yè)務(wù)單元、整合的網(wǎng)絡(luò)力量〕共同作用，形成一個(gè)良性的循環(huán)。依據(jù)上述理解，我們可以把商業(yè)模式分為兩大類(lèi)?！\(yùn)營(yíng)性商業(yè)模式。重點(diǎn)解決企業(yè)與環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系，包括與產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的互動(dòng)關(guān)系。運(yùn)營(yíng)性商〔1〕產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈定位：企業(yè)處于什么樣的產(chǎn)〔2〕贏利模式設(shè)計(jì)〔收入來(lái)源、收入安排例在產(chǎn)業(yè)鏈中安排，企業(yè)是否對(duì)這種安排有話(huà)語(yǔ)權(quán)?！呗孕陨虡I(yè)模式。策略性商業(yè)模式對(duì)運(yùn)營(yíng)性商業(yè)模式加以擴(kuò)展和利用。策略性商業(yè)模式涉及企業(yè)生〔1〕〔2〕渠道模式：企業(yè)如何向客戶(hù)傳遞業(yè)務(wù)和價(jià)值，包括渠道倍增、渠道集中/〔3〕組織模式：企業(yè)如何建立先進(jìn)的治理掌握模型，比方建立面對(duì)客戶(hù)的組織構(gòu)造，通過(guò)企業(yè)信息系統(tǒng)構(gòu)建數(shù)字化組織等。房地產(chǎn)代理效勞業(yè)業(yè)務(wù)模式的選擇及主要特點(diǎn)織模式的構(gòu)建?！獦I(yè)務(wù)模式的選擇定義大陸模式定義大陸模式套經(jīng)營(yíng)模式臺(tái)灣模式香港模式其他模式沿用臺(tái)灣公司傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)展運(yùn)營(yíng)沿用香港公司傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)展運(yùn)營(yíng)沿用其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)展運(yùn)本、美國(guó)等地主要協(xié)作工程的 主要協(xié)作工程的前前期調(diào)研、初步 期調(diào)研初步定位。研展局部公司由市場(chǎng) 變化狀況，微觀市部執(zhí)行該職能 場(chǎng)分析力量較強(qiáng)主要協(xié)作工程的前并爭(zhēng)論市場(chǎng)的綜合變化狀況。留意宏觀市場(chǎng)分析主要協(xié)作工程前部門(mén)職能開(kāi)發(fā)拓展公司業(yè)務(wù)量拓展公司業(yè)務(wù)量拓展公司業(yè)務(wù)量拓展公司業(yè)務(wù)量主要負(fù)責(zé)工程的業(yè)實(shí)際操作，涉及務(wù)范圍主要在住宅主要負(fù)責(zé)工程的實(shí)主要負(fù)責(zé)工程的實(shí)主要負(fù)責(zé)工程的圍主要在住宅方企劃方面。鋪。面。負(fù)責(zé)工程的廣告企劃。一般由策負(fù)責(zé)工程的廣告企負(fù)責(zé)工程的廣告企負(fù)責(zé)工程的廣告劃負(fù)責(zé)文案工劃。一般分為文案劃。一般分為文案作，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)廣和設(shè)計(jì)。和設(shè)計(jì)。案和設(shè)計(jì)。告設(shè)計(jì)。聯(lián)康投資參謀公司戴德梁行代表公司為例〕蓮花物業(yè)柏晟機(jī)構(gòu)聚仁物業(yè)詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)吉陽(yáng)房地產(chǎn)詢(xún)問(wèn)美聯(lián)物業(yè)精穩(wěn)企劃臺(tái)灣代理模式剖析理商、消費(fèi)者、承建商、銀行。2060年月中期開(kāi)頭，隨著臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)也快速進(jìn)展起來(lái)，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中。由于臺(tái)灣當(dāng)局執(zhí)行了較公開(kāi)的土地買(mǎi)賣(mài)制度，一開(kāi)頭就沒(méi)有形成大型進(jìn)展商對(duì)土地2090年月，臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)頭進(jìn)入?yún)^(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造并舉的階段，由于在舊城改造中臺(tái)灣當(dāng)局實(shí)行了透亮度很高的土地招標(biāo)政策，使得臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度很高。爭(zhēng)程度的加劇，代理行業(yè)也快速向深度、廣度擴(kuò)展。代理公司業(yè)務(wù)不但包括了傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售，而且還包括了工程前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期的廣告設(shè)計(jì)以及工程后期的客戶(hù)維護(hù)和進(jìn)展商品牌建立等諸多方面。8070%以上的代理市場(chǎng)份額，其中排名第一的“聯(lián)陽(yáng)”公司就獨(dú)占50%的房地產(chǎn)代理市場(chǎng)。銷(xiāo)售模式宜。由于負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，因此，所收的效勞費(fèi)用也最高。一般而言，為總銷(xiāo)售金額的4%-6%，視市場(chǎng)景〔2〕包銷(xiāo)純籌劃。由代理公司支付全部的籌劃費(fèi)用與業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)用，而由建設(shè)公司支付廣告費(fèi)用；這種合作方式，業(yè)主的掌握力較強(qiáng)，代理公司負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較小，因此，效勞費(fèi)用也較低，一般而言，在總銷(xiāo)售金額的1.5%-2.5%〔3〕不包銷(xiāo)型純籌劃。由業(yè)主〔開(kāi)發(fā)商〕支付全部的廣告費(fèi)用與業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)用，代理公司只出籌劃費(fèi)用。這種合作方式，代理公司的風(fēng)險(xiǎn)更小，因此，效勞費(fèi)也就更低，1%-2%〔4〕參謀型純籌劃。由業(yè)主支付全部的廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)用與籌劃費(fèi)用。代理公司除了“名聲”之外，不必負(fù)擔(dān)當(dāng)何風(fēng)險(xiǎn)，因此，效勞費(fèi)用與總銷(xiāo)售金額無(wú)關(guān)，通常只是一筆固定的費(fèi)用。此外，還有一種分?jǐn)傂图兓I劃，由開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售公司各分?jǐn)傄痪植繌V告費(fèi)用，然后依托比例共享銷(xiāo)售利益及分擔(dān)交易責(zé)任的合作方。主要特征額的利潤(rùn)，一個(gè)工程是否可以成功，很大程度上取決于進(jìn)展商的抗風(fēng)險(xiǎn)力量和工程營(yíng)銷(xiāo)操作水平。故此，臺(tái)灣代理公司在地產(chǎn)行業(yè)中處于相當(dāng)重要的地位，在肯定程度上比進(jìn)展商更為強(qiáng)勢(shì)。另外一方面，由于臺(tái)灣代理公司留意自身消費(fèi)者品牌的建設(shè)，所以在很多狀況下，品牌代理公司銷(xiāo)售可以成為工程的大賣(mài)點(diǎn)。〔2〕業(yè)務(wù)組成：開(kāi)展深入、形式多樣。臺(tái)灣地產(chǎn)代理公司，通常狀況下在前期介入工程，參與工程全程操作，其業(yè)務(wù)不但包括了工程的銷(xiāo)售過(guò)程，而且直接深入到產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、籌劃、廣告、品牌戰(zhàn)略等諸多方面。在業(yè)務(wù)的形式方面，除傳統(tǒng)意義上的“代理”外，臺(tái)灣代理行業(yè)還開(kāi)展包銷(xiāo)、包柜型籌劃〔含廣告設(shè)計(jì)的籌劃、不包柜型籌劃〔不含廣告設(shè)計(jì)的籌劃、參謀型籌劃等多種業(yè)務(wù)形式，依據(jù)工程的不同特征及進(jìn)展商的資金實(shí)力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不同意識(shí)，為進(jìn)展商供給〔3〕經(jīng)營(yíng)理念：與進(jìn)展商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。臺(tái)灣代理公司通過(guò)各種業(yè)務(wù)和進(jìn)展商結(jié)成格外嚴(yán)密的利益聯(lián)系，一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)理念就是：不但和進(jìn)展商共享利益，而且可以與進(jìn)展商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)理念通過(guò)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面表達(dá)出來(lái)，如在代理費(fèi)的收取方式上，臺(tái)灣代理公司將代理傭金的提取比例劃分成格外細(xì)的檔次，然后與銷(xiāo)售率掛鉤。這些風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有利于促使代理公司對(duì)工程的全力〔4〕交易行為：為消費(fèi)者供給安全交易。臺(tái)灣代理公司將建立自身的消費(fèi)者品牌作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因此，格外強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者供給安全的交易，反對(duì)向客戶(hù)做出不行能實(shí)現(xiàn)的承諾。不但如此，有些優(yōu)質(zhì)的臺(tái)灣代理公司引進(jìn)了目前全球最高效勞標(biāo)準(zhǔn)的CS〔customersatisfaction〕系統(tǒng)，將客戶(hù)滿(mǎn)足深入到消費(fèi)者爭(zhēng)論、建筑設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、售后效勞等營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)。所〔5〕效勞觀念：地產(chǎn)品牌專(zhuān)家。由于臺(tái)灣地產(chǎn)行業(yè)的高度競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)展商都格外留意長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)展，這就要求代理商具備很強(qiáng)的品牌塑造力量。事實(shí)上，臺(tái)工程的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，臺(tái)灣代理公司要綜合考慮進(jìn)展商短期和長(zhǎng)期的利益。一個(gè)典型的例子就是，臺(tái)灣代理公司格外擅長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)的核算和營(yíng)銷(xiāo)效果〔長(zhǎng)期和短期〕的評(píng)價(jià)，并對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的投入和產(chǎn)出形成了一套準(zhǔn)確〔6〕組織形式：大團(tuán)隊(duì)集體作戰(zhàn)。臺(tái)灣的代理公司統(tǒng)一制定營(yíng)銷(xiāo)打算并負(fù)責(zé)全部的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施，也就是組成一支將市場(chǎng)爭(zhēng)論、建筑規(guī)劃、廣告設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售執(zhí)行、消費(fèi)者效勞等專(zhuān)業(yè)融為一體的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。臺(tái)灣優(yōu)秀的代理公司都配備了專(zhuān)業(yè)技能相當(dāng)高的建筑設(shè)計(jì)隊(duì)伍，在建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、高科技產(chǎn)品的選取、國(guó)外最建筑理念的引進(jìn)等方面可為進(jìn)展商提出專(zhuān)業(yè)的建議，并幫助設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)的產(chǎn)品。香港代理模式剖析19451980年，香港的房地產(chǎn)在很多方面已到達(dá)了世界先進(jìn)水平。香港土地制度實(shí)行土地批租制度，政府把握著土地進(jìn)入市場(chǎng)的供給權(quán)。由于香港的土地資源重度稀缺，同時(shí)大的進(jìn)展商的介入，造起了“圈地”運(yùn)動(dòng)，形成了大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)的高度壟斷。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在多數(shù)狀況下呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，擁有相對(duì)壟斷力氣的進(jìn)展商，如李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和鴻基企業(yè)等，通常在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上處于格外強(qiáng)勢(shì)的地位。有著成熟開(kāi)發(fā)閱歷的香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不需要代理商參與工程的前期工作，只是在工程的銷(xiāo)售過(guò)程中才會(huì)考慮雇用代理商，而且在大局部狀況下，一個(gè)工程銷(xiāo)售會(huì)有數(shù)家代理共同執(zhí)行，所以行業(yè)中“全程2070年月，但由于代理商在二級(jí)市場(chǎng)上的相對(duì)弱勢(shì)，故香港代理行業(yè)的進(jìn)展重點(diǎn)在于三級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)仍以銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為主，銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)漸漸呈現(xiàn)幾大品牌，如中原、美聯(lián)等的壟斷之勢(shì)。近幾年來(lái)，隨著代理商的日漸成熟，局部代理商也參與工程的前期籌劃，拓寬業(yè)務(wù)范圍尋求更大進(jìn)展。業(yè)務(wù)模式：?jiǎn)渭兊墓蛡蜾N(xiāo)售行為在香港，房地產(chǎn)代理被看作一種單純的雇用銷(xiāo)售行為，代理商的業(yè)務(wù)主要是二級(jí)市場(chǎng)上銷(xiāo)售人員的組市場(chǎng)卻井然有序。90年月后期，隨著社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)劇烈，消費(fèi)者的要求提高，房地產(chǎn)進(jìn)展商以及業(yè)主買(mǎi)家都漸漸體會(huì)到地產(chǎn)代理效勞的重要性及其所能發(fā)揮的功能，所以進(jìn)展商使用地產(chǎn)代理效勞大大增加，甚至有不少中型房地產(chǎn)進(jìn)展商都建起樓盤(pán)交托與有信譽(yù)及有市場(chǎng)籌劃推廣閱歷的地產(chǎn)代理公司，為其籌劃整套樓宇的銷(xiāo)售打算。組織形式：代理商和廣告商各自獨(dú)立在香港，房地產(chǎn)代理商的功能大多局限于銷(xiāo)售組織，而與銷(xiāo)售相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司〔如：廣告公司〕各自獨(dú)大多以迅猛、直接見(jiàn)長(zhǎng)，廣告形式通常表現(xiàn)為直接的賣(mài)點(diǎn)排列。銷(xiāo)售模式：細(xì)致科學(xué)香港房地產(chǎn)代理公司的專(zhuān)長(zhǎng)主要表現(xiàn)為客戶(hù)跟蹤及促進(jìn)成交的力量，也就是在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的打算執(zhí)行和掌握力量。其特色的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段主要有三個(gè)〔1〕〔2〕是白費(fèi)的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)。香港的銷(xiāo)售中〔每〔3〕是樣板間的奇異裝修。在樣板間中表現(xiàn)裝飾藝術(shù)，從而引導(dǎo)人們的生活方式，這在香港已發(fā)揮到了極致。首先是充分發(fā)揮裝修師的想象力，設(shè)計(jì)出超前的裝修方式，甚至是現(xiàn)實(shí)生活中不有用的，目的就是為了給人們留下深刻的印象。另外是多個(gè)方案進(jìn)展比較，及一個(gè)小區(qū)裝修多套樣板間，反映不同的風(fēng)格，從而吸引更多的人來(lái)買(mǎi)房。美國(guó)代理模式剖析在美國(guó)，由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)根本上同步進(jìn)展，故美國(guó)房地產(chǎn)代理實(shí)際上等同于房美國(guó)的開(kāi)發(fā)投資商大局部都是股份制的，規(guī)模較大，資金雄厚，對(duì)自己的投資工程有嚴(yán)格的要求，會(huì)東西，即數(shù)字性的結(jié)果，他們才覺(jué)得可信。只有調(diào)查結(jié)果和開(kāi)發(fā)商的要求全都，他們才會(huì)做出打算。美國(guó)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)主和賣(mài)主一般先不見(jiàn)面，往往通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中介，這是一種制度，也是買(mǎi)賣(mài)雙方所樂(lè)于承受、溝通的渠道。據(jù)悉，美國(guó)82%的住宅購(gòu)置者、85%的住宅出售者均是通過(guò)住宅中介效勞實(shí)現(xiàn)商品交易的。對(duì)于居，美國(guó)的開(kāi)發(fā)公司一般不會(huì)單獨(dú)設(shè)立銷(xiāo)售部，即不會(huì)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)展直接的銷(xiāo)售，而是轉(zhuǎn)手給經(jīng)紀(jì)人或轉(zhuǎn)給代理購(gòu)置，由他們代為進(jìn)展房屋的買(mǎi)賣(mài)，以求削減風(fēng)險(xiǎn)和加快資金的回籠。地產(chǎn)代理業(yè)借鑒?！?〕經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí)。在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必需擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委〔〕經(jīng)紀(jì)人。具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)〔b〕銷(xiāo)售員。具有銷(xiāo)售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。經(jīng)紀(jì)人公司有數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人和假設(shè)干銷(xiāo)售員，銷(xiāo)售員受雇于經(jīng)紀(jì)人，有的也可以獨(dú)立訂約。二者均需書(shū)面考試，合格后取得執(zhí)〔2〕法規(guī)制度。美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專(zhuān)業(yè)倫理法則。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。立法的目的是按規(guī)定發(fā)給中介者執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的肯定專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，進(jìn)而保證社會(huì)群眾免受劣質(zhì)中介的損害，同時(shí)保證了全部領(lǐng)有執(zhí)照者免受不公正競(jìng)爭(zhēng)。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會(huì)的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、拘留執(zhí)照和撤消執(zhí)照。有關(guān)執(zhí)照法還規(guī)定對(duì)審批執(zhí)照的機(jī)構(gòu)進(jìn)展社會(huì)監(jiān)視，防〔3〕契約方式。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房主雙方以雇傭合約形成代理關(guān)系。一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷(xiāo)售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù)目由托付人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。依據(jù)反托拉斯法規(guī)定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易機(jī)構(gòu)不行強(qiáng)迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴(yán)峻懲罰。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類(lèi)不同而不同，出售傭金率為：住宅5%-7%，大型商業(yè)用地3%-6%，未開(kāi)發(fā)土地為6%-10%。—組織模式的構(gòu)建10人以下的小型中介代理機(jī)構(gòu)，一般組織構(gòu)造的模式以直線(xiàn)型組織居多，其領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)員工的指揮是直10-100人的中介代理機(jī)構(gòu)中，決策者與一般員工之間會(huì)存在著一層或二層的治理層，此時(shí)，組織的問(wèn)題就消滅了?？v觀目前的代理企業(yè)，其內(nèi)部組織模式主要有以下幾種：直線(xiàn)型組織模式公司經(jīng)理業(yè)務(wù)一部經(jīng)理業(yè)務(wù)員直線(xiàn)型組織是最早消滅、最為簡(jiǎn)潔的一種組織構(gòu)造形式。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在人員、規(guī)模較小的時(shí)公司經(jīng)理業(yè)務(wù)一部經(jīng)理業(yè)務(wù)員職能型組織模式這種組織的內(nèi)部設(shè)置了各種專(zhuān)業(yè)性的職能部門(mén)，如財(cái)務(wù)部、人事部、銷(xiāo)售部門(mén)，他們成為決策者的參各部門(mén)的信息溝通。在中介機(jī)構(gòu)內(nèi)對(duì)相對(duì)獨(dú)立的職能實(shí)施統(tǒng)一的治理是格外重要的。董事會(huì)總經(jīng)理董事會(huì)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部人事培訓(xùn)部市場(chǎng)爭(zhēng)論部行政部銷(xiāo)售主任銷(xiāo)售主任商銷(xiāo)售主任組長(zhǎng)組長(zhǎng)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人事業(yè)部型組織模式這種組織形式在開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)和規(guī)模較大的中介機(jī)構(gòu)中會(huì)被使用，此時(shí)，中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部會(huì)依據(jù)所經(jīng)進(jìn)展多元化經(jīng)營(yíng)，而依據(jù)區(qū)域不同來(lái)劃分時(shí)，則能擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理住宅事業(yè)部住宅事業(yè)部商鋪事業(yè)部寫(xiě)字樓事業(yè)部財(cái)務(wù)科財(cái)務(wù)科人事科業(yè)務(wù)主任經(jīng)紀(jì)人矩陣式工程組織模式這是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為某個(gè)特定的目的和工程而設(shè)置的臨時(shí)組織，當(dāng)目的到達(dá)或工程完成之后，該組返回到原職位上或被重安排的工作。董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理籌劃部銷(xiāo)售部評(píng)估部市場(chǎng)部A工程經(jīng)理B工程經(jīng)理C工程經(jīng)理網(wǎng)絡(luò)型組織模式在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，常常會(huì)看到這樣一類(lèi)組織的存在，它由一個(gè)核心中介組織與多個(gè)外圍組織相聯(lián)使得不同專(zhuān)業(yè)范圍的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以依據(jù)工程需要而結(jié)合，工程不同，組織構(gòu)造也就不同。詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)調(diào)查機(jī)構(gòu)核心中介組織設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)爭(zhēng)論機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)代理效勞業(yè)進(jìn)展中的成功閱歷和存在的問(wèn)題安康進(jìn)展的關(guān)鍵性問(wèn)題有如下幾個(gè)方面：—法規(guī)體系不健全，缺乏行業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)代理業(yè)在我國(guó)屬于興行業(yè)，尚未有嚴(yán)密的法律法規(guī)，市場(chǎng)活動(dòng)和行業(yè)治理均缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的法律依據(jù)，雖然可參照相關(guān)法律法規(guī)，但操作性較差，無(wú)法真正起到指導(dǎo)和監(jiān)視市場(chǎng)行為的作用。如根10萬(wàn)元；股份注冊(cè)資本的最低限額為人民幣1千萬(wàn)元。相對(duì)于單個(gè)工程的利潤(rùn)我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻可謂格外之低。而且，法規(guī)對(duì)自由籌劃人、自由代理人無(wú)任何約束，于是消滅很多“單個(gè)工程”代理商，即憑借一個(gè)工程，某個(gè)籌劃人或銷(xiāo)售人自建團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，假設(shè)長(zhǎng)期不能盈利，常常是散伙走人。投入小、風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高造成了目前我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)魚(yú)目混珠，良莠不齊，從而嚴(yán)峻影響了我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的安康進(jìn)展。我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)治理、人員的執(zhí)業(yè)資格治理目前仍停留在粗放治理階段，為了自身利益刻意夸大樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，一方面造成了進(jìn)展商與客戶(hù)的糾紛，處理難度很大；另一方面影響了進(jìn)展商對(duì)代理商的信任，造成局部進(jìn)展商選擇自己請(qǐng)人籌劃銷(xiāo)售，導(dǎo)致代理商面臨失業(yè)的為難局面?！砥髽I(yè)商品牌意識(shí)薄弱70房地產(chǎn)代理業(yè)也不例外。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，一些外資房地產(chǎn)中介品牌，如美國(guó)“21世紀(jì)不行業(yè)。他們通過(guò)合作形式或者實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)的模式克隆自己的品牌、治理模式、效勞理念等，而利用國(guó)內(nèi)中介企業(yè)的外鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)快速擴(kuò)張知名度并爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。截至2023年，亞洲物業(yè)參謀領(lǐng)頭羊“戴德梁行”已721世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”4個(gè)加盟區(qū)域，在北京已有十幾家加盟店。照此勢(shì)頭進(jìn)展下去，洋中介可能在幾年之內(nèi)占據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理市場(chǎng)。反觀我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)，大多數(shù)企業(yè)存在規(guī)模小、素養(yǎng)低、治理不標(biāo)準(zhǔn)、效勞質(zhì)量差的問(wèn)題。由于市場(chǎng)沒(méi)有完全放開(kāi)，房地產(chǎn)中介公司的競(jìng)爭(zhēng)主要應(yīng)用不標(biāo)準(zhǔn)的手法和關(guān)系網(wǎng)；同時(shí)，相關(guān)法律和監(jiān)視的缺乏使得違法經(jīng)營(yíng)和哄騙客戶(hù)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，客戶(hù)的信任程度低。傳統(tǒng)的思維方式和治理體制的慣性造成企業(yè)品牌意識(shí)冷淡，更談不上品牌經(jīng)營(yíng)。即使是處于上海中介市場(chǎng)龍頭地位的“上房置換公司景深厚，一旦離開(kāi)適宜的土壤，品牌的連續(xù)和向外擴(kuò)張市場(chǎng)的速度都將成為問(wèn)題—代理商過(guò)分留意營(yíng)銷(xiāo)44235〔1〕〔2〕〔3〕按供給預(yù)售的商品房計(jì)算，投入25%〔4〕人民政府房產(chǎn)治理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明[9]。由于商品房預(yù)售條件的寬松，開(kāi)發(fā)商常常獵取土地使用權(quán)后即可取得預(yù)售許可證，精明的開(kāi)發(fā)商們只需要利用銷(xiāo)售回籠的資金便可完成剩下的工程，這時(shí)銷(xiāo)售的好壞和銷(xiāo)售的速度成為開(kāi)發(fā)商關(guān)心的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的效勞商，其價(jià)值是在市場(chǎng)中為客戶(hù)挖掘價(jià)值，節(jié)約交易本錢(qián)，降低專(zhuān)存在的專(zhuān)業(yè)價(jià)值。首先，代理商的過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)不能為進(jìn)展商削減營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)，降低風(fēng)險(xiǎn)。很多代理商沒(méi)有站在開(kāi)發(fā)商的角度制定營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案，對(duì)進(jìn)展商的現(xiàn)實(shí)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)因素不作全面考慮，只片面追求快速銷(xiāo)售和高銷(xiāo)售額，致使進(jìn)展商營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)提高，風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，由于代理商不必為眾多好看而不行能實(shí)現(xiàn)的承諾賣(mài)點(diǎn)而擔(dān)當(dāng)任何責(zé)任，只以定金的收取及代理費(fèi)的結(jié)算作為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益的終結(jié)點(diǎn)，故給進(jìn)展商在后期與客戶(hù)關(guān)系的適宜的產(chǎn)品和安全的交易。由于代理商常常把進(jìn)展商作為自己的終極客戶(hù)，而不留意對(duì)消費(fèi)者需求和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的爭(zhēng)論，只過(guò)分留意沒(méi)有產(chǎn)品依托的營(yíng)銷(xiāo)概念和營(yíng)銷(xiāo)手法的推陳出，導(dǎo)致的結(jié)果就是代理商往往不能供給消費(fèi)者真正寵愛(ài)的產(chǎn)品，使得代理商不能取得消費(fèi)者的信任，不簡(jiǎn)潔建立起自己的消費(fèi)者品牌?！獙?zhuān)業(yè)素養(yǎng)提高緩慢，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的進(jìn)展需求在房地產(chǎn)代理業(yè)進(jìn)展初期，受行業(yè)低投入高回報(bào)的利益驅(qū)使，很多籌劃人員和銷(xiāo)售人員屬半路出家，能心有余而力缺乏?！砩谈?jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)代理業(yè)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)提高緩慢導(dǎo)致的另一結(jié)果就是營(yíng)銷(xiāo)只留意表象而無(wú)視內(nèi)涵，營(yíng)銷(xiāo)方式吵鬧有余而內(nèi)涵缺乏，營(yíng)銷(xiāo)手段缺乏深度，造成同業(yè)間仿照的盛行，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化。競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化使本已劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加殘酷，為了獲得代理權(quán)，代理商競(jìng)相降低傭金，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。按慣例，房地產(chǎn)正常的代理傭金應(yīng)為3%，而現(xiàn)在全國(guó)行情平均只有0.5%-1%，同時(shí)仍有下降的趨勢(shì)。競(jìng)相降價(jià)必定會(huì)導(dǎo)致一局部代理商不留意效勞的質(zhì)量，產(chǎn)生很多不標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)行為，為房地產(chǎn)代理業(yè)將來(lái)的進(jìn)展種下禍根。—房地產(chǎn)代理企業(yè)治理落后，人才流失嚴(yán)峻房地產(chǎn)代理業(yè)籌劃人才和銷(xiāo)售人才跳槽頻繁已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，主要是由于企業(yè)組織上的混亂和人才低水平的經(jīng)營(yíng)治理力量使企業(yè)常常會(huì)事倍功半。代理企業(yè)靠的就是人才，而企業(yè)對(duì)員工的承諾不予兌現(xiàn)，員工利益沒(méi)有保障，人才自然會(huì)流失，這對(duì)原來(lái)就面臨生存危機(jī)的房地產(chǎn)代理業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。要解決這個(gè)問(wèn)題，主要還得靠代理公司加強(qiáng)內(nèi)部治理，完善自身機(jī)制，與其“亡羊補(bǔ)牢房地產(chǎn)代理效勞業(yè)將來(lái)進(jìn)展的可能趨勢(shì)—行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化中國(guó)特色的房地產(chǎn)中介治理制度和運(yùn)作手段。行業(yè)將逐步完善個(gè)人資格準(zhǔn)入和機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場(chǎng)化制度。在房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試的根底上，可能還會(huì)承受房地產(chǎn)籌劃師、房地產(chǎn)銷(xiāo)售員等資格考試。全國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)都將走向成熟。而且在職業(yè)道德要求上也會(huì)實(shí)行暫?；虺废麍?zhí)照等措施?！袌?chǎng)的規(guī)?；?、壟斷化凸現(xiàn)了規(guī)模、壟斷的趨勢(shì)，并且正從區(qū)域性壟斷走向全國(guó)性壟斷。以深圳為例，近兩年來(lái)二級(jí)代理市場(chǎng)均被中原、世聯(lián)所壟斷。—中介代理全程化調(diào)研及籌劃、樓盤(pán)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、總本錢(qián)測(cè)算、資本運(yùn)營(yíng)、物業(yè)治理，以及將開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌融入到代理過(guò)程中等等。據(jù)推想，房地產(chǎn)中介代理將越來(lái)越偏重于前期籌劃、品牌籌劃、區(qū)域籌劃等領(lǐng)域?！砟Ｊ蕉鄻踊邪N(xiāo)、分銷(xiāo)和與開(kāi)發(fā)商共同擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)〔如擔(dān)當(dāng)廣告費(fèi)用或交風(fēng)險(xiǎn)抵押金〕等。近來(lái)消滅的代理商以股東的形式介入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域也是一種更型、更有效的代理商與開(kāi)發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的好方式?！瑯I(yè)聯(lián)盟整合化合。—經(jīng)營(yíng)連鎖化少房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)或正在全國(guó)不同的區(qū)域、城市成立分公司，各分公司又依據(jù)具體狀況設(shè)立多個(gè)分銷(xiāo)點(diǎn)，從而不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍?！獢?shù)據(jù)資料信息化、操作平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)化息化、網(wǎng)絡(luò)化。房地產(chǎn)中介公司除了收集各種與房地產(chǎn)相關(guān)的資料外，還需將之信息化，并建立和完善自己的資源數(shù)據(jù)庫(kù)，從而加強(qiáng)信息的分類(lèi)分級(jí)治理，既有利于信息的查詢(xún)，又有利于對(duì)信息進(jìn)展科學(xué)而準(zhǔn)時(shí)有效的處理，也加快了決策的速度。此外，我國(guó)房地產(chǎn)中介代理業(yè)還將通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)觀念、治理模式等方面的創(chuàng)和向現(xiàn)代企業(yè)的轉(zhuǎn)變。這既便于公司內(nèi)部的信息傳遞，又是總公司與各分公司、分銷(xiāo)點(diǎn)互傳信息的客觀要求，更利于與開(kāi)發(fā)商、顧客到達(dá)快捷而有效的溝通。4、房地產(chǎn)代理行進(jìn)展模式的主要研判現(xiàn)代企業(yè)制度主要組織形式和法律依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的主要組織形式為：個(gè)人業(yè)主制企業(yè)、合伙制企業(yè)、公司制企業(yè)。其中個(gè)人業(yè)主制企業(yè)與合伙制企業(yè)對(duì)企業(yè)債務(wù)都負(fù)有連帶無(wú)限清償責(zé)任。公司制企業(yè)是依據(jù)法定條件、法定程序設(shè)立的法人企業(yè)，分為無(wú)限公司和。公司制的實(shí)質(zhì)在于，在全部權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生分別的狀況下，既保障全部者的權(quán)益，又使經(jīng)營(yíng)者具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。和股份兩種?！邢挢?zé)任公司所認(rèn)繳的出資額對(duì)公司擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)擔(dān)當(dāng)責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。有限責(zé)任公司有以下特點(diǎn)〔1〕股東出資為根底建立起來(lái)的法人組織，股東只對(duì)公司負(fù)以其出資額為限的責(zé)任，對(duì)公司的債權(quán)人不負(fù)直接〔2〕有限責(zé)任公司的股東人數(shù)，一般都有最高人數(shù)的限制。在我國(guó)，有限責(zé)任公司的股東人數(shù)不超〔3〕〔4〕有限責(zé)任公司股東出資的轉(zhuǎn)讓也有嚴(yán)格限制。股東出資的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)由公司批準(zhǔn)，并在公司登記。的股東人數(shù)有限，因此有限責(zé)任公司〔5〕有限責(zé)任公司的設(shè)立程序要比股份簡(jiǎn)便。只有發(fā)起設(shè)立，而無(wú)募股設(shè)立，程序上也較為簡(jiǎn)化，的成立可以由一個(gè)或幾個(gè)人發(fā)起，股東的出資金額在公司成立時(shí)必需繳足。的組織也比較簡(jiǎn)潔，可以由一個(gè)或幾個(gè)董事治理，是否設(shè)監(jiān)察人由公司自行打算,股東會(huì)的召集方法及決議方法也簡(jiǎn)便易行?！煞菁Y本，股東以其認(rèn)購(gòu)的股份對(duì)公司擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)擔(dān)當(dāng)責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。股份的主要特點(diǎn)〔1〕的公司概念和法人概念始于股份，而且更重要的是由于股份的完備的組織機(jī)構(gòu)、完全獨(dú)〔2〕股份公司是最典型的合資公司。股份的信用根底在于其資本，而不在于股東個(gè)人，公司資本不僅是公司賴(lài)以經(jīng)營(yíng)的根本條件，而且是公司債權(quán)人的根本擔(dān)保，由此打算了股東只能以現(xiàn)金或?qū)嵨锍鲑Y，而不能以信用或勞務(wù)出資，同時(shí)由于股份股東個(gè)人的人身地位不甚重要，因此股份可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)魏魏戏ǔ钟泄善钡娜硕际枪镜墓伞?〕股份的股東必需到達(dá)法定的人數(shù)。股東的人數(shù)與公司的規(guī)模有關(guān)，由于股份的〔4〕股份的資本劃分為均等的股份。資本平均分為股份，每股金額相等，是股份區(qū)分于的重要特征之一。資本的股份化不僅適應(yīng)股份公開(kāi)發(fā)行股份，募集社會(huì)資金的需要，而且也便于公司的計(jì)〔5〕股份的股東擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任，股份全體股東對(duì)公司的債務(wù)，以其所認(rèn)購(gòu)的股份金額為限對(duì)公司負(fù)責(zé)，此外對(duì)公司及公司債權(quán)人不負(fù)任何責(zé)任，公司不得以章程或決議，隨便擴(kuò)大股東的責(zé)任范圍。企業(yè)組織形式的法律依據(jù)《公司法》是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的法律依據(jù)，現(xiàn)代企業(yè)制度是《公司法》在治理學(xué)領(lǐng)域的反映。義。而《公司法》里提出的“有限責(zé)任公司司法》為建立現(xiàn)代企業(yè)制度供給了法律依據(jù)，不僅標(biāo)準(zhǔn)那些建立現(xiàn)代企業(yè)制度的公司，同時(shí)對(duì)全部的公司都有約束力?，F(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)國(guó)有企業(yè)改革提出方向，對(duì)各類(lèi)企業(yè)進(jìn)展供給了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的空間，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。而《公司法》不僅對(duì)現(xiàn)在，而且對(duì)今后，都將產(chǎn)生重大的實(shí)際作用。房地產(chǎn)“企業(yè)收購(gòu)”進(jìn)展模式及其利弊分析房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的方式選擇吸取合并和設(shè)合并及其利弊分析同組成一個(gè)公司的法律行為。公司合并可分為吸取合并和設(shè)合并兩種類(lèi)型：—吸取合并〔Merge，也稱(chēng)兼并，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)合并后，其中一個(gè)企業(yè)存續(xù)，其余的月美國(guó)的世界第一大航空公司對(duì)世界第三大航空公司麥道航空的合并，具76年歷史的麥道航空公司在合并之后不再存在。—設(shè)合并〔Consolidation〕是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)合并后，參與合并的全部企業(yè)全部消滅，而1998不再存在，而成立一個(gè)的公司——國(guó)泰君安證券股份。合并主要有如下特點(diǎn)：1〕合并后消滅的企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或股東自然成為存續(xù)或者設(shè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或3〕合并不需要經(jīng)過(guò)清算程序。股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)及其利弊分析以獲得該企業(yè)的掌握權(quán)的行為。收購(gòu)的對(duì)象一般有兩種：股權(quán)和資產(chǎn)。收購(gòu)股權(quán)與收購(gòu)資產(chǎn)的主要差異在于：收購(gòu)股權(quán)是收購(gòu)一家企業(yè)的股份，收購(gòu)方成為被收購(gòu)方的股東，因而要擔(dān)當(dāng)該企業(yè)的債權(quán)和債務(wù)；而收購(gòu)資產(chǎn)則僅是一般資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)行為，由于在收購(gòu)目標(biāo)公司資產(chǎn)時(shí)并未收購(gòu)其股份，收購(gòu)方無(wú)需擔(dān)當(dāng)其債務(wù)。該企業(yè)的行為。股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)兩者之間的差異我們可由下表看出：股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)的差異比較工程股權(quán)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu)賣(mài)方稅賦名目股票交易稅營(yíng)所稅公司名稱(chēng)(商譽(yù))承接可能承接公司一般債務(wù)承接不需承接股東分散問(wèn)題承接較簡(jiǎn)單較單純公司與第三者合約原則上承接重議定銀行貸款債務(wù)原則上承接重議定勞工問(wèn)題及福利承接無(wú)資產(chǎn)賬面價(jià)值計(jì)算原價(jià)值收購(gòu)價(jià)值土地增值稅遞延當(dāng)時(shí)繳納累積虧損及稅務(wù)優(yōu)待承接喪失收購(gòu)方雖然沒(méi)有收購(gòu)被收購(gòu)方全部的股權(quán)，但其收購(gòu)的股權(quán)足以掌握被收購(gòu)方的經(jīng)營(yíng)治理。控股收購(gòu)又可51％或以上的為確定控股收購(gòu)。并購(gòu)方持有50％或以下但又能控股的為相對(duì)控股收購(gòu)。全面收購(gòu)指收購(gòu)方收購(gòu)被收購(gòu)方全部股權(quán)，被收購(gòu)方成為收購(gòu)方的全資子公司。房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的根本流程—公司收購(gòu)的根本程序：出的決策在今后的工作中往往就能起到樂(lè)觀的作用。這一階段主要包括確定收購(gòu)對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)，打算今后工作，明確收購(gòu)的原則及戰(zhàn)略。·查找目標(biāo)公司。收購(gòu)者在自己查找目標(biāo)公司的同時(shí)，也可依靠中介組織的力氣，固然選擇中介力量·以覺(jué)察潛在的風(fēng)險(xiǎn)和目標(biāo)公司今后的進(jìn)展。收購(gòu)者可以通過(guò)收集大量的信息了解目標(biāo)公司的利與弊，同時(shí)也可以通過(guò)這種方式查找降低收購(gòu)價(jià)的砝碼。常，收購(gòu)者會(huì)選擇買(mǎi)入資產(chǎn)，這樣可以削減稅賦，降低風(fēng)險(xiǎn)?！と谫Y。融資的途徑通常有三種：內(nèi)部融資、外部融資、賣(mài)方融資?！そ桓?。這一階段主要由律師來(lái)完成，律師應(yīng)針對(duì)其覺(jué)察的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展陳述及披露?！ぶ卣＝桓钔戤吅?，收購(gòu)者即可按其意愿調(diào)整各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)治理方式，從而正式著手其一體化的工作。房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的法律依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)〔代理企業(yè)〕進(jìn)展模式爭(zhēng)論區(qū)域擴(kuò)張以北京代理行業(yè)為例，異地市場(chǎng)擴(kuò)張，全國(guó)化代理已是目前北京代理公司的大勢(shì)所趨。20237020232個(gè)月的時(shí)間，各代理行也紛紛傳出簽下異地工程的消息。202306年在天津市場(chǎng)的調(diào)研之后，今年將正式進(jìn)入天津樓市?！?〕是實(shí)力雄厚的全國(guó)性品牌代理公司，這類(lèi)公司一般通過(guò)在二級(jí)城市直接〔2〕是通過(guò)收購(gòu)或者聯(lián)盟的方式與當(dāng)?shù)氐拇砉具M(jìn)展合作。—分公司模式牌選擇在各個(gè)城市設(shè)立分公司的形式來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)施品牌擴(kuò)張。設(shè)立分公司有諸多優(yōu)勢(shì)：〔1〕是可以統(tǒng)〔2〕是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一效勞標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高效勞質(zhì)量，樹(shù)立品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)〔3〕【案例分析】—合作經(jīng)營(yíng)模式牌，完成原品牌的擴(kuò)容?！景咐治觥俊薪檫B鎖經(jīng)營(yíng)模式〔針對(duì)三級(jí)市場(chǎng)而言〕導(dǎo)下，實(shí)行共同經(jīng)營(yíng)方針、全都的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)，實(shí)行集中選購(gòu)和分散銷(xiāo)售的有機(jī)結(jié)合，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的聯(lián)合體。連鎖經(jīng)營(yíng)具有經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)及經(jīng)營(yíng)商標(biāo)、商品和效勞、經(jīng)營(yíng)治理四個(gè)方面的全都性，在此前提下形成專(zhuān)業(yè)治理及集中規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)組織網(wǎng)絡(luò)，利用協(xié)同效應(yīng)的原理，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)加快、議價(jià)力量加強(qiáng)、物流綜合配套，從而取得了規(guī)模效益，形成了較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量，促進(jìn)了企業(yè)的快速進(jìn)展。房地產(chǎn)連鎖是指假設(shè)干個(gè)房地產(chǎn)中介商實(shí)行店鋪式經(jīng)營(yíng)，以共同“進(jìn)貨”，共享信息，共享統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)〔獲得代理盤(pán)〔信息共享、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一效勞〔包括售后效勞、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一治理、統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一店名、統(tǒng)一店貌等。房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營(yíng)一方面可以使中介組織實(shí)現(xiàn)連鎖品牌化、規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化，在商業(yè)信譽(yù)、盟連鎖和直營(yíng)＋加盟的混合模式三類(lèi)。◆直營(yíng)連鎖模式立的，公司對(duì)于門(mén)店的業(yè)務(wù)收入和贏利擁有完全的索取權(quán)。同時(shí)，公司對(duì)門(mén)店重大事項(xiàng)有完全的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。如在上房置換公司運(yùn)作中，門(mén)店的重要經(jīng)營(yíng)決策都是由公司層面作出：對(duì)各連鎖門(mén)店的業(yè)務(wù)流程實(shí)施集約化統(tǒng)一治理是由公司的治理中心進(jìn)展的；對(duì)各連鎖店的從業(yè)人員開(kāi)展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的科研培訓(xùn)中心進(jìn)展的，對(duì)各連鎖店統(tǒng)一布設(shè)“置換物業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”的軟硬體配置是由公司的網(wǎng)絡(luò)中心進(jìn)展的，各連鎖店收繳的客戶(hù)資料的統(tǒng)一保管也是由公司層面的檔案中心進(jìn)展。對(duì)于各連鎖門(mén)店店長(zhǎng)的任命也是由公司進(jìn)展。完全的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，使公司對(duì)于下屬各連鎖門(mén)店的治理更為直接有效。◆特許加盟連鎖模式21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為典型代表。實(shí)行特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實(shí)際上是特許人〔如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部〕向加盟門(mén)店供給特許權(quán)〔以品牌使用權(quán)為主導(dǎo)和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門(mén)店擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)治理權(quán)并自負(fù)盈虧。加盟門(mén)店由加盟(以品牌使用費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)等名義)和門(mén)店業(yè)務(wù)收入的局部提成。一般而言，實(shí)行的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國(guó)際背景和知名品牌，其市場(chǎng)定位主要在高檔市場(chǎng)上從事中介、代理業(yè)務(wù)和相關(guān)的延長(zhǎng)業(yè)務(wù)。◆直營(yíng)和加盟混合連鎖模式·以直營(yíng)為主，加盟為輔以智恒為主要代表。該類(lèi)企業(yè)以直營(yíng)連鎖為主，同時(shí)也吸取加盟中介門(mén)店。對(duì)于自營(yíng)門(mén)店，公司擁有完全的全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)；而對(duì)于加盟門(mén)店，則依據(jù)“特許加盟模式智恒擁有1201146家?！ぶ睜I(yíng)、加盟連鎖并行進(jìn)展50％，連鎖規(guī)1050家業(yè)務(wù)門(mén)店。這類(lèi)企業(yè)一般有國(guó)際背景，在局部細(xì)分市場(chǎng)上品牌影響力較強(qiáng)。其市場(chǎng)定位主要是高檔市場(chǎng)上從事各類(lèi)房地產(chǎn)詢(xún)問(wèn)、中介、代理效勞。策略聯(lián)盟—策略聯(lián)盟形式橫向聯(lián)盟，即聯(lián)盟雙方屬于同一產(chǎn)業(yè)或部門(mén)，產(chǎn)品一樣或相像，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)而進(jìn)展的產(chǎn)權(quán)交易。橫向型聯(lián)盟不僅削減了競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量，增加了企業(yè)的市場(chǎng)支配力量，而且改善了行業(yè)的構(gòu)造，解決了市場(chǎng)有限性與行業(yè)整體生產(chǎn)力量不斷擴(kuò)大的沖突。聯(lián)合開(kāi)發(fā)，進(jìn)展人才儲(chǔ)藏?？v向聯(lián)盟，即處于產(chǎn)業(yè)鏈不同階段的企業(yè)或者不同行業(yè)部門(mén)之間，有直接投入產(chǎn)出關(guān)系的企業(yè)之間的交易。縱向聯(lián)盟將關(guān)鍵性的投入產(chǎn)出關(guān)系納入自身掌握范圍，通過(guò)對(duì)原料和銷(xiāo)售渠道及對(duì)用戶(hù)的掌握來(lái)提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的掌握力。混合聯(lián)盟，指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互之間沒(méi)有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間進(jìn)展的產(chǎn)權(quán)交易?；旌下?lián)盟適應(yīng)了現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的要求，跨越技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系親熱的部門(mén)之間的交易。它的優(yōu)點(diǎn)在于分散風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境適應(yīng)力量。性互動(dòng)的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的策略聯(lián)盟形式請(qǐng)參考以下圖。策略聯(lián)盟策略聯(lián)盟建筑、規(guī)劃?縱向聯(lián)盟開(kāi)發(fā)企業(yè)橫向聯(lián)盟代理企業(yè)社會(huì)團(tuán)體聞媒介混合聯(lián)盟學(xué)術(shù)單位資本機(jī)構(gòu)?—策略聯(lián)盟在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)作模式橫向聯(lián)盟模式盡管房地產(chǎn)業(yè)界的橫向聯(lián)盟在區(qū)域與單位化較為嚴(yán)峻的現(xiàn)況下存在重重障礙，但由目前的市場(chǎng)進(jìn)展及動(dòng)態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)開(kāi)頭掀起“業(yè)界結(jié)盟”不小的風(fēng)潮，在廣州、上海、北京等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭城市內(nèi)，品牌等多方面不利因素?！景咐治觥俊飒M義的代理企業(yè)間的橫向聯(lián)盟——上海易居臣信收編杭州金豐易居2023年3月65房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。至此，包括上海本75家、武漢10家在內(nèi)的易居臣信門(mén)店數(shù)到達(dá)百家。易居中國(guó)2023200家，到2023500家，普及全國(guó)十幾個(gè)城市。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手到達(dá)規(guī)?；?yīng)的運(yùn)作方式頗值得借“易居臣信”是臣信房屋202310強(qiáng)之首的上海房屋銷(xiāo)售〔集團(tuán)〕合并而成，成為易居中國(guó)集團(tuán)旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)板塊的有力支撐者2023年獲瑞士信貸集團(tuán)等四家基金聯(lián)手注資資本。此次易居臣信與杭州“金豐易居”融資并購(gòu)，開(kāi)頭正式啟動(dòng)全國(guó)撒網(wǎng)，打造房地產(chǎn)流通領(lǐng)域第一品牌。據(jù)了解，易居臣信在大肆擴(kuò)張的同時(shí)還強(qiáng)力打造房地產(chǎn)效勞鏈，分別與中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中受方的后顧之憂(yōu)10年〔1997年前竣工〕以上的房屋，買(mǎi)方均可獲得一年的房屋保險(xiǎn)，客戶(hù)無(wú)須擔(dān)當(dāng)保險(xiǎn)費(fèi)用。同時(shí)，易居上房權(quán)證代理將幫助辦理在易居中國(guó)旗下完成的一、二手房簽約、送件、辦理貸款等?！鞆V義的代理企業(yè)間的橫向聯(lián)盟——以仲量聯(lián)行和戴德梁行為代表的聯(lián)行模式※ 戴德梁行進(jìn)展歷程：1784ChesshireGibson公司于英國(guó)伯明翰正式開(kāi)業(yè)。1853年，F(xiàn)rankGissingDebenhamEdwardTewson于倫敦CheapsideDebenham&Tewson。公司自一1913年與Chinnock,Clarke&Chinnock合并為Debenham,Tewson&Chinnocks后，便馬上成為倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者。1987年戴德梁行集團(tuán)母公Debenham,Tewson&ChinnocksHoldingsplc 在倫敦交易所上市。公司其后于1999年更名為DTZHoldingsplc.公司于1988年和1993年分別與伯明翰ChesshireGibsonLimited及BernardThorpe&Partners合并，成功擴(kuò)大了在英國(guó)的辦事處網(wǎng)絡(luò)。1993JeanThouard及在德國(guó)和荷蘭的ZadelhoffGroup組成合資公司，重取DTZ。1997年，公司收購(gòu)了一家英國(guó)參謀公Piedaplc，并改名為DTZPiedaConsultingLimited。1998年，DTZ購(gòu)入以都柏林為基地的商用物業(yè)參謀SherryFitzGerald2023年入股貝爾法斯特最強(qiáng)大的商業(yè)代McCombePierce。1999年，DTZ與位于亞洲的梁振英測(cè)量師行和加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)詢(xún)問(wèn)公司交換股立。其中DTZ公司是英國(guó)外鄉(xiāng)最大的物業(yè)參謀公司，梁振英測(cè)量師行在物業(yè)代理、參謀、治理等方面具有很高聲譽(yù)，加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)詢(xún)問(wèn)公司則是加坡著名的地產(chǎn)參謀公司。2023年，公司與美國(guó)的StaubachDTZStaubackTieLeung。2023年，DTZCorporateFinanceLimited正式成立。2023年，DTZ的法國(guó)分支取得DTZAssetManagementFrance的掌握權(quán)。DTZ2023年連續(xù)拓展其環(huán)球業(yè)務(wù)，除了在印度和巴林開(kāi)設(shè)辦事處外，也不斷擴(kuò)展中國(guó)市場(chǎng)。戴德梁行除與TheStaubachCompany20235月，更宣布收購(gòu)RockwoodRealty50%權(quán)益，成立DTZRockwood，進(jìn)一步完善公司在北美為客戶(hù)供給的房地產(chǎn)效勞。目標(biāo)定位合并后的戴德梁行成為國(guó)際主要的房地產(chǎn)參謀公司，為世界各地客戶(hù)供給專(zhuān)業(yè)創(chuàng)的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。在物業(yè)市場(chǎng)和客戶(hù)需求日趨國(guó)際化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照看客戶(hù)橫跨歐洲、美洲及亞太區(qū)的效勞需求。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，在40200家分公TZRockwoodTheStaubachCompany的合作則為客戶(hù)供給優(yōu)質(zhì)的企業(yè)效勞。戴德梁行的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)不單為業(yè)主、租客及投資者供給綜合的物業(yè)效勞，同時(shí)亦照看跨國(guó)企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)、政府及公營(yíng)機(jī)構(gòu)及世界各地進(jìn)展商的需要，為他們供給在商業(yè)、財(cái)務(wù)、物業(yè)、經(jīng)濟(jì)及政策上的解決方案?！?仲量聯(lián)行進(jìn)展歷程1783年，仲量行〔JLW〕成立，由理查·(RichardWinstanley)創(chuàng)辦的這家公司當(dāng)時(shí)只是位于帕特諾斯特街的一家拍買(mǎi)行1806年，溫斯坦利的兒子詹姆斯參加公司，連續(xù)公司的運(yùn)作。1840(JamesWinstanley).瓊斯成立了合伙公司1860年將公司搬至市政廳四周的國(guó)王大街。1939年，公司同WoottonandSon(成立于1892年)合并成立JonesLangWoottonandSons。1945年，倫敦城在其次次世界大戰(zhàn)的轟炸和戰(zhàn)火中毀于一旦。由于土地產(chǎn)權(quán)記錄被銷(xiāo)毀而產(chǎn)生很多土地界限和產(chǎn)權(quán)不清的問(wèn)題，仲量行開(kāi)頭著手調(diào)查小塊土地的全部權(quán)。仲量行通過(guò)合并這些小塊土地并幫助簽訂租賃和購(gòu)置合約，因而獲得很多土地開(kāi)發(fā)的許可權(quán)。同時(shí)，也取得了一些倫敦大筆土地的托付代理權(quán)。當(dāng)倫敦于1954公司首次主要的成功開(kāi)發(fā)案為位于格雷欣大街的柏靈頓住宅，接著是遍布倫敦市和倫敦西區(qū)重點(diǎn)地段的多個(gè)開(kāi)發(fā)工程。1957年，仲量行開(kāi)頭進(jìn)展全球擴(kuò)張1958年，仲量行在悉尼和墨爾本設(shè)立辦事處。六年后，在澳洲有22位合伙人和300名員工。在奠定根底后，公司先后在西蘭、加坡、吉隆坡、香港和東京設(shè)立辦事處，并連續(xù)在東南亞和太平洋地區(qū)擴(kuò)展業(yè)務(wù)。162年將業(yè)務(wù)延長(zhǎng)至蘇格蘭1965年進(jìn)入愛(ài)965年在布魯塞爾成立，接著拓展至其他歐洲主要的商業(yè)中心，包括荷蘭、法國(guó)和德國(guó)。在仲量行往歐洲擴(kuò)展的同時(shí)，拉塞爾合伙公968年在德州的埃IDC房地產(chǎn)公司。成立之初IDC此策略始終是拉塞爾合伙公司成功和成長(zhǎng)背后的關(guān)鍵因素。1972年，IDC1977年更名為拉塞爾合伙公司。1975年仲量行在紐約成立辦事處。早期的成長(zhǎng)使仲量行成功地打入了紐約市中心和商業(yè)區(qū)，其準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析使信任其推測(cè)的人獵取大量利潤(rùn)。英國(guó)、中東和亞洲的資金大量流入美國(guó)，為仲量行帶來(lái)極佳的時(shí)機(jī)，滿(mǎn)足外國(guó)投資者對(duì)不同市場(chǎng)的投資方法、評(píng)估技巧、治理力量和專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等需求。穩(wěn)固的根底使拉塞爾合伙公司和仲量行能輕松應(yīng)對(duì)公司變90年月公司擴(kuò)張和成長(zhǎng)時(shí)也取得的90994年11月收購(gòu)了AlexBrownKleinwortBenson1996年10CIN1997年4月收購(gòu)Galbreath財(cái)產(chǎn)和開(kāi)發(fā)治理公司19981/-Satulah集團(tuán)的工程治理199810-COMPASS租賃治理〔LendLeaseRealEstateInvestments,Inc.〕的美國(guó)零售財(cái)務(wù)治理業(yè)務(wù)。1999年，拉賽爾合伙公司LaSallePartner〕在與仲量行JonesLangWootto〕合并后成立了仲量聯(lián)行。仲量聯(lián)行結(jié)合了兩家具有豐富客戶(hù)效勞閱歷的企業(yè)，吸取了仲量行在歐洲和亞太地區(qū)的國(guó)際優(yōu)勢(shì)以及拉賽爾在北美的影響和在不動(dòng)產(chǎn)投資治理業(yè)務(wù)上的領(lǐng)導(dǎo)地位?？v向聯(lián)盟模式房地產(chǎn)代理企業(yè)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及業(yè)外企業(yè)合作，一方面有利于代理企業(yè)整合資源優(yōu)勢(shì)，降低本錢(qián)，提升增值效勞，更為重要的是能有效地促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)上下游企業(yè)之間的結(jié)盟合作，已被業(yè)界普遍看好。多位業(yè)界人士表示，由于房地產(chǎn)區(qū)域化、單位化比較強(qiáng)，市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)之間橫5年內(nèi)將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展壯大的方向?！景咐治觥俊煲苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商為鏈主的上下游整合〔§居于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條其他位置的行業(yè)整合——浙江廣廈局部企業(yè)通過(guò)并購(gòu)或者剝離，堅(jiān)持主業(yè)經(jīng)營(yíng)并漸漸形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。這類(lèi)企業(yè)主要是一些與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的企業(yè)，如建筑施工和工程承包類(lèi)的企業(yè)。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)或資產(chǎn)剝離方式進(jìn)展資產(chǎn)重組后的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型較為徹底。如浙江廣廈公司202311月實(shí)施大規(guī)模資產(chǎn)置換，退出建筑業(yè)和信息技術(shù)業(yè)，并置入杭州國(guó)商、南京置業(yè)和華僑飯(其中杭州國(guó)商、南京置業(yè)主要進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而華僑飯店主要從)，轉(zhuǎn)而全力投入房地產(chǎn)業(yè)。混合聯(lián)盟模式【案例分析】§不同產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)進(jìn)展的需求一局部企業(yè)通過(guò)并購(gòu)，拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，邁向多元化進(jìn)展的道路。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)涉足其他行業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的狀況是并存的。如大恒科技、中大股份、5000萬(wàn)元參股設(shè)立中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份。資本運(yùn)營(yíng)—兼并收購(gòu)◆股權(quán)收購(gòu)【案例分析】·20234月，天津泰達(dá)集團(tuán)入主萬(wàn)通地產(chǎn)，全額收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)增發(fā).08億股，擁有萬(wàn)通地產(chǎn)增資擴(kuò)股后27.8%的股權(quán)，成為第一大股東；·202318.5770%的股權(quán)、蘇州南都49%20%20231月，萬(wàn)科又