商品房銷售案例分析

案例分析-商品房銷售商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!案例1-商品房銷售廣告不實(shí)陳述責(zé)任認(rèn)定某開發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱其開發(fā)的××花園商品房擁有３０００平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)，２４小時(shí)保安等多功能配套服務(wù)設(shè)施。當(dāng)購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)，廣告中的３０００平米的中心花園變成了現(xiàn)實(shí)的幾百平米，而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè)臭水潭，所謂的“２４小時(shí)的保安”其實(shí)僅僅是一個(gè)在傳達(dá)室看門的老人。眾購(gòu)房者群起提起訴訟。經(jīng)法院查明，開發(fā)商實(shí)際的征地面積為３４００平方米，基建商品房用地２９００平方米，實(shí)際剩余用地幾百平米。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!最高法院《解釋》第三條對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)，目前，大多數(shù)的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)作出虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用不實(shí)廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護(hù)購(gòu)房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!司法解釋出臺(tái)之前的審判實(shí)踐中，商品房廣告中的許諾往往被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，不會(huì)進(jìn)入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實(shí)際上，購(gòu)買人常常就是對(duì)商品房的廣告、宣傳的信任才決定進(jìn)行交易的，而開發(fā)商提供的這個(gè)不實(shí)信息，對(duì)交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開發(fā)商的廣告宣傳作為要約來(lái)處理之情勢(shì)，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開發(fā)商違背了承諾與說(shuō)明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實(shí)踐中，作為原告的購(gòu)房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發(fā)商為該商品房銷售而作出的，并與所購(gòu)商品房的實(shí)際不符，開發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!實(shí)踐中，還有一種特殊的不實(shí)廣告，即違反房屋買賣合同所含房屋適應(yīng)性條款。適用性是指商品房應(yīng)適應(yīng)于購(gòu)房者居住或者購(gòu)房者約定的特殊用途。開發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實(shí)，則可認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。但若商品房缺陷在短期內(nèi)能夠消除，則可由開發(fā)商消除瑕疵，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用及遲延履行的損失賠償責(zé)任。如某一開發(fā)商開發(fā)的商品房底層原計(jì)劃用于店面出售，后認(rèn)為該地段商業(yè)性不強(qiáng)，遂改為“樓中樓”住宅出售，出售后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。在合同中，買賣雙方?jīng)]有明確該戶型系店面改建。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!不過(guò)，對(duì)開發(fā)商的這些不實(shí)承諾和說(shuō)明還可以從另外一個(gè)角度予以規(guī)制，即通過(guò)締約責(zé)任予以處理。雖然《解釋》把商品房的銷售廣告列為合同內(nèi)容僅僅限定為“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但是，對(duì)于開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公共設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，即使未視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何責(zé)任，因此造成購(gòu)房者損失的，購(gòu)房者根據(jù)我國(guó)合同法第四十二條規(guī)定的締約責(zé)任，要求開發(fā)商承擔(dān)締約的損害賠償責(zé)任。如開發(fā)商廣告宣傳在商品房周圍將建立小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)的生活設(shè)施，但實(shí)際上當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門并無(wú)此項(xiàng)建設(shè)規(guī)劃或者僅僅是意向計(jì)劃，商品房建成交付后，實(shí)際并無(wú)廣告承諾的生活設(shè)施，開發(fā)商應(yīng)為此承擔(dān)締約責(zé)任。如果雙方在簽訂合同時(shí)，廣告宣傳的相關(guān)生活設(shè)施已經(jīng)存在，而開發(fā)商在廣告上“以×百米近距離囊括全部生活設(shè)施”宣傳，這樣的廣告陳述容易被購(gòu)房者所辨別，屬于正常的商業(yè)吹噓，購(gòu)房人如以廣告宣傳的某項(xiàng)生活設(shè)施不在實(shí)際×百米內(nèi)而主張開發(fā)商行為欺詐，顯然是吹毛求疵，其訴訟主張不能得到支持。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!法院對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!一、認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為獨(dú)立的合同。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!二、認(rèn)購(gòu)書的效力

認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!三、認(rèn)購(gòu)書的定金及其損害賠償問題

當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金同時(shí)有兩重屬性，重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購(gòu)書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購(gòu)書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠(chéng)信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！鄙唐贩夸N售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！闭J(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o(wú)效或可得撤銷，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無(wú)效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購(gòu)書及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備１３項(xiàng)主要內(nèi)容：（１）當(dāng)事人基本情況；（２）商品房基本狀況；（３）商品房的銷售方式；（４）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（７）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（８）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（９）面積差異的處理方式；（１０）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（１１）解決爭(zhēng)議的方法；（１２）違約責(zé)任；（１３）雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!其實(shí)，從法理上說(shuō)，只要具備個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房交易中，買賣雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容和開始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書為正式的商品房買賣合同，符合我國(guó)商品房買賣的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定上的統(tǒng)一性。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬(wàn)余元。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。就貴州省地方規(guī)定來(lái)看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!有關(guān)商品房遲延交付若干問題探討履行遲延又稱債務(wù)人遲延或逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。商品房買賣中由于買賣合同標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其涉及面廣，情況復(fù)雜，履行期限長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)多，可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也大，因此關(guān)于遲延履行的商品房案件比較多?！督忉尅穼?duì)此亦作出相應(yīng)的規(guī)定。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，其還須協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人。有學(xué)者認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商在產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的情況下，和第三方進(jìn)行同一商品房的買賣，甚至與第三方進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記使得第三方取得該商品房的所有權(quán)，即我們常見的“一物二賣”違約現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了買方的利益。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一物二賣”現(xiàn)象主要原因在于商品房買賣合同多為預(yù)售合同，簽訂合同時(shí)，商品房仍未符合約定，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理則需要商品房竣工并具備相關(guān)條件才得以實(shí)現(xiàn)，這就給房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)時(shí)間差進(jìn)行一物二賣。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!二、遲延交付之抗辯理由的正當(dāng)性

遲延交付案件中，法院對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責(zé)性的學(xué)理爭(zhēng)論。我們認(rèn)為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。所以，如果買方無(wú)故惡意不領(lǐng)取鑰匙入住，卻要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，顯然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不公平。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!我們認(rèn)為，對(duì)第１種抗辯理由要考慮：（１）如果影響遲延交付的自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由就不應(yīng)成立，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商本就有能力預(yù)見此因素的影響力。（２）從普通人的觀念看來(lái)，自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工。一些案件中，房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅提供氣象局的關(guān)于延期施工期間的氣象報(bào)告，卻無(wú)充分理由說(shuō)明該自然現(xiàn)象能夠并且已經(jīng)阻礙商品房施工的進(jìn)程。對(duì)第２種抗辯理由，應(yīng)該注意：（１）房地產(chǎn)開發(fā)商因非行政主體之第三人的原因?qū)е铝诉t延交付，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由就不能成立。（２）房地產(chǎn)開發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會(huì)公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。（３）買方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。如果理由正當(dāng)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時(shí)必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的材料，否則買方有權(quán)拒收，盡管開發(fā)商發(fā)出了交房通知書。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!三、遲延交付商品房的違約責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!關(guān)于遲延交付商品房的違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。若是逾期到具備交房條件時(shí)才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實(shí)際交房之日止。有觀點(diǎn)認(rèn)為違約金應(yīng)從約定交房日計(jì)至開發(fā)商已送達(dá)交房通知書中確定的交房之日止，按此邏輯，只要開發(fā)商通知買方接收房屋，就可以免除因自己的過(guò)錯(cuò)產(chǎn)生的違約責(zé)任，這無(wú)異于鼓勵(lì)開發(fā)商依仗自己的優(yōu)勢(shì)地位，隨時(shí)將不具備交房條件的商品房交付給買方。這就損害了買方的合法利益，違背民法的平等和誠(chéng)信原則。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!4、房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購(gòu)買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，"國(guó)十條"調(diào)控政策出臺(tái)。"國(guó)十條"要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò)程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬(wàn)元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問題上房開公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級(jí)。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!審判實(shí)踐中，商品房銷售廣告中說(shuō)明和允諾通常有以下幾種情形：１．對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；２．對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述；３．對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述；４．向購(gòu)房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明；５．承諾“還本銷售”、“售后返租”等；６．承諾為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶口；７．在廣告中允諾開發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等，但實(shí)際交房時(shí)并未配備這些設(shè)施或要求購(gòu)房者另支付上述費(fèi)用等。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!以上案例是典型的對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的不實(shí)陳述引發(fā)的糾紛。××廣場(chǎng)商品房開發(fā)商在發(fā)布廣告時(shí)已經(jīng)擁有停車場(chǎng)和綠化帶的用地使用權(quán)，其在購(gòu)房者入住后將停車場(chǎng)和綠化帶的用地改建為商品房，應(yīng)認(rèn)定是一種違約行為，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而××花園商品房開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)僅征地３４００平米，其承諾３０００平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)明顯具有欺詐的故意，構(gòu)成購(gòu)買人可撤銷之理由。買受人沒有選擇撤銷合同，則可起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!房屋交付后，購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商作了不實(shí)宣傳，以該戶型本非住宅，將店面改為“樓中樓”不適合居住使用且存在安全隱患為由提起解除合同之訴。審理中，經(jīng)該商品房設(shè)計(jì)單位論證，夾層的改建不會(huì)對(duì)主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患。筆者認(rèn)為，雖然雙方在合同中沒有明確該戶型系店面改建的事實(shí)，但這對(duì)購(gòu)買人的交易決定沒有產(chǎn)生任何的影響，并且該樓層挑高６米，符合一般“樓中樓”挑高標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位論證了夾層的改建不會(huì)對(duì)主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患，因此開發(fā)商的行為不存在不實(shí)廣告宣傳，不構(gòu)成違約。如果開發(fā)商不僅隱瞞該戶型系店面改建事實(shí)，同時(shí)，知道并隱瞞該戶型不適合居住使用，如層高不符合標(biāo)準(zhǔn)，夾層的改建可能影響主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患的事實(shí)，那么，可認(rèn)定開發(fā)商的行為構(gòu)成不實(shí)廣告宣傳，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!2、商品房認(rèn)購(gòu)書及其定金問題2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開公司支付了2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同?！迸c此同時(shí)，房開公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調(diào)至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價(jià)格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：（１）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（２）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（３）房屋價(jià)款計(jì)算；（４）定金；（５）簽署正式買賣合同的期限。認(rèn)購(gòu)書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！督忉尅返谒臈l、第五條次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書相關(guān)法律問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!其次，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!認(rèn)購(gòu)書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!如果僅認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發(fā)商違心簽訂合同因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購(gòu)書的定金。在認(rèn)購(gòu)書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購(gòu)書中的誠(chéng)信談判義務(wù)，例如，開發(fā)商在談判中隨意提高商品房?jī)r(jià)格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發(fā)商不僅無(wú)權(quán)沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購(gòu)書中誠(chéng)信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金?！督忉尅返谒臈l中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!四、關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的其他問題

審判實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭(zhēng)議有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購(gòu)書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)通過(guò)開發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購(gòu)書未必?zé)o效。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!實(shí)踐中存在的爭(zhēng)議主要是，如果認(rèn)購(gòu)書缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。２．出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!3、逾期交房糾紛市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬(wàn)元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無(wú)需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!一、對(duì)“交付使用”的理解

商品房預(yù)售合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對(duì)交付使用的爭(zhēng)議頗大?！督忉尅返谑粭l規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國(guó)合同法百三十三條中規(guī)定的“交付”，合同法百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！焙贤ㄖ小敖桓丁笔俏餀?quán)理論上的物權(quán)變動(dòng)，而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買賣合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!雖然《商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。但是從規(guī)定中我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)，預(yù)售合同簽訂與預(yù)售合同登記之間可以有一個(gè)月的時(shí)間差，這也給了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行“一物二賣”的可趁機(jī)會(huì)。因此，我們認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)商“一物二賣”，相反，給交付使用提供了一個(gè)客觀的、操作性比較強(qiáng)的司法標(biāo)準(zhǔn)。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)商遲延履行抗辯事由，經(jīng)調(diào)查，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：１．以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現(xiàn)形式的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強(qiáng)制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。此類抗辯理由常見的是房地產(chǎn)開發(fā)商要求買方受領(lǐng)，買方因?yàn)樯唐贩看嬖谥撤N瑕疵而拒絕受領(lǐng)，導(dǎo)致了遲延交付。商品房銷售案例分析共45頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!當(dāng)然，如果開發(fā)商延遲交付房