工程維修作業(yè)指導(dǎo)書

10名目名目… 1\l“_TOC_250013“工程修理部員工行為標(biāo)準(zhǔn)… 2\l“_TOC_250012“工程修理部實(shí)際操作行為標(biāo)準(zhǔn)… 4\l“_TOC_250011“交接班制度… 8值班制度… 9崗位職責(zé) 11\l“_TOC_250010“修理工作流程 20\l“_TOC_250009“日常修理操作的實(shí)際細(xì)則 21\l“_TOC_250008“電氣設(shè)備的日常檢修 23\l“_TOC_250007“給排水系統(tǒng)的維護(hù)與治理 24\l“_TOC_250006“室外給水管道的維護(hù)與治理 27\l“_TOC_250005“電梯的維護(hù)與治理 31消防系統(tǒng)的維護(hù)與治理 34\l“_TOC_250004“停電應(yīng)急作業(yè)流程 37\l“_TOC_250003“配電房安全治理制度 38\l“_TOC_250002“設(shè)備、設(shè)施掌握治理規(guī)定 39防火卷閘修理保養(yǎng)規(guī)程 40\l“_TOC_250001“中心空調(diào)系統(tǒng)檢查巡察內(nèi)容 41\l“_TOC_250000“空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 42工程修理部員工行為標(biāo)準(zhǔn)形象，要求員工在治理、效勞過程中，嚴(yán)格依據(jù)本章的內(nèi)容執(zhí)行。1、員工守則、遵守國家政策法令、法規(guī)，遵守本公司的一切規(guī)章制度。聽從公司領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助，按時按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。、疼惜公物及公用設(shè)施，自覺維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。、勤儉辦公、節(jié)約用水、用電，杜絕一切鋪張現(xiàn)象。、衣著干凈，精神飽滿，待人熱忱，文明用語。、關(guān)心企業(yè)，主動提出全合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作奉獻(xiàn)。2、儀容儀表、員工必需保持衣冠干凈，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正的佩戴在胸前。、男員工不留長發(fā)，不得遞光頭，女員工上班時不得濃裝艷抹、不染發(fā)、不留長指甲、不作怪異發(fā)型。、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。3、行為舉止、舉止應(yīng)大方得體，對待客戶禮貌用語，與人交談雙眼應(yīng)平視對方，不要左顧右盼。、遇上級領(lǐng)導(dǎo)或有客來訪，應(yīng)馬上起相應(yīng)并問好，來客告辭應(yīng)起身相送。、留意走路姿勢，在樓梯內(nèi)行走腳步要輕，不得奔路。、進(jìn)入上級領(lǐng)導(dǎo)或客戶辦公走前，應(yīng)先走在門外輕叩門三下，征上。、對客戶提出的詢問、要求、意見要急躁傾聽，在不違反保密制度的原則下，有問必答并作到答復(fù)準(zhǔn)確。4、效勞態(tài)度、禮貌——這是員工對客戶和同事最根本的態(tài)度，在任何時刻均、樂觀——以樂觀的態(tài)度接待客戶。、友善——以“微笑”來迎接客戶及與同事相處。、熱忱——為客戶供給便利、熱忱效勞。、急躁——對客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、急躁的傾聽，在不違反本公司的前提下辦理。、公平——一視同仁的對待全部客戶。工程修理部實(shí)際操作行為標(biāo)準(zhǔn)1、修理前的預(yù)備如何操作？預(yù)備好修理時要用的工具、材料、修理單；給客戶打征詢現(xiàn)在去修理是否適宜；整理一下自己的儀容儀表。2、如何進(jìn)入客戶房間？先敲門，得到允許前方可進(jìn)入，向客戶說明你來的目的，順手將客戶的門關(guān)上。注：身著工裝，佩戴工號牌，頭發(fā)應(yīng)干凈服帖，工裝應(yīng)干凈無污漬，應(yīng)穿專用的鞋子或鞋套，鞋子也應(yīng)保持干凈。3、修理中應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)操作，對客戶額外要求如何處理？可以滿足客戶要求；假設(shè)是違反操作標(biāo)準(zhǔn)的，影響工作進(jìn)展的，應(yīng)委〔如工作時間釘釘子〕4、操作中需要遞取工具時的處理？假設(shè)客戶正在工作〔打、打電腦、寫東西，最好不要打攪客戶，能自行操作盡量自行操作，假設(shè)必需客戶幫助的，應(yīng)禮貌地詢問感謝。5、對有償效勞應(yīng)如何操作解釋？在修理中，覺察其修理工程不在我們供給的效勞范圍之內(nèi)的〔如客戶的臺燈壞了、燈泡燒了、椅子壞了等告知客戶這種修理不在我們供給的修理效勞之內(nèi)，我們可以幫您維修，但是依據(jù)公司規(guī)定，需要收取肯定費(fèi)用，您看可以嗎？假設(shè)客戶同意交費(fèi)修理，應(yīng)告知客戶費(fèi)用金額，并準(zhǔn)時通知效勞中心下單，為客戶做好有償修理工作。6、對客戶埋怨、投訴如何處理？在修理當(dāng)中，假設(shè)客戶對物業(yè)效勞或其它有埋怨、投訴時，應(yīng)急躁聽取客戶的埋怨，不要插話，等客戶發(fā)泄完后，對客戶的患病應(yīng)表示理解和憐憫，并告知客戶你會哦把他的投訴馬上反映給部門主管，〔針對不同的投訴，要有不同的解釋〕7應(yīng)向客戶說明緣由，假設(shè)現(xiàn)在做不僅影響其本身工作，而且會影到星期六、日再做，和客戶商定好時間，并準(zhǔn)時通知效勞中心變更修理時間。8、修理時客戶突然有急事，應(yīng)如何處理？客戶有急事外出時，提出暫停修理，和客戶協(xié)商修理時間，確定后準(zhǔn)時通知效勞中心記錄，并落實(shí)工作，跟蹤到底。9、客戶房間正好來客人，如何處理？見到有客人來時，應(yīng)主動向客戶征詢，是否需要暫停修理，假設(shè)不需要，應(yīng)盡快修理，縮短修理時間，不要打攪客戶會客；假設(shè)暫停修理，應(yīng)和客戶協(xié)商再次修理時間，確定后盡快離開客戶房間，并準(zhǔn)時通知總臺記錄。落實(shí)工作，跟蹤到底。10、在修理時，馬上到下班時間應(yīng)如何處理？應(yīng)主動向客戶征詢是否需要暫停修理，假設(shè)不需要，應(yīng)連續(xù)為客戶修理，直到修理完畢，不要由于下班了，就急于修理完，致使修理時間，確定后準(zhǔn)時通知效勞中心記錄。責(zé)任落實(shí)，跟蹤到底。11、針對客戶操作失誤和不標(biāo)準(zhǔn)操作造成的修理，應(yīng)如何處理？急躁向客戶說明損壞緣由，引導(dǎo)客戶按規(guī)定操作；如解釋說明后，客〔衛(wèi)生間下水道被塑料袋堵塞，使用電器的功率過大〕12、對于客戶誤報的修理處理程序確認(rèn)，并通知效勞中心更改修理內(nèi)容，準(zhǔn)時處理故障。13、修理完畢后，應(yīng)如何離開客戶房間？應(yīng)整理修理現(xiàn)場，把一些線頭、廢物等扔進(jìn)垃圾筐，把地面掃干凈簽字，征詢客戶對修理是否滿足，有什么建議，認(rèn)真聽取客戶建議，〔留意離開時檢查一下修理用具是否遺忘在客戶房間。14、客戶搬家占用電梯如何處理？部，以免家具碰傷客戶。15、客戶裝修房間時，超出裝修范圍時，如何處理？報并具體記錄，通知裝修業(yè)主與效勞中心協(xié)調(diào)〔以協(xié)議為準(zhǔn)〕16、在和客戶交往中應(yīng)留意的幾點(diǎn)要求、行走中遇見客戶應(yīng)主動向客戶完好，點(diǎn)頭致意，主動給客戶讓路，讓客戶先行先過。應(yīng)扶好梯子，不要碰著客戶，請客戶留神，并盡量用自己的身體擋著〔三層以下不允許乘坐電梯〕、修理完后衣服很臟時，勿與客戶同搭電梯，應(yīng)走步梯、對公司制度、人事等要保密，在與客戶交談時應(yīng)留意盡量不要談工作以外的事、在樓道內(nèi)如遇推銷人員應(yīng)馬上勸其離開大廈，如其不聽，可通知安管員進(jìn)展處理。交接班制度1、依據(jù)交接班，接班人應(yīng)提前10之前，當(dāng)班人不得離崗。2、交接人下班前必需填寫好值班記錄，應(yīng)做到“三清清、交接記錄清、物品數(shù)量清。3、填寫工作記錄，一方面交接本班工作，同時還記錄各種設(shè)備運(yùn)行狀況，修理狀況，以便日后查找。4、交接人將當(dāng)班運(yùn)行和查驗(yàn)狀況存在問題、留意事項(xiàng)向接班人具體交待。5、交接雙方按巡檢路線，檢查主要設(shè)備是否正常工作，運(yùn)轉(zhuǎn)有無異狀、異響狀況。6、交班人覺察接班人有醉酒或精神特別時，應(yīng)拒絕交班，并懇求匯報。7、在接班人缺勤時，交接人必需得到領(lǐng)導(dǎo)同意后，方能離開工作崗位，但必需作好離崗記錄。8、接班人認(rèn)真聽取上一班的工作狀況匯報。值班制度1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，聽從主管工作安排。2、生疏把握供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)〔、寬帶、消防等〕的配置及運(yùn)行原理、操作程序。3、堅守崗位，依據(jù)巡察公共區(qū)域供水、排水、供電、消防等設(shè)施的完好狀況。定期巡察供配電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、電信機(jī)房、監(jiān)控室、發(fā)電機(jī)房。親熱監(jiān)視各儀表的工作狀況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，填好報表，覺察問題準(zhǔn)時處理。4、生疏電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。5、準(zhǔn)時處理對突發(fā)性停機(jī)故障〔包括停電造成停機(jī)，并快速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人放出，準(zhǔn)時排解電梯故障并具體的分析、記錄。6、做好電梯門軌道、電梯井和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。7、嚴(yán)格安全操作程序，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度，嚴(yán)格報告制度，覺察事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，依據(jù)操作規(guī)程安全排解故障，并準(zhǔn)時填寫事故報告準(zhǔn)時向上級主管匯報。8、嚴(yán)格交接班紀(jì)律，事故不排解不許進(jìn)展交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工得離崗。9、準(zhǔn)時接收和銷工作單，確保工作完成準(zhǔn)時、到達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。10、如供配電停電，負(fù)責(zé)準(zhǔn)時同供電局聯(lián)系，并做好登記工作，另一方面按操作規(guī)定啟動發(fā)電設(shè)備。11、檢查配置的儀表、儀器運(yùn)行狀況，確保準(zhǔn)確無誤；按規(guī)定定期抄表〔。12、完成上級交給的其他工作。11工程部職責(zé)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源治理方面的各項(xiàng)法律、法規(guī)，保障玫瑰城購物公園內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。2、在“安全、牢靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的能〔3、負(fù)責(zé)管轄區(qū)域全部設(shè)備的使用、維護(hù)、革、改造、直到報廢的使用效果。4、負(fù)責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，準(zhǔn)時完成業(yè)主和商戶提出的請修要求，為業(yè)主和商戶供給良好的工作、銷售環(huán)境。5、組織擬定設(shè)備治理、操作、修理、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)視執(zhí)行。6、組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)治理工作，落實(shí)好國家的各項(xiàng)技術(shù)政策。7、組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修打算，原材料選購打算，并組織實(shí)施，遇到特別狀況時準(zhǔn)時調(diào)整、變更打算。8、組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和效勞質(zhì)量。9、負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)部全部設(shè)備的年、季、月檢修打算及相應(yīng)的材料、工具預(yù)備打算。19工程經(jīng)理職責(zé)1、在物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本部門的各項(xiàng)工作。2、建立高效的治理體系和制訂相關(guān)治理制度，并有效地實(shí)施監(jiān)視和治理。3、領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。4、負(fù)責(zé)園區(qū)各系統(tǒng)能源的治理，不斷爭論改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)約能源和降低損耗。5/商戶供給準(zhǔn)時、優(yōu)質(zhì)、高效的上門效勞工作。6、負(fù)責(zé)業(yè)主/商戶裝修的審批工作。7、編制公司所屬機(jī)電設(shè)施〔設(shè)備、房屋的修理、保養(yǎng)打算〔包括小修、中修、大修，使之隨時處于安全、完好狀態(tài)。8、負(fù)責(zé)工程部員工培訓(xùn)和考核評估工作。學(xué)習(xí)和承受技術(shù)、方法，不斷提高業(yè)務(wù)水平。9、編制本部門財務(wù)預(yù)算，監(jiān)視預(yù)算的執(zhí)行，掌握本錢。10、負(fù)責(zé)治理區(qū)域的供電系統(tǒng)、電梯、空調(diào)、備用發(fā)電機(jī)組、消防監(jiān)控系統(tǒng)、給排水、智能治理維護(hù)，確保管轄區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。11、定期對電梯、備用發(fā)電機(jī)組、給排水系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、中心空調(diào)、防盜報警系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)展檢查、修理、保養(yǎng)，使之隨時處于安全、完好狀態(tài)。12。13治理資料，到達(dá)巡查記錄、運(yùn)行記錄、修理記錄等資料齊全。14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。電工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，聽從主管工作安排，除完成日常修理任務(wù)外，有打算的擔(dān)當(dāng)其他工作任務(wù)。2、生疏并把握小區(qū)電器設(shè)備的性能、線路走向、開關(guān)掌握范圍。3、有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平及處理緊急事故、排解故障的力量，幫助主管進(jìn)展工作。4、準(zhǔn)時完成客戶提出的報修要求，不得無故拖單。5、認(rèn)真檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，做好設(shè)備修理保養(yǎng)工作，并認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄。6、自覺遵守公司的各種規(guī)章制度，安全操作規(guī)定。7〔冷靜、有序排解故障。8、有較強(qiáng)的修理技術(shù)力量，不斷地學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能，不斷把握技術(shù)的推廣和應(yīng)用，并使物業(yè)的技術(shù)含量不斷提高。9、認(rèn)真進(jìn)展巡察檢查，消退事故隱患，覺察問題準(zhǔn)時上報。10、做好配電房的防火、防潮工作、堵塞漏洞、嚴(yán)防小動物進(jìn)入配電房。11、完成上級安排的其他工作。水工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，聽從主管工作安排。2、生疏小區(qū)的給排水系統(tǒng)，并保證正常供給，排水暢通，保證在火災(zāi)、供水、排水設(shè)備設(shè)施失靈等應(yīng)急狀況下，準(zhǔn)確承受堅決處理措施，并負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急狀況下的安全操作培訓(xùn)。3、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的給排水系統(tǒng)進(jìn)展檢查、修理及保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水打算，杜絕跑、冒、漏、滲現(xiàn)象。4、當(dāng)班期間定時巡察檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。5、有目的、有打算地對給排水系統(tǒng)進(jìn)展修理、維護(hù)、保養(yǎng)。6、負(fù)責(zé)處理客戶報修的給排水故障。7、巡檢消防設(shè)施，確保消防、供水設(shè)施處于完好狀態(tài)。8、負(fù)責(zé)專業(yè)修理公司對設(shè)施修理、保養(yǎng)的監(jiān)管工作。9、做好應(yīng)急〔滲水、漏水、污水外益等〕搶修工作，接到應(yīng)急報告快速奔赴現(xiàn)場，準(zhǔn)時進(jìn)展搶修。10、樂觀參與業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。11、每月負(fù)責(zé)對安裝計量表的用戶定期抄表并上報主管。12、負(fù)責(zé)完成上級交給的其他工作。修理工崗位職責(zé)1、堅守崗位，聽從指揮，對上級安排的工作負(fù)責(zé)。2、遵守員工守則和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹“業(yè)主至上，效勞3、生疏并把握所屬運(yùn)行范圍內(nèi)各系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施的工作原理。4、負(fù)責(zé)按時監(jiān)視、巡查設(shè)備的運(yùn)行工作狀況，按時抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并做好記錄和交接班工作；5、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常維護(hù)、運(yùn)行操作、缺陷處理、事故處理等工作，杜絕發(fā)生事故隱患；6、負(fù)責(zé)照明、電氣、空調(diào)、弱電設(shè)備修理保養(yǎng)，房屋修理，業(yè)主裝修跟進(jìn)等工作。7、按量完成工作，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證安裝修理質(zhì)量。89、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，生疏并認(rèn)真執(zhí)行國家制定的操作規(guī)程，不斷總結(jié)修理閱歷，提高思想素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。10、完成上司交辦的其它工作任務(wù)。弱電技工崗位職責(zé)1、堅守崗位，聽從指揮，對上司安排的工作負(fù)責(zé)。2、負(fù)責(zé)巡查消防監(jiān)控中心，自控中心，并定期測試、維護(hù)保養(yǎng)各消防報警掌握系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，確保其正常運(yùn)行。3、負(fù)責(zé)檢查小區(qū)弱電系統(tǒng)有關(guān)線路、管井的正常及安全。4、在上司的指導(dǎo)下，照實(shí)填寫記錄各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，覺察問題準(zhǔn)時處理，并向上司報告。5、完成定期維護(hù)保養(yǎng)工作，照實(shí)填寫有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)工作記錄表。做好防火、防潮和防靜電工作。6、努力學(xué)好技術(shù)，生疏所分管系統(tǒng)之原理、技術(shù)性能和實(shí)際操作方法。7、完成上司交辦的其它工作任務(wù)。嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，聽從主管工作安排。值班電工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，聽從主管工作安排。2、生疏把握大廈供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)〔、寬帶、消防等〕的配置及運(yùn)行原理、操作程序。3、堅守崗位，依據(jù)巡察大廈公共區(qū)域供水、排水、供電、消防等設(shè)施的完好狀況。定期巡察供配電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、電信機(jī)房、監(jiān)控室、發(fā)電機(jī)房。親熱監(jiān)視各儀表的工作狀況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，填好報表，覺察問題準(zhǔn)時處理。4、生疏電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。5、準(zhǔn)時處理對突發(fā)性停機(jī)故障〔包括停電造成停機(jī)，并快速奔赴現(xiàn)記錄。6、做好電梯門軌道、電梯井和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。7、嚴(yán)格安全操作程序，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度，嚴(yán)格報告制度，覺察8、嚴(yán)格交接班記律，事故不排解不允許進(jìn)展交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交待清楚并做好記錄，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。9、準(zhǔn)時接收和銷工作單，確保工作完成準(zhǔn)時、到達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。10、如供配電停電，負(fù)責(zé)準(zhǔn)時同供電局聯(lián)系，并做好登記工作，另一方面按操作規(guī)定啟動發(fā)電設(shè)備。11、檢查大廈配置的儀表、儀器運(yùn)行狀況，確保準(zhǔn)確無誤，按規(guī)定定期抄表〔準(zhǔn)確準(zhǔn)時報主管核對。12、嚴(yán)格依據(jù)《大廈設(shè)備、設(shè)施掌握治理規(guī)定》執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕鋪張能源。13、完成上級交給的其他工作。修理工作流程1、按規(guī)定/商定時間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)門前，必須先摁門鈴或敲門〔每次小扣不超過三下〕，必要時要穿上鞋套。2、待住戶開門后，用標(biāo)準(zhǔn)語言說明來意。征得住戶同意后，方可進(jìn)門。3修理難易程度，估量工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向住戶說明應(yīng)收多少費(fèi)用，待住戶確認(rèn)前方可進(jìn)展修理。4、修理過程中，如非必要，不得主動與住戶交談，不得隨便到修理現(xiàn)場以外的房間參觀。5、修理完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請住戶驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請其支付商定的費(fèi)用，并請住戶在工程修理單上簽署意見和姓名。6、修理中和離開時，均不得食用住戶的飲料、食品、香煙等，不得收受住戶的禮物、小費(fèi)。78按上述規(guī)定進(jìn)展下一個修理工程。日常修理操作的實(shí)際細(xì)則15場。2、假設(shè)同時接到多個修理單，應(yīng)分輕、重、緩、急合理安排，同時2〔20的〕反響給客戶并承諾到達(dá)現(xiàn)場的時間。主管應(yīng)合理安排，保證在承20給客戶解釋，做以記錄，核對拖單的緣由認(rèn)真分析，找出緣由實(shí)行措施盡可能杜絕此類狀況發(fā)生。3、準(zhǔn)時詢問，檢查完單的狀況，對反響的意見進(jìn)展分析、記錄，如消滅以下狀況應(yīng)準(zhǔn)時實(shí)行措施并向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。4、修理人員無法準(zhǔn)時完單〔分幾種狀況；A、需設(shè)備、設(shè)施廠家或商家協(xié)作共同完成的工作〔空調(diào)、寬帶、I、電信、供電部門故障；措施：馬上同廠家、商家取得聯(lián)系，并連續(xù)查找緣由，爭取以最B、修理人員的技術(shù)力量無法到達(dá)：培訓(xùn)的依據(jù)。C〔1、下雨時無法處理的墻體、窗戶滲水問題；2、客戶突然22轉(zhuǎn)變修理時間〕時操作準(zhǔn)時反響效勞中心；⑵通過效勞中心向客戶解釋無法馬上施工的緣由，并約好當(dāng)日工作時間，準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場；⑶當(dāng)修理人員到修理時間馬上反響效勞中心，進(jìn)展具體的記錄并在規(guī)定時間內(nèi)提前5分鐘與客戶聯(lián)系，詢問是否能安排操作。修理人員未按規(guī)定的時間完成工作：措施：具體向修理人員了解工作過程，如屬操作不嫻熟，專業(yè)技術(shù)偏差，一方面進(jìn)展考核記錄，另一方面針對性的培訓(xùn)，或提出人員調(diào)整報告。如屬工作態(tài)度消極，按公司的質(zhì)檢制度執(zhí)行。修理人員效勞態(tài)度、行為標(biāo)準(zhǔn)引起客戶治理人員投訴。工作要求的按公司制度執(zhí)行。弄虛作假、隱瞞實(shí)情〔向客戶提出或示意在工作單上填寫違反事實(shí)的意見，修理卡、工作單虛報材料消耗的，反響假信息稱客戶不在的。措施：物業(yè)效勞中心將按40%比例安排訪問客戶，一經(jīng)覺察按公司制度嚴(yán)格懲罰，對耗材修理卡治理、檢查不嚴(yán)造成的漏洞，修理主管將一同按公司制度懲罰。4、負(fù)責(zé)準(zhǔn)確編制修理物品使用打算，負(fù)責(zé)修理材料的合理儲藏、治理、檢查。29電氣設(shè)備的日常檢修1、使用電氣設(shè)備，應(yīng)做好以下檢查，覺察問題馬上實(shí)行措施排解：2、操作前應(yīng)先觀看三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否全都。要檢查禁錮螺栓有無松動，傳統(tǒng)局部有無卡阻，損壞或磨損現(xiàn)象。3聲響和震驚是否正常，要檢查電動機(jī)風(fēng)葉的工作狀況是否良好。4、開頭正常運(yùn)轉(zhuǎn)后要觀看電流是否正常，電動機(jī)及其起動設(shè)施等有無過熱和焦臭氣味，應(yīng)檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。5、磁力起動器、溝通接觸器、減壓起動補(bǔ)償器、空氣開關(guān)等的靜觸檢查、研磨、除垢，對由于動觸片過熱而消滅膠質(zhì)壓電木燙焦起泡現(xiàn)象時，應(yīng)準(zhǔn)時修磨，以防動作遲滯。損壞的零件應(yīng)準(zhǔn)時更換，選用熱繼電器作為過載保護(hù)的設(shè)備，應(yīng)做到有打算的進(jìn)展檢測。6、常常檢查電氣儀表有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險器具的零部件接地保護(hù)是否完好。選用的保險絲是否正確，壓合是否妥當(dāng)，覺察故障時應(yīng)準(zhǔn)時修好，保證設(shè)備正常運(yùn)用。7、軸承室有無進(jìn)水或缺油，有無過熱或噪音，傳動局部是否良好，螺釘是否齊全，有無松動不合現(xiàn)象，要檢查水泵有無漏水，泵輪和風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并分別針對產(chǎn)生的緣由進(jìn)展修理。給排水系統(tǒng)的維護(hù)與治理1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的治理范圍以總計費(fèi)表為界，界限以為〔含計費(fèi)水表供水管線及管線上設(shè)置的地下消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防槍等，由物業(yè)部負(fù)責(zé)維護(hù)治理，并承受公安消防部門的檢查。2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的治理內(nèi)容防止二次供水系統(tǒng)的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。3、對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)展常常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。4、發(fā)生漏水、停水故障，應(yīng)準(zhǔn)時搶修。5、保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報告送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。6、露于空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)展檢查和刷防腐涂料，以延長設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)寒地區(qū)還應(yīng)留意冬季防凍。7、對于臨時停用設(shè)備和備用設(shè)備，要按規(guī)定的時間進(jìn)展使用試驗(yàn)，使設(shè)備常常處于備用狀態(tài)。8、檢查水泵、電機(jī)有無特別聲響，如覺察狀況要準(zhǔn)時處理。對使用到期或過期的殘舊設(shè)備應(yīng)準(zhǔn)時更換，防止重大事故發(fā)生。9、加強(qiáng)配水管網(wǎng)的治理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測量工作，搞好平差計算和管網(wǎng)分析，全面把握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力和完好程度。有打算地調(diào)整和更不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)的配水力量。10、狠抓節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏。大力宣傳節(jié)約用水，訂立獎懲制度，建立節(jié)水治理機(jī)構(gòu)，努力提高水的利用效率；做好供水的保證供水的安全進(jìn)展，防止大面積跑水事故的發(fā)生。11設(shè)備的修理周期、技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)展設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更，定期進(jìn)展性能測定，保證設(shè)備效率。12、給水管的檢查，修理養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)對給水系統(tǒng)格外生疏，常常檢查給水管道及閥門〔地上、地下及屋頂?shù)取车氖褂脿顩r常常留意地下有無漏水、滲水、積水等特別狀況，如覺察有漏水現(xiàn)象，應(yīng)準(zhǔn)時進(jìn)展修理。13、給水管的保溫防凍工作。在每年冬季降臨之前，修理人員留意做好室內(nèi)外管道，閥門消防栓等防凍保溫工作。14積水和冒水的管段進(jìn)展檢漏，同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有的閥門位置，準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)展開控修理。15焊或換管的方法處理。16、值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)展日常巡察，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏。17動位置。18的清潔。室外給水管道的維護(hù)與治理1、室外給水管道的維護(hù)與治理、生疏室外給水管道的位置及根本布置狀況。、檢查法門井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩。、每年冬季到來之前，要做好室外管道及設(shè)備的防寒保溫工作。對蓋不嚴(yán)的閥門井，水表井，消火栓井，都應(yīng)當(dāng)再井中填以干稻草或其它保溫材料，以防將閥門，水表，消火栓等凍給，對設(shè)在室外的水龍頭，水箱也應(yīng)保溫。2、室外給水系統(tǒng)的維護(hù)2.1、埋設(shè)給水管道的地面上下不允許堆放重物，不允許大量放置對水質(zhì)有嚴(yán)峻污染的物質(zhì)，不允許在地面上蓋永久性建筑，作溝渠。2.2、給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。閥件要定期試水和給轉(zhuǎn)動桿件加潤滑油，以保持開關(guān)敏捷。閥門、儀井蓋、井體等如有損壞應(yīng)準(zhǔn)時修理。2.3、消火栓要按消防部門的規(guī)定定期試水以保持其狀態(tài)完好。室外地方，定期檢查滅火劑是否有效。3、物業(yè)設(shè)備治理部門應(yīng)重視排水設(shè)施的治理工作，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)的通暢。4、建立巡察工作制度，一般在物管公司的指導(dǎo)下，配備有肯定業(yè)務(wù)力量和閱歷的工人，對排水管經(jīng)理、排水設(shè)備進(jìn)展巡察。外巡人員以“巡”為中心，以預(yù)防為主，要求準(zhǔn)時覺察，解決或上報各種違章問題。內(nèi)巡人員以“查”為中心，要求準(zhǔn)時，準(zhǔn)確地為養(yǎng)護(hù)工作供給原始資料依據(jù)。5、協(xié)作其他部門做好排水工作，物業(yè)不是孤立，它總是和其它市政工程、其它物業(yè)聯(lián)系在一起，物業(yè)部要協(xié)作市政部門做好排水工作，染環(huán)境。6、建立健全的排水設(shè)施檔案，物業(yè)部要協(xié)作排水設(shè)施檔案資料員，建立檔案資料袋，做到有設(shè)施就有檔案，對各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的使用狀況，都要記錄在案。7、做好宣傳教育工作，教育用戶疼惜各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、不要向下水道內(nèi)倒雜物，以免堵塞管道，也不要隨便轉(zhuǎn)變管道的線路，對于破壞任。8、加強(qiáng)排水設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)，對排水設(shè)備的檢查和維護(hù)是維持設(shè)被動狀態(tài)。9、室內(nèi)排水系統(tǒng)的治理內(nèi)容、定期對排水系統(tǒng)進(jìn)展養(yǎng)護(hù)清通。、教育用戶不要把雜物投入下水道。、定期檢查排水管道閥門是否生銹或滲漏，覺察隱患準(zhǔn)時處理。、定期檢查和清掃室外排水溝渠，去除淤泥和雜物。、檢查樓頂、墻壁、地面等處有無滴水、涸水、積水等特別現(xiàn)象，衛(wèi)生。、廁所、盥洗室是衛(wèi)生設(shè)施比較集中和管道布置密集的地方，應(yīng)留意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便池是否常常進(jìn)展沖洗，還要留意管道的防腐涂料是否完好。10、室外排水系統(tǒng)的維護(hù)與治理、生疏排水管線的位置及根本布置狀況。石灰，砂石、碎磚等建筑材料，以防雨水將這些東西沖入雨水管道，造成管道被堵塞。11、室外排水管道最常見的問題是管道堵塞，排水不暢通，造成不暢通的緣由有檢查井蓋不嚴(yán)，砂石、雜土和樹葉等雜物進(jìn)入排水管道，節(jié)狀根系使管道堵塞，另一造成排水管道損壞的因素是管道的塌陷。這主要是由于管基下部的土質(zhì)松軟或軟硬不均，施工時沒有處理好。致。12內(nèi)是否產(chǎn)生樹根。13、夏季在暴雨過后要檢查和清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。電梯的維護(hù)與治理1、電梯的日常治理制度。、但凡修理保養(yǎng)人員都必需經(jīng)過政府認(rèn)可部門舉辦的電梯設(shè)備專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，切實(shí)把握有關(guān)的電梯技術(shù)，并經(jīng)有關(guān)部門考核，合格后才上崗。、檢修人員對日常的修理保養(yǎng)工作做好記錄，在每次排解故障后做好檢修記錄，如檢修部位，更換零件，修復(fù)狀況和檢驗(yàn)結(jié)論等，要24聯(lián)系。2、電梯的日常治理、鑰匙包括機(jī)房鑰匙、操縱箱鑰匙、門的緊急開鎖鑰匙。鑰匙應(yīng)有專職人員保管，不能借給無關(guān)人員。、在使用之前，治理人員每天早晨作最低限度的反復(fù)運(yùn)行，保證操縱箱正常，地坑內(nèi)無異物，安全觸板功能牢靠，緊急聯(lián)絡(luò)內(nèi)線正常，電梯運(yùn)行沒有特別聲音。、在電梯運(yùn)行前，治理人員要適時巡回檢查，如留意在轎廂四周不吸煙，留意有無來歷不明的人員；勸告小孩不要在門廳四周玩耍；機(jī)房制止入內(nèi)等。、對停電及大風(fēng)大雨預(yù)報時，要在廳門四周張貼通知，大風(fēng)大雨前要關(guān)好各處門窗，休息日及夜間停運(yùn)時要把電梯停在規(guī)定的樓層，并切斷電源，底坑內(nèi)灌水時應(yīng)切斷電源，停頓電梯運(yùn)行。、電梯在停頓一段運(yùn)行時，要把電梯停在最下層，并關(guān)上轎門和廳門。假設(shè)把門翻開，萬一發(fā)生火警，井道成為煙道，這是危急的，切斷電源前確認(rèn)沒有乘客在轎箱內(nèi)。、凡修理或改造工程影響到電梯的電源時，在電梯再投入運(yùn)行之用電源支路上連接其他用電設(shè)備。3、電梯的維護(hù)保養(yǎng)周期、每周一次對每臺電梯進(jìn)展一次常規(guī)的全面檢查，包括曳引機(jī)、鋼絲繩隨行電纜等裝置及安全設(shè)備，同時對掌握專制設(shè)備也應(yīng)作全面的檢查。A、潤滑全部的門系BC、清理、清理全部雜質(zhì)、包括傳動裝置中的雜質(zhì)、門導(dǎo)軌的雜質(zhì)，井道導(dǎo)軌及固定支架上的雜質(zhì)。、每月一次清理井道內(nèi)的積水雜物以及機(jī)房內(nèi)的雜物。在可能的以及電梯主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備動作的牢靠性進(jìn)展檢查，并做必要的調(diào)整。3.4、每年一次由有閱歷的技術(shù)人員負(fù)責(zé)，維護(hù)保養(yǎng)人員參與，具體磨損易超過允許值的，損壞的零部件應(yīng)準(zhǔn)時進(jìn)展更換。、每年協(xié)作技術(shù)監(jiān)視局進(jìn)展電梯年檢。333~5落實(shí)大修措施。4、電梯機(jī)房的治理、每周對機(jī)房進(jìn)展一次全面清掃，保證機(jī)房和設(shè)備外表無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人，堆放雜物。、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，機(jī)40℃。、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器等消防器具掛于惹眼處。、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)治理部門允許，制止外人進(jìn)入，并留意實(shí)行措施，防止小動物進(jìn)入。、按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)展修理保養(yǎng)。、每天巡察機(jī)房，覺察達(dá)不到規(guī)定要求的準(zhǔn)時處理。39消防系統(tǒng)的維護(hù)與治理1、消火栓應(yīng)常常保持清潔、枯燥、防止銹蝕、碰傷或其它損壞，每半年至少進(jìn)展一次全面的檢查修理，檢查要求為：、消火栓和消防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。、消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應(yīng)齊全良好，卷盤轉(zhuǎn)動敏捷。、報警按鈕、指示燈及掌握線路功能正常、無故障。、消火栓箱及箱內(nèi)配裝的消防部件的外觀無破損，涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺。、消火槍、供水閥門及消防卷盤等全部轉(zhuǎn)動部位應(yīng)定期加注潤滑油，箱門玻璃完好。2、自動噴水滅火系統(tǒng)必需有日常監(jiān)視、檢測、維護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。、負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)治理的專職人員必需生疏自動噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能、操作維護(hù)規(guī)程，并具有消防治理培訓(xùn)合格證。、治理人員必需每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總掌握閥，報警掌握閥及其配件，進(jìn)展外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。、所供水源必需保證要求的水量和水壓，每年對水源供水力量進(jìn)展一次測定。貯存消防用水的水池、消防水箱，每月檢查一次，核對水位，以及消防用水泵使用的技術(shù)措施，覺察故障，準(zhǔn)時進(jìn)展修理，消防水池、消防水箱的水需要更換時，應(yīng)通知消防監(jiān)視部門，臨場監(jiān)視5℃，且應(yīng)防止結(jié)冰現(xiàn)象。、消防水泵應(yīng)每日運(yùn)行一次，假設(shè)承受自動掌握時，應(yīng)模擬自動掌握參數(shù)進(jìn)展啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，每次運(yùn)轉(zhuǎn)時間宜為5min，每月應(yīng)用報警掌握閥旁的泄放試驗(yàn)閥進(jìn)展一次供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)供水力量。、一切掌握閥門應(yīng)用鉛封固定在開啟或規(guī)定的狀態(tài)，且閥門應(yīng)編號，掛上標(biāo)牌，保證閥門不被關(guān)閉，使供水管路暢通，室外閥門井中的掌握閥，應(yīng)每月檢查一次，保證閥門處于開啟狀態(tài)。、水泵接合器的接口及附件，應(yīng)每月檢查一次，保證接口完好，無滲漏。、每兩個月對水流指示器試驗(yàn)一次，利用末端的水閥排水，檢查其能否準(zhǔn)時報警。、每月檢查一次噴頭外觀，覺察不正常噴頭應(yīng)準(zhǔn)時更換各種噴頭3006300~100012100024、覺察故障，需停水進(jìn)展修理時，應(yīng)向主管報告，并取得修理專取，人員的同意，且親臨現(xiàn)場監(jiān)視，才能開工。、自動噴水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)展一次牢靠性評價，并對施工驗(yàn)收，日常治理維護(hù)，修理狀況進(jìn)展總結(jié)。水流指示器和報警掌握閥應(yīng)能正常報警。3、保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的連續(xù)正常運(yùn)行和牢靠性對建筑物的消防系統(tǒng)的維護(hù)治理應(yīng)留意以下幾點(diǎn)：、應(yīng)有專人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的治理，操作和維護(hù)，無關(guān)人以及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的報警部位號。、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，不得隨便中斷運(yùn)行，如一旦中斷，必需準(zhǔn)時報當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)視機(jī)構(gòu)。、為了保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和牢靠性，應(yīng)依據(jù)建筑損失。停電應(yīng)急作業(yè)流程1/商戶及全部出租單位，做好停水、停電預(yù)備工作，檢查應(yīng)急照明狀況，做好預(yù)防工作，加強(qiáng)樓層巡察確保安全。2、馬上檢查電梯，檢查電梯內(nèi)有無人員被困，強(qiáng)行翻開電梯門，放出困電梯內(nèi)的客戶。3、準(zhǔn)時處理消防報警系統(tǒng)，檢查各個區(qū)域與樓層的應(yīng)急電源是否開放。4、主管需馬上派人到各層將動力線支線全部切斷，直至電力全部恢復(fù)供給。5、電力全部恢復(fù)供給后，修理總主管必需測量電壓，檢查協(xié)作電柜工作狀況，通知電工逐層翻開各層動力。6、一經(jīng)覺察停電，如非我方緣由，修理部主管應(yīng)馬上派人查出停電緣由，并回復(fù)效勞中心。7、樂觀聯(lián)系電力供給部門，直到恢復(fù)供電或得到準(zhǔn)確答復(fù)。配電房安全治理制度12、配電房要保持清潔，制止堆放雜物。3、工作人員每天定期巡察，觀看儀表指示，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常、有無特別聲響，有無異味，設(shè)備有無發(fā)熱現(xiàn)象。4、常常觀看門窗是否密封良