北湖·水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

北湖·水晶城目可行研究報(bào)告第一章

總

論一、項(xiàng)目稱：水晶二、項(xiàng)目建地：同2（）三、項(xiàng)目設(shè)單位：原發(fā)四、項(xiàng)目設(shè)單位概況順開(kāi)成年1注（）4000；康州路產(chǎn)品裝計(jì)筑水售營(yíng)冊(cè)4310000000060033；經(jīng)地質(zhì)是現(xiàn)理房企才，工技，人善程發(fā)營(yíng)務(wù)臵設(shè)部事部五、項(xiàng)目況1

州設(shè)州起住全業(yè)勁究郴北側(cè)嶺湖靠郴便優(yōu)學(xué)配對(duì)，嶺嶺色娛十項(xiàng)面，宅M，筑M用M面7,296.00M面萬(wàn)平車867個(gè)戶戶，密38.61%是、的宅房景力目設(shè)段功環(huán)地位六、編制據(jù)1主要依據(jù)：1市劃部布<產(chǎn)評(píng)>205號(hào)、發(fā)項(xiàng)價(jià)人公改等2

筑批{辦2008號(hào)}5條{號(hào)}6環(huán)告（393號(hào)使?fàn)I中和企城計(jì)平10關(guān)家11設(shè)其料2研究范圍：主家法、目合要析件模境益面，在。七、重要濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)

名

稱

單位

數(shù)量

比例

備注1

規(guī)劃總用地面積

m

2

47,784.301.11.21.31.4

其中：住宅用地公建用地道路用地綠地

mmmm

2222

27,135.305,293.008,060.007,296.00

3

序號(hào)

名

稱

單位

數(shù)量

比例

備注2

規(guī)劃總建筑面積

m

2

100.002.12.22.33456789101112131415

其中：住宅建筑面積公建配套設(shè)施地下建車庫(kù)積居住戶（套）數(shù)居住人口容積率建筑密度綠地率停車位項(xiàng)目總投資銷售收入項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)內(nèi)部收益率投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）建設(shè)總工期

2m2m2m戶（套）人/個(gè)萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元年萬(wàn)元年

4,372.4833,264.593.8586744,104.6669,635.9613,856.603.225,323.203

2.01

3.2稅后八、結(jié)論建議1論符業(yè)國(guó)濟(jì)的進(jìn)城發(fā)市。建郴規(guī)地4

府城礎(chǔ)的利區(qū)——周設(shè)促資。設(shè)郴區(qū)湖北位優(yōu)國(guó)道連城—相北流依徬景業(yè)及設(shè)、等較理，福務(wù)的，良3）資

44,104.66萬(wàn)：28,859.12，萬(wàn)建利萬(wàn)元用500額元19,694.19申行預(yù)入設(shè)益，入69,635.96萬(wàn)元前元潤(rùn)13,856.60項(xiàng)凈i=12%5,323.20萬(wàn)元部收后23.08%收投潤(rùn)41.89%潤(rùn)31.41%從標(biāo)較效當(dāng)下5%項(xiàng)5

5%較指抗強(qiáng)從分認(rèn)可5設(shè)業(yè)善提的，經(jīng)有實(shí)分出動(dòng)礎(chǔ)目勢(shì)投風(fēng)點(diǎn)家針能的和效該2議社效建管給促日見(jiàn)真的圖工程，量度要公環(huán)生。工劃工進(jìn)要建強(qiáng)，運(yùn)回減；項(xiàng)量最和第二章

項(xiàng)目建的要性6

目符市規(guī)州建的斷基改，面該設(shè)市推質(zhì)助目有湖郴路園套有城能升市一區(qū)中升該，加，設(shè)障持目符加市化化有州幣程日住，生居高水該設(shè)動(dòng)業(yè)激州展項(xiàng)有會(huì)，就護(hù)。目有位源發(fā)司的會(huì)提象的，力第三章

市場(chǎng)分一、全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)及發(fā)展趨勢(shì)7

2003始，產(chǎn)長(zhǎng)，到雖頭2008全向9.8%。增下2009GDP仍持8%增產(chǎn)仍潛于三：中經(jīng)。發(fā)來(lái)鎮(zhèn)不題推改鎮(zhèn)續(xù)1996以顯持化場(chǎng)展求，前了持人平生追地展勁中體。嚴(yán)計(jì)體漸經(jīng)家革其改。居靠而基決向成的場(chǎng)展兩外一國(guó)的量國(guó)有人意對(duì)求8

個(gè)別反的們了市可力因變場(chǎng)勢(shì)變長(zhǎng)內(nèi)很因?qū)Ρ６?、近幾?lái)郴州市房產(chǎn)狀況及發(fā)展勢(shì)來(lái)作經(jīng)和新熱擴(kuò)括費(fèi)動(dòng)加容改房高量出獻(xiàn)來(lái)利上城的州發(fā)一房趨前地來(lái)理縣三、銷售景預(yù)測(cè)分析1目州路公手高4000元/左郴西，在平右路交，/米于新銷/米于的開(kāi)均元/米9

目項(xiàng)計(jì)源臵相目以體，目2010至宅為/方車銷個(gè)/根前銷來(lái)合特認(rèn)在強(qiáng)。2售定位源通計(jì)較產(chǎn)具顯勢(shì)，有前第四章

建設(shè)地及然條件一、區(qū)域置區(qū)省嶺江理東112°13～114°14北24°5326°50′。是東低陵帶西，，株南，廣咽位優(yōu)現(xiàn)仙興陽(yáng)臨、興縣方口472萬(wàn)中口2008全生10

均產(chǎn)元居支13,765。位同是，107南園嶺限有和紛州府審認(rèn)相理地。二、自然件于風(fēng)，，，熱無(wú)期290要如1度氣17.8℃最℃最6.5℃2度相3風(fēng)4水降降11

降23.2mm雪5震中參峰g=0.05照烈Ⅵ三、市政礎(chǔ)設(shè)施用州湖周的，十山理，景通設(shè)理開(kāi)。四、建設(shè)件規(guī)形，24m地，建第五章

主要技方一、設(shè)計(jì)則1合合因合，規(guī)足通境求2場(chǎng)征用，歸住3分的與12

交布升的。4防須“”二、規(guī)劃計(jì)依據(jù)1城》2法月1施3劃辦4設(shè)）5規(guī)2005-2020綱6州—（200645號(hào)7州—地號(hào)8設(shè)相三、總體劃及總平面置1“穎、、導(dǎo)解“建三切建中住位采組富整2市度圖雜造整尚高結(jié)分計(jì)布層致局式式更成。光消、13

確28m的筑，私風(fēng)空求大自質(zhì)分車掩階南，的保的性滿要住求3考基采平風(fēng)，大園院，提升住質(zhì)。單式宅每套積圍控制43~260m筑寫輕概碎等局重、立形體礎(chǔ)塔頂而的。4的主同心口景側(cè)入小道保及散道寬4次人式進(jìn)通，路大5配兒站綜區(qū)、房等設(shè)施布用四、結(jié)構(gòu)案14

1載W0=0.35KN/mS0=0.35KN/m載面取2.0KN/m層載4.0KN/m2構(gòu)地成度震宅架住架剪構(gòu)抗二五、供配及電信工程1力取每，務(wù)0.1KVA/m庫(kù)0.005KVA/m小電5091KVA2配以應(yīng)按，、電荷照三該源金10KV市用外到3信統(tǒng)塊設(shè)光，路通主內(nèi)接15

至引芯有同線帶860MHZHFC結(jié)共塊設(shè)電機(jī)線分構(gòu)配線大分配戶一戶臵閉控能防。六、給排和消防1水預(yù)水300升/日，防40L/S日為心的干網(wǎng)呈，道防，，徑DN40-DN1002水雨排污污后路干則雨后路，計(jì)道暗干為雨水—DN800采16

管水料3防道面路—，路要米并各足行構(gòu)下建車耐設(shè)樓火。區(qū)區(qū)地臵。自系防積用為分積。分個(gè)口小地個(gè)設(shè)，一區(qū)栓環(huán)環(huán)下坪棟與相高防，網(wǎng)下臺(tái)消，外泵地網(wǎng)栓何有柱地泵防下量396m17

第六章

環(huán)境保、化和節(jié)一境護(hù)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。噪聲振備盡能在地室離使用房。電動(dòng)備采用振簧支架，上安裝動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈減振墊。1建成后分析的產(chǎn)主有如幾個(gè)方面：1固體廢棄物：如生活垃圾。2生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。3污染：的油、尾氣、廢氣。4污染：行駛鳴笛生噪音機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。2污染治理措施1廢棄物固體圾產(chǎn)后自覺(jué)入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，人管理，清運(yùn)城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。2活污水治：活污水必須污水理臵理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。3氣污染：求入住用戶活統(tǒng)一采用液18

石油、煤或電使用燃。的煙以建議用專用設(shè)備過(guò)濾后通過(guò)煙道排入天空。另外，格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，使用無(wú)鉛的高標(biāo)汽油提倡用電車改善汽燃料構(gòu)目的使用量低的調(diào)，使環(huán)?？?，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。4污染控：劃范內(nèi)設(shè)鳴志，車速汽車用噪凈器，少于汽行鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，，控制空調(diào)用的率空調(diào)外隔網(wǎng)，使環(huán)保靜空調(diào)。二化區(qū)公共綠地面積為7,296m，綠地率為38.61%三能減少能源消耗，擬采取以下措施：1節(jié)水節(jié)電水用電采用計(jì)量制節(jié)能高靈敏度的電表和表，生活用與洗用，用水開(kāi)。用科技含量高的干式變壓器，外路燈設(shè)自控節(jié)能關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。2節(jié)約暖通、采光耗能19

的距離和朝向，利用自然采光、，從達(dá)到約采光、通風(fēng)的能耗。3隔熱、保溫性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，達(dá)到較好的節(jié)能效果。4新技術(shù)應(yīng)用工藝術(shù)、運(yùn)現(xiàn)代學(xué)技，節(jié)的合效益。第七章

項(xiàng)目的織理、實(shí)計(jì)一、項(xiàng)目組織管理分兩個(gè)階段：建階段和經(jīng)營(yíng)理階段。1設(shè)構(gòu)建程的、作分建，構(gòu)設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖20

董事會(huì)總經(jīng)理行政人事部

財(cái)務(wù)部

工程技術(shù)部

拆遷安置部

開(kāi)發(fā)策劃部

采購(gòu)供應(yīng)部

營(yíng)銷部員系位開(kāi)配經(jīng)單定排工定員表號(hào)123456789

門事會(huì)經(jīng)理政人事部務(wù)部購(gòu)供應(yīng)部發(fā)策劃部程技術(shù)部銷部遷安臵部

員（人）3153441010821

號(hào)10

門

員（人）482營(yíng)構(gòu)成管設(shè)以布物有，，單源發(fā)請(qǐng)人業(yè)進(jìn)實(shí)大員管合三業(yè)會(huì)需招管物重業(yè)及與司，則公物各行，市的宅理國(guó)關(guān)規(guī)該主及一決國(guó)依織機(jī)構(gòu)圖業(yè)主代大會(huì)重大決委員會(huì)

物業(yè)管公司辦公室

管理部

維修部

保安部

經(jīng)營(yíng)部

22

2職工定員定員指管司從日作所各部（告聘士2專其各員均行聘。的表下：工定員表

注111名6

11二、項(xiàng)目施進(jìn)度計(jì)劃建有導(dǎo)持位大準(zhǔn)報(bào)為順目施到，，全并和保，周活影單項(xiàng)實(shí)施安2008年52009年項(xiàng)審23

20097~200911場(chǎng)建標(biāo)2009年~2010年主；2010年~20115，及工2011竣第八章一、投資算1資

投資估與金籌措47,784.30算資44,104.66中用28,859.12萬(wàn)費(fèi)萬(wàn)備577.18萬(wàn)元目動(dòng)萬(wàn)詳資項(xiàng)目投資算表

工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱

建筑工程費(fèi)

設(shè)備及安裝工程費(fèi)

其它費(fèi)用

合計(jì)一

工程費(fèi)用1住宅及地下車庫(kù)2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)

26,404.4326,929.12

1,600.001,930.00

28,004.4328,859.12二

其它費(fèi)用1征地費(fèi)（畝）2建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4監(jiān)理費(fèi)

8,990.80

8,990.8024

三四

5建設(shè)期的借款利息6其他規(guī)費(fèi)等其它費(fèi)用合計(jì)預(yù)備費(fèi)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資

2,052.002,100.0014,168.36

2,052.002,100.0014,168.36金建設(shè)投資合計(jì)

26,929.121,930.0015,245.5444,104.662算明1程據(jù)廳建件建定，郴前單。①建括及物②排電包排、訊資；③圖括綠投參目程標(biāo)中規(guī)拆設(shè)、費(fèi)。根位國(guó)用成算主設(shè)施工不部慮帶增二、資金措25

投44,104.66所請(qǐng)貸20,000元本19,694.19預(yù)入4,410.47資運(yùn)表項(xiàng)目資金措及運(yùn)用表萬(wàn)

1資措銀金售第九章

44,104.6644,104.6644,104.6644,104.6620,000.0020,000.0019,694.1919,694.194,410.474,410.47項(xiàng)目經(jīng)評(píng)一、經(jīng)濟(jì)析的主要依：1價(jià)數(shù)2經(jīng)法3家關(guān)4目及調(diào)二、經(jīng)營(yíng)計(jì)及營(yíng)業(yè)收1營(yíng)26

設(shè)商項(xiàng)，層宅，住地675192配社政筑公外筑式2業(yè)測(cè)設(shè)的及邊品字商銷行，水商配施如價(jià)/m業(yè)市20,000m車入算①業(yè)宅：業(yè)市1,478.80庫(kù)：＝②售）

據(jù)

）27

值護(hù)附

入入

5%1%7%述估銷：：69,635.96×5%萬(wàn)元值69,635.96×1%696.36護(hù)附156.68元萬(wàn)元三、營(yíng)業(yè)本費(fèi)用估算間主用用1業(yè)用廣人及，收2%用69,635.96×2%2理用辦電費(fèi)員及，的1.5%用69,635.96×1.5%1,044.543務(wù)28

用以款。項(xiàng)20,000元其估用4目用項(xiàng)發(fā)為本測(cè)總46,581.92萬(wàn)元本算四、財(cái)務(wù)益分析1潤(rùn)據(jù)、年布項(xiàng)評(píng)參）行。售銷加費(fèi)潤(rùn)見(jiàn)2務(wù)分目入主下項(xiàng)目主要濟(jì)指標(biāo)表

稱

1

資率前后

%%

2

資前后

3.033.2229

3

全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）前后

8,932.345,323.20五、項(xiàng)目感性分析作后敏，售即主成費(fèi)售項(xiàng)行分其收程敏情：項(xiàng)目敏感分析表

23.0819.1719.41

11,416.95分本收5%5%仍財(cái)說(shuō)風(fēng)強(qiáng)六、經(jīng)濟(jì)價(jià)結(jié)論述營(yíng)

69,635.96萬(wàn)利18,475.47稅13,856.60財(cái)率23.08%值5,323.20率回后3.22年本項(xiàng)經(jīng)析30

的一〇二31

1銷售收入銷售稅費(fèi)估表萬(wàn)序號(hào)

項(xiàng)目

合計(jì)

201020112012一1

經(jīng)營(yíng)收入商品住宅銷售收入

69,635.966,963.6063,769.666,376.9623二1234

配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入車庫(kù)銷售收入銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

1,478.804,387.504,578.573,481.80

2,632.502,747.152,089.08

1,316.251,373.561,044.5432

2總成本及用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)一二

項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用

合計(jì)43,604.662,977.26

200920102011201214,253.061,305.671,427.86123

營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,392.721,044.54

三

合計(jì)

46,581.92

14,253.0633

附表3損

益

表單位:萬(wàn)元序號(hào)一123二1

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入商品住宅銷售收入商業(yè)配套設(shè)施（超市）銷售收入車庫(kù)銷售收入銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅

合計(jì)69,635.9663,769.661,478.804,387.504,578.573,481.80

20092010201120126,963.6041,781.586,376.9638,261.80443.641,316.251,373.561,044.54234

土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

三1

成本及費(fèi)用銷售成本

46,581.9243,604.66

4,604.1927,468.474,360.4626,162.80234

營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,392.721,044.54

四五六123七

稅前利潤(rùn)所得稅稅后利潤(rùn)盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)累計(jì)未分配利潤(rùn)

18,475.474,618.8713,856.602,078.4911,778.1111,778.11

1,901.555,007.961,251.991,426.163,755.97563.401,212.243,192.571,212.2434

附表4現(xiàn)金流表單位：萬(wàn)元序號(hào)一12

項(xiàng)目現(xiàn)金流入物業(yè)銷售收入回收周轉(zhuǎn)金

合計(jì)70,135.9669,635.96

20090.00

2010201120126,963.6041,781.5821,390.786,963.6041,781.5820,890.78二1

現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)成本

56,279.3614,753.0618,205.6843,604.6614,253.0610,856.37

3,648.4223456

銷售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用所得稅

4,578.571,392.721,044.544,618.87

2,747.142,756.49

1,373.571,386.997三四

項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)