酒店項(xiàng)目投資分析報(bào)告報(bào)告材料可行性報(bào)告材料

關(guān)于投資屏山石盤工業(yè)園區(qū)過渡安置房項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告與前期策劃報(bào)告目錄前言一、項(xiàng)目概況1、環(huán)境概述2、項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目SWOT分析、市場調(diào)查與分析1、項(xiàng)目SWOT分析2、市場調(diào)查與分析3、目標(biāo)客戶群確實(shí)定三、項(xiàng)目定位1、主題定位2、功能定位3、形象定位四、規(guī)劃和裝修設(shè)計(jì)謀略1、平面布局、功能布局策略2、內(nèi)部布局、立面設(shè)計(jì)謀略3、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)謀略4、商業(yè)資源整合五、經(jīng)濟(jì)分析1、項(xiàng)目投入分析2、項(xiàng)目回收分析六、項(xiàng)目宣傳營銷與參考資料一項(xiàng)目概況〔一〕環(huán)境概述本項(xiàng)目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，與307省道相連接，與某某縣高場鎮(zhèn)毗鄰，距某某城區(qū)37公里，距向家壩水電站30公里，至宗場新機(jī)場僅半小時(shí)車程，交通非常便捷。〔二〕項(xiàng)目概述本項(xiàng)目定位為一個(gè)集餐飲、住宿、會(huì)議、辦公、娛樂、休閑康樂、購物等為一體的三星級酒店。項(xiàng)目主體建筑共4層，1—2層為餐飲大廳、雅間與會(huì)議中心；3—4層為滿足不同檔次住宿需求的套房、單間、豪華標(biāo)間與普通標(biāo)間。項(xiàng)目主體兩側(cè)各修建2層附屬功能樓，主體頂層修建1層附屬功能樓。東側(cè)附屬功能樓1樓為火鍋城與大廳、廚房；2樓為娛樂KTV包房。西側(cè)1樓為購物中心與辦公室；2樓為康樂中心。主體頂層為員工宿舍。項(xiàng)目周邊重要公共設(shè)施、企事業(yè)單位、居民點(diǎn)有：1、移民遷建安置房2、屏山縣政府、法院、檢查院、公安局、信用社等單位所在的行政辦公區(qū)與文化活動(dòng)區(qū)3、客運(yùn)中心、商業(yè)中心、惠康紙業(yè)、茶葉廠、岷江專用汽車公司與石盤工業(yè)園區(qū)、丁發(fā)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的其他企業(yè)從以上分析可以看出，項(xiàng)目周邊絕大局部公共設(shè)施，市政配套完善并具有相當(dāng)規(guī)模，項(xiàng)目周邊1.5公里內(nèi)聚集人口不低于3萬人。全縣總?cè)丝诩s30萬人，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，屏山全縣地方生產(chǎn)總值已實(shí)現(xiàn)15億元，財(cái)政一般預(yù)算收入6000余萬元。二項(xiàng)目SWOT分析和市場分析〔一〕項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢〔STRENGTHS〕⑴區(qū)位優(yōu)勢：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槠辽叫驴h城最重要的門戶區(qū)，為規(guī)劃的石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊行政辦公區(qū)、文化活動(dòng)區(qū)、體育活動(dòng)區(qū)、教育區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，上臺地居住區(qū)等在未來的建設(shè)與縣級中心功能的完善將會(huì)使該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯出來；⑵政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目屬屏山縣招商引資項(xiàng)目，享受政府包括減免稅收、行政性收費(fèi)等在內(nèi)的一系列優(yōu)惠政策；⑶定位優(yōu)勢：本項(xiàng)目定位于屏山縣首個(gè)三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，中高檔次，并得到屏山縣政府的大力支持，無競爭對手；⑷交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，與307省道相連接，與某某縣高場鎮(zhèn)毗鄰，距某某城37公里，距向家壩水電站30公里，至宗場新機(jī)場僅半小時(shí)車程，交通非常便捷；⑸人口聚集優(yōu)勢：縣城建成后周邊1.5公里內(nèi)聚集人口3萬余人；搬遷建設(shè)前期以施工單位與政府部門為主，后期以企事業(yè)單位與居民消費(fèi)為主；⑹公共設(shè)施配套優(yōu)勢根本完善；⑺人文景觀、自然景觀優(yōu)勢：水庫建成后形成向家壩旅游觀光、會(huì)展優(yōu)勢，現(xiàn)階段老君山等自然風(fēng)光旅游優(yōu)勢；⑻理念優(yōu)勢：本項(xiàng)目將用開放的思路、創(chuàng)新的理念、科學(xué)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神去促使本項(xiàng)目更加合理、有效〔融入老屏山文化、環(huán)境等元素〕；⑼沁禾品牌優(yōu)勢：本項(xiàng)目是在“沁禾茶樓〞、“沁禾緣大酒樓〞、“沁禾超市〞、“鎖旺物業(yè)〞的根底上做產(chǎn)業(yè)延伸，而本身“沁禾大廈〞和“沁禾茶樓〞、“沁禾緣大酒樓〞“沁禾超市〞、“鎖旺物業(yè)〞就非常具有知名度；⑽資源優(yōu)勢：本項(xiàng)目用房為政府移民過渡安置房，我沁禾公司擁有其15年使用權(quán)，主體建筑面積近5000平方米，附屬功能樓達(dá)2860平方米，且這局部附屬功能樓一旦修建裝飾好，帶來的升值空間也相當(dāng)大，并可終身使用。⑾人力資源優(yōu)勢：沁禾公司本身以餐飲娛樂、超市購物、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)為主，80%的員工都具備餐飲、酒店等服務(wù)業(yè)的專業(yè)知識，這樣就可以充分利用人力資源、減少本錢；公司管理、行政、財(cái)務(wù)、采購等部門可以配合使用；⑿物資本錢控制優(yōu)勢：公司旗下的超市可供給本項(xiàng)目購物中心等，肉聯(lián)廠的貨物等可以供給餐飲部，物資當(dāng)日可配送；⒀帶動(dòng)優(yōu)勢：假如本項(xiàng)目取得成功，將帶動(dòng)新屏山縣經(jīng)濟(jì)開展，讓房產(chǎn)增值，讓相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)增效。對商圈的打造、形象、檔次都將上一個(gè)新臺階。2、劣勢〔WEAKNESSES〕⑴產(chǎn)品生命周期的劣勢：本項(xiàng)目定位中高端人群、投資金額大〔約1650萬元〕、資金回收較慢，產(chǎn)品和市場還有一定的磨合期，市場接納程度還依賴于消費(fèi)者群體的認(rèn)同度和宣傳、營銷，有一定風(fēng)險(xiǎn)；⑵縣城遷建期人口少的劣勢：目前該區(qū)域雖無大型餐飲住宿酒店，但縣城在新建初期人口密度有限，隨縣城建設(shè)完工將逐漸好轉(zhuǎn)。3、機(jī)遇〔OPPORTUNITIES〕⑴今年某某餐飲開展迅猛、態(tài)勢良好、穩(wěn)步上升，隨著城市化的進(jìn)程加快與人們外出就餐的習(xí)慣加劇，項(xiàng)目成功度極高；⑵產(chǎn)品生命周期的機(jī)遇：目前沁禾緣大酒樓市場認(rèn)同度很高，再加上把川菜特色加強(qiáng)并引進(jìn)粵菜系含宵夜和西餐菜系，下午茶，茶房，火鍋，KTV，足浴，按摩，住宿等搞出特色、創(chuàng)新菜肴，加強(qiáng)管理，并借助于成功的宣傳、營銷，其市場空間大，引導(dǎo)市場消費(fèi)的能力較強(qiáng)，市場利潤較高；⑶巨大的消費(fèi)群體和潛力：本項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，靠近政府等行政事業(yè)單位，客運(yùn)中小，可充分利用和發(fā)揮區(qū)域、時(shí)間優(yōu)勢，搶占先機(jī)，把握企業(yè)后勤社會(huì)化、交通客流服務(wù)帶來的商機(jī)，同時(shí)也可以為政府、企業(yè)、施工單位以與觀光游客等提供靈活的就餐、住宿、辦公地點(diǎn)。4、威脅〔THREATS〕⑴現(xiàn)階段處于縣城新建時(shí)期，居民類消費(fèi)相對較少；主要滿足政府接待與施工單位的消費(fèi)。⑵定位于三星級酒店，前期裝飾與附屬功能樓的修建、裝修需有較大的投資?！捕呈袌稣{(diào)查與分析1、客流量的統(tǒng)計(jì)：本項(xiàng)目將引領(lǐng)屏山縣餐飲娛樂開展，消費(fèi)群體主要來源于政府、施工單位、企業(yè)與居民。輻射的固定消費(fèi)人群約3萬人，流動(dòng)人群約1—2萬人。2、屏山縣現(xiàn)階段餐飲、住宿、購物、娛樂行業(yè)情況：現(xiàn)階段新屏山縣餐飲、住宿、購物、娛樂還處于原始狀態(tài)，接待能力相對不足，管理方式落后，滿足不了中、高層次人群需求；且菜品味道相對某某市區(qū)落后很多。3、上述人群的年齡、收入、家庭結(jié)構(gòu)、可支配收入與消費(fèi)習(xí)慣等能適應(yīng)本項(xiàng)目的定位標(biāo)準(zhǔn)?！踩衬繕?biāo)客戶群確實(shí)定1、各種企業(yè)老板業(yè)務(wù)接待2、施工單位接待消費(fèi)與自由消費(fèi)3、政府行政單位接待消費(fèi)與自由消費(fèi)4、屏山縣與高場鎮(zhèn)居民各類宴席接待5、外來接洽業(yè)務(wù)消費(fèi)接待6、觀光游客消費(fèi)接待三項(xiàng)目定位〔一〕主題定位本項(xiàng)目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，定位為一個(gè)集餐飲、住宿、會(huì)議、辦公、娛樂、休閑康樂、購物等為一體的三星級酒店，滿足政府、企事業(yè)單位、觀光游客等的接待與靈活就餐、住宿、辦公需要?！捕彻δ芏ㄎ槐卷?xiàng)目為中高端，因此不得不既要引入先進(jìn)理念，又要防止照搬所謂的先進(jìn)理念，同時(shí)也要尊重地方消費(fèi)習(xí)慣，設(shè)計(jì)時(shí)要盡可能考慮通風(fēng)、采光、棋牌、私密、環(huán)境、品味、溫馨、大方、氣派。管理上引入酒店管理服務(wù)理念，同時(shí)又要以私房菜作收費(fèi)。〔三〕形象定位情牽金沙渡，鳳儀岷江流本項(xiàng)目一定是“屏山印象〞中的重要符號，同時(shí)，也需要為光顧屏山的游人留下一個(gè)不需要完全記住，但潛意識里能夠感受的符號。引入移民文化，讓新屏山人記住老屏山。綜合的、層次豐富的、獨(dú)具特色的、引入了酒店管理理念的，給人最好的感覺就是可口的、休閑的、溫馨的高檔酒店。四規(guī)劃和裝修設(shè)計(jì)謀略〔一〕平面布局、功能布局策略1、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有機(jī)結(jié)合地形、處理好建筑空間的拓展與建筑本錢的關(guān)系，巧妙的通過地形組織建筑景觀和空間；2、規(guī)劃方案應(yīng)合理運(yùn)用各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃總平面圖，注意整體設(shè)計(jì)；3、注重場地水平和垂直交通關(guān)系，注意場地和外圍道路的合理連接；4、注重場地消防設(shè)計(jì)?！捕硟?nèi)部布局、立面設(shè)計(jì)謀略1、一樓宴會(huì)大廳局部〔包席35桌〕，約550㎡；總臺接待大廳約340㎡；商務(wù)中心約50㎡；茶樓約210㎡；火鍋城約178㎡；廚房約350㎡；購物中心與辦公室約510㎡；公衛(wèi)約65㎡。A、主打?yàn)榱思偃盏幕閴垩绲却笮桶?；B、可考慮非假日時(shí)段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消費(fèi)；C、營造溫馨和諧的用餐環(huán)境和休閑的空間;D、根據(jù)現(xiàn)有的場地情況立面形式，突出可識別性和時(shí)代精神以與文化底蘊(yùn)；E、兼顧現(xiàn)有的建筑序列情況、融入整體景觀序列中;2、雅間、會(huì)議廳局部〔包房16個(gè)，大中型會(huì)議廳3個(gè)〕約1215㎡；KTV約528㎡；康樂中心約510㎡。A、堅(jiān)持以人為本的規(guī)劃思想、立足實(shí)用、滿足對日照、通風(fēng)、生活、休憩、安全、本地氣候特點(diǎn)等各項(xiàng)要求；B、滿足國家相關(guān)規(guī)X要求；C、室室方正、無異型包間；D、通風(fēng)采光、無黑屋；E、根據(jù)現(xiàn)有地形、功能、家用、客戶需求分割雅間。3、三樓、四樓為住宿客房，約2430㎡。A、表現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，各項(xiàng)功能布局合理，使用方便、安全，充分滿足顧客需求；B、內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格；C、氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；D、有獨(dú)立式空調(diào)，各區(qū)域通風(fēng)良好。4、五樓為員工宿舍，約820㎡。A、男女員工分區(qū)；B、配有局部高管與雙職工員工單間；C、考慮了公共衛(wèi)生間與浴室。構(gòu)想：進(jìn)大門前：一次高潮對外景觀〔在5樓南側(cè)做巨型廣告牌，在正公路上可看見〕——漸變景觀〔從正路轉(zhuǎn)進(jìn)〕——二次高潮對外景觀〔正面店招〕——漸變景觀〔大堂〕——三次高潮景觀〔大廳〕——漸變景觀〔上樓過道〕——四次高潮景觀〔雅間與客房〕1、整體景觀和立面裝飾要求整體色彩基調(diào)以暖色調(diào)為主，輔助色彩以黑色或咖啡色為主，局部點(diǎn)綴色彩，色調(diào)與整體景觀和諧舒適為宜。2、設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)材質(zhì)軟硬、虛實(shí)比照，賦予韻律以與細(xì)節(jié)或節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，以現(xiàn)代材料與構(gòu)造表達(dá)形象清新典雅，創(chuàng)造富有特色的造型，在傳統(tǒng)形式根底上，形象簡潔、大方、新穎，表現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)貌和時(shí)代氣息。以石材、鋁材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷磚為主。3、盡量采用經(jīng)濟(jì)型材料、盡量運(yùn)用新材料，降低本錢。4、對于門頭在原有立面根底上作進(jìn)一步的簡化、優(yōu)化，既注重效果，又經(jīng)濟(jì)適用。5、結(jié)合景觀效果、實(shí)用效果、充分考慮空調(diào)進(jìn)出風(fēng)口位和外機(jī)擺放點(diǎn)的美化。〔三〕環(huán)境景觀設(shè)計(jì)謀略1、總體表現(xiàn)簡潔、休閑舒適、和諧的特點(diǎn)；2、以移民文化，老屏山傳承，新屏山建設(shè)為主題，文化用品點(diǎn)綴搭配設(shè)計(jì)；3、景觀小品，表現(xiàn)文化氣息的雕塑等；4、注重步行區(qū)域的設(shè)計(jì)，周圍結(jié)合豐富的景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和諧、浪漫的氣氛；5、溫馨背景音樂的配置；6、考慮婚、壽表演臺的位置；7、考慮會(huì)議的大氣和多功能性；8、考慮雅間的大小搭配和多功能性；9、考慮客房不同標(biāo)準(zhǔn)的多標(biāo)性；10、考慮KTV的隔音和環(huán)境；11、考慮康樂中心的休閑性；12、考慮通道指引的位置；13、燈光搭配的考慮；14、公共休閑設(shè)施的配置，如座椅等；15、植物配置點(diǎn)綴?！菜摹成虡I(yè)資源整合1、主題以中餐、火鍋、住宿、會(huì)議、娛樂、購物中心、休閑康樂、KTV等為主的中高端消費(fèi)；2、可引進(jìn)西餐元素、宵夜元素、茶道元素、書吧元素、咖啡廳元素、酒水超市元素、酒吧元素、網(wǎng)絡(luò)元素。五經(jīng)濟(jì)分析〔一〕項(xiàng)目投入分析一、設(shè)施設(shè)備空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)40萬電梯30萬消防100萬安防40萬廚房設(shè)備〔餐具〕100萬鍋爐15萬桌椅凳家私150萬機(jī)麻12萬家電30萬背景音樂、點(diǎn)菜系統(tǒng)、光纖、內(nèi)部、無線上網(wǎng)10萬KTV、宴會(huì)廳、會(huì)議用音響、麥克風(fēng)50萬布草20萬窗簾15萬擺件10萬燈具50萬店招亮化30萬設(shè)施設(shè)備合計(jì)702萬二、15年租賃費(fèi)202萬三、土建兩側(cè)附屬功能樓建設(shè)2076㎡×/㎡166萬土建頂層附屬功能樓建設(shè)820㎡×/㎡41萬土建合計(jì)207萬四、裝飾、裝修總臺接待大廳340㎡×/㎡51萬宴會(huì)大廳550㎡×/㎡44萬茶樓210㎡×/㎡萬商務(wù)中心50㎡×/㎡3萬一樓公衛(wèi)65㎡×/㎡萬火鍋城178㎡×/㎡萬廚房350㎡×/㎡7萬購物中心、辦公室510㎡×/㎡萬二樓雅間、會(huì)議室1215㎡×/㎡萬三、四樓客房2430㎡×/㎡萬KTV528㎡×/㎡萬康樂中心510㎡×/㎡萬五、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)10萬六、開辦費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)開辦費(fèi)10萬培訓(xùn)費(fèi)10萬服裝費(fèi)200人×2套×/套12萬開辦培訓(xùn)服裝費(fèi)合計(jì)32萬總合計(jì)：1650萬〔二〕項(xiàng)目回收分析一、經(jīng)營本錢分析：1、投資1650萬，利息按8‰/月/月3、房租、產(chǎn)權(quán)、非產(chǎn)權(quán)已進(jìn)入開辦本錢，不再另計(jì)/元/月后廚40人，按/元/月/月/月/月二、收益分析初步設(shè)計(jì)規(guī)模、定價(jià)策略：1、餐廳收益：綜合毛利率按50—55%計(jì)算比照經(jīng)營指標(biāo)〔單位：元〕營業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)營指標(biāo)大廳35桌〔大廳席費(fèi)〕每月節(jié)假日8—9天，35×50030×500×8=12000035×500×8=14000020人間〔3個(gè)〕1080×3=3240未消費(fèi)到預(yù)定檔次如此收取雅間費(fèi)1080×3×30×上座率60%=5832080會(huì)議廳〔3個(gè)〕3×300〔上午或下午〕=9003×500〔全天〕=1500按全天計(jì)3×500×30×上座率40%=1800010人間〔13個(gè)〕580×13=7540580×13×30×上座率60%=13572040會(huì)議廳用餐6桌/8桌×500×3=9000500×6×3×30×上座率20%=54000×毛利潤：443946×2、客房收益：三、四樓綜合毛利率按80—85%計(jì)算房間類型數(shù)量折后房價(jià)上座率每月30日收益普通標(biāo)間12×280%3056448元豪華標(biāo)間5×280%3028320元單間6×280%3036864元套房2×260%3016416元毛利潤：138048×3、火鍋城收益：綜合毛利率按60—65%計(jì)算14—18桌，按14桌計(jì)算×每桌消費(fèi)150元左右×上座率70%×酒水、煙收入：按占餐費(fèi)的15%計(jì)算，44100×毛利潤：50715×4、購物中心收益：綜合毛利率按15—20%計(jì)算購物中心全場面積383㎡，按現(xiàn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)預(yù)估計(jì)：30萬元/月×5、茶房與大堂吧收益：綜合毛利按90—95%計(jì)算茶房雅間收益：7間××4小時(shí)/天×上座率70%×30天茶收益：7間×4人××上座率70%×30天大廳機(jī)麻，免茶水費(fèi)，包場：8臺機(jī)麻×2場×30天××大堂吧6桌，主要經(jīng)營茶水、飲料、咖啡6桌×每桌消費(fèi)20—40元，上座率20%6桌××20%××6、KTV包房收益：綜合毛利率按75—80%計(jì)算其中套豪包1間，普包8間普包消費(fèi)：最低600—800元×8間×30天×套豪包消費(fèi)：最低980元×1間×30天××7、康樂中心收益：綜合毛利率按80—85%計(jì)算按摩房：6間×每人平均消費(fèi)60—80元/小時(shí)×每天3—5小時(shí)6×60×3×足浴房：24X床×每人平均消費(fèi)40—60元/小時(shí)×每天3—5小時(shí)24×40×3××以上項(xiàng)目總收益：三、每月總收益632,200.40元-每月總本錢509,666.