物業(yè)管理典型案例匯編

物業(yè)管理典型案例匯編第一章業(yè)主與業(yè)主委員會典型案例本章綜述本章主要介紹了業(yè)主與業(yè)主委員會的問題，涉及到業(yè)主的撤銷權(quán)、業(yè)主委員會備案的性質(zhì)、業(yè)主拒交管理費、業(yè)主委員會的權(quán)限、業(yè)主維權(quán)的限度等幾個方面。在業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系中有幾點值得物業(yè)公司注意：一、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；二、業(yè)主委員會備案性質(zhì)不屬于行政許可的范疇，政府部門無權(quán)依照行政許可的程序?qū)I(yè)主委員會備案進行審查；三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費業(yè)務(wù)，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時，可以通過業(yè)主委員會要求物業(yè)公司改進，也可以通過業(yè)主大會重新選聘物業(yè)公司；四、業(yè)主委員會是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構(gòu)，而非一種權(quán)利職位，其對物業(yè)管理事務(wù)并無決策權(quán)，而只有執(zhí)行權(quán)；五、業(yè)主無理由拒絕交管理費并惡意毀損物業(yè)公司名譽時，物業(yè)公司有權(quán)要求其停止侵害、恢復(fù)名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽權(quán)損失。案例1-01業(yè)主狀告業(yè)主委員會違法招標(biāo)侵權(quán)案情介紹2008年10月31日，深圳某住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布《業(yè)主委員會決議》稱：業(yè)主委員會決定按深圳市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，采用書面形式召開業(yè)主大會，就是否同意授權(quán)業(yè)主委員會采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司進行表決。業(yè)主委員會將依據(jù)多數(shù)業(yè)主意見，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定和程序開展招標(biāo)工作。同年11月23日，業(yè)主委員會發(fā)布《業(yè)主大會關(guān)于是否同意授權(quán)業(yè)委會邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司事項表決通告》稱：根據(jù)書面業(yè)主大會統(tǒng)計結(jié)果，本次業(yè)主大會同意授權(quán)業(yè)主委員會采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。同年12月6日，業(yè)主委員會再次發(fā)布《公告》稱：關(guān)于授權(quán)業(yè)主委員會邀請招標(biāo)物業(yè)公司的業(yè)主大會召開后，經(jīng)業(yè)主委員會請示區(qū)政府主管部門得知，本小區(qū)不屬于商住小區(qū)，招標(biāo)方式應(yīng)做調(diào)整，遵照大多數(shù)業(yè)主意愿，為體現(xiàn)公開、公平、公正的招標(biāo)原則，小區(qū)將按《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行社會公開招標(biāo)。小區(qū)業(yè)主余某對業(yè)主委員會的招標(biāo)行為不滿，將業(yè)主委員會告上法庭，要求法院撤銷業(yè)主委員會于2008年10月31日做出的關(guān)于邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司的《決議》，并就業(yè)主委員會違規(guī)召集業(yè)主大會事宜向全體業(yè)主公開說明理由并賠禮道歉、消除影響。理由是：（1）業(yè)主委員會組織召開未滿足法定15日公告期；（2）未依法將召開業(yè)主大會的決議及表決票向原告送達(dá)；（3）在統(tǒng)計業(yè)主投票意見時，并未按法定程序從業(yè)主中推選唱票、計票及監(jiān)票員，而是由業(yè)主委員會自行違規(guī)統(tǒng)計，其統(tǒng)計真實性無法確認(rèn)；（4）業(yè)主委員會統(tǒng)計的選票中有相當(dāng)部分系非業(yè)主所為或虛假簽名，且業(yè)主委員會未通知原告召開業(yè)主大會及表決事宜，且嚴(yán)重侵害了原告知情權(quán)、投票權(quán)；（5）業(yè)主委員會為達(dá)到驅(qū)離現(xiàn)物業(yè)公司的目的，人為造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立，其行為已在整個社區(qū)產(chǎn)生惡劣影響，給原告的生活帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響，在此，原告有權(quán)依據(jù)《民法通則》第134條之規(guī)定，要求被告承擔(dān)消除影響及賠禮道歉的侵權(quán)法律責(zé)任。被告答辯稱：（1）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一法向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。原告作為小區(qū)的單個業(yè)主無權(quán)要求撤銷委員會作出的決定，原告不具備訴訟主體資格。（2）業(yè)主委員會原來對商住小區(qū)的認(rèn)識有誤但業(yè)主委員會收到區(qū)政府主管部門要求將'邀請招標(biāo)”改為“公1/10開招標(biāo)”方式的指導(dǎo)意見后業(yè)主委員會已經(jīng)改正并向全體業(yè)主進行了通告，各主管部門也是按照改正后的招標(biāo)方式進行指導(dǎo)的。這些行為和證據(jù)都可以證明，業(yè)主委員會已經(jīng)對不當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式進行了改正。業(yè)主委員會作出的決議已經(jīng)失去了法律效力，原告起訴要求撤銷《決議》的理由已經(jīng)不存在。因此，要求法院駁回原告的訴訟請求。訴訟期間，一審法院應(yīng)原告的申請，于2009年2月23日向被告發(fā)出《關(guān)于暫時中止邀請招標(biāo)活動的通知》。案例點評一、余某是否具有原告的訴訟主體資格？余某具有原告的訴訟主體資格?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定：”業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”從該法律規(guī)定可知，余某作為小區(qū)的業(yè)主，其認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主委員會做出的決定侵害其合法權(quán)益時，有權(quán)作為原告提起訴訟。二、余某要求撤銷《決議》的理由是否成立？余某要求撤銷《決議》的理由不成立。余某主張撤銷《決議》的理由可以歸納為兩點：一是《決議》內(nèi)容違反了深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例有關(guān)邀請招標(biāo)的決定；二是業(yè)主委員會依據(jù)《決議》組織召開的業(yè)主大會程序違法。關(guān)于第一個理由，業(yè)主委員會在答辯意見中提出：業(yè)主委員會對小區(qū)商住的性質(zhì)認(rèn)識錯誤，其已經(jīng)根據(jù)政府部門的指導(dǎo)意見進行了改正，將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。從本案的事實來看，業(yè)主委員會在2008年12月6日發(fā)布的《公告》已明確提出將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。可見，業(yè)主委員會已經(jīng)撤銷了決議，《決議》在《公告》發(fā)布后已不再具有法律效力。關(guān)于第二個理由，由于余某訴訟請求是要求撤銷業(yè)主委員會做出的《決議》，兩者之間沒有任何關(guān)聯(lián)。如果余某認(rèn)為業(yè)主委員會召開程序違法，業(yè)主大會的決定侵害了其合法權(quán)益，其可以要求撤銷業(yè)主大會的決定。但其不能以業(yè)主大會程序違法要求撤銷業(yè)主委員會的決定。三、余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由是否成立？余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由不能成立。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條和第15條的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會有權(quán)召開業(yè)主大會，就選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)做出表決。本案業(yè)主委員會依法組織召開業(yè)主大會，就采用何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè)進行表決，是其依法履行正常的管理事務(wù)，并沒有侵害余某的人格權(quán)。因此，其要求業(yè)委會向全體業(yè)主公開說明并賠禮道歉、消除影響的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。案例小結(jié)案例由某業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關(guān)采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司決議不滿提起訴訟而引出:業(yè)主是否具有原告的訴訟主體資格？業(yè)主是否有撤銷權(quán)？這兩個問題在實踐中具有普遍的意義。業(yè)主撤銷權(quán)是指業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵犯其合法權(quán)益，以法律規(guī)定向法院提起撤銷該決定的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)利的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，這是業(yè)主撤銷權(quán)的法律依據(jù)。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，人2/10民法院都依法受理。業(yè)主行使撤銷權(quán)的訴訟時效為一年，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。案例1-02業(yè)主狀告政府業(yè)主委員會備案無效案情介紹2008年5月5日，深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主委員會向深圳市羅湖區(qū)住宅局申請備案，提交備案材料包括：（1）業(yè)主委員會備案表；（2）社區(qū)工作站和街道辦事處關(guān)于業(yè)主委員會備案的審批意見；（3）業(yè)主委員會委員情況表；（4）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制申請表；（5）鉆石廣場首屆業(yè)主委員會選舉情況匯總表；（6）關(guān)于深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主大會會議決定、業(yè)主委員會組成人員選舉結(jié)果等事項的通告；（7）關(guān)于鉆石廣場首屆業(yè)主委員會選舉情況說明。2008年5月27日，深圳市羅湖區(qū)住宅局做出羅住備[2008]18號《業(yè)主委員會備案通知書》，準(zhǔn)予鉆石廣場第一屆業(yè)主委員會備案。張某是鉆石廣場的業(yè)主，在得知業(yè)主委員會備案的消息后即向深圳市羅湖區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)深圳市羅湖區(qū)住宅局做出的《業(yè)主委員會備案通知書》無效。張某認(rèn)為，本次業(yè)主委員會選舉存在違法行為，具體表現(xiàn)在：一是業(yè)主委員會成員中有一名成員沒有經(jīng)過選舉前的公示，違反《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第21條第（2）項關(guān)于業(yè)主委員會候選人簡歷表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示的規(guī)定。二是業(yè)主委員會成員中有兩名委員是業(yè)主大會籌備組的成員，違反《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第21條第（1）項關(guān)于籌備組成員不得擔(dān)任業(yè)主委員會會員的規(guī)定。然而，被告深圳市羅湖區(qū)住宅局違反法律規(guī)定，在對鉆石廣場業(yè)主委員會進行備案登記時，未盡到必要的審查義務(wù)，導(dǎo)致非法成立的業(yè)主委員會合法化，侵害了原告的合法權(quán)益。被告答辯稱：業(yè)主委員會的備案屬于告知性備案，被告只對業(yè)主委員會提供的備案材料進行形式審查，原告要求被告對選舉過程的真實性合法性進行實質(zhì)性審查沒有法律依據(jù)。本案第三人鉆石廣場業(yè)主委員會提供的備案材料符合相關(guān)規(guī)定，且本次業(yè)主委員會的選舉是在羅湖區(qū)南湖街道辦事處的組織、協(xié)調(diào)下依法進行的，南湖街道辦事處已經(jīng)對業(yè)主委員會選舉的真實性、合法性進行了核實、審查。此外，鉆石廣場業(yè)主大會籌備組的形成及業(yè)主委員會候選人的推薦均是在2008年1月1日之前完成的，此前法律并未禁止籌備組的成員不能成為業(yè)主委員會候選人。被告據(jù)此做出備案通知書具有充分的事實和法律依據(jù)。一審法律審理認(rèn)為：《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第4條第2款規(guī)定：“區(qū)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)”；第5條第1款規(guī)定：“街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立季業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動”第28條規(guī)定：”業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，將成立情況向區(qū)主管部門備案?！薄渡钲谑袠I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第4條第（2）項規(guī)定：“各區(qū)物業(yè)管理行政管理部門依法對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理?！备鶕?jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會的選舉工作由街道辦事處組織、協(xié)調(diào)，同時，區(qū)主管部門履行監(jiān)督管理職責(zé)的方式之一，備案過程中其應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會選舉過程的合法性進行審查。被告深圳市羅湖區(qū)住宅局作為深圳市羅湖區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對其轄區(qū)范圍內(nèi)鉆石廣場業(yè)主委員會的選舉工作進行指導(dǎo)監(jiān)督并對合法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會予以備案。被告認(rèn)為業(yè)主委員會備案屬于告知性備案，區(qū)主管部門只對備案材料形式審查，無權(quán)對選舉程序和內(nèi)容的合法性進行實質(zhì)審查的觀點不成立，本院不予采納?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第20條第（1）項規(guī)定：籌備組成員不得擔(dān)任首屆3/10業(yè)主委員會委員?！渡钲谑袠I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第21條第（2）項規(guī)定：業(yè)主委員會候選人簡歷表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第三人深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主委員會向被告提交的備案材料《業(yè)主委員會委員情況表》中記錄了9名業(yè)主委員會委員的情況，其中有兩名是籌備組成員，有一名業(yè)主委員會委員沒有經(jīng)過選舉前的公示。第三人鉆石廣場業(yè)主委員會委員的選舉違反了上述規(guī)定，被告對于其備案的申請應(yīng)當(dāng)不予核準(zhǔn)。被告于2008年5月27日做出的《業(yè)主委員會備案通知書》，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。被告認(rèn)為2008年1月1日生效的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》不能約束2008年之前已經(jīng)進行的鉆石廣場業(yè)主委員會的籌備選舉工作，但本案鉆石廣場業(yè)主委員會委員的選舉時間是2008年4月28日，應(yīng)當(dāng)受《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》調(diào)整。被告的抗辯理由不能成立，本院不予支持。本案第三人不服一審判決決定上訴。深圳市羅湖區(qū)住宅局二審答辯認(rèn)為：業(yè)主委員會備案屬于告知性備案而非行政許可，一審法院的判決實際上是強行要求行政機關(guān)對業(yè)主委員會備案進行許可性審查、核準(zhǔn)，違反《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第5條第1款、第19條第3款關(guān)于業(yè)主委員會選舉過程中由街道辦事處監(jiān)督的規(guī)定。按照一審法院的判決，如果區(qū)主管部門審查業(yè)主委員會選舉的每個文件是否真實，等于重新監(jiān)督業(yè)主委員會選舉過程的每個細(xì)節(jié)，取代了街道辦事處的監(jiān)督工作，不符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》立法本意。深圳市中級人民法院二審依法改判，撤消了一審判決。以下是二審判決書中的部分判詞：本院認(rèn)為：在本案，法院審查的是原審被告深圳市羅湖區(qū)住宅局通知備案行為合法性。從法律、法規(guī)規(guī)定看，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第28條第1款規(guī)定業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)將成立情況向向主管部門備案，并無其他規(guī)定。因此，區(qū)主管部門根據(jù)業(yè)主委員會提交的《業(yè)主委員會備案申請表》等材料做出備案通知，并不違反法律規(guī)定，不存在違反法定審查義務(wù)情形。業(yè)主委員會是業(yè)主自治組織，經(jīng)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后將成立情況向區(qū)主管部門備案。本案業(yè)主委員會的籌備早于《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》生效實施，業(yè)主委員會選舉過程中出現(xiàn)的委員資格、公示程序瑕疵等問題，并不當(dāng)然導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會不成立，亦不能因此而否定業(yè)主委員會法律地位。從事實上講，該業(yè)主委員會的成立符合絕大部分業(yè)主利益，符合業(yè)主自治原則，選舉過程并無重大違法和侵害業(yè)主利益的情形，否定業(yè)主委員會的成立不符合絕大部分業(yè)主的利益。原審判決確認(rèn)深圳市羅湖區(qū)住宅局本案行為無效缺乏充分的法律法規(guī)依據(jù)，并且不利于保障業(yè)主利益維護和諧穩(wěn)定。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定，街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，并指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?。據(jù)此對于選舉出的業(yè)主委員會，如有不符法律規(guī)定資格的，可由區(qū)主管部門知道街道辦事處予以糾正。綜上，原審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。案例點評一、行政主管部門對業(yè)主委員會備案是否具有法定的審查業(yè)務(wù)？目前尚無明確法律規(guī)定行政主管部門對業(yè)主委員會備案具有法定的審查業(yè)務(wù)。但是，政府主管部門有形式上的審查義務(wù)。因為，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的內(nèi)部執(zhí)行機構(gòu)。不能登記、注冊，第三人如何判斷某一業(yè)主委員會是否合法？《條例》通過創(chuàng)設(shè)強制備案制度來解決這一問題。也就是說，房地產(chǎn)行政主管部門給予某一業(yè)主委員會備案，其實質(zhì)是對該業(yè)主委員會合法化的確認(rèn)和宣告。實踐中經(jīng)常出現(xiàn)以下兩種情況：一是少數(shù)業(yè)主為逃避行政部門的監(jiān)督，自行組織召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會；二是房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主大會的選舉監(jiān)督不夠，對業(yè)主選舉的真實性缺乏了解。在此情況之下，房地產(chǎn)4/10行政主管部門對業(yè)主委員會備案材料的審查，就是某一業(yè)主委員會第三人認(rèn)可的最關(guān)鍵一步。若房地產(chǎn)行政主管部門不予審查，勢必導(dǎo)致未經(jīng)合法選舉的業(yè)主委員會“合法化”，這顯然違背了《條例》創(chuàng)設(shè)業(yè)主委員會備案制度的合法本意。從本案的具體情況看，鉆石廣場業(yè)主委員會的選舉是在羅湖區(qū)南湖街道辦事處的組織、協(xié)調(diào)依法進行的，南湖街道辦事處已經(jīng)對業(yè)主委員會選舉的真實性、合法性進行了確認(rèn)。而且，業(yè)主委員會提交的備案材料也符合《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第38條規(guī)定?？梢?，被告已經(jīng)盡到了必要的行使審查義務(wù)。二、本案業(yè)主委員會選舉過程中的瑕疵是否導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會不成立？本案業(yè)主委員會選舉過程中的瑕疵不應(yīng)導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會部成立。鉆石廣場業(yè)主委員會的選舉于2007年10月啟動，業(yè)主大會籌備組的成立及業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生均在《條例》實施之前，雖然召開業(yè)主大會表決的時間是在《條例》實施之后，但選舉的過程包括原告在內(nèi)從未有業(yè)主對此表示過異議。顯然鉆石廣場業(yè)主委員會的選舉結(jié)果是鉆石廣場業(yè)主的真實意思表示。對于選舉過程中個別候選人未公示以及新舊法銜接導(dǎo)致的籌備組成員能否作為業(yè)主委員會候選人的問題，只有原告一個業(yè)主提出異議，如果因此否定整個選舉結(jié)果，其實質(zhì)是夠定了整個鉆石廣場廣大業(yè)主的意愿。因業(yè)主大會是業(yè)主自治的權(quán)力機構(gòu)，該權(quán)利屬于業(yè)主管理私有財產(chǎn)權(quán)利而非社會公權(quán)力的范圍。所以，對于選舉過程中的瑕疵，可以通過行政指導(dǎo)的方式予以糾正，不應(yīng)通過認(rèn)定備案無效的方式導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會不成立。案例小結(jié)案例由業(yè)主向區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求法院確認(rèn)區(qū)物業(yè)管理主管部門做出的《業(yè)主委員會備案通知書》無效而引發(fā)，提出兩個非常具有典型意義的問題：近年來，業(yè)主委員會備案性質(zhì)問題成為人們普遍關(guān)注的焦點。即物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，在對業(yè)主委員會備案時，是否有權(quán)對備案資料的真實性進行審查？房地產(chǎn)行政主管部門是否有權(quán)作出不予備案或撤銷備案的行政處理決定？對此，我國目前雖然尚無明確的法律規(guī)定，但根據(jù)案例的分析，具有較強的說服力，在實踐中也是可行的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第10條和第15條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。既然業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會的設(shè)立權(quán)或撤銷權(quán)就只能由業(yè)主大會來行使。也就是說，業(yè)主委員會是否具有行使物業(yè)管理權(quán)的資格不是通過行政備案的方式取得的，而是由業(yè)主大會決定的。所以業(yè)主委員會備案備案性質(zhì)不屬于行政許可范圍，政府部門無權(quán)依照行政許可的程序?qū)I(yè)主委員會備案進行審查，進而作出許可或不許可的訣定。案例1-03業(yè)主拒交萬元物業(yè)費被拘案情介紹傅某是一公司老板，在上海某高檔小區(qū)購買了一套336平方米的獨立別墅。但從2006年10月，他一直未支付物業(yè)費。物業(yè)公司將其告上法庭，要求其支付萬元物業(yè)費。法庭上，雖然傅某辯稱物業(yè)公司服務(wù)不到位，但卻提供不出相關(guān)的證據(jù)證實，最終敗訴。法院判令先期支付物業(yè)管理費11800元。然而判決生效后，傅某有履行法定義務(wù)，物業(yè)公司遂向法院申請強制執(zhí)行。法院立案執(zhí)行后，向傅某發(fā)出了執(zhí)行通知，并電話通知其履行生效判決決定的義務(wù)。但付某既不履行義務(wù)，也不向法院申報財產(chǎn)情況。執(zhí)行人員調(diào)查時發(fā)現(xiàn)傅某為了逃避5/10法院執(zhí)行，已離開住所，去向不明，而他名下的別墅現(xiàn)由其家人居住致使法院難以進行處理。經(jīng)過執(zhí)行人員的認(rèn)真查找，終于發(fā)現(xiàn)傅某在室內(nèi)某小區(qū)的藏身之所。2008年11月6日，當(dāng)執(zhí)行人員出現(xiàn)在傅某面前時，他仍然態(tài)度強硬，百般拖延時間，不配合法院執(zhí)行。法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報告當(dāng)前以及收到執(zhí)行通知之日前一年的財情況，否則，予以罰款、拘留。本案中，傅某在判決生效后不僅不履行法定義務(wù)，依法申報個人財產(chǎn)，反而對法院執(zhí)行人員避而不見，擾亂了法院正常的執(zhí)行工作秩序，違了《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定。據(jù)此，法院決定給予傅某拘留15天的處罰。案列點評一、對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強制措施嗎？對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強制措施?！睹袷略V訟法》第217條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報告當(dāng)前以及受到執(zhí)行通知之日前一年的財產(chǎn)情況。被執(zhí)行人拒絕報告或者虛假報告的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對被執(zhí)行人或者其法定代理人、有關(guān)單位的主要負(fù)責(zé)人或直接負(fù)責(zé)人予以罰款、拘留?！北景父的硴碛?36平方米的獨立別墅，卻故意拒絕履行法院的生效判決，而且面對執(zhí)行人員態(tài)度強硬，百般拖延時間，已經(jīng)對人民法院的強制執(zhí)行構(gòu)成妨礙，法院有權(quán)對其采取拘留措施。一、本案傅某被拘留后是否可以免除債務(wù)？傅某被拘留后仍然要履行判決書確定的債務(wù)。法院對傅某采取拘留措施的目的，在于通過限制傅某人身自由使其履行判決。傅某不能以人身罰代替?zhèn)鶆?wù)履行。相反，《民事訴訟法》第229條規(guī)定：被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案例小結(jié)業(yè)主以各種借口拒交物業(yè)管理費是物業(yè)管理中普遍而又典型的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往非常被動，如何讓破解這一難題是大家非常關(guān)注的焦點。案例主要切入點是業(yè)主拒不交物業(yè)管理費，究竟會得到怎么樣的處罰和嚴(yán)重后果，對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強制措施嗎？當(dāng)事人被拘留后是否可以免除債務(wù)？具有一定的實踐指導(dǎo)意義。交納物業(yè)服務(wù)費既是業(yè)主約定的義務(wù)，也是業(yè)主的法定義務(wù)。拒不支付物業(yè)服務(wù)費的行為不但侵害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，也侵害了其它已繳費業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第83條第二款規(guī)定，拒付物業(yè)費是損害他人合法權(quán)益的行為。所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極履行交費義務(wù)。業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時，可以通過業(yè)主委員會要求物業(yè)公司改進，也可以通過業(yè)主大會重新選聘物業(yè)公司。本案傅某的行為是不可取的，最終其不但支付了物業(yè)服務(wù)費、訴訟費、滯納金，還為此受到了司法拘留的處罰。當(dāng)然本案畢竟是個案，但其在物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響及其警示作用還是值得我們關(guān)注的。案例1-04業(yè)主委員會的責(zé)權(quán)有多大案例介紹2003年7月9日這天，北京驕陽似火。在北京市朝陽區(qū)雙橋法庭不到十平米的前廳里，熱浪逼人。一群業(yè)主將這里圍了個水泄不通。他們都是**小區(qū)的業(yè)主，因為一棟居民樓大廳6/10改造電動旋轉(zhuǎn)門的事，他們把物業(yè)管理公司告上法庭。事情的原委是這樣的，北京市朝陽區(qū)**園小區(qū)的物業(yè)管理公司，沒有征求廣大業(yè)主意見，就將該小區(qū)3、4棟公用的一樓大廳里原有的直拉門改成了電動旋轉(zhuǎn)門。門裝好后又連續(xù)發(fā)生了幾次業(yè)主被夾事故，業(yè)主們急了，便一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭同時將其業(yè)主委員會和業(yè)主委員會主任追認(rèn)為第二第三被告，因為他們認(rèn)為業(yè)主委員會擅自做出決定，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，業(yè)主委員會已不能代表廣大業(yè)主。業(yè)主們反映：”業(yè)主委員會做這些事情我們業(yè)主根本就不知道，先前有個改裝門的提案，被業(yè)主否定了，可突然間還是把門改了，跟誰都沒商量。業(yè)主委員會有什么權(quán)利不經(jīng)業(yè)主大會同意就做這樣的決定？誰給了他們這樣的權(quán)力？而且業(yè)主委員會沒有通過業(yè)主大會就與物業(yè)管理公司續(xù)簽了聘用合同。還將地下車庫承包給了其他承包商。這些行為是否都在職責(zé)之內(nèi)？而且合同他們根本不給我們業(yè)主看，合同上到底寫了什么，我們都不清楚。業(yè)主委員會出賣了我們業(yè)主的利益，是不是業(yè)主委員會一旦成立即表明業(yè)主從此就把所有的權(quán)力都授權(quán)給了業(yè)主委員會？”業(yè)主委員會的成員則表示,**園業(yè)主委員會是北京市所有小區(qū)里最公開最公正的業(yè)主委員會，一切工作都是公開的，無論哪個業(yè)主都可以到辦公室查看，業(yè)主們不知道情況是他們自己不去看，能怪得了誰？業(yè)主委員會也不可能逢時就召開業(yè)主大會，不僅勞民傷財，而且也不現(xiàn)實。業(yè)主委員會主任舒女士感到很冤枉、很無奈“業(yè)主大會既然當(dāng)初選了我們，就是授權(quán)給我們了，就應(yīng)該信任我們，不然要業(yè)主委員會干嗎？”物業(yè)管理公司感到冤枉，訴稱“原來的直拉門每到刮風(fēng)都會有損壞，改裝旋轉(zhuǎn)門之后就不會了，而且我們和業(yè)主委員會有過協(xié)議，是業(yè)主委員會同意我們改造的?！狈ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會的授權(quán)，擅自要物業(yè)公司更改居民樓大廳的電動旋轉(zhuǎn)門，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，判決被告賠償業(yè)主的損失。案例點評一、從本案爭議的焦點主要是業(yè)主委員會職責(zé)是什么？所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反應(yīng)業(yè)主的意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織?！段飿I(yè)管理條例》中第十五條明確指出，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其職責(zé)有代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。同時在第十一條還規(guī)定了業(yè)主大會的相關(guān)職責(zé)：制定、修改物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和公用設(shè)施的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，所以說業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，他代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項具有決定權(quán)，但并不是業(yè)主委員會一旦成立就代表業(yè)主從此把所有的權(quán)力都授權(quán)給了業(yè)主委員會。二、業(yè)主委員會履行權(quán)力時是否要經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)？本案中，業(yè)主委員會在履行自己的職責(zé)時，是否都在職責(zé)之內(nèi)？是否出現(xiàn)了越權(quán)的行為？主要看業(yè)主委員會在履行自己的職責(zé)時是否是經(jīng)業(yè)主大會同意，代表著大多數(shù)業(yè)主的利益，如果是業(yè)主委員會沒有通過業(yè)主大會，就與物業(yè)管理公司續(xù)簽了聘用合同；還將地下車庫承包給了其他承包商屬實的話，那么業(yè)主委員會的行為就屬于越權(quán)行為。因為業(yè)主委員會就是一個業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是受業(yè)主大會一事一委托，具體辦事的，并不能完全代替業(yè)主7/10大會作出任何決定，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)它具有監(jiān)督和服務(wù)的職責(zé)，他有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違規(guī)行為卻無權(quán)自主決策、決定其他任何關(guān)乎業(yè)主利益的事情一切決定權(quán)應(yīng)該由業(yè)主大會行使。案例小結(jié)案例從業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會的授權(quán)，擅自要物業(yè)管理公司更改居民樓大廳的電動旋轉(zhuǎn)門，侵犯業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，業(yè)主引起訴訟而引發(fā)兩個非常典型的問題，一是業(yè)主委員會職責(zé)是什么？二是業(yè)主委員會履行權(quán)力時是否要經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)？業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成人員。業(yè)主委員會的組成人員則是全體業(yè)主按法定程序經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大物業(yè)管理事項的決定必須由業(yè)主大會做出，從本質(zhì)上說，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)僅僅是解決物業(yè)管理中共有財產(chǎn)權(quán)利保護問題時的常設(shè)機構(gòu)，其對物業(yè)管理事務(wù)并無決策權(quán)，而只有執(zhí)行權(quán)，這一點是至關(guān)緊要的一點，業(yè)主委員會是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者，而非一種權(quán)利職位，業(yè)主委員會更非是以權(quán)謀私的媒介和平臺，業(yè)主委員會委員的推選，應(yīng)該強化任職條件，將熱心公益事業(yè)，有能力、負(fù)責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)主委員會工作崗位，嚴(yán)格界定業(yè)主委員會的權(quán)限，可以幫助我們有效地推進業(yè)主委員會業(yè)主大會制度動作，有效地防范因少數(shù)業(yè)主的個人意志影響整體權(quán)益。案例1-05借口拒交物業(yè)管理費的后果案情介紹余小姐在2002年1月住進了新買的商品房。一切還沒有熟悉過來，便因物業(yè)服務(wù)費問題與小區(qū)物業(yè)管理公司發(fā)生了矛盾，余小姐認(rèn)為物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)和收取方法違法，就向物業(yè)管理公司提出退還管理費的要求。物業(yè)管理公司認(rèn)為：于小姐退費的要求沒有法律依據(jù)，拒絕退還。于小姐見索費不成，便聯(lián)合了其他幾位業(yè)主，于同年2月某日，在自家及其他幾位業(yè)主陽臺的外墻上掛出了寫有“抵制亂收費、禁止欺騙”的巨大橫幅。一石激起千層浪，同一小區(qū)的其他業(yè)主蜂擁到物業(yè)管理辦公處，要求物業(yè)管理公司退還物業(yè)服務(wù)費，有的甚至找物業(yè)主管部門投訴，要求撤換物業(yè)管理公司。受到條幅的影響，小區(qū)的業(yè)主開始拒交物業(yè)付費，不與物業(yè)管理公司合作，使得物業(yè)管理公司的工作無法繼續(xù)進行。無奈物業(yè)管理公司將于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢復(fù)名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽權(quán)損失人民幣3萬元。案例點評一、如何認(rèn)定侵害名譽權(quán)？名譽權(quán)是公民、法人對自己在社會生活中所獲得的的社會評價，即自己的名聲或聲譽依法所享有的不可侵犯的權(quán)利。依據(jù)我國《民法通則》第102和120條這兩條法律規(guī)定，法人與公民一樣享有名譽權(quán)，法人的名譽權(quán)不得侵害?！吨腥A人民共和國民法通則》第101條規(guī)定：”公民法人享有名譽權(quán)，公民的人格尊嚴(yán)受法律保護，禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理名譽權(quán)案件若干問題的解答》規(guī)定：”是否構(gòu)成侵害名譽權(quán)，8/10應(yīng)當(dāng)根據(jù)受害者確有名譽被損害的事實、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關(guān)系、行為人主觀上有過錯來認(rèn)定?！倍⑽飿I(yè)管理公司的訴求能否得到法院的支持？物業(yè)管理公司的訴求最終得到了法院的支持。辦案余小姐在沒有法律依據(jù)和事實證據(jù)，僅憑主觀推測的情況下在小區(qū)內(nèi)散布物業(yè)管理公司亂收費的的言論，并拉攏其他不明真相的業(yè)主參與，懸掛毫無根據(jù)的帶有詆毀、降低法人名譽地位的條幅，是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主紛紛跑到管理處要求退費，是物業(yè)管理公司無法開展正常管理活動。由此可見，余小姐的行為已使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主失去對物業(yè)管理公司的信任，物業(yè)管理公司被迫背上了“亂收費”、“欺騙”的壞名聲，使其社會評價降低，名譽受損，可見，余小姐的行為已構(gòu)成對物業(yè)管理公司的名譽侵權(quán)。其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、賠禮道歉、賠償損失的法律責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，余小姐在無確切證據(jù)證明物業(yè)管理公司實施了“亂收費“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區(qū)懸掛條幅的方式惡意毀損物業(yè)公司名譽，致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理活動無法進行，其行為已侵害了物業(yè)管理公司的名譽權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任。故判決：余小姐停止侵害、賠禮道歉、賠償物業(yè)管理公司5000元。案例小結(jié)案例從某業(yè)主在無確切證據(jù)證明物業(yè)管理公司實施了“亂收費”“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區(qū)懸掛條幅的方式惡意毀損物業(yè)公司，致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理活動無法進行，而提出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對，物業(yè)管理公司關(guān)于侵犯名譽權(quán)的訴求能否得到法院支持？在業(yè)主無力拒交物業(yè)管理費的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何從被動挨打到主動出擊是具有一定借鑒意義的。屬于業(yè)主無理拒交情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定繳納物業(yè)管理費，并承擔(dān)延期交費的違約責(zé)任；如果是因為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費