房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中穩(wěn)步發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中穩(wěn)步發(fā)展

一2006年全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要成績2006年，是“十一五”規(guī)劃的開局之年，全省各級房地產(chǎn)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的一系列重大決策和部署，積極引導(dǎo)和促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。在省委、省政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行政府在調(diào)控、保障、監(jiān)管和服務(wù)等方面職責(zé)，較好地完成了全年的各項(xiàng)工作目標(biāo)任務(wù)。宏觀調(diào)控取得初步成效，住房保障體系進(jìn)一步健全，市場監(jiān)管得到進(jìn)一步加強(qiáng)。全省城鎮(zhèn)人均住房使用面積達(dá)到26.4平方米，比上年增長0.3平方米，90.3%的城鎮(zhèn)家庭擁有個人的住房，全省房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到808.76億，同比增長16.2%，全省房地產(chǎn)地方稅收達(dá)到168.38億，占地方稅收的14.2%。為保持全省國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求和實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)做出了積極貢獻(xiàn)。（一）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成果得到了進(jìn)一步鞏固和發(fā)展國辦發(fā)〔2006〕37號文件下發(fā)以來，各地根據(jù)“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)保障、嚴(yán)格監(jiān)管、穩(wěn)定市場”的全省房地產(chǎn)市場調(diào)控工作方針，結(jié)合實(shí)際，狠抓各項(xiàng)調(diào)控政策措施的落實(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全面深入地開展市場秩序整治活動，始終堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，宏觀調(diào)控力度不斷加大，調(diào)控成果不斷鞏固和發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場總體健康平穩(wěn)運(yùn)行。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落并保持合理規(guī)模2006年，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1572.8億元，同比增長8.0%，增幅較上年同期回落4.3個百分點(diǎn)，其中，商品房建設(shè)投資994.9億元，同比增長3.8%，增幅較上年同期回落14.8個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快已得到較好控制，投資增幅已回落至個位數(shù)。2.房屋銷售價格保持基本穩(wěn)定根據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2006年第一季度，全省房屋銷售價格同比增長2%，漲幅同比回落11.2個百分點(diǎn)；第二季度，全省房屋銷售價格同比增長1.7%，漲幅同比回落8個百分點(diǎn)；第三季度，全省房屋銷售價格同比增長2.6%，漲幅同比回落4.3個百分點(diǎn)；第四季度，全省房屋銷售價格同比增長3.7%，漲幅同比回落0.1個百分點(diǎn)，全年我省房屋銷售價格同比上漲2.5%，漲幅同比下降5.9個百分點(diǎn)，全省房價總體上趨于穩(wěn)定。3.房地產(chǎn)市場預(yù)期趨于穩(wěn)定2006年以來，隨著制定住房建設(shè)規(guī)劃、落實(shí)普通商品住房項(xiàng)目等政策措施的不斷實(shí)施，及對新聞輿論導(dǎo)向的較好把握，房地產(chǎn)市場社會預(yù)期總體比較穩(wěn)定。由于宏觀調(diào)控帶來的觀望期，隨著市場的穩(wěn)定，觀望現(xiàn)象正逐步降低，特別從2006年第四季度以來，市場成交量逐步加大，市場出現(xiàn)“回暖”的跡象。與此同時，購房者心態(tài)都比較理性，投資性購房基本淡出市場，住房消費(fèi)更趨成熟，購房者更多地考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需要，住房梯度消費(fèi)觀念逐步形成。4.住房供需矛盾基本緩解，供需總量呈現(xiàn)日趨平衡的態(tài)勢2006年，全省商品房新開工面積4804.1萬平方米，同比減少1.1%，其中新開工住宅面積3509.6萬平方米，同比減少8.2%。全省商品房竣工面積3717.5萬平方米，同比減少了10.0%，全省商品房銷售面積3495.1萬平方米，同比增長了5.7%。特別是2006年6月以來，全省商品房竣工面積增長幅度在不斷放慢，而商品房銷售面積減少幅度在不斷下降，空置面積同比增長幅度減緩，全省空置面積同比增幅由上年6月底128.4%降至上年12月底22.8%。呈現(xiàn)供給逐月放慢，銷售逐月有所回升，空置逐月有所下降的現(xiàn)象，供需總量向平衡方向發(fā)展。5.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作取得初步成效截止2006年12月15日，全省69個市縣全部完成了住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，其中59個市縣已經(jīng)公布，50個市縣已經(jīng)報我廳備案。舟山市委托浙大房地產(chǎn)研究中心深入開展住房調(diào)查，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實(shí)項(xiàng)目”的原則，積極編制住房建設(shè)規(guī)劃。杭州市政府于2006年9月30日將住房建設(shè)規(guī)劃率先在《杭州日報》公布。溫州市為確保住房建設(shè)規(guī)劃編制，市規(guī)劃局和市監(jiān)察局聯(lián)合專門成立了規(guī)劃效能監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對各縣（市）規(guī)劃編制情況的效能監(jiān)察。住房建設(shè)規(guī)劃的編制和公布，為落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求工作提供了規(guī)劃藍(lán)圖和規(guī)劃依據(jù)。從2006年6月1日起，全省各市、縣基本上能按照結(jié)構(gòu)調(diào)整比例的要求，對新開工項(xiàng)目實(shí)行套型面積比例確定。2006年8月中旬，麗水市區(qū)五宗商住用地出讓時明確了套型90平方米以下住房為100%的要求并成功出讓。臺州市為執(zhí)行新建住房結(jié)構(gòu)比例要求，對2006年6月1日以后新審批的住宅建設(shè)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓、方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)等各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到位。同時，各地還集中清理了2006年6月1日以前已經(jīng)審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，因地制宜地確定并依法妥善處理好需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體項(xiàng)目。杭州市通過清理，在75個已取得土地但尚未開工的項(xiàng)目中，對其中73個項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行了不同程度的調(diào)整，使90平方米以下的住房比例，由調(diào)整前的8.5%提高到45%。湖州市通過對11個項(xiàng)目中的7個進(jìn)行套型結(jié)構(gòu)比例調(diào)整，使清理后的項(xiàng)目中90平方米套型住房所占面積比重從原來的20.6%上升到了51.48%。另據(jù)省國土資源廳提供的數(shù)據(jù)，2006年，全省共計(jì)出讓住宅用地4972.42公頃，其中中低價位、中小套型以及經(jīng)濟(jì)適用住房用地等達(dá)到3240.04公頃，占了65.2%。（二）住房保障體系建設(shè)不斷向縱深方向發(fā)展至2006年年底，全省69個市縣全部建立了廉租住房制度，并有60個市縣實(shí)施了這項(xiàng)制度，累計(jì)全省共有1.85萬戶住房困難家庭享受廉租住房制度保障，其中，實(shí)物配租2330戶、租賃補(bǔ)貼5490戶，累計(jì)發(fā)放住房補(bǔ)貼3207萬元。臺州市把“推進(jìn)全市實(shí)施廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求”列入市委、市政府對各縣（市、區(qū)）黨委、政府年度工作考核目標(biāo)，加大推進(jìn)力度。紹興市在市區(qū)提前實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡保”的同時，認(rèn)真按照廉租住房保障規(guī)范化考核要求，積極做好縣（市）廉租住房保障的考核工作。2006年全省新開工經(jīng)濟(jì)適用住房395.4萬平方米，竣工314.13萬平方米，共計(jì)33018套，較好地完成了省政府考核目標(biāo)任務(wù)。湖州市市區(qū)一次性啟動了20萬平方米“都市家園”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，并被評為全國優(yōu)秀示范小區(qū)，首批1062套住房已分配到戶，有效緩減了中低收入家庭的住房困難。金華市盡管起步較遲，但建設(shè)局加大督查力度，終于在年底前督促所有的縣（市）全部建立廉租住房制度。寧波市對3858戶、18.3萬平方米非成套房實(shí)施改造，同時，投資6635萬元，對15個老小區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)整治，改善了一大批住居困難群眾的居住環(huán)境。嘉興、余姚等地結(jié)合實(shí)際采取實(shí)物購房和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的辦法，加強(qiáng)對困難群眾的住房扶助和保障。全省住房公積金制度覆蓋面不斷擴(kuò)大，實(shí)繳住房公積金的職工人數(shù)達(dá)269萬人，已累計(jì)發(fā)放個人住房貸款660億元，幫助52多萬戶職工家庭購買住房。同時，杭州、紹興等市積極創(chuàng)造條件建設(shè)人才公寓、外來務(wù)工人員公寓，以解決創(chuàng)業(yè)和低收入等不同層次人群的需求。紹興縣針對工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外來人口較多，建城時間不長，城區(qū)農(nóng)村較多的實(shí)際，實(shí)施了城區(qū)農(nóng)民解困房和民工公寓工程，全省城鎮(zhèn)住房保障體系已基本形成。（三）城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度得到了較好控制2006年全省拆遷工作繼續(xù)保持比較平穩(wěn)態(tài)勢，拆遷規(guī)模和進(jìn)度得到進(jìn)一步控制，全省城市房屋拆遷計(jì)劃量控制在986萬平方米，而核發(fā)拆遷許可證共計(jì)345張，實(shí)際拆遷面積僅360萬平方米，比2005年下降14.72%。個別地區(qū)拆遷量甚至同比大幅度下降，紹興市2006年實(shí)際拆遷量是年度拆遷計(jì)劃的35%，為實(shí)際拆遷量的50%。臺州市2006年全市實(shí)際拆遷4個項(xiàng)目，建筑面積2.9萬平方米，完成拆遷計(jì)劃3.6%，其中市區(qū)計(jì)劃拆遷5個項(xiàng)目，建筑面積20.9萬平方米，實(shí)際沒有拆遷。與此同時，城市房屋拆遷上訪比前幾年明顯減少，2006年全省共計(jì)55批、89人，大多是一些歷年積累的老問題的重復(fù)訪。（四）房地產(chǎn)市場秩序整治活動全面深入開展根據(jù)全國統(tǒng)一部署，省建設(shè)廳會同省工商局、物價局再一次部署開展了房地產(chǎn)市場交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。各地也都按照國家和省里的部署要求，認(rèn)真開展了這項(xiàng)工作。杭州市成立了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組，公布了整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序所涉及的市建委、工商局、房管局、規(guī)劃局、國土資源局、發(fā)改委和物價局等七個相關(guān)政府管理部門的投訴電話，并分三路進(jìn)行了一次集中專項(xiàng)整頓活動。寧波市在2006年12月下旬開展了專項(xiàng)檢查。紹興縣整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織專門力量到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)督促了解情況，到2006年底，已有35家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾書》。（五）依法行政管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)2006年，我省制定出臺了《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控工作的通知》（浙政發(fā)明電［2006］152號）及《浙江省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)的若干意見》（浙政發(fā)［2006］49號）。同時，省人大對修改的《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行了一審?！墩憬∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》的三個配套文件，即《專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《保修金管理辦法》和《設(shè)施設(shè)備管理辦法》等，已通過省政府常務(wù)會議初次審議，將以省政府名義下發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的法規(guī)體系進(jìn)一步健全，依法行政管理工作得到進(jìn)一步加強(qiáng)。（六）物業(yè)管理和住宅產(chǎn)業(yè)化及產(chǎn)權(quán)交易管理工作取得新進(jìn)展以物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施以契機(jī)，全省物業(yè)管理不斷向縱深發(fā)展，全省共有3.5萬人參加了條例的學(xué)習(xí)，使條例的精神得到較好的貫徹。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)開展省級物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評有關(guān)事項(xiàng)的通知》，重新建立了省級物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評制度，2006年共有27個項(xiàng)目被列入省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈），共有7個項(xiàng)目推薦為國家物業(yè)管理示范項(xiàng)目。同時，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作，制定出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的通知》（建房發(fā)［2006］61號）和《關(guān)于全面開展住宅性能認(rèn)定工作的通知》（建房發(fā)［2006］67號），對我省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提出了具體意見和實(shí)施目標(biāo)，進(jìn)一步促進(jìn)了住宅生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。臺州東方·翡翠花園又被建設(shè)部列為國家康居示范工程，蕭山眾安·國泰花園、溫州康欣花園住宅小區(qū)通過了建設(shè)部國家康居示范工程終審，特別是溫州康欣花園作為全國第一個農(nóng)村國家康居示范工程，對推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)產(chǎn)生了積極的影響。杭州新明半島、寧波綠園等4個項(xiàng)目率先申報3A住宅性能等級，在全國居第一。按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)〉和〈房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核辦法〉的通知》（建住房［2002］251號）的要求，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化工作，其中溫嶺建設(shè)局和椒江房管局獲得建設(shè)部房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位。二2006年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題回顧2006年的工作，我們也要清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場還存在著一些矛盾和問題，需要認(rèn)真加以研究解決。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作還不到位。個別縣（市）仍沒有很好地領(lǐng)會中央的調(diào)控精神，沒有很好地看待房地產(chǎn)市場發(fā)展問題，落實(shí)調(diào)控政策措施表現(xiàn)不力。全省還有19個市、縣住房規(guī)劃尚未上報備案，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)的任務(wù)十分艱巨，不僅對落實(shí)套型90平方米以下達(dá)到年度新開發(fā)建設(shè)總量70%以上的要求有畏難情緒，而且在結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中個別地方出現(xiàn)大戶型商品住房價格繼續(xù)上漲，進(jìn)而表現(xiàn)為整個房價上漲的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)市場短期性風(fēng)險依舊存在。一方面2006年全省土地購置1816.0萬平方米，同比增長了0.8%，增幅較上年同期上升了25.3個百分點(diǎn)；另一方面，2006年第四季度全省房屋銷售價格漲幅為3.7%，超過全年平均1.2個百分點(diǎn)，特別是少數(shù)城市房價漲幅仍較高，而同時，部分城市商品房成交量并未明顯回升，市場觀望氣氛仍較濃。房地產(chǎn)市場將變得更加復(fù)雜，市場走勢還不確定，觀望現(xiàn)象并未消除，鞏固和發(fā)展調(diào)控成果、保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的任務(wù)十分艱巨。三是房地產(chǎn)行政管理工作還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。行政管理工作還跟不上形勢的發(fā)展和要求，體制性障礙逐步凸現(xiàn)，監(jiān)管工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)。企業(yè)失信行為時有發(fā)生，評估、測繪等中介行業(yè)脫鉤改制后市場監(jiān)管工作還比較薄弱。三2006年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和體會（一）堅(jiān)持把實(shí)施宏觀調(diào)控作為房地產(chǎn)業(yè)工作的首要任務(wù)，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長具有十分重要的意義。2006年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資已超過1500億元，預(yù)計(jì)未來幾年我省房地產(chǎn)投資仍將保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模。同時，房地產(chǎn)消費(fèi)已成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要動力，房地產(chǎn)需求拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用也不斷加強(qiáng)。因此，為保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展，迫切需要堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)原則，站在整個國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展的大局，綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的同步、協(xié)調(diào)發(fā)展，堅(jiān)定不移地實(shí)施房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。幾年來的實(shí)踐證明，通過房地產(chǎn)市場調(diào)控，過快的投資增幅、過快的房價漲幅以及過熱的市場氛圍已得到較好的控制，房地產(chǎn)市場已逐步向理性、成熟的方向發(fā)展。由此可見，調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)市場的自我膨脹發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，發(fā)揮房地產(chǎn)市場的價值規(guī)律和競爭規(guī)律，從而彌補(bǔ)市場不足，兼顧社會公平，有利于深化房地產(chǎn)市場化改革。因此，自覺服從國家宏觀調(diào)控大局，堅(jiān)決維護(hù)國家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性和有效性，把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院和省里對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的判斷和部署上，是保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的根本所在，也是我們工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，我們必須堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)。（二）堅(jiān)持把建立和完善城鎮(zhèn)住房保障體系作為穩(wěn)定人心、穩(wěn)定市場的首要措施2006年，我省在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房價同時，進(jìn)一步突出加強(qiáng)住房保障工作。省政府在省十屆人大四次會議上的報告中提出，要加快建立城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，全省新開工經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米以上，到2006年底，所有市、縣建立廉租住房制度，為全省城鎮(zhèn)住房保障工作提出了明確的目標(biāo)要求。2006年10月，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)的若干意見》（浙政發(fā)［2006］49號），進(jìn)一步明確了我省“十一五”期間城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)的總體要求和目標(biāo)任務(wù)。強(qiáng)調(diào)指出，要把加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)作為住房政策的核心內(nèi)容之一，作為構(gòu)建大社保體系的有機(jī)組成部分，作為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、完善住房供應(yīng)體系和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要措施。這充分體現(xiàn)了省委、省政府把住房保障工作作為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)先考慮的問題，為我省房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向，這也是我們這幾年房地產(chǎn)市場能保持穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。根據(jù)省委、省政府的要求，各級建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門加大工作力度，創(chuàng)新工作機(jī)