房產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓-龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓

房產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓

當(dāng)前，房企對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的參與熱情正在不斷高漲。在房源物業(yè)及資金方面，房企擁有較大優(yōu)勢(shì)，尤其是全國(guó)布局的規(guī)模企業(yè)，切入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)更容易，具有改造裝修的供應(yīng)鏈采集優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)，房企系機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)力量相對(duì)薄弱，對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)成本的把控仍有待提升。目前，房企系公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)典型代表包括萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、BIG+碧家國(guó)際社區(qū)、融創(chuàng)住住、保利N+公寓等。一發(fā)展歷程房企系進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，起于2014年底的萬(wàn)科，距今不過(guò)4年時(shí)間。2016年開始，隨著萬(wàn)科泊寓品牌的成立，全國(guó)主要房企紛紛成立租賃事業(yè)部，開展長(zhǎng)租公寓品牌化運(yùn)營(yíng)。（一）龍湖冠寓中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）龍湖冠寓成立于2016年8月，是龍湖集團(tuán)繼地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)之后，面向“新世代”人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級(jí)需求推出的集中式長(zhǎng)租公寓品牌。秉承“我家我自在”的品牌主張，以及CityHub（城市資源聚落）理念，將“住、商、辦公、社交、服務(wù)”生態(tài)化聯(lián)動(dòng)一體。截至2018年6月底，龍湖冠寓已布局全國(guó)30余個(gè)一、二線城市，計(jì)劃在2020年躋身行業(yè)規(guī)模前三位，營(yíng)收收入達(dá)到30億元。在龍湖集團(tuán)“空間即服務(wù)”（SaaS）戰(zhàn)略下，龍湖冠寓將持續(xù)踐行國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策，謹(jǐn)記企業(yè)所肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任，不斷深耕產(chǎn)品和服務(wù)，精益化高效管理，打造綜合租賃社區(qū)，聯(lián)動(dòng)城市資源，為年輕人創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)，讓租住生活更美好，其發(fā)展歷程見(jiàn)表1。表1龍湖冠寓發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2016年8月龍湖集團(tuán)創(chuàng)建“龍湖冠寓”長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)品牌2017年3月12日龍湖冠寓全國(guó)首家店在成都開業(yè)2017年3月15日重慶首家店開業(yè)，并發(fā)布了“核桃”、“松果”、“豆豆”三條產(chǎn)品線2017年9月2日龍湖冠寓CityHub（城市資源聚落）標(biāo)志性門店，北京首家店酒仙橋店開業(yè)2017年10月27日廣州首家店開業(yè)；至此，龍湖冠寓完成全國(guó)四大一線城市的布局和開業(yè)2017年12月龍湖集團(tuán)成功獲批全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)公募債券50億元（已全部發(fā)行完畢）2017年12月31日龍湖冠寓完成布局全國(guó)17城，開業(yè)15000間房量2018年5月龍湖冠寓推出“雛鷹計(jì)劃”，為高校畢業(yè)人才“租房＋實(shí)習(xí)”雙助力2018年6月龍湖集團(tuán)與新加坡政府投資公司（GIC）設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，首期投資額10億美元2018年6月30日龍湖冠寓完成布局全國(guó)30余城，開業(yè)超20000間房量2018年7月龍湖集團(tuán)與加拿大養(yǎng)老基金投資公司設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，首期投資額8.17億美元2018年9月龍湖冠寓聯(lián)動(dòng)全國(guó)品牌布局的36城，發(fā)布企業(yè)員工專屬一站式解決方案“冠企薈”資料來(lái)源：邁點(diǎn)研究院整理。表1龍湖冠寓發(fā)展歷程（二）旭輝領(lǐng)寓中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）旭輝領(lǐng)寓作為旭輝集團(tuán)房地產(chǎn)+創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊，創(chuàng)立于2016年7月，致力于構(gòu)建“全球租房生活服務(wù)平臺(tái)”和“資產(chǎn)管理平臺(tái)”，打造基于客戶租住全生命周期，融合社交、娛樂(lè)、辦公、社區(qū)市集、文教科創(chuàng)等在內(nèi)的“居住生態(tài)圈”，重新定義年輕人居住方式，讓年輕人生活更美好。截至2018年11月，旭輝領(lǐng)寓已在上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、廈門等全國(guó)20個(gè)一、二線核心城市布局，拓房規(guī)模突破45000間，其發(fā)展歷程見(jiàn)表2。表2旭輝領(lǐng)寓發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2016年7月旭輝領(lǐng)寓在上海正式創(chuàng)立2016年8月旭輝領(lǐng)寓第一個(gè)項(xiàng)目落地上海浦江2016年12月與華東師范大學(xué)跨界合作，開啟首個(gè)校企合作模式2017年11月與建設(shè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，共建租房生態(tài)圈2017年12月旭輝領(lǐng)寓在杭州召開“領(lǐng)杭全新生活”——柚米、博樂(lè)詩(shī)雙品牌發(fā)布會(huì)

與58同城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在成都落地“租購(gòu)并舉”模式

攜手京東小白信用，開啟免押房租模式

獲批中國(guó)民企首單長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs30億元，距公募REITs僅半步之遙2018年1月旭輝領(lǐng)寓成為上海首批住房公積金租賃提取集中辦理的租賃企業(yè)2018年3月旭輝領(lǐng)寓在廈門召開“廈一站，LinkerLife”發(fā)布會(huì)2018年5月與國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)平湖經(jīng)開達(dá)成戰(zhàn)略合作，落地人才公寓

與日本GlobalAgents公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，開拓日本市場(chǎng)，邁出全球化發(fā)展第一步2018年6月成功發(fā)行長(zhǎng)租公寓民企首單儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs

柚米國(guó)際社區(qū)醉白池店掛牌松江區(qū)政府G60人才公寓2018年7月與bilibili攜手打造長(zhǎng)租公寓行業(yè)首個(gè)動(dòng)漫主題公寓2018年8月旭輝領(lǐng)寓“高和晨曦—中信證券—領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃”首期發(fā)行掛牌儀式在上海證券交易所隆重舉行

旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)品研發(fā)基地——“領(lǐng)寓實(shí)驗(yàn)室”揭幕，這也是行業(yè)首個(gè)產(chǎn)品研發(fā)基地2018年9月成為深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)住房租賃專業(yè)委員會(huì)創(chuàng)始委員單位

獲取上海市松江產(chǎn)業(yè)園人才公寓項(xiàng)目2018年11月“創(chuàng)新戶型、科學(xué)收納、安全環(huán)?！?，旭輝領(lǐng)寓1.0全系產(chǎn)品正式發(fā)布資料來(lái)源：邁點(diǎn)研究院整理。表2旭輝領(lǐng)寓發(fā)展歷程二商業(yè)模式依托龍湖集團(tuán)綜合實(shí)力，龍湖冠寓打造了“核桃”、“松果”、“豆豆”三大系列產(chǎn)品線，切入各細(xì)分市場(chǎng)（見(jiàn)表3）。在安全、便捷、舒適、收納、設(shè)計(jì)感、功能擴(kuò)增和適配、社群社交、增值服務(wù)、資源生態(tài)等方面，全方位提升用戶體驗(yàn)。表3龍湖冠寓產(chǎn)品線產(chǎn)品線核桃松果豆豆產(chǎn)品定位打造輕奢化服務(wù)型公寓融合商業(yè)與社交功能的青年社區(qū)選配化功能滿足輕客品質(zhì)需求產(chǎn)品受眾質(zhì)享派群居Animal輕簡(jiǎn)Bang產(chǎn)品屬性打造專屬消費(fèi)升級(jí)租住系列打造實(shí)踐CityHub（城市資源聚落）品牌理念、以鄰為友的綜合型青年社區(qū)打造靈活便利的自助型功能系列產(chǎn)品特點(diǎn)大戶型＋小公區(qū)

享受龍湖生態(tài)資源配套多種增值服務(wù)

享受龍湖生態(tài)資源小房間＋大公區(qū)

配套第三方O2O服務(wù)

享受龍湖生態(tài)資源資料來(lái)源：邁點(diǎn)研究院整理。表3龍湖冠寓產(chǎn)品線在產(chǎn)品打造方面，龍湖冠寓在2017年“舒適、安全、便捷、時(shí)尚、社群”五大關(guān)鍵詞的基礎(chǔ)上，于2018年推出全新的“L·I·F·E”理念?！癓”意味著“Limitless無(wú)限”，“I”意味著“Icon標(biāo)志”，“F”意味著“Future趨勢(shì)”，“E”意味著“Easy無(wú)憂”。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、功能、配置，以及智能化的不斷探索與實(shí)踐，在“有界的空間里，打造無(wú)限生活”。龍湖冠寓希望通過(guò)自己的建造方式和產(chǎn)品創(chuàng)新，走出一套獨(dú)特的模式。其制定了一個(gè)由“質(zhì)量、速度、規(guī)?！苯M成的戰(zhàn)略三角形，無(wú)論是投資、整個(gè)建造還是后續(xù)服務(wù)，都能夠做到有效率。從近一年品牌指數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖冠寓成為市場(chǎng)熱捧的品牌之一，平均值接近300，在長(zhǎng)租公寓品牌排行榜中穩(wěn)居前三位（見(jiàn)圖1）。旭輝領(lǐng)寓在成立之初，便自主研發(fā)三條產(chǎn)品線：城市新青年品質(zhì)租房?jī)?yōu)選——柚米國(guó)際社區(qū)，企業(yè)商旅首選服務(wù)式公寓——博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓，學(xué)生、藍(lán)領(lǐng)第一次租房的高性價(jià)比選擇——菁社青年公寓，分別滿足不同階段的租住需求（見(jiàn)圖2）。圖1龍湖冠寓品牌指數(shù)表現(xiàn)圖2旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)品線2018年，伴隨首個(gè)行業(yè)產(chǎn)品研發(fā)基地的落地，旭輝領(lǐng)寓圍繞“創(chuàng)新戶型、科學(xué)收納、安全環(huán)保”三大核心，研發(fā)了5m2、7m2、13m2、17m2等20多個(gè)應(yīng)用戶型，設(shè)計(jì)了涵蓋玄關(guān)收納、廚房收納、盥洗收納、衣帽間系統(tǒng)收納、起居收納、零散隨手收納等6個(gè)模塊在內(nèi)的科學(xué)收納體系，并將采用裝配式科技內(nèi)裝，安全環(huán)保。同時(shí)，社區(qū)運(yùn)營(yíng)官除提供基本的生活服務(wù)外，還積極組織豐富的社群活動(dòng)，幫助客戶融入本地生活。旭輝領(lǐng)寓以包租、自持模式為切入點(diǎn)，向輕和重兩端發(fā)展，運(yùn)營(yíng)+資產(chǎn)管理雙輪驅(qū)動(dòng)。每一年中間包租部分在減少，收購(gòu)高性價(jià)比、有增值潛力的物業(yè)，堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模，同時(shí)借助REITs等金融創(chuàng)新工具，跑通募投建管退閉環(huán)，打造中國(guó)版EQR。從近一年的品牌指數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，多樣化的業(yè)務(wù)模式和新穎的升級(jí)產(chǎn)品，短期內(nèi)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可（見(jiàn)圖3）。長(zhǎng)期來(lái)看，還需梳理各大層次之間的關(guān)系和連接，方能有的放矢。圖3旭輝領(lǐng)寓品牌指數(shù)表現(xiàn)三領(lǐng)袖觀點(diǎn)（一）龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰長(zhǎng)租公寓政策紅利是行業(yè)最大的機(jī)遇，許多企業(yè)切入到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)，但由于需求量巨大，公寓市場(chǎng)依然是一片藍(lán)海。張智聰表示，龍湖冠寓要為城市年輕人提供有生命的空間和有溫度的服務(wù)，讓租住生活更美好。龍湖把長(zhǎng)租公寓當(dāng)作一個(gè)戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)來(lái)做，希望能夠快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為“租購(gòu)并舉”國(guó)家戰(zhàn)略堅(jiān)定的實(shí)施者、踐行者，變成一個(gè)真正新租住行業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌?！拔覀兎浅Ｐ老驳仃P(guān)注到‘租購(gòu)并舉’等國(guó)家及城市相關(guān)政策的落地和行業(yè)法規(guī)的不斷完善，對(duì)行業(yè)更加充滿了期待，也期望聯(lián)手各個(gè)機(jī)構(gòu)及政府，共同為改變年輕人的租住生活做出努力！”（二）旭輝領(lǐng)寓CEO張愛(ài)華張愛(ài)華認(rèn)為，首先行業(yè)尚處于發(fā)展初期，準(zhǔn)入門檻和壁壘相對(duì)較低，參與者魚龍混雜，目前還未形成真正的競(jìng)爭(zhēng)，也沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范?！半S著市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越成熟，租賃立法逐步會(huì)落地，行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展是必然”。其次，越來(lái)越多的客戶從傳統(tǒng)租房轉(zhuǎn)到長(zhǎng)租公寓這樣一個(gè)新興的市場(chǎng)以后，對(duì)產(chǎn)品會(huì)有更多期待。比如安全問(wèn)題，特別是空氣質(zhì)量安全。客戶越成熟，對(duì)品質(zhì)化產(chǎn)品和服務(wù)的需求就越高。產(chǎn)品打造聚焦給客戶創(chuàng)造價(jià)值，這也是未來(lái)行業(yè)的趨勢(shì)。租房是城市奮斗者落腳的第一步，是關(guān)系到千禧一代生活的社會(huì)民生話題。如何讓年輕人能夠“租得起、住得好”，是所有長(zhǎng)租公寓行業(yè)企業(yè)需要思考踐行的使命。最后，隨著政策端推動(dòng)租賃用地發(fā)展和集體用地、工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型，租賃社區(qū)可能會(huì)越來(lái)越多，供給端更多的會(huì)在增量市場(chǎng)上。租賃社區(qū)會(huì)成為一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，從一棟到一個(gè)社區(qū)（配套商業(yè)、生活服務(wù)）。隨著消費(fèi)升級(jí)，越來(lái)越多的消費(fèi)者將進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，家庭可能也會(huì)成為租賃市場(chǎng)的另一大群體?！伴L(zhǎng)租公寓行業(yè)是需要精耕細(xì)作并