奧林匹克花園營(yíng)銷方案

營(yíng)銷機(jī)會(huì)分析1、總體市場(chǎng)環(huán)境1-1、宏觀環(huán)境2001年以來(lái)，在申奧成功、加入WTO、十六大的召開、全面建設(shè)小康社會(huì)等一系列有利因素的帶動(dòng)下，北京市的經(jīng)濟(jì)一直保持快速穩(wěn)定的運(yùn)行格局。就房地產(chǎn)發(fā)展而言，其有利因素與不利因素分列如下：1-1-1、有利因素●宏觀面——“十五”新局、奧運(yùn)規(guī)劃、入世效應(yīng)、全面建設(shè)小康社會(huì)等近期和中長(zhǎng)期利好因素，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進(jìn)作用。奧運(yùn)規(guī)劃——北京市加大對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館及市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，對(duì)北京的整體發(fā)展是一個(gè)良好的促進(jìn)因素,同時(shí)帶動(dòng)地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展。入世效應(yīng)——隨著中國(guó)加入WTO的步伐，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的逐步開放，國(guó)外全新的開發(fā)模式、設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷方式等進(jìn)入內(nèi)地，帶動(dòng)北京房地產(chǎn)行業(yè)水平快速提高。建設(shè)小康社會(huì)——十六的勝利召開，將全面建設(shè)小康社會(huì)做為今后經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的新目標(biāo)。人均3000美元社會(huì)發(fā)展新階段的到來(lái)，是個(gè)很大的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。國(guó)際化大都會(huì)的發(fā)展目標(biāo)——加入WTO和舉辦奧運(yùn)會(huì)，北京將成為未來(lái)的國(guó)際大都會(huì)，對(duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到了很大的促進(jìn)作用，提供了極大的發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)面——國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值保持7%左右的增幅，北京市有望持續(xù)保持9%以上的增幅，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好。北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)——北京財(cái)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是住房消費(fèi)，提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力。2002年北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)項(xiàng)目2002年度2001年度2002/2001/%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元2845.7億元110.2新批外資項(xiàng)目1377個(gè)1149個(gè)119.8實(shí)際吸引外資51億美元40.1億美元127.2外貿(mào)出口126.1億美元117.9億美元107.2外貿(mào)進(jìn)口398.8397.5100.4固定資產(chǎn)投資1814.3億元1530.5億元118.5房地產(chǎn)開發(fā)投資989.4億元783.8億元126.2住宅投資634.6億元528.3億元120.1※汽車消費(fèi)——隨著汽車消費(fèi)和加入WTO后汽車的降價(jià)，交通工具的改善，使地域較遠(yuǎn)的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)，住宅郊區(qū)化成為可能。政策面——加大危舊房改造、提高行政和事業(yè)單位員工工薪等近期利好因素以及相關(guān)房產(chǎn)政策的連連出臺(tái)，促進(jìn)樓市快速健康發(fā)展。危舊房改造——危房改造快速發(fā)展帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)和大量的住房需求。市政拆遷和危舊房改造力度加大，2003年?duì)幦?dòng)遷5萬(wàn)戶，拆遷62萬(wàn)㎡，約需住房500萬(wàn)㎡。相關(guān)房產(chǎn)政策—內(nèi)外銷房并軌——自2002年9月1日起實(shí)施的內(nèi)外銷房并軌，實(shí)現(xiàn)了“五個(gè)統(tǒng)一”，使外籍人士也可購(gòu)買普通住宅，順應(yīng)北京建設(shè)國(guó)際化大都市的需求，對(duì)房地產(chǎn)的需求是良好的刺激因素。相關(guān)房產(chǎn)政策—購(gòu)房降低契稅——自2002年7月1日起實(shí)施的新契稅標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人購(gòu)買普通住宅的契稅降為1.5%，后有取消了面積的約束，對(duì)消費(fèi)者的利好，將轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)住房需求市場(chǎng)的促進(jìn)。相關(guān)房產(chǎn)政策—取消外批單——在北京市場(chǎng)外地人購(gòu)房比例已占30～40%的情況下，簡(jiǎn)化了外地人在京購(gòu)房的手續(xù)，西部地區(qū)的相關(guān)機(jī)構(gòu)人員也可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)是對(duì)外地投資者及購(gòu)房者的購(gòu)買動(dòng)力因素。其它房產(chǎn)政策——如商品房銷售價(jià)格構(gòu)成管理、公用面積分?jǐn)偣芾?、居住小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)以及公共服務(wù)設(shè)施配套指標(biāo)的擬訂等等，對(duì)營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，保障了購(gòu)房者的切身利益，從而刺激大量新的需求。二、三級(jí)市場(chǎng)逐步啟動(dòng)——北京對(duì)住房二、三級(jí)市場(chǎng)的政策（已購(gòu)公房上市辦法等）、土地政策都進(jìn)行了調(diào)整。二、三級(jí)市場(chǎng)逐步啟動(dòng)，對(duì)新增房市場(chǎng)具有明顯的帶動(dòng)作用，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)共榮。社會(huì)面——普通居民已成為購(gòu)房消費(fèi)主力群體，未來(lái)需求潛力巨大。交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場(chǎng)接受，郊區(qū)城市化趨勢(shì)進(jìn)一步明朗。交通建設(shè)的規(guī)劃——北京對(duì)城市網(wǎng)狀交通概念的規(guī)劃（地鐵、輕軌、高速公路、干線、支脈結(jié)網(wǎng)），至2008年，北京軌道交通達(dá)到300公里。交通網(wǎng)路的發(fā)展，對(duì)北京相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展是極大的利好。城市化進(jìn)程的加快——隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，新的城市布局格局的逐步呈現(xiàn)，為城市現(xiàn)代化和郊區(qū)城市化的發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，提供了發(fā)展的動(dòng)力。1-1-2、不利因素宏觀面——受國(guó)際社會(huì)動(dòng)蕩紛爭(zhēng)的影響，戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)國(guó)際油價(jià)造成的沖擊和種種不確定因素，使得全球經(jīng)濟(jì)面臨更大挑戰(zhàn)。美國(guó)、英國(guó)及歐盟等國(guó)際和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退，中長(zhǎng)期發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的影響。伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)和長(zhǎng)時(shí)間拖延，對(duì)世界股市出現(xiàn)了新的沖擊，大盤持續(xù)下跌已經(jīng)成為事實(shí)。石油價(jià)格的提升，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。戰(zhàn)爭(zhēng)使中國(guó)對(duì)伊拉克及中東地區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)損失預(yù)計(jì)達(dá)到450～550億美元。整體經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，亦具有一定的影響。經(jīng)濟(jì)面——貨幣資產(chǎn)的利息收入銳減，投資或股票收益不佳，影響了人們的投資信心和消費(fèi)欲望。社會(huì)面——近幾年，入住糾紛和鬧樓事件不斷發(fā)生，影響了人們對(duì)住房的消費(fèi)熱情?！芭菽摗焙汀敖祪r(jià)論”，造成了一部分目標(biāo)客戶持幣觀望，對(duì)住宅的實(shí)際需求造成了一定的影響。供需面——北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，催動(dòng)樓市四面開花，各地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。政府加大經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，對(duì)商品房的購(gòu)買需求造成一定影響。政策面——新的土地和金融等相關(guān)政策相繼的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將具有比較深遠(yuǎn)的影響。新的房貸政策即將出臺(tái)——期房做按揭貸款將有可能被禁止，提高房地產(chǎn)及購(gòu)買高檔房產(chǎn)的首付門檻等，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的運(yùn)做產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，若真的實(shí)施，其影響面會(huì)非常大。土地出讓招標(biāo)政策——在33號(hào)文件實(shí)施前，曾掀起一股“圈地?zé)帷保恋爻鲎屆娣e據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有4000萬(wàn)㎡，于近兩年上市的供應(yīng)量突然增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在總需求量不能同步放大的情況下，整體銷售率將普遍下滑。1-2、北京商品住宅市場(chǎng)分析1-2-1、近幾年北京房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對(duì)比分析1-2-1-1、1999～2001房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對(duì)比分析資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局指標(biāo)1999年2000年比上年增幅（%）2001年比上年增幅（%）開發(fā)投資（億元）421.5522.123.9783.850.1其中：住宅236.6288.321.9464.261.0商品房開復(fù)工面積（萬(wàn)㎡）3784.04455.017.75966.733.9其中：住宅2447.92971.521.44349.646.4本年新開商品房面積（萬(wàn)㎡）1061.81676.957.92789.866.4其中：住宅850.71322.155.42236.569.2商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）1208.61365.613.01707.425.0其中：住宅908.31013.711.61393.437.5商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）544.4956.875.81205.025.9其中：住宅484.7898.285.31127.525.5銷售給個(gè)人296.8772.7160.41049.735.8商品房銷售額（億元）307.5470.753.1609.629.6其中：住宅232.0409.376.4531.729.9北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了起步和1996、1997年的調(diào)整，進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展期。同時(shí)，開發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，吸收國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，自身層次也有了較大的提高，市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，更加成熟。1-2-1-2、2002年度房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）989.4783.826.2其中：住宅586.7464.226.4商品房開復(fù)工面積（萬(wàn)㎡）7510.85966.725.9其中：住宅5397.64349.624.1本年新開商品房面積（萬(wàn)㎡）32062789.814.9其中：住宅2455.72236.59.8商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）2384.41707.439.7商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）1708.31205.041.8其中：住宅1604.41127.542.3商品房銷售額（億元）813.8609.933.4其中：住宅716.7531.734.8全市住宅投資的比重首次超過(guò)9成，為92.5%，比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售增4成，全市銷售各類商品房1708.3萬(wàn)㎡，其中商品住宅1604.4萬(wàn)㎡，分別比上年增長(zhǎng)41.8%和42.3%。平均售價(jià)創(chuàng)新低，到12月末，每平米售價(jià)為4467元，比上年末下降249元，降到近幾年最低點(diǎn)。1-2-2、2002年度北京市商品住宅供給狀況分析1-2-2-1、按行政區(qū)劃分類的新盤供應(yīng)截止2002年12月20日，2002年北京新上市住宅項(xiàng)目156個(gè)，按行政區(qū)劃分類，新盤供應(yīng)為：2002年各區(qū)新開盤數(shù)量行政區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)東城區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)宣武區(qū)崇文區(qū)豐臺(tái)區(qū)開盤數(shù)量50633312417行政區(qū)域昌平區(qū)順義區(qū)懷柔區(qū)通州區(qū)大興區(qū)石景山區(qū)開盤數(shù)量421131011-2-2-2、按物業(yè)類型分類的新盤供應(yīng)2002年各類型物業(yè)新盤供應(yīng)比例物業(yè)性質(zhì)普通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅開盤數(shù)量1033058所占比例71%21%3%5%1-2-2-3、按方位分類的新盤供應(yīng)2002年不同方位新盤供應(yīng)比例地理方位東部南部西部北部開盤數(shù)量53432733所占比例34%28%17%21%1-2-2-4、按價(jià)位分類的新盤供應(yīng)2002年不同價(jià)位新盤供應(yīng)比例價(jià)格范圍4000元以下4000～60006000～80008000～1000010000以上開盤數(shù)量3340302118所占比例23%28%21%15%13%1-2-2-5、按開發(fā)規(guī)模分類的新盤供應(yīng)2002年不同規(guī)模新盤供應(yīng)比例項(xiàng)目規(guī)模5萬(wàn)㎡以下5～10萬(wàn)㎡10～50萬(wàn)㎡50～100萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡以上開盤數(shù)量19345271所占比例17%30%46%6%1%1-2-3、北京市民對(duì)購(gòu)房的需求狀況1-2-3-1、北京市民對(duì)購(gòu)房消費(fèi)需求的總體狀況2003年1月，北京社會(huì)科學(xué)院對(duì)北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在工資、飲食、出行、住房、醫(yī)療、教育、精神7個(gè)方面中，北京市民最關(guān)心的是住房與房?jī)r(jià)。被調(diào)查者中66％的人想買房，但因房?jī)r(jià)太高，31％的人不能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。課題組對(duì)八個(gè)城區(qū)及部分郊區(qū)的市民當(dāng)面問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查對(duì)象涉及21種職業(yè)，大部分是工薪階層，年齡跨度從15歲至60歲，已婚者占65％。被調(diào)查的北京市民認(rèn)為，合理住房期望是：一個(gè)三口之家的住房使用面積應(yīng)為80至90㎡最佳，戶型二室一廳，朝向正南正北，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活方便；交通便利，到達(dá)上班、上學(xué)地點(diǎn)較少換車；房?jī)r(jià)適中，兩口人月薪合計(jì)4000元就足以承受首付與還貸；距離城區(qū)遠(yuǎn)近并不重要，而取決于上學(xué)、上班、就醫(yī)、購(gòu)物快捷方便。調(diào)查結(jié)果表明，北京人有一套住房的占63％，有兩套以上住房的占22％，自購(gòu)商品房的占38％，已購(gòu)房改房的占34％，兩項(xiàng)合計(jì)私產(chǎn)權(quán)房占72％，商品房已接近40％。但有15％的人是無(wú)房戶，18％的人是過(guò)渡性住房，33％的人住房面積較小，構(gòu)成了選購(gòu)商品房的需求動(dòng)力。但制約北京人購(gòu)房有兩大原因，一是支付能力低，無(wú)法購(gòu)房者占58％，二是找不到稱心的商品房者占31％，其他家庭因素占11％。購(gòu)房決策一般由7個(gè)因素決定，即價(jià)格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距離。其中首先考慮價(jià)格因素的占54％，其次是交通占20％，環(huán)境占9％，面積占6％，戶型占5％，只有2％把朝向作為第一因素。通過(guò)對(duì)其他方面的調(diào)查顯示，從總體上看，北京人工資收入不高，生活壓力較大多數(shù)不在自己的衣食上，而在于購(gòu)房。1-2-3-2、目前北京市購(gòu)房群體的自身狀況北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司在2002國(guó)貿(mào)冬季房展會(huì)進(jìn)行了3000份樣本統(tǒng)計(jì)分析北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司在2002國(guó)貿(mào)冬季房展會(huì)進(jìn)行了3000份樣本統(tǒng)計(jì)分析（1）大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)買力不高從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中21.6%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，62.7%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見(jiàn)下圖：處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31～45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在5000～8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。就總體情況來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為5040元，而90.7%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在8000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的93.2%，其中84.4%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在20萬(wàn)元以下，每月的還款額度在2500元以下的占購(gòu)房者總數(shù)的81.6%，而總體平均每月還款額度僅為1840元左右。（2）購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著國(guó)外、外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場(chǎng)，在京的房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購(gòu)房者知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見(jiàn)下圖：在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3～4個(gè)開發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。1-2-3-3、購(gòu)房者住房需求特點(diǎn)（1）消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展購(gòu)房者的意向購(gòu)買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細(xì)對(duì)比情況見(jiàn)下圖：購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加。調(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見(jiàn)下圖：可見(jiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。（2）購(gòu)房者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購(gòu)房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來(lái)看一下購(gòu)房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。意向居所與目前居所相比，至工作地點(diǎn)的總體平均車程有所增加。目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較交通工具居所——工作單位自駕車（分鐘）乘公共汽車（分鐘）目前居所至工作單位2139意向居所至工作單位3246（3）購(gòu)房者對(duì)較遠(yuǎn)車程的接受程度有所提高目前居所與意向居所至工作單位較遠(yuǎn)車程接受程度比較交通工具居所——工作單位自駕車30分鐘及以上（%）乘公共車40分鐘及以上（%）目前居所至工作單位32.046.2意向居所至工作單位66.760.9伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購(gòu)房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意向居所目前居所意向居所四環(huán)內(nèi)四與五環(huán)之間五環(huán)外郊區(qū)縣總計(jì)目前居所四環(huán)內(nèi)46.7%12.0%3.3%3.8%65.8%四環(huán)與五環(huán)之間5.4%3.3%2.7%2.2%13.6%五環(huán)外（不含郊區(qū)縣）3.3%2.2%3.8%2.2%11.4%郊區(qū)縣2.2%0.5%06.5%9.2%總計(jì)57.6%17.9%9.8%14.7%100%首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為65.8%，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同時(shí)目前居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%，而意向居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購(gòu)房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。其次，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)來(lái)看，目前居住于北京郊區(qū)縣的購(gòu)房者所占的比例為9.2%，而購(gòu)房者的意向購(gòu)房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。1-2-3-4、購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)(1)絕大多數(shù)購(gòu)房者為自住型購(gòu)房者從購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來(lái)出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購(gòu)房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)房者總數(shù)90.2%，剩余的9.8%購(gòu)房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。調(diào)查表明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次為53.5%、30.8%和25.4%，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的10%以下。在置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房群體中，90%以上的購(gòu)房者目前只有一處居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局為一居室的購(gòu)房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時(shí)約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。以上是從居所的居室數(shù)量的增加來(lái)說(shuō)明購(gòu)房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見(jiàn)下表：置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房者目前居所與意向居所的建筑面積比較購(gòu)房者目前居所的建筑面積及比例意向居所的建筑面積及比例(以該部分購(gòu)房者為計(jì)算基數(shù))50㎡以下占總體42.4%全部在50㎡以上，其中92.5%的消費(fèi)者選擇66㎡以上的居所51～65㎡占27.3%全部在66㎡以上66～80㎡占16.2%其中87.5%的消費(fèi)者選擇80㎡以上的居所81～95㎡占9.1%全部在96㎡以上，且絕大部分消費(fèi)者選擇110㎡以上的居所置業(yè)目的為方便工作生活的購(gòu)房者大部分為目前的居住地點(diǎn)距離工作單位比較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購(gòu)買的居所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購(gòu)房者，其房屋來(lái)源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購(gòu)買居所。但是同時(shí)他們的購(gòu)買力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在66㎡95平米之間。（2）交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了68.5%，同時(shí)也有相當(dāng)比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例為18.2%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，則購(gòu)房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。除此之外，對(duì)醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例分別為51.7%、45.3%和36.9%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。但是，對(duì)其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂(lè)配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出成本的同時(shí)擁有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者不投入。1-2-3-5、購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡（1）購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境來(lái)購(gòu)置距市中心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活，購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。屬于后一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，所以會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（2）購(gòu)房者在園林設(shè)計(jì)、自然景觀和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡購(gòu)房者傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%，傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。但是可以預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。另外，還有一部分購(gòu)房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)注，而對(duì)房?jī)r(jià)更加在乎，這部分購(gòu)房者的比例大約為20.6%和22.6%。（3）購(gòu)房者在綠化率、建筑密度和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過(guò)多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，所以開發(fā)商開發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。1-2-3-6、投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為10.9%，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說(shuō)明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見(jiàn)今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。就目前涉足房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者，有68.4%的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于投資，26.3%的購(gòu)房者則選擇新房居住，舊房出租，只有5.3%的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá)77.0%，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。同時(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶型的選擇。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來(lái)看，大約85%的投資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資。1-2-4、對(duì)北京市商品房空置狀況的分析1-2-4-1、商品房空置總量北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，2002年北京市共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額813.8億元，比上年增長(zhǎng)33.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重為54.5%。同時(shí)，商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，截至2002年12月末，每平方米平均售價(jià)為4467元，比上年末下降249元，降到近幾年最低點(diǎn)。2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資989.4億元，比上年增長(zhǎng)26.2%；商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá)92.5%。全市人均住宅使用面積達(dá)到18.2㎡比上年提高0.58個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截止到2002年底，全市商品房空置面積在一年以上的為406.3萬(wàn)㎡，其中商品住宅323萬(wàn)㎡，分別增長(zhǎng)20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面積增長(zhǎng)速度。1-2-4-2、空置商品住宅的結(jié)構(gòu)和分布從2001年商品房空置的情況看，空置時(shí)間在3年以內(nèi)的商品房約占9成?？罩蒙唐贩恐饕性诜康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大的地區(qū)和新興熱點(diǎn)地區(qū)。從其地域分布看，主要集中于近郊區(qū)，占76.2%；城區(qū)占12.6%；遠(yuǎn)郊區(qū)占11.2%。按區(qū)縣分，朝陽(yáng)區(qū)空置最多，達(dá)240.6萬(wàn)㎡，占全市空置面積的31.1%；其次為豐臺(tái)、海淀，分別為100.4萬(wàn)㎡和86.7萬(wàn)㎡，占13%和11.2%；近幾年新興的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在30萬(wàn)㎡以上；密云、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在20萬(wàn)㎡左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的空置較少，在10萬(wàn)㎡以下。北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處2002-09-09北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處2002-09-092002年北京市空置時(shí)間在一年以內(nèi)商品房，占全市商品房空置面積的53%，主要是新竣工的商品房?？罩玫攸c(diǎn)在三環(huán)路以內(nèi)的占28.9%，空置的七成以上位于三環(huán)路以外地區(qū)。按房屋類型分，商品住宅空置占全市商品房空置面積的80.6%；辦公樓空置占10.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置占4.4%；其他商品房占4.9%。1-2-4-3、北京市商品房空置反映出的主要問(wèn)題（1）居民購(gòu)房處于價(jià)位與地段難以兼顧的境地一方面，多數(shù)市民對(duì)商品住宅價(jià)格比較敏感，對(duì)中高價(jià)位住房承受力有限；另一方面，中低價(jià)房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠(yuǎn)郊區(qū)縣，故土難離，制約了住房消費(fèi)，也造成了商品住宅的空置。從2001年空置商品住宅的預(yù)期售價(jià)看，預(yù)期售價(jià)在3000元以下的低價(jià)位房166.9萬(wàn)㎡，占全部空置商品住宅的26.3%，幾乎全部位于四環(huán)路以外地區(qū)；3000～5000元房中低價(jià)位的181.5萬(wàn)㎡，占28.6%，有近三分之二位于四環(huán)路以外地區(qū)；5000～8000元房中高價(jià)位的153.2萬(wàn)㎡，占24.2%；8000元以上高價(jià)位房132.5萬(wàn)㎡，占20.9%。其價(jià)格分布呈現(xiàn)各檔次均勻分布，但中低檔次與中高檔次相加，3000～8000元中等價(jià)位的空置商品房占一半以上，達(dá)52.8%。這一特點(diǎn)同銷售市場(chǎng)反映出來(lái)的低價(jià)房供不應(yīng)求，高價(jià)位房由于北京的特殊背景也有一定市場(chǎng)的情況是一致的。從收入和房?jī)r(jià)水平比較，2001年，人均可支配收入北京為1.16萬(wàn)元，上海為1.29萬(wàn)元，全國(guó)為0.69萬(wàn)元；商品住宅平均售價(jià)北京為4716元，上海為3535元，全國(guó)為2068元。上海的收入高于北京，而房?jī)r(jià)卻低于北京；北京的收入是全國(guó)的1.7倍，房?jī)r(jià)卻是全國(guó)的2.3倍。從這一角度比較，北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受力不僅低于上海，也低于全國(guó)平均水平。這也造成了目前4000元以上中檔商品房空置較多。（2）別墅公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房消化難度大從2001年預(yù)期售價(jià)看，空置的別墅公寓14.8%價(jià)位在8000～10000元，51.9%價(jià)位在萬(wàn)元以上；空置的辦公樓15.5%價(jià)位在8000～10000元，61.6%價(jià)位在萬(wàn)元以上；空置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房31.7%價(jià)位在5000～8000元，36.6%價(jià)位在萬(wàn)元以上。1-2-4-4、對(duì)當(dāng)前商品房空置問(wèn)題的判斷由于北京市目前空置時(shí)間超過(guò)三年的商品房比重較低，大部分空置商品房屬于合理存量，因此商品房空置對(duì)北京市房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面影響并不顯著。2001年北京市商品房空置占全市年末實(shí)有房屋面積的比重為2.1%，商品住宅空置占全市年末實(shí)有住宅面積的比重為3.2%，比重較低。當(dāng)年商品房空置率為18.1%，商品住宅空置率為19.2%，較上年穩(wěn)中有降，處于合理范疇。第五次人口普查資料顯示，北京市有34%的家庭購(gòu)買了住房，其中購(gòu)買原公有住房的家庭占全市家庭的27.9%，購(gòu)買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的占6.1%；租房的家庭戶占31.5%，其中租用公有住房的占全市家庭的25.1%，租住商品房的占6.4%；自建住房的家庭戶占31.2%，主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。從這一組數(shù)據(jù)看，北京市包括已購(gòu)買和自建住房的居民住房自有率達(dá)65.2%，再加上租住公有住房的部分，全市90.3%的家庭擁有比較穩(wěn)定居所。但也應(yīng)看到，目前已購(gòu)商品房在居民住房總量中的比重較低，部分已購(gòu)公房的居民由于戶型、功能不盡完善，有進(jìn)一步改善居住條件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求擁有自己的住房，他們都是商品住宅的潛在購(gòu)買者。“五普”資料還顯示，全市尚有14.2%的家庭戶人均住宅建筑面積在8㎡及以下，城區(qū)人均住宅建筑面積在8㎡及以下的家庭戶比例達(dá)四分之一強(qiáng)；人均住宅建筑面積低于全市人均住房水平的家庭戶接近50%；城區(qū)有23.6%的家庭戶居住在解放前的老房子里。因此，不能因?yàn)榇嬖诳罩梅烤驼J(rèn)為北京市的商品房供給絕對(duì)過(guò)剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造成的相對(duì)過(guò)剩。中房信網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率不到20%，約有48%的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境，居民潛在的住房需求無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的拉動(dòng)。與國(guó)際比較，2001年末北京市居民人均住房使用面積為17.62㎡，換算成建筑面積相當(dāng)于中等收入國(guó)家水平。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33至35㎡之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。1-2-5、北京市商品住宅價(jià)格分析商品房住宅平均價(jià)格平穩(wěn)下滑，2002年平均價(jià)格為4467元/㎡，比2001年下降了249元，降到近幾年最低點(diǎn)。2000～2002年商品住宅平均價(jià)格對(duì)照表市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——2002年新盤供應(yīng)中。3000～5000元/㎡的中低價(jià)位住宅成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流。2003年價(jià)格升降將由區(qū)域決定。高檔公寓由于前幾年高租金的支撐，三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點(diǎn)，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價(jià)格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。隨著輕軌和市政交通改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)存在理性上漲空間，如通州、朝陽(yáng)路沿線、太陽(yáng)宮地區(qū)、五環(huán)沿線、來(lái)廣營(yíng)地區(qū)、城市鐵路沿線、地鐵5號(hào)線沿線地區(qū)等，總之，價(jià)格的平穩(wěn)或上漲將由區(qū)域的近期或中長(zhǎng)期利好所決定。隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的逐步放大，經(jīng)濟(jì)適用房及低價(jià)位房的大量入市，2003年的總體價(jià)格水平將保持平穩(wěn)下滑的市場(chǎng)格局。1-2-6、商品住宅開發(fā)的季節(jié)變動(dòng)分析及預(yù)測(cè)商品房開發(fā)季節(jié)性變化非常明顯，這一方面受投資計(jì)劃、立項(xiàng)報(bào)建等影響，許多單位與投資機(jī)構(gòu)希望在一個(gè)財(cái)政年度尚未結(jié)束時(shí)，確定項(xiàng)目投資計(jì)劃。另一方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于7、8、9月份，房地產(chǎn)開發(fā)單位一般都極力避免在雨季進(jìn)行開槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在1月與12月份，由于氣溫比較底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般開發(fā)項(xiàng)目都希望能在進(jìn)入冬季施工前封頂，進(jìn)行室內(nèi)工程。這樣以來(lái)，新開工、竣工等變化隨不同月份呈現(xiàn)出明顯季節(jié)特征。由于開發(fā)的季節(jié)性，也影響了項(xiàng)目推廣的季節(jié)性；同時(shí)也受收入、消費(fèi)等因素季節(jié)性影響，商品房銷售面積，在不同月份也表現(xiàn)出比較明顯變化。將1998、1999、2000、2001、2002五年北京市商品住宅月度施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的四年數(shù)據(jù)進(jìn)行移動(dòng)平均，可以得到各指標(biāo)月度變化曲線（圖1）。在不考慮統(tǒng)計(jì)制度影響的情況下，在年底供應(yīng)與需求所占全年比重都最高。受冬季結(jié)束后部分項(xiàng)目復(fù)工的影響，一季度施工面積增幅也較大。同時(shí)，由于2003年各月各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)還未公布，我們通過(guò)季節(jié)系數(shù)預(yù)測(cè)了2003年各月新增施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。各月各指標(biāo)季度系數(shù)如下表：各月各指標(biāo)季度系數(shù)詳細(xì)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)算過(guò)程在此暫略，計(jì)算文件備查。主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)和中房信網(wǎng)。月度施工面積增量季節(jié)指數(shù)新開工面積增量季節(jié)指數(shù)竣工面積增量季節(jié)指數(shù)銷售面積增量季節(jié)指數(shù)1月0.7900.1220.0490.0772月1.5630.2430.0970.1503月3.7271.4910.3340.6564月1.0210.8660.2300.5855月0.6700.9710.3230.5776月0.4500.7280.6400.7417月0.4740.7460.5150.5848月0.4070.8560.4760.5139月0.2990.5530.5920.55210月0.3420.7220.8210.60611月0.6411.1701.3411.01612月1.6133.5446.5585.664因此根據(jù)1998、1999、2000、2001、2002年各月度數(shù)據(jù)和季節(jié)系數(shù)，我們預(yù)測(cè)2003年12個(gè)月的各指標(biāo)為：預(yù)測(cè)2003年1-12月各指標(biāo)2003年施工面積增量（萬(wàn)㎡）新開工面積增量（萬(wàn)㎡）竣工面積增量（萬(wàn)㎡）銷售面積增量（萬(wàn)㎡）1月239.9927.617.3810.742月479.9655.5714.7821.413月1710.47346.5851.4595.084月588.00204.0235.8286.085月182.50232.0651.6486.746月252.60177.44103.98113.707月252.60184.6884.8391.918月131.60215.3479.7982.279月176.60141.85101.0790.2210月245.60187.28142.51101.0211月132.90308.48235.93172.5512月764.80951.301171.18976.16合計(jì)5157.623032.212080.361927.88根據(jù)預(yù)測(cè)，2003年全年商品住宅竣工面積仍將高于銷售面積，空置率還會(huì)繼續(xù)上升。2003年新開工面積增加放緩（根據(jù)預(yù)測(cè)，與2002年相比減幅將達(dá)5.4%），但總量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)竣工與銷售面積，由于新開工面積形成的供給將在明年以后開始顯現(xiàn)，2004年商品住房銷售如果不能迅速啟動(dòng)，仍維持現(xiàn)在的發(fā)展速度，空置量增長(zhǎng)可能會(huì)更加迅猛。1-3、2003年北京商品住宅開發(fā)市場(chǎng)大趨勢(shì)預(yù)測(cè)2003年，京城地產(chǎn)將迎來(lái)成熟發(fā)展的一年，各項(xiàng)政策進(jìn)一步規(guī)范完善，價(jià)格逐步回落，供銷兩旺勢(shì)頭不減，消費(fèi)更趨理性，市場(chǎng)細(xì)分更加清晰。1-3-1、整體房?jī)r(jià)下降各種統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)走勢(shì)表明，北京樓市的市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步放大，今后4年里，北京經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量約1200萬(wàn)㎡，占到北京新增住宅總量的近一半，再加上更多的郊區(qū)低價(jià)位項(xiàng)目入市，就在很大程度上拉低了北京住宅的整體價(jià)位；其次，在三天兩個(gè)新盤上市的今天，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上升到空前的慘烈。開發(fā)商不得不用出最無(wú)奈也最有效的方法———降價(jià)。因此，預(yù)計(jì)今年相同區(qū)域的新項(xiàng)目多數(shù)會(huì)低價(jià)入市。一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，還會(huì)采取打折、送禮、抽獎(jiǎng)等變相降價(jià)形式。當(dāng)然，降價(jià)只是總體的和相對(duì)的。在熱銷的地區(qū)熱銷的樓盤，高價(jià)和提價(jià)樓盤的出現(xiàn)也在所難免。例如，通州、大興等區(qū)域的房?jī)r(jià)，今后隨著道路、商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，預(yù)計(jì)今年這些區(qū)域房?jī)r(jià)仍會(huì)有所上升。此外，由于成本的制約和近幾年高檔公寓高租金的支撐，城區(qū)三四環(huán)以內(nèi)的高檔公寓一直是開發(fā)商投資的熱點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面。另一方面，由于競(jìng)爭(zhēng)，高檔公寓的設(shè)計(jì)、配套和用材都越來(lái)越好，建設(shè)成本越來(lái)越高，這兩個(gè)市場(chǎng)因素決定了在2003年，城區(qū)高檔公寓的價(jià)格平穩(wěn)，變動(dòng)空間不大。我們認(rèn)為，今年北京樓市整體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，下降的幅度從高到低依次為：南城（由經(jīng)濟(jì)適用房造成的沖擊）、北城、東城；西北部地區(qū)可能會(huì)平穩(wěn)上升。1-3-2、傳統(tǒng)板塊領(lǐng)風(fēng)騷2002年的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)镃BD、亦莊和通州，而它們也將繼續(xù)充當(dāng)2003年樓市的熱點(diǎn)板塊。憑借規(guī)劃和商務(wù)黃金地帶的優(yōu)勢(shì)，CBD將長(zhǎng)時(shí)間成為京城樓市的熱點(diǎn)；開發(fā)區(qū)憑借良好的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境以及便利的交通，在2002年刮起近郊低密度的旋風(fēng)；而伴隨八通線、朝陽(yáng)北路和兩廣路延長(zhǎng)至通州，通州會(huì)熱點(diǎn)頻繁。東四環(huán)慈云寺橋沿線將會(huì)聚集等多個(gè)新盤、特色盤，進(jìn)而成為新的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。另外，太陽(yáng)宮地區(qū)、西四環(huán)沿線也將成為新的熱點(diǎn)區(qū)域，目前已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃實(shí)質(zhì)性操作階段，第三代生活圈有望初步成型。輕軌的全線通車對(duì)周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計(jì)包括回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團(tuán)、望京居住組團(tuán)等在內(nèi)的輕軌沿線項(xiàng)目將有較大的發(fā)展。在上述熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為百萬(wàn)平方米以上的大盤將增多：城市邊緣集團(tuán)周邊，萬(wàn)科、天鴻等幾大地產(chǎn)集團(tuán)都將推出百萬(wàn)平方米的大盤：首創(chuàng)集團(tuán)在亞北溫榆河投資興建占地2500畝的上城國(guó)際花園；萬(wàn)科地產(chǎn)將在京通黑莊戶開發(fā)占地5000畝的新樓盤；天鴻集團(tuán)將在長(zhǎng)營(yíng)規(guī)劃占地240萬(wàn)㎡中低價(jià)住宅；世紀(jì)城將在北區(qū)推出250萬(wàn)㎡的三期。1-3-3、產(chǎn)品瞄準(zhǔn)“炫一族”以往中年買家是當(dāng)之無(wú)愧的樓市置業(yè)主力，但隨著2002年小戶型的異軍突起以及經(jīng)濟(jì)適用房為代表的低總價(jià)房的大量入市，都使得年輕白領(lǐng)日益走向置業(yè)前臺(tái)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京22歲至35歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。他們擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，但由于其大部分人處于走出校門后，初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不為確定，因此，他們也被稱為“炫一族”。近幾年，北京每年大約在上千萬(wàn)平方米的新建住宅上市供應(yīng)，但戶型在80平方米以下的住宅僅占供應(yīng)量的20%左右。由于北京房?jī)r(jià)高居全國(guó)之首，這使得低總價(jià)款，真正適于相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累的住房，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求局面，而SOLO、非常男女等樓盤的熱銷也證明了這點(diǎn)。隨著北京國(guó)際化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多來(lái)自各個(gè)地方、高素質(zhì)的流動(dòng)人口聚集于此，這一人群現(xiàn)在又是市場(chǎng)最具規(guī)模、最主要的住房消費(fèi)群體，在本地購(gòu)房群體中的數(shù)量約占到60%上下。他們迫切需要自立階段初期居所，要求服務(wù)設(shè)施齊全，居住與投資功能兼?zhèn)?。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化的今天，將會(huì)有越來(lái)越多的開發(fā)商設(shè)計(jì)生產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)主體需求的房屋，特別是適于年輕人消費(fèi)的住宅產(chǎn)品。1-3-4、緊湊戶型受追捧2001年北京城區(qū)里推出的住宅有個(gè)突出的特點(diǎn)，就是戶型走兩個(gè)極端：超大戶型與超小戶型的同時(shí)出現(xiàn)。大戶型方面，2002年新推出的項(xiàng)目出現(xiàn)了不少面積在300㎡以上的戶型，耕天下、棕櫚泉等項(xiàng)目都是以大戶型為主打；而超小戶型的火爆熱銷更是一景，代表項(xiàng)目是SOLO精舍和榮豐2008非常男女，后者最小戶型僅15㎡。超小戶型在功能上有欠缺，弊端逐漸顯示出來(lái)；而大戶型豪宅的需求市場(chǎng)是需求金字塔頂端的客戶，市場(chǎng)消化量不大。從市場(chǎng)的整體發(fā)展來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)正向著實(shí)用和人性化回歸。住過(guò)小戶型的標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實(shí)用和適用的套房邁進(jìn)。具體地講，隨著購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)逐漸成熟，在購(gòu)房上會(huì)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，預(yù)計(jì)以下兩種產(chǎn)品將會(huì)受到市場(chǎng)追捧：一種是在CBD等熱點(diǎn)地區(qū)內(nèi)，迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的小戶型，如70㎡左右的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室，但這種產(chǎn)品一定要做精裝修；另一種是位置相對(duì)外圍，迎合普通百姓的經(jīng)濟(jì)型緊湊戶型，如80～90平方米的二居室，90～110平方米的三居室。預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多此類以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的戶型。1-4、總體市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)商品房供應(yīng)量大增，使供應(yīng)與需求之間的差距逐漸加大。專家預(yù)測(cè)：供應(yīng)與需求之間的比例約為4：1。但據(jù)世紀(jì)九鼎策劃部預(yù)測(cè)，2003年新開工的面積約在5,000萬(wàn)㎡，商品房總供應(yīng)量應(yīng)在8,000萬(wàn)㎡以上，供應(yīng)與需求的比例為5：1甚至更高。商品房需求持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，每年大約在1,200～1,500萬(wàn)㎡左右。商品房?jī)r(jià)格將呈現(xiàn)微降格局。糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場(chǎng)寵兒。經(jīng)濟(jì)型住宅將成為市場(chǎng)主流。經(jīng)濟(jì)適用戶型100～150㎡成為市場(chǎng)需求主流?？傮w競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售率將普遍下滑。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2-1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況2-1-1、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2-1-1-1、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概述2002年北京市新上市住宅項(xiàng)目156個(gè)，其中東部地區(qū)達(dá)到53個(gè)。目前在奧園周邊出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目逐漸增多，我們挑選了9個(gè)項(xiàng)目作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行重點(diǎn)分析：從區(qū)位角度，選擇了距離奧園較近的朝陽(yáng)新城、MINI閣調(diào)和炫特區(qū)；從產(chǎn)品類型角度，選擇了低密度社區(qū)萬(wàn)科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)和珠江國(guó)際城；從精裝修房角度，選擇了珠江羅馬嘉園、珠江綠洲和世外桃園。北京奧林匹克花園直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積（萬(wàn)㎡）入住時(shí)間價(jià)格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率產(chǎn)品類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）萬(wàn)科青青家園朝陽(yáng)區(qū)豆各莊（京沈高速路白鹿收費(fèi)站）29一期：已入住二期：2003.7板樓起價(jià)3900，均價(jià)4500，townhouse均價(jià)6000毛坯房/精裝修34.50%1.14-5層板樓/townhouse1.9珠江國(guó)際城通州區(qū)永順鎮(zhèn)100均價(jià)5000精裝修40%0.75板樓/townhouse2.5金地格林小鎮(zhèn)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天寶中街2號(hào)29.9Townhouse：2003.2.28板樓：板樓均價(jià)4500，towmhouse均價(jià)6000毛坯房46.70%1.25板樓/townhouse1.9/2.6（帶電梯）朝陽(yáng)新城“東壩邊緣集團(tuán)”南側(cè)170.92003.12統(tǒng)一價(jià)：3310毛坯房1.7板樓0.5項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積（萬(wàn)㎡）入住時(shí)間價(jià)格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率產(chǎn)品類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）炫特區(qū)東四環(huán)外石佛營(yíng)302004.4均價(jià)5600精裝修帶家電32.80%3.75板樓/塔樓MINI閣調(diào)南距姚家園路200米152003.12起價(jià)3708，均價(jià)4150廚衛(wèi)初裝302.5板樓/塔樓板1.6塔2.6珠江綠洲朝陽(yáng)區(qū)京通高速路高碑店出口東1800米302003.12.31均價(jià)5780精裝修60%3.8塔樓2-2.5世外桃園朝陽(yáng)區(qū)楊閘環(huán)島往東2公里法管學(xué)院對(duì)面42003.8均價(jià)2980精裝修30%1.5板樓1.5珠江羅馬嘉園朝陽(yáng)甘露園北里甲1號(hào)41均價(jià)7000精裝修3板樓、塔樓2.82-1-1-2、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目SWOT分析萬(wàn)科青青家園項(xiàng)目概況萬(wàn)科青青家園是北京萬(wàn)科繼萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科星園之后，在北京開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目；位于朝陽(yáng)區(qū)京沈高速路旁，距國(guó)貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)，并通有直達(dá)公交車，交通極為方便；占地面積25萬(wàn)㎡，總建筑面積29萬(wàn)㎡，容積率僅為1.1，基本上是4至5層的住宅，首層住戶都擁有私家花園，并通過(guò)層層退臺(tái)的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺(tái)；分三期開發(fā)，一期發(fā)售733套，銷售率達(dá)到97%，現(xiàn)已入住，二期正在發(fā)售中。優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科是公認(rèn)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，在消費(fèi)者心中占據(jù)著一定的位置，它代表了質(zhì)量和服務(wù)的保證，在消費(fèi)者中有良好的口碑。②交通便利：開車可走免費(fèi)的高速，公交363路（至四惠）現(xiàn)已開通至小區(qū)門口。③萬(wàn)科物業(yè)擁有完善的管理體系，青青家園采用EMS物業(yè)管理模式，快捷、高效、周到、完美。劣勢(shì)①市政配套不完善：目前周邊比較荒涼，配套設(shè)施較少，要靠小區(qū)自己興建。②價(jià)格偏高：雖然3900元/㎡的起價(jià)很吸引人，但是青青家園的交樓標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，4500元/㎡的均價(jià)并不低。機(jī)會(huì)一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無(wú)已形成規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。五環(huán)路的開通使青青家園的交通更為便捷。威脅位于青青家園西邊的京城雅居（起價(jià)4430元/㎡）剛剛推出，產(chǎn)品為Townhouse和6層帶電梯公寓，將在2003年12月入住，此項(xiàng)目使青青家園二期、三期銷售面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。珠江國(guó)際城項(xiàng)目概況珠江國(guó)際城位于北京CBD后花園――通州區(qū)，定位為通州區(qū)的高檔項(xiàng)目，初期規(guī)劃面積達(dá)2000畝，總建筑面積100萬(wàn)㎡；規(guī)劃建有復(fù)式洋房、單體別墅、聯(lián)排別墅等多種住宅形式，配備國(guó)際會(huì)所及商業(yè)主街等現(xiàn)代生活設(shè)施；一期300余套，自2002年11月初開始認(rèn)購(gòu)，目前只認(rèn)購(gòu)了100余套，如果前期手續(xù)順利，預(yù)計(jì)在3月份開始正式簽約。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開發(fā)5個(gè)樓盤，具有較高的知名度。②資金優(yōu)勢(shì)：樓盤尚未正式推出，已經(jīng)將5000㎡的會(huì)所建好并投入使用，吸引了眾多人的關(guān)注。劣勢(shì)①位置距離市中心較遠(yuǎn)。②價(jià)格偏高：目前通州區(qū)項(xiàng)目均價(jià)都在4000元/㎡以下，國(guó)際城5000元/㎡的均價(jià)確實(shí)對(duì)銷售形成一定的阻力。機(jī)會(huì)通州區(qū)缺乏高檔項(xiàng)目，國(guó)際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計(jì)加上珠江的品牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺(jué)，能給業(yè)主營(yíng)造一定的心理優(yōu)勢(shì)，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。威脅在周邊普遍是中低價(jià)位樓盤的形勢(shì)下，高檔樓盤的營(yíng)銷推廣具有一定的難度和風(fēng)險(xiǎn)。金地格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況金地格林小鎮(zhèn)是亦莊地區(qū)的代表樓盤，也是亦莊地區(qū)銷售狀況最好的樓盤；由townhouse和板樓組成，板樓均價(jià)4500元/㎡；townhouse最初的均價(jià)為6100元/㎡，后來(lái)漲到6900元/㎡，現(xiàn)已全部售出；目前銷售率已達(dá)在售樓盤的80%，2002年總銷售額超過(guò)5億元人民幣。優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：金地格林小鎮(zhèn)是金地集團(tuán)在北京投資開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，憑借金地的知名度，聚集人氣的速度較快。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場(chǎng)館都具備，有多條公交車線路直達(dá)小區(qū)：723、732、324、927、946、小11、小35。③是全國(guó)首批健康住宅試點(diǎn)工程，住宅設(shè)計(jì)符合健康住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。劣勢(shì)①格林小鎮(zhèn)均價(jià)4500元/㎡，雖然低于奧園，但并不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，奧園5150元/㎡包含了精裝修和中央空調(diào)，是毛坯房，如果加上裝修費(fèi)用，價(jià)格基本與奧園持平。②從位置上看，雖然格林小鎮(zhèn)與奧園都在五環(huán)外，但南五環(huán)遠(yuǎn)不如東五環(huán)距離市區(qū)近，且東部地區(qū)的升值潛力較大；③戶型設(shè)計(jì)明顯不如奧園，存在明顯缺陷。機(jī)會(huì)五環(huán)路的開通、輕軌鐵路與地鐵5號(hào)線的連通將會(huì)使亦莊的交通大為改善，樓盤升值潛力較大。威脅在亦莊地區(qū)存在較多產(chǎn)品類似、價(jià)格相近的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤。朝陽(yáng)新城項(xiàng)目概況朝陽(yáng)新城是距離奧園最近的一個(gè)樓盤，位于東壩邊緣集團(tuán)的南部，總占地面積156.12公頃，總建筑面積170.9萬(wàn)㎡，是北京金隅集團(tuán)在東壩開發(fā)的大型經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。一期工程建筑面積37萬(wàn)㎡，已于2002年10月開工，預(yù)計(jì)在2003年9月竣工。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。該小區(qū)采用歐陸風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，目前處于前期運(yùn)作階段，尚未公開發(fā)售。價(jià)格暫定為統(tǒng)一價(jià)3310元/㎡，不分樓層，不分朝向，預(yù)計(jì)在2003年5月30日正式網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)。優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)：朝陽(yáng)新城作為經(jīng)濟(jì)適用房，它的成本優(yōu)勢(shì)帶來(lái)了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。②小區(qū)入住后面臨較大的交通壓力。機(jī)會(huì)在東壩目前沒(méi)有同等價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。威脅①項(xiàng)目周邊環(huán)境不太理想，先期入住居民可能會(huì)感到生活不便利。②隨著東壩地區(qū)的逐步開發(fā)，周邊將會(huì)出現(xiàn)較低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如附近MiNi閣調(diào)即將推出。炫特區(qū)項(xiàng)目概況炫特區(qū)是2003年初新推出的小戶型樓盤，一居室35～50㎡，二居室66～80㎡。自1月25日開始接受10號(hào)11號(hào)樓排號(hào)認(rèn)購(gòu)，截至2月18日，已有2100組客戶排號(hào)，從2月19日開始推出9號(hào)11號(hào)樓的排號(hào)。社區(qū)內(nèi)建有近7000㎡超大型的青鳥會(huì)所，方便業(yè)主運(yùn)動(dòng)健身，對(duì)青年人非常有吸引力。此項(xiàng)目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶群不同，產(chǎn)品類型也不同，因此對(duì)奧園的銷售狀況不會(huì)造成太大影響。優(yōu)勢(shì)①區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)公園東側(cè)東四環(huán)外的石佛營(yíng)，交通極為便捷，周邊交通主干道有東四環(huán)、朝陽(yáng)路、姚家園路等，四通八達(dá)，主要公交線路611路、705路、712路、859路、831路、829路、808路、608路等直達(dá)小區(qū)。②價(jià)格優(yōu)勢(shì)：房款單價(jià)不低，但總價(jià)低，首付和月還款壓力小，對(duì)首次置業(yè)的青年白領(lǐng)和投資型買家都非常有吸引力。劣勢(shì)在塔樓中的小戶型設(shè)計(jì)，不可避免地存在各種缺點(diǎn)，無(wú)法滿足均好性。對(duì)于追求生活居住品質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，不適合此樓盤。機(jī)會(huì)隨著CBD區(qū)域的飛速發(fā)展，此樓盤升值潛力較大。威脅目前此樓盤的認(rèn)購(gòu)者多為炒家，炒號(hào)現(xiàn)象嚴(yán)重，如不加強(qiáng)控制，可能會(huì)使真正想買的人望而卻步。MINI閣調(diào)項(xiàng)目概況MINI閣調(diào)位于東壩中路東側(cè)，距離奧園和朝陽(yáng)新城都非常近，預(yù)計(jì)在2003年3月推出，占地面積6萬(wàn)㎡，總建筑面積15萬(wàn)㎡，建筑主體采用北高南低的格局，塔板結(jié)合，戶型面積從60平米至170㎡；配備了6000㎡的超大會(huì)所；均價(jià)4150元/㎡。優(yōu)勢(shì)15萬(wàn)㎡的社區(qū)配有6000㎡的會(huì)所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目較多，彌補(bǔ)市政配套的不足。劣勢(shì)社區(qū)規(guī)模較小，與奧園和朝陽(yáng)新城相比，容積率偏高。開發(fā)商是北京富利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，缺乏知名度。③與大型經(jīng)濟(jì)適用房朝陽(yáng)新城毗鄰，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)戶型設(shè)計(jì)較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。威脅隨著東壩地區(qū)樓盤的增多，東壩地區(qū)面臨交通壓力。珠江綠洲項(xiàng)目概況珠江綠洲自2002年初推出，位于朝陽(yáng)區(qū)京通高速路南側(cè)，交通便捷，占地面積25公頃，總建筑面積35.8萬(wàn)㎡，戶型以兩居、三居為主，面積在100至140㎡。綠化覆蓋率在60%以上，南北綠化帶長(zhǎng)達(dá)890米，西南緊鄰2.4公頃的綠化帶。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)②區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)區(qū)京通高速路高碑店出口東800米，南部緊鄰京航運(yùn)河起點(diǎn)通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國(guó)唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專業(yè)外語(yǔ)大學(xué)——北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院。③社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)60%，在京城比較少見(jiàn)。劣勢(shì)在京通快速路沿線屬于價(jià)位較高的樓盤機(jī)會(huì)五環(huán)路的開通使珠江綠洲的交通更為便捷威脅①京通快速路沿線可供開發(fā)的區(qū)域還較多，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世外桃園項(xiàng)目概況世外桃園把“挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房”作為其廣告語(yǔ)，該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路東端（楊閘環(huán)島往東2公里），6層板樓奉送全套精裝修，均價(jià)2980元/㎡?？偨ㄔO(shè)規(guī)模4萬(wàn)㎡，小區(qū)的東側(cè)及南側(cè)被近千畝的青年林包圍，小區(qū)前綠樹成蔭，空氣清新，使人仿佛進(jìn)入“世外桃園”。優(yōu)勢(shì)極具誘惑力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)①距離市中心較遠(yuǎn)，且社區(qū)規(guī)模較小。②市政配套不完善，無(wú)市政供水。③處于飛機(jī)航道下，通訊信號(hào)易受干擾。機(jī)會(huì)周邊無(wú)同等底價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。威脅社區(qū)規(guī)模小，又離市中心遠(yuǎn)，入住后各方面生活需求很可能得不到滿足。珠江羅馬嘉園項(xiàng)目概況珠江羅馬嘉園定位為CBD內(nèi)管理精英的第一居所，41萬(wàn)㎡的意大利風(fēng)格建筑，塔樓板樓結(jié)合，均價(jià)7000元/㎡，送精裝修，裝修風(fēng)格氣派華麗；整個(gè)社區(qū)占地21公頃，園林、街道將社區(qū)分為獨(dú)立的四個(gè)分區(qū)，每個(gè)區(qū)都擁有自己的特色，或運(yùn)動(dòng)或藝術(shù)或陽(yáng)光或繁華，每個(gè)分區(qū)擁有獨(dú)立的生活空間，全部用精雕細(xì)琢的高檔建材，從各個(gè)細(xì)節(jié)多角度詮釋純正的意大利生活。優(yōu)勢(shì)（1）珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：處在CBD輻射區(qū)，緊鄰朝陽(yáng)北路（3）風(fēng)格獨(dú)特：純正意大利風(fēng)格建筑，古典、華麗、氣派劣勢(shì)價(jià)格不菲，一般工薪階層難以負(fù)擔(dān)。機(jī)會(huì)隨著朝陽(yáng)北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。威脅在市場(chǎng)上存在較多相同價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如蘋果社區(qū)、富力城，也是均價(jià)7000，但位置優(yōu)于羅馬嘉園，因此性價(jià)比高于羅馬嘉園。2-1-2、間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本研究報(bào)告將朝陽(yáng)路沿線的部分中檔住宅以及亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的低密度項(xiàng)目界定為主要間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，將其他6000元/㎡以下的精裝項(xiàng)目和綠化隔離帶項(xiàng)目界定為次要間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。2-1-2-1、朝陽(yáng)路沿線競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目CBD帶熱了朝陽(yáng)路。500萬(wàn)㎡的寫字樓和中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問(wèn)題。但目前商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，宜商不宜住，而且目前開盤的三個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)位都在每平方米萬(wàn)元以上，置業(yè)者多已投資出租為主。從國(guó)外的情況看，商務(wù)區(qū)內(nèi)居住人數(shù)是工作人數(shù)的十分之一左右。而作為CBD的東大門，朝陽(yáng)路上不少項(xiàng)目已成現(xiàn)房。沿線項(xiàng)目銷售供應(yīng)量達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在60萬(wàn)平方米以上的大盤，高檔樓盤有朝陽(yáng)園Ⅱ（12萬(wàn)平米）、珠江羅馬嘉園（41萬(wàn)平方米）。朝陽(yáng)路沿線項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置總建筑規(guī)模（萬(wàn)㎡）樓體類型戶型(㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間均價(jià)(元/㎡)遠(yuǎn)洋天地慈云寺橋東南角80塔樓、板樓一居60、兩居109～120、三居127～154、另有頂層復(fù)式毛坯房一期部分2001年12月板樓6400塔樓5500晨光家園朝陽(yáng)區(qū)東八里莊90塔樓一居60、兩居77～85、三居100～110粗裝修一期已經(jīng)全面入住4900都會(huì)華庭華堂商場(chǎng)南側(cè)35塔樓一居71、兩居91～131、三居122～167毛坯房、部分單位精裝修一期2001年9月5880（毛坯房）朝陽(yáng)無(wú)限華堂商場(chǎng)東側(cè)500米路北側(cè)20塔樓、板樓兩居104～117、三居143～148粗裝修一期2003年4月4558甘露家園朝陽(yáng)區(qū)甘露園6塔樓、板樓一居62、兩居92～108、三居113～135、四居147。粗裝修2001年12月4700麗景馨居朝陽(yáng)區(qū)甘露園5塔樓一居67、兩居85～106、三居122粗裝修2001年12月4700甘露晴苑朝陽(yáng)區(qū)甘露園4塔樓一居66、兩居83～89、三居104粗裝修2001年10月4600興隆家園朝陽(yáng)區(qū)青年路60塔樓、多層一居71、兩居77～81、三居108。廚衛(wèi)裝修一期多層已入?。欢?棟塔樓2001年104700藍(lán)T公寓朝陽(yáng)區(qū)青年路8塔樓、板樓一居67～80、兩居93～106、三居110～156。廚衛(wèi)精裝2003年4月4500美然動(dòng)力街區(qū)朝陽(yáng)區(qū)定福莊30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2002年底4080（毛坯房）柏林愛(ài)樂(lè)朝陽(yáng)區(qū)管莊60板樓一居56～68、居125～151、四居179、另有頂層復(fù)式。粗裝修2002年底3800朝陽(yáng)路項(xiàng)目簡(jiǎn)單點(diǎn)評(píng)：遠(yuǎn)洋天地：大規(guī)模綜合性項(xiàng)目，擁有從住宅、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)業(yè)設(shè)施等一系列齊全配置，邀請(qǐng)世界知名建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)事物所設(shè)計(jì)，產(chǎn)品充滿創(chuàng)新色彩。晨光家園：住總集團(tuán)開發(fā)的東部大型項(xiàng)目，全部小戶型設(shè)計(jì)為消費(fèi)能力和家庭結(jié)構(gòu)有限的家庭提供了良好的選擇，整體接近現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售體現(xiàn)開發(fā)商強(qiáng)大實(shí)力，未來(lái)建成后將可以提供完善的區(qū)內(nèi)配套供業(yè)主使用。朝陽(yáng)無(wú)限：專為東區(qū)工作的青年購(gòu)房者精心打造，20萬(wàn)㎡總體建筑面積和緊鄰朝陽(yáng)路的優(yōu)越位置，為業(yè)主提供了生活所需的配套設(shè)施和便捷的出行條件，細(xì)致的園林設(shè)計(jì)、獨(dú)特的會(huì)所配置和體貼的智能安防系統(tǒng)、24小時(shí)熱水及管道直飲水設(shè)計(jì)更為業(yè)主提供精致生活享受。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項(xiàng)目檔次的提高，但較低的價(jià)格成為吸引消費(fèi)者的最大買點(diǎn)，但是目前該項(xiàng)目面臨的入住推遲勢(shì)必影響項(xiàng)目的信譽(yù)度。麗景馨居：同甘露晴苑和早先建設(shè)的甘露西里小區(qū)共用一塊用地，整體小區(qū)基本完成，但由于規(guī)劃時(shí)間較早，整體規(guī)劃比較落后，屬于早期居民小區(qū)設(shè)計(jì)，同樣的問(wèn)題也存在于甘露晴苑。甘露晴苑：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售和低于整體市場(chǎng)的價(jià)格成為該項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的最大買點(diǎn)之一，由于整體小區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成避免未來(lái)入住業(yè)主后受到施工干擾。興隆家園：60萬(wàn)㎡大型社區(qū)，建設(shè)時(shí)間較早，、緊鄰京通快速路的部分已經(jīng)成形，大型社區(qū)內(nèi)提供了比較齊全的配套設(shè)施，擁有京通快速路和朝陽(yáng)路兩條主干道也使業(yè)主出行十分便利。美然動(dòng)力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚(yáng)獨(dú)特的外立面造型對(duì)客戶十分有吸引力，配合運(yùn)動(dòng)主題設(shè)計(jì)的園林顯得精巧而實(shí)用，總體來(lái)說(shuō)戶型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計(jì)較為合理。屬中等規(guī)模，中檔次社區(qū)。位置相對(duì)來(lái)說(shuō)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目距離主路有一段距離。柏林愛(ài)樂(lè)：小區(qū)聘請(qǐng)德國(guó)知名設(shè)計(jì)師馮·格康進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，整體呈現(xiàn)簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計(jì)中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，交通較為不便，周邊環(huán)境較差是該項(xiàng)目較為突出的缺點(diǎn)。2-1-2-2、亦莊低密度居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯亦莊位于京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)，預(yù)計(jì)2003年開始動(dòng)工的城鐵開通后，10分鐘即可抵達(dá)市中心。按照規(guī)劃，2010年，亦莊將成為人口為40萬(wàn)至50萬(wàn)，面積為80至100平方公里的綜合性現(xiàn)代化國(guó)際居住區(qū)。目前亦莊開發(fā)區(qū)住宅面積已達(dá)到近200萬(wàn)㎡，十余個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的住宅總套數(shù)接近萬(wàn)套。主要包括三大類產(chǎn)品：第一類為別墅、Townhouse和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓。低密度、純居住區(qū)、品質(zhì)高是亦莊樓盤的主要特點(diǎn)。2002年，亦莊商品房銷售面積達(dá)80萬(wàn)㎡。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目大都處在4000元／平方米左右，Townhouse均價(jià)也只有6500元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價(jià)整體上揚(yáng)近500元／㎡，即便如此，4000元／㎡的較低的銷售價(jià)格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。亦莊部分項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）入住時(shí)間均價(jià)（元/㎡）裝修情況綠化率（%）產(chǎn)品類型物業(yè)費(fèi)元/月/㎡戀日綠島222003年9月30日4300毛坯房30.325棟3至6層的多層樓和6棟板式小高層多層1.2一棟洋房15.22002.11..156600毛坯房57.6別墅2.8新康家園21一期、二期已經(jīng)入住，三期入住3950廚衛(wèi)精裝30%6層板樓1.5星島嘉園5.32003.44500毛坯房40%3-5層板樓1.8米蘭·天空（星島嘉園二期）4.34500毛坯房40%多層、小高層1.8萊茵河畔（星島嘉園三期）104500毛坯房40%3-5層townhouse、6-11板式小高層1.8浉城百麗莊園11.32002.124300毛坯房37%4層花園住宅、4層疊拼別墅和townhouse1.8上海沙龍20起價(jià)3658，均價(jià)4058毛坯房406-9層板樓1.8一世情園4.43180精裝修435層板樓/townhouse1.12-1-2-3、6000元以下精裝修項(xiàng)目值得借鑒由于北京市規(guī)定2001年12月1日之后立項(xiàng)報(bào)批的樓盤必須提供精裝修，從2002年開始，北京樓市中精裝修樓盤逐漸增多。精裝修住宅的優(yōu)點(diǎn)在于：可以節(jié)約采購(gòu)成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭破壞。因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。2002年北京市均價(jià)在6000元/㎡以下的精裝修樓盤列表如下，這些樓盤對(duì)奧園有一定的借鑒意義。6000元以下精裝修項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率樓型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）入住時(shí)間珠江綠洲朝陽(yáng)建國(guó)路京通高速路高碑店出口向東1800米路南40.75780精裝修60%3.8塔樓2-2.5珠江國(guó)際城通州區(qū)永順鎮(zhèn)1004500精裝修40%1板樓/別墅2.5陽(yáng)光華苑-成品家朝陽(yáng)楊閘環(huán)島西北側(cè)505500精裝修送家具電器40%2.6塔樓2.26京貿(mào)國(guó)際公寓朝陽(yáng)京通快速路八里橋出口東100米245280精裝修40%4塔樓2.1炫特區(qū)日月東華東邊,晨光家園北邊305000精裝修32.80%3.75板樓和塔樓2004.4世外桃園朝陽(yáng)楊閘環(huán)島往東2站路北42980精裝修30%1.56幢6層板樓1.5望京新銳-慧谷時(shí)空朝陽(yáng)望京新興產(chǎn)業(yè)36號(hào)地125800精裝修31%2.4塔樓2.2麒麟家園海淀肖家河?xùn)|村1號(hào)115500毛坯房(菜單式裝修)31%1.5板式、點(diǎn)式多層2.5左右項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率樓型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）入住時(shí)間蘋果社區(qū)朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)橋東南606000精裝修40%未定塔樓2004年下半年一世情園大興亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第二生活區(qū)新華西街1號(hào)4.43180精裝修43%1.15層板樓/townhouse1.1東閣雅舍通州北關(guān)環(huán)島西南側(cè)4.23380精裝修40%5～6蝶形24層塔樓1.7夏都盈座朝陽(yáng)廣順北大街9.75580精裝修35%5.7高層板樓2.38嘉蓮苑宣武廣安門西街75500精裝修50%4.617～23層塔樓1.9玉阜嘉園海淀區(qū)玉泉路與阜石路交匯處東南角135100精裝修58%2.2板式小高層2.3宣頤家園朝陽(yáng)區(qū)小紅門路28號(hào)宣頤公園對(duì)面323700精裝修37.40%1.2小高層、板樓1.52-1-2-4、綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱物業(yè)位置物業(yè)類型均價(jià)(元/㎡)總建筑面積(萬(wàn)㎡)入住時(shí)間酈城海淀區(qū)西四環(huán)四季青橋西北角多層板樓6400902002年12月錦繡大地海淀區(qū)蘇州橋西500米(萬(wàn)柳)4棟18層塔樓，1棟8層板樓、1棟9層板樓798082002年6月鋒尚國(guó)際公寓海淀區(qū)萬(wàn)柳蘇州橋西800米萬(wàn)柳中路2棟18層塔樓，1棟9層板樓100008世紀(jì)金源公寓海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)遠(yuǎn)大路，西四環(huán)與板井路東北側(cè)弧形板式樓A(酒店式公寓)B(客房)C(寫字樓2萬(wàn)平方米)三段7800182002年9月新新國(guó)際公寓海淀區(qū)萬(wàn)泉河路1棟L型9層板樓92501.2森林大第海淀區(qū)西三旗環(huán)島向東4公里一期24棟6層板樓3850802002年底誠(chéng)品建筑海淀區(qū)紫竹院路四季青橋東南角6棟8-14層板樓75504.82003年底逸成東苑海淀區(qū)雙清路10棟板式小高層6300102003年11月博雅西園海淀區(qū)農(nóng)大南路北側(cè)一期10棟7層板式帶電梯5600202003年6月香山藝墅海淀區(qū)香山南路88號(hào)聯(lián)排、獨(dú)棟別墅1000032003年5月碧水云天·頤園海淀區(qū)西北三環(huán)昆玉河畔4棟塔樓,8棟板式小高層7000板,6600塔27.52003年8月太陽(yáng)國(guó)際公館朝陽(yáng)區(qū)西壩河北里2棟板加塔式住宅78005.62003年5月底國(guó)展新座朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮西壩河路1號(hào)塔樓、高層板樓59003.92003年2月東景苑朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋東200米2棟22層塔樓48004.92002年7月31日藍(lán)T公寓朝陽(yáng)區(qū)四惠東站向東2塔(25、23層)，2棟小高層(13、15層)450078.092003年5月美然·動(dòng)力街區(qū)朝陽(yáng)區(qū)定福莊板式小高層4280302002年12月山水文園朝陽(yáng)區(qū)華威橋東南角，東三環(huán)弘燕路板式小高層6600242002年12月美景東方朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋往東300米22-25層塔樓5060442002年10月裕瑞軒朝陽(yáng)區(qū)花虎溝1棟15層5單元4戶／梯板式樓48002.62002年底項(xiàng)目名稱物業(yè)位置物業(yè)類型均價(jià)(元/平米)總建筑面積(萬(wàn)平米)入住時(shí)間紫南家園(一期)朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)，京沈高速與東四