新經(jīng)濟形勢下合肥房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測

新經(jīng)濟形勢下合肥房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)增長，房地產(chǎn)已不僅是經(jīng)濟現(xiàn)象，而是關(guān)系到國民經(jīng)濟運行和民生的問題，同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化進程、改善居民住房環(huán)境都發(fā)揮著積極作用，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。合肥市經(jīng)濟社會的發(fā)展促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)合肥市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時期末，合肥市區(qū)人口將達到300萬人，城市建成區(qū)面積300平方公里；全市城鎮(zhèn)化率60%左右；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積30平方米。2009年元旦期間，合肥共成交住宅300來套，均價約為4300元/平方米，一改前段時間樓市低迷的狀態(tài)。雖然合肥也受到全國房地產(chǎn)大勢的影響，但合肥區(qū)域優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)起步比較晚，而且房價不是很高。在中部地區(qū)六個省會城市中相比而言，合肥的房價是倒數(shù)第一，市場潛力比較大。2009年，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策作用逐步顯現(xiàn)，合肥房地產(chǎn)業(yè)的前景是好的。一合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長近三年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接和間接地拉動了GDP增長，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)逐年提高。合肥現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)985個，開發(fā)項目582個，境外和省外企業(yè)約170家，主要來自浙江、深圳、上海、北京、海南等地。合肥房地產(chǎn)投資快速增長：2006年房地產(chǎn)開發(fā)累計投資同比增長47.5%；2007年投資同比增長41.82%；2008年前三季度投資同比增長38.78%；年均增長42.77%在中部地區(qū)部分省會城市中，合肥房地產(chǎn)投資額次于武漢、南京、長沙。房地產(chǎn)投資平穩(wěn)發(fā)展。（二）房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐年增加1.合肥市商品房市場供應(yīng)情況良好2006～2008年（1～11月份），房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐年增大，市場化進程加快，商品住房施工面積、新開工面積同比年均增長30%以上，特別是商品住房建設(shè)、竣工面積均占總量的80%。2.商品房竣工面積較高合肥市商品房竣工總面積與相鄰四個省會城市相比，近三年合肥市商品房竣工總面積排名第二，人均竣工面積排名第一。商品房竣工總面積和人均竣工面積的年均增長率均排名第一，高于固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資年均增長速度，現(xiàn)房銷售率較高（見表1）。表1中部地區(qū)省會城市商品房竣工面積3.商品房實際銷售總面積較高（1）商品房實際銷售總面積與相鄰5個省會城市相比（見表2），2006～2008年（1～9月份），合肥市商品房實際銷售總面積排名第三，年均銷售743.02萬平方米，高于鄭州（738.21萬平方米）、長沙（701.1萬平方米）、南昌（398.47萬平方米）。表2商品房實際銷售面積（2）商品房年銷售量與省內(nèi)其他城市比較（見表3），2008年1～5月份，合肥商品房年銷售量居全省第一，銷售面積占全省總量1/3，銷售價格排名第二，建設(shè)質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)則是第一。表3省內(nèi)城市商品房銷售量（2008年1～5月份）4.商品房的空置率合理近幾年，合肥市商品房的空置率較為合理，2008年1～11月份，商品房空置總量為128.32萬平方米，（含住宅75.33萬平方米），同比分別增長9.95%和10.51%，商品房的空置總量不大，空置率為5.86%，商品住房空置率為4.25%。（三）商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步合理1.中、小戶型供應(yīng)逐年增多合肥市2007年以前商品住房市場供應(yīng)80平方米以下的戶型極少。2002年占總供應(yīng)量的3.0%；2003年占總供應(yīng)量2.84%；2004年占總供應(yīng)量2.06%；2005年占總供應(yīng)量的3.7%；2006年占總供應(yīng)量的13.91%（含90平方米）。國家實施宏觀調(diào)控“70/90”政策落實后，2007年90平方米以下戶型逐步增加，占總供應(yīng)量的24.7%；2008年1～11月份占總供應(yīng)量41.07%。改變了中、小戶型市場供應(yīng)偏少的局面，商品房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)逐步合理。2.商品房銷售價格平穩(wěn)發(fā)展與相鄰5個省會城市相比，2005～2008年（1～9月份）合肥市商品房銷售價格分別為3262.2元/平方米、3442.78元/平方米、3548.10元/平方米和3991.8元/平方米，分別處在第四、四、六、五位。同比增長率分別為16.14%、5.54%、3.06%和16.27%，年均增長10.25%，在6個省會城市中排在最后。但與城鎮(zhèn)居民當年可支配收入相比，商品房銷售相對價格偏高（見表4）。分析商品房相對價格，僅以城鎮(zhèn)居民當年可支配收入為參照系數(shù)，2005～2008年（1～9月份）合肥市商品房銷售價格與城鎮(zhèn)居民當年可支配收入的比例分別為32.62%、31.26%、26.4%和33.44%，2005～2007年分別處在第四、二、五位，年均增長率為30.1%，在6個省會城市中排名第三，合肥市房價增幅高于城鎮(zhèn)居民年可支配收的增幅，表明合肥市相對房價逐步走高，商品房銷售相對價格的增幅偏高。表4商品房銷售價格及其與城鎮(zhèn)居民當年可支配收入的比例3.商品房銷售價格結(jié)構(gòu)（1）價格結(jié)構(gòu)：2006年商品房銷售價格3000～4000元/平方米的成為市場供應(yīng)主體；2007年略有變化，隨著“二環(huán)路”外新建樓盤的增多和“團購房”的影響，3000～4000元/平方米的供應(yīng)量增長最快，占總量的47.39%，4000元/平方米以上的供應(yīng)量變化不大。2008年1～11月商品房銷售價格變化較大，3500～5000元/平方米的供應(yīng)量增長最快，成為市場主流價格，占總量的69.7%。（2）商品房價格增幅：自2006年以來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施的逐步到位，商品房價格增幅快速下降，商品房銷售平均價格2006～2008年（1～11月份）分別為3442.78元/平方米，同比增幅5.54%；2007年為3548.10元/平方米，同比增幅為3.06%；2008年1～11月住宅均價約為4023.37元/平方米，同比增幅為14.01%；銷售價格年均增長7.5%。商品住房價格年均增幅為8.5%；二手房價格年均增幅為1.57%；二手住房價格年均增幅為7.8%。商品房增幅趨于平穩(wěn)。（3）商品房價格占居民年可支配收入比例：合肥市的房地產(chǎn)價格在2007年10月至2008年2月之間增長速度較快，商品房銷售價格增長速度超過了城鎮(zhèn)居民年可支配收入的增長速度；其中2006年、2007年該項比例系數(shù)開始回落，2008年又有小幅反彈。（四）住房保障體系逐步完善2007年合肥市啟動了廉租住房實物配租，首批2萬平方米、446套廉租住房已于2007年11月開工，2009年交付使用。同時，建立健全住房保障體系和制度，2003～2006年，全市累計配租4111戶次、11287人次、發(fā)放租金補貼772萬元，2007年對1809戶“雙困戶”家庭發(fā)放租金補貼，預(yù)計發(fā)放360余萬元（標準是每人10平方米，每平方米每月7元）；合肥市的廉租住房資金來源主要是住房公積金部分增值收益，2003～2007年共計列支1300余萬元。目前，合肥市“雙困戶”家庭全面實現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！?。2008年市政府為解決城市低收入住房困難家庭的住房問題，對市區(qū)內(nèi)人均住房建筑面積低于10平方米且人均年可支配收入低于6485元的家庭提供廉租住房；對人均住房建筑面積低于16平方米且人均年可支配收入低于7894元的家庭提供經(jīng)濟適用住房。經(jīng)調(diào)查合肥市有9828戶可列入廉租住房家庭，30377戶可列入經(jīng)濟適用住房家庭。（五）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題1.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重較低從合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近三年投入資金來源的構(gòu)成（見表5），可看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金率較低。2006～2008年（1～11月份）開發(fā)企業(yè)自有資金分別占資金總量的13.74%、15.49%和25.2%，國內(nèi)貸款和購房人交付的定金及預(yù)付款占開發(fā)資金總量的50%左右，而購房人交付的定金及預(yù)付款又大多來源于銀行貸款。2006年房地產(chǎn)投資280.64億元，抵押貸款159.05億元；2007年房地產(chǎn)投資373.57億元，抵押貸款184.46億元；2008年1～9月房地產(chǎn)投資435.84億元，抵押貸款163.9億元。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對金融機構(gòu)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、負債率高，易受金融政策的影響，抗風險能力不強。表5房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)2.二手房市場供給不足，市場需要規(guī)范現(xiàn)有房地產(chǎn)市場雖實現(xiàn)了二、三級市場的整體聯(lián)動，但不夠活躍。房地產(chǎn)市場健康、協(xié)調(diào)的發(fā)展應(yīng)體現(xiàn)為一、二、三級市場按比例同步發(fā)展。合肥市房地產(chǎn)一、二級市場發(fā)展不均衡，二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯不夠合理。近三年來，二手房市場逐年冷淡，房價雖有上揚，成交量卻連年下滑。特別是投機者利用市場規(guī)范不健全，給居民經(jīng)濟、心理上造成損失和打擊，使之對房地產(chǎn)中介企業(yè)失去信任和信心。二手房市場發(fā)展緩慢的另一個原因在于交易稅收較重。包括營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等在內(nèi)的二手房交易稅收占到總成交金額的10%左右，這在一定程度上影響了二手房市場的發(fā)展。二國際金融風暴對房地產(chǎn)市場的影響（一）金融危機通過影響宏觀經(jīng)濟增長傳導隨著金融危機的影響波及信貸危機、經(jīng)濟低迷，全球股市一瀉千里，房地產(chǎn)行業(yè)也未幸免于難。2008年中國的房地產(chǎn)行業(yè)交易量、交易價格持續(xù)走低。國務(wù)院出臺了擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的一系列措施和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的優(yōu)惠政策，調(diào)整發(fā)展目標，擴大國內(nèi)需求，降低金融危機對我國的影響。從2008年10月以來央行起連續(xù)多次下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率、存貸款基準利率，這有助于降低購房成本，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的刺激作用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（二）金融危機通過預(yù)期產(chǎn)生作用金融危機爆發(fā)后，不僅美國，而且在亞歐其他主要發(fā)達國家，住宅價格的泡沫也正在破滅，出現(xiàn)了全球性房地產(chǎn)市場調(diào)整。主要國家房地產(chǎn)市場的惡化效應(yīng)、對經(jīng)濟增長的信心減弱、對房價下調(diào)的進一步期待等，都會對房地產(chǎn)市場形成更強的調(diào)整預(yù)期。同時，我國連續(xù)三年對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控嚴格的政策，使不同地域、不同經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域采用統(tǒng)一政策，使一些欠發(fā)達地區(qū)沒能得到充分的發(fā)展。遇上金融危機消費者心理影響較大，致使全國房地產(chǎn)市場持幣待購氣氛更加濃郁，全國住房銷售量下降出現(xiàn)明顯效應(yīng)，需要開發(fā)商和購房者調(diào)整心理預(yù)期，把利潤和房價調(diào)整到較合理的位置上來，對市場的回暖和恢復有幫助。同時也要靠擴大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快的發(fā)展。三合肥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測（一）調(diào)控政策的促進作用將逐步顯現(xiàn)國務(wù)院、央行陸續(xù)出臺了一系列促進房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，無論是購房居民還是開發(fā)企業(yè)都將大幅降低成本，減輕資金負擔。關(guān)鍵是從適度寬松的貨幣政策中反映出中央對穩(wěn)定經(jīng)濟形勢，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的信心和決心，這對于穩(wěn)定市場預(yù)期，培養(yǎng)信心至關(guān)重要。而金融信貸政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的促進作用也將在今后的發(fā)展過程中逐步顯現(xiàn)出來。特別是溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，確定放寬二套房貸款政策、購房超兩年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅等政策，將會促進房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展。（二）房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整階段一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整影響的傳導，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和持幣待購的市民觀望心態(tài)將依舊存在；由于政策推行本身效應(yīng)的時滯性，一般向后延滯3～6個月或更長時間才能顯現(xiàn)效果，房地產(chǎn)市場自身發(fā)展又具有周期性，預(yù)計2009年上半年甚至全年房地產(chǎn)市場將在震蕩中發(fā)展，進入房地產(chǎn)波動周期中的調(diào)整階段。（三）合肥房地產(chǎn)發(fā)展前景1.“三大推進”增強了合肥市房地產(chǎn)業(yè)的實力隨著合肥市“三大推進”的發(fā)展變化，帶來城市知名度的提高，以及近年來合肥房地產(chǎn)穩(wěn)定的市場環(huán)境及地域比較優(yōu)勢的充分體現(xiàn)，合肥已經(jīng)吸引中國房地產(chǎn)界關(guān)注的目光，國內(nèi)一線品牌開發(fā)商落戶合肥，增強了合肥房地產(chǎn)開發(fā)實力。同時又會給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的開發(fā)理念、新的管理模式，帶來了活力。2.金融危機和房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整對合肥房地產(chǎn)的影響都會因地域比較優(yōu)勢相對減弱在全國經(jīng)濟增速減緩的宏觀環(huán)境下，合肥市主要經(jīng)濟指標逆勢而上，增幅在26個省會城市中的位次不斷攀升。2008年，合肥市經(jīng)濟呈現(xiàn)出運行提速、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、爭先進位的良好態(tài)勢，對支柱產(chǎn)業(yè)必將有促進作用。2008年底房地產(chǎn)形勢已出現(xiàn)出交易量回升趨勢。3.適應(yīng)城市規(guī)模、市場需求，加快建設(shè)各類住房合肥市根據(jù)《住房建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合城市規(guī)模的擴大和市場需求的增長，確定2009年建設(shè)各類住房約189520套，總建筑面積1632萬平方米，其中套型建筑面積小于90平方米的約152520套，建筑面積1190萬平方米，占總建筑面積的72.92%。建設(shè)保障性住房約11620套，建筑面積64.3萬平方米，其中廉租住房約2000套，建筑面積8萬平方米；經(jīng)濟適用住房約1500套，建筑面積8萬平方米；特困企業(yè)經(jīng)濟適用住房專項約8120套，建筑面積48.3萬平方米。事關(guān)民生的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度將會繼續(xù)加大，將改善合肥房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系。4.推進住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住房品質(zhì)合肥市將繼續(xù)提高對建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保的意識，建立保障措施