農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考

一、宅基地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概述

〔一〕宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)在是在我國特定的政治經(jīng)濟(jì)制度的背景下產(chǎn)生的，即便在全世界范圍內(nèi)都是一種極為與眾不同的用益物權(quán)。在很多國家土地資源都是由市場來統(tǒng)一配置的，并沒有城鄉(xiāng)之分，也沒有所謂的宅基地，但是不可否定其在我國物權(quán)體系中與其他的用益物權(quán)有著同等重要的地位。針對其概念，我國馳名法學(xué)家王利明教授認(rèn)為，“宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其從屬設(shè)施為目的，占有和使用集體所有的土地進(jìn)行的權(quán)利。〞[1]還有學(xué)者主張，“農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是由農(nóng)村集體土地所有權(quán)所衍生的一種他物權(quán)，具有十清楚顯的獨立性。〞[2]綜上所述，宅基地使用權(quán)即指權(quán)利人依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其從屬設(shè)施的權(quán)利。

〔二〕宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，不僅僅是指宅基地使用權(quán)主體的變化，除此之外它還包括時候用權(quán)產(chǎn)生、變更、毀滅的過程。在目前，宅基地的取得是有嚴(yán)格規(guī)定的，必須通過相關(guān)人權(quán)利人的主動申請方可取得，只有合乎條件的村民向村組織按照程序提交申請，經(jīng)核實合乎規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)才可以取得。如果，村民以合法的形式將宅基地之上的房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)就會造成宅基地使用權(quán)人的變更。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及問題

現(xiàn)今，我國主要的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品經(jīng)濟(jì)已將占據(jù)了主導(dǎo)地位。這個在特定的政治經(jīng)濟(jì)制度的背景下產(chǎn)生的土地制度已不合乎商品經(jīng)濟(jì)時代的要求，致使其在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了各種各樣的問題。

第一，“一戶一宅〞愈來愈難實施下去。在廣闊農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民取得宅基地的公示方式并不登記而是占有，這使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在農(nóng)村地區(qū)非常的混亂?！耙粦舳嗾暸c占地超標(biāo)的現(xiàn)象普遍，在很多情況下，“一戶一宅〞原那么實際上已經(jīng)是名存實亡了。

第二，農(nóng)村地區(qū)空閑有大量宅基地，而且有愈演愈烈的趨勢。隨著商品經(jīng)濟(jì)大潮的來臨以及生產(chǎn)力的開展，越來越多的農(nóng)民脫離了祖輩生活的農(nóng)村，離開了世代相依的土地來到了城里，這必然導(dǎo)致他們在農(nóng)村住所的空閑。然而與此同時我們卻面臨著另外的一個問題，那就是土地資源的嚴(yán)重缺乏。

第三，登記制度在現(xiàn)實中很難貫徹執(zhí)行。在農(nóng)村，宅基地往往和房屋一樣，往往被農(nóng)民當(dāng)作是私有財產(chǎn)。農(nóng)民的法律意識比擬薄弱，他們沒有登記的概念和習(xí)慣。而且在現(xiàn)實中，我國很多地方都實行房屋與土地的分別管理，這很容易造成相關(guān)主管單位在轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)辦理上相互推諉。再加上實踐中，農(nóng)村地區(qū)往往會存在著一些土地劃界的問題，比方相鄰村莊在集體土地邊界上劃界爭端。

第四，不受政府監(jiān)管調(diào)控的隱蔽交易市場帶來了極大的隱患，這極大地沖擊了原有的制度建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，土地資源日益緊缺，土地的價值與日俱增。利益的驅(qū)使使得人們開始按照自己的意愿而不是按照國家構(gòu)想進(jìn)行土地交易，這包括農(nóng)村閑置房屋的買賣以及出租。這種的自發(fā)行為具有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，不易控制，而且很容易引發(fā)糾紛。由在隱蔽性很強(qiáng)，現(xiàn)實中監(jiān)管者往往很難及時的發(fā)現(xiàn)這種交易行為，政府很難對這種行為進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)控制。

第五，農(nóng)民融資困難，農(nóng)村金融事業(yè)開展遲緩。許多農(nóng)民家庭會經(jīng)常遇到資金缺乏的問題，特別在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的情況下更需要大量資金支持。由于各種原因，在廣闊農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民貸款難的狀況不斷加劇，而對宅基地流轉(zhuǎn)的限制使這種狀況更是雪上加霜。

三、完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的倡議

〔一〕逐步建立起宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記制度

目前農(nóng)村出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)形勢已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)的了，要想保證其平安有效的流轉(zhuǎn)，就需要一個必要前提，那就是產(chǎn)權(quán)的清晰明確。想要保證這個前提的實現(xiàn)，就需要在農(nóng)村地區(qū)建立健全宅基地使用權(quán)的登記制度。農(nóng)村是熟人社會，他們之間彼此比擬熟悉，因此在進(jìn)行交易的時候他們幾乎不登記。這就使得宅基地的使用權(quán)的占有不是則明確，比擬混亂，無法統(tǒng)一。這種狀況是由于農(nóng)村長久以來習(xí)俗所形成的，在人們的頭腦中已形成定式，很難改變，這不利于交易平安有效的進(jìn)行。因此，我們應(yīng)改在這方面進(jìn)行改良，采取能使權(quán)屬關(guān)系更加明確、清晰的制度，建立更加有效的合理的強(qiáng)制登記制度。

〔二〕建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配制度

我們之所以關(guān)注宅基地這個問題，是因為它關(guān)系農(nóng)民切身利益，因此收益分配問題才是重中之重。“關(guān)于這個問題，我們優(yōu)先關(guān)注點應(yīng)當(dāng)是對用益權(quán)人相關(guān)權(quán)益的積極愛護(hù)，宅基地在市場上流轉(zhuǎn)，是農(nóng)民積極行使其權(quán)利的表現(xiàn)。無論宅基地制度怎樣改變，市場怎樣運(yùn)作，其最終目的是讓農(nóng)民享受到利益，所以收益分配制度其應(yīng)當(dāng)以愛護(hù)村民的合法利益為基本出發(fā)點和最終目標(biāo)和目的。〞[3]因此，農(nóng)民的利益問題在收益分配的制度中占據(jù)了十分重要的地位，為了更好的完善這一制度，首先就先要保證好農(nóng)民的利益。

〔三〕完善農(nóng)村宅基地征收補(bǔ)償制度

立法部門應(yīng)制定新的土地價格標(biāo)準(zhǔn)，減少城鄉(xiāng)地價間的差距，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的價格標(biāo)準(zhǔn)。違規(guī)進(jìn)行集體土地征用成為很多地方政府的做法，很多地方政府打著“公共利益〞的旗號將土地用低價從農(nóng)民手中拿過來，卻將其作為國有土地流轉(zhuǎn)給開發(fā)商。在這一收一流的過程中，政府借助它手中的權(quán)力及其他資源從中漁利，農(nóng)民由于其劣勢地位卻丟失了本該屬于他們的利益，這是不公平的。因此在完善宅基地征收補(bǔ)償制度中應(yīng)堅持公平、合理原那么，將農(nóng)民的利益放在第一位。

〔四〕建立宅基地使用權(quán)有償使用制度

宅基地有償使用使集體所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)，不僅如此，它還利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，還將提高村民的市場經(jīng)濟(jì)意識。長久以來，農(nóng)民們已經(jīng)習(xí)慣無償?shù)膹募w手中拿到宅基地，所以推行這個制度肯定會有阻力。但是其優(yōu)點是顯而易見的，這種制度不僅有利于增加集體財產(chǎn)性收入，還可以最大限度的遏制對耕地的肆意圈占，這將有利于整個農(nóng)村經(jīng)濟(jì)又好又快開展。

四、結(jié)論

在這樣一個商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛速開展的背景下，我們不能再用以前的制度去禁錮農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的實際開展?fàn)顩r與我國對有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定不相吻