城市民宿發(fā)展研究報(bào)告

2016年11月青西地區(qū)民宿發(fā)展研究2目錄青西地區(qū)為什么要發(fā)展民宿一青西地區(qū)需要什么樣的民宿，在哪些地方發(fā)展?二促進(jìn)青西地區(qū)民宿健康、快速發(fā)展的相關(guān)建議三3一青西地區(qū)為什么要發(fā)展民宿4民宿作為一種傳承人們的詩意棲居夢想，具有強(qiáng)烈生活性、個(gè)性化的非標(biāo)準(zhǔn)旅居產(chǎn)品，寄托了當(dāng)代城市人對鄉(xiāng)土文化、對鄉(xiāng)村生活、對綠色健康的不斷追求，能夠滿足上海千萬級城市人就近尋找自然的、輕松的、慢節(jié)奏的鄉(xiāng)村生活需求，對接大都市眾多個(gè)性化的小眾度假需求，迎合區(qū)縣2013年2014年2015年年增長率閔行區(qū)505838836128.7%寶山區(qū)8559381041110.3%嘉定區(qū)108014071202105.5%金山區(qū)61068555395.2%松江區(qū)114013901421111.6%青浦區(qū)705750772104.6%奉賢區(qū)695820852110.7%崇明區(qū)430487467104.2%浦東新區(qū)300232403430106.9%合計(jì)90221055510573108.3%資料來源：上海市各區(qū)縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2013-2015年上海郊區(qū)旅游規(guī)模（單位：萬人次）1民宿是承載美麗鄉(xiāng)愁、對接市場需求變化的有效途徑上海千萬級的鄉(xiāng)村生活需求當(dāng)代人的鄉(xiāng)愁需求；應(yīng)對上海都市市場需求端的變化，以民宿為代表的特色旅宿業(yè)將成為上海周邊旅游供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要方向。上海都市市場需求端變化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整社交聚會(huì)退養(yǎng)度假家庭親子民宿是盤活青西地區(qū)閑置資源、推動(dòng)青西旅游轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游聚眾創(chuàng)新的重要杠桿，青西民宿將為青浦打造“世界著名湖區(qū)”提供一道美麗的鄉(xiāng)村生活風(fēng)景線，一種具有國際范的親水旅居方式，塑造一個(gè)與世界湖區(qū)生活相對應(yīng)的核心賣點(diǎn)。52民宿是青浦打造“世界著名湖區(qū)”的核心賣點(diǎn)從觀光到度假從旅游到生活從不過夜到過夜空心村閑置房生態(tài)水面田園綠帶產(chǎn)品進(jìn)階客群進(jìn)階業(yè)主進(jìn)階盤活閑置資源促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游聚眾創(chuàng)新推動(dòng)青西旅游轉(zhuǎn)型升級青西民宿打造“世界著名湖區(qū)”青西地區(qū)不僅具有發(fā)展民宿的良好的生態(tài)、文化等基礎(chǔ)條件，而且還擁有利于民宿發(fā)展的交通、景區(qū)旅游配套等優(yōu)勢條件，再加上當(dāng)前已經(jīng)自發(fā)進(jìn)入的一批民宿人群、民宿產(chǎn)品（品牌），為青西民宿創(chuàng)新、集聚、快速發(fā)展，搶占上海城郊民宿品牌制高點(diǎn)提供了先機(jī)。63青西民宿發(fā)展有良好的基礎(chǔ)條件和優(yōu)勢條件雪米村米水房子民宿品牌基礎(chǔ)條件典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌傳統(tǒng)的上海鄉(xiāng)土文化基因優(yōu)美的田園生活景觀環(huán)境更好的景區(qū)旅游配套條件朱家角古鎮(zhèn)淀山湖東方綠舟佘山天馬山大觀園陳云紀(jì)念館曲水園、萬壽塔青浦博物館崧澤古文化遺址虹橋綜合交通樞紐高速公路主要公路G318國道軌道交通更加便利的區(qū)位交通條件優(yōu)勢條件7當(dāng)前青西民宿發(fā)展面臨三大重要利好條件：一是建設(shè)世界著名湖區(qū)、發(fā)展全域旅游帶來的整體環(huán)境提升機(jī)遇；二是國家會(huì)展中心、地鐵線開通、未來新機(jī)場規(guī)劃帶來的市場鏈接機(jī)遇；三是迪士尼樂園、青西郊野公園開放后帶來的市場需求效應(yīng)。4青西民宿發(fā)展面臨重大利好國家會(huì)展中心軌道交通17號線虹橋火車站東方綠舟上海迪士尼青西郊野公園“世界著名湖區(qū)””全域旅游”生態(tài)環(huán)境、村莊環(huán)境、旅游環(huán)境提升85青西地區(qū)民宿業(yè)發(fā)展面臨的問題從上到下對民宿發(fā)展的未來意義、未來前景認(rèn)識(shí)不足；對民宿發(fā)展急需的行業(yè)準(zhǔn)入、管理及扶持政策配套不足。由此導(dǎo)致青西民宿起點(diǎn)低，發(fā)展比較滯后，急需轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)，重視青西民宿業(yè)的發(fā)展！對民宿發(fā)展所需的鄉(xiāng)村環(huán)境、公共設(shè)施、服務(wù)配套不足；二青西地區(qū)需要什么樣的民宿，在哪些地方發(fā)展？9101發(fā)展定位根據(jù)青浦建設(shè)世界著名湖區(qū)的戰(zhàn)略要求，結(jié)合青西地區(qū)旅游發(fā)展的特點(diǎn)與訴求，未來青西地區(qū)民宿發(fā)展定位是國際范、輕生活、高品質(zhì)、綠色環(huán)保、主題鮮明、小規(guī)模性的特色民宿業(yè)，從而將青西地區(qū)打造成為上海城郊國際慢生活度假區(qū)、特色鄉(xiāng)村生活體驗(yàn)區(qū)、高品質(zhì)民宿集聚樣板區(qū)，進(jìn)而成為上海著名的鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)（上海鄉(xiāng)村旅游的硅谷：鄉(xiāng)谷）、上海鄉(xiāng)村旅游的新目的地。國際范輕生活高品質(zhì)綠色環(huán)保主題鮮明小規(guī)模性小規(guī)模性111發(fā)展定位要與上海建設(shè)全球城市、青浦打造世界著名湖區(qū)的總體定位相適宜，要鼓勵(lì)和引進(jìn)更多具有國際先進(jìn)理念、達(dá)到國際服務(wù)水準(zhǔn)的、滿足國際游客需求的民宿產(chǎn)品，從而提升青西地區(qū)民宿旅游競爭力。要與青浦鄉(xiāng)土文化，與青浦旅游的青生活、輕生活特質(zhì)相結(jié)合，與上海城市的高壓力、快節(jié)奏生活形成強(qiáng)烈反差，強(qiáng)調(diào)住青浦民宿享受輕生活、慢生活、有機(jī)生活、健康生活的核心賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)青西民宿的“青”式生活。要超前性地對接上海城市客群城郊休閑度假的新需求、高需求、精細(xì)化需求，強(qiáng)調(diào)青西民宿發(fā)展的品質(zhì)，個(gè)性定位、精致服務(wù)、中高端消費(fèi)，與傳統(tǒng)的農(nóng)家樂式民宿發(fā)展截然相反，走品質(zhì)路線，保持青西民宿永續(xù)競爭力。國際范輕生活高品質(zhì)121發(fā)展定位要與青西地區(qū)生態(tài)保護(hù)的理念、要求緊密銜接，青西民宿一方面要賣文化、賣情懷，另一方面更要學(xué)會(huì)賣環(huán)境、賣綠色、賣健康，要將綠色、環(huán)保做成青西民宿的重要特征，成為現(xiàn)代城市人追求健康生活的理念傳導(dǎo)地。要強(qiáng)調(diào)民宿個(gè)性化發(fā)展的市場競爭力，強(qiáng)化青西民宿的個(gè)性特征，強(qiáng)化青西民宿的市場細(xì)分，才能創(chuàng)造出眾多主題多樣、具有鮮明特質(zhì)的民宿產(chǎn)品，才能吸引到更多小眾市場來青西體驗(yàn)不同主題的民宿，讓青西地區(qū)成為民宿的大觀園，才能讓上海游客不斷過來體驗(yàn)、過夜，提高重游率。民宿既然是個(gè)性化、生活性的非標(biāo)準(zhǔn)旅居產(chǎn)品，就不宜像酒店一樣去強(qiáng)調(diào)上規(guī)?；⒋筚Y本投資去發(fā)展，反而更多是小體量、小規(guī)模投資、集群式、社區(qū)互動(dòng)式發(fā)展更符合青西民宿發(fā)展的訴求，這樣才能讓民宿發(fā)展回歸生活、回歸吸引市場的本義，而不能向精品酒店方向去走。綠色環(huán)保小規(guī)模性主題鮮明13為迎合淀山湖、朱家角等古鎮(zhèn)、青西郊野公園和青西鄉(xiāng)村現(xiàn)有的旅游資源和產(chǎn)品，以五大發(fā)展理念為導(dǎo)向，通過引入一批諸如親子型民宿、退養(yǎng)型民宿、農(nóng)耕或有機(jī)生活民宿、現(xiàn)代時(shí)尚型民宿（如音樂、卡通）、健康運(yùn)動(dòng)型民宿、文創(chuàng)型民宿等來強(qiáng)調(diào)對于小眾客群的吸引力。2發(fā)展方向鼓勵(lì)引入一批主題民宿以親子家庭為主要群體，滿足廣大上海親子家庭在淀山湖、朱家角等地旅游后的住宿需求，給予其獨(dú)特的、精致的住宿體驗(yàn)。退養(yǎng)型民宿以上海老年人為主要群體，滿足其返鄉(xiāng)生活和健康療養(yǎng)的需求。民宿需要注重長期的生活設(shè)施和服務(wù)的配備。親子型民宿142發(fā)展方向扶持打造一批精品民宿農(nóng)耕體驗(yàn)型鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)在于農(nóng)業(yè)，重點(diǎn)突出青西地區(qū)農(nóng)事和漁事體驗(yàn)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)村美食、農(nóng)業(yè)活動(dòng)等產(chǎn)品，打造原汁原味青西的鄉(xiāng)村生活式的民宿。文化創(chuàng)意型在建筑風(fēng)格上和服務(wù)內(nèi)容上添加傳統(tǒng)文化和新式文化的元素，通過建立創(chuàng)客基地和開發(fā)鄉(xiāng)村文創(chuàng)產(chǎn)品來充裕民宿內(nèi)涵，增加民宿的個(gè)性，如農(nóng)耕主題民宿、繪畫主題民宿等。健康運(yùn)動(dòng)型以淀山湖水上運(yùn)動(dòng)行等運(yùn)動(dòng)型產(chǎn)品，以健康和運(yùn)動(dòng)為主題特色，設(shè)計(jì)如養(yǎng)生餐飲、健身房、輕體運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)品的置入，打造獨(dú)一無二的健康運(yùn)動(dòng)型主題民宿?，F(xiàn)代時(shí)尚型以現(xiàn)代化的民宿設(shè)計(jì)理念，通過對青西古鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村內(nèi)傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代化處理，強(qiáng)調(diào)自助互助、實(shí)惠、不浪費(fèi)，民宿以社群生活和文化交流為主要功能。15青西的民宿單體需要遵循小而精的原則，每幢民宿的房間數(shù)量一般不能高于15間，避免將民宿做成鄉(xiāng)村酒店的形式。民宿需要凸顯主題化，如音樂酒店、卡通酒店等。2發(fā)展方向培育一批優(yōu)秀的民宿業(yè)主在民宿的主體上，以逐步培育一批優(yōu)秀的民宿業(yè)主為導(dǎo)向，鼓勵(lì)有情懷、有思想、有文化的民宿業(yè)主進(jìn)入。通過培育一批新鄉(xiāng)客、新鄉(xiāng)民、新鄉(xiāng)紳來展現(xiàn)青西鄉(xiāng)村文化的延續(xù)和創(chuàng)新。以美麗鄉(xiāng)村點(diǎn)和古鎮(zhèn)古街區(qū)為重點(diǎn)打造的區(qū)域，以古鎮(zhèn)的景觀資源、鄉(xiāng)村的特色風(fēng)俗為賣點(diǎn)，通過資源整合、產(chǎn)品注入、服務(wù)配套來進(jìn)行民宿的集聚式建設(shè)，進(jìn)而形成一批青西地區(qū)具有特色民宿集聚區(qū)，發(fā)揮民宿的集聚效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)。引導(dǎo)建設(shè)一批民宿集聚區(qū)（點(diǎn)）16淀山湖的沿湖區(qū)域青西郊野公園內(nèi)部鄉(xiāng)村旅游景區(qū)（點(diǎn)）周邊位于景區(qū)景點(diǎn)附近的規(guī)劃保留鄉(xiāng)村點(diǎn)地鐵17號線沿線區(qū)域;G50(滬渝高速)高速沿線區(qū)域;G318國道沿線區(qū)域;S225(朱楓公路)、沈磚公路、朱蓮公路沿線區(qū)域;S224(滬寧高速)沿線區(qū)域;位于交通要道或通達(dá)性較好的美麗鄉(xiāng)村點(diǎn)朱家角古鎮(zhèn)金澤古鎮(zhèn)練塘古鎮(zhèn)作為景區(qū)發(fā)展的古鎮(zhèn)古街區(qū)民居聚落點(diǎn)3優(yōu)先發(fā)展區(qū)域優(yōu)先布局原則17布局區(qū)域：三鎮(zhèn)九村3優(yōu)先發(fā)展區(qū)域金澤鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)練塘鎮(zhèn)三鎮(zhèn)：三個(gè)古鎮(zhèn)古街區(qū)居民聚落點(diǎn)商榻社區(qū)東側(cè)西岑社區(qū)古建區(qū)古鎮(zhèn)景區(qū)居民點(diǎn)勝利街區(qū)東湖街區(qū)東井街區(qū)下塘社區(qū)練塘老街灣塘社區(qū)183優(yōu)先發(fā)展區(qū)域布局區(qū)域：三鎮(zhèn)九村古鎮(zhèn)內(nèi)部首先需要盤點(diǎn)出能夠空置出來的民居，整理出集中的民居數(shù)量和散點(diǎn)分布的民居數(shù)量。結(jié)合古鎮(zhèn)內(nèi)部特色，如金澤古鎮(zhèn)的橋鄉(xiāng)文化，朱家角古鎮(zhèn)的寺廟和園林文化，練塘古鎮(zhèn)的紅色文化，進(jìn)而打造各具風(fēng)格的民宿產(chǎn)品。東湖街勝利街東井街灣塘下塘練塘老街朱家角古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)居民點(diǎn)練塘古鎮(zhèn)金澤古鎮(zhèn)193優(yōu)先發(fā)展區(qū)域九村布局區(qū)域：三鎮(zhèn)九村城鎮(zhèn)村落戶數(shù)交通景觀特色民俗風(fēng)情美麗鄉(xiāng)村民宿方向民宿開發(fā)朱家角鎮(zhèn)張馬村560距A9高速公路、318國道5公里，沈太路貫穿，攔路江和太浦河匯集于村西側(cè)四園一島珠里興市音樂船清明放風(fēng)箏搖快船扎肉提香市級退養(yǎng)型重點(diǎn)開發(fā)王金村477東靠同三國道，南鄰小昆山，北至沈磚公路農(nóng)業(yè)示范區(qū)區(qū)級農(nóng)業(yè)體驗(yàn)型--淀峰村391滬青平公路、318國道貫穿整個(gè)村落湖景、古鎮(zhèn)區(qū)級現(xiàn)代時(shí)尚型重點(diǎn)開發(fā)金澤鎮(zhèn)蔡浜村182靠近X465，商蔡路直通村落湖中之島阿婆茶做蝦籠商榻宣卷市級健康運(yùn)動(dòng)型重點(diǎn)開發(fā)蓮湖村靠近A9高速，練西公路進(jìn)入生態(tài)濕地郊野公園市級生態(tài)體驗(yàn)型重點(diǎn)開發(fā)東西村270靠近金澤古鎮(zhèn)，近318國道四面環(huán)湖區(qū)級文化創(chuàng)意型-練塘鎮(zhèn)東莊村靠近朱峰公路觀光農(nóng)業(yè)民俗體驗(yàn)匍經(jīng)田山歌市級文化創(chuàng)意型重點(diǎn)開發(fā)蒸浦村1055靠近朱峰公路，由蒸浦支路到達(dá)水產(chǎn)養(yǎng)殖苗木種植區(qū)級農(nóng)業(yè)體驗(yàn)型-東厙村610老朱楓公路、朱楓公路一北一南東西向橫穿村域寺廟景觀區(qū)級文化創(chuàng)意型-203優(yōu)先發(fā)展區(qū)域九村朱家角鎮(zhèn)張馬村淀峰村王金村金澤鎮(zhèn)蔡浜村蓮湖村東西村練塘鎮(zhèn)東莊村東厙村蒸浦村九村的民宿的發(fā)展首先要統(tǒng)計(jì)出可收集和利用的空閑房屋的數(shù)量，其次根據(jù)村莊的地理位置條件和村莊的文化與特色確定出整個(gè)村莊民宿發(fā)展的主線，是生態(tài)型，亦或是文化型。再者確定各村的民宿發(fā)展主題，最后確定九村中近期重點(diǎn)開發(fā)的村落。布局區(qū)域：三鎮(zhèn)九村東厙村東莊村張馬村東西村蔡浜村蓮湖村淀峰村王金村蒸浦村21三促進(jìn)青西地區(qū)民宿健康、快速發(fā)展的相關(guān)建議22制定并出臺(tái)《青西地區(qū)民宿業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見》盡快制定并出臺(tái)《青西地區(qū)民宿業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見（試行）》，制造鼓勵(lì)民宿發(fā)展氛圍（熱心）、樹立民宿行業(yè)準(zhǔn)入門檻（信心）、完善民宿行業(yè)管理機(jī)制（安心），從而為廣大民宿投資經(jīng)營業(yè)主提供好環(huán)境，為相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門提供依據(jù)。盤點(diǎn)適于開發(fā)民宿的民房、村落資源鼓勵(lì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展民宿資源盤點(diǎn)工作，對適于開發(fā)民宿的閑置民房、村落資源都予以統(tǒng)計(jì)，明確青西民宿發(fā)展的潛力與規(guī)模，從而為下一步民宿項(xiàng)目招商、設(shè)置進(jìn)入門檻等提供服務(wù)。23成立鎮(zhèn)、村兩級民宿服務(wù)平臺(tái)建議由淀山湖區(qū)管委會(huì)牽頭，成立鎮(zhèn)、村兩級民宿服務(wù)平臺(tái)，探索較好的民房收儲(chǔ)、租賃與使用機(jī)制，從而協(xié)助更多中小型民宿業(yè)主方便進(jìn)入投資，確保資源使用的有效性，避免造成資源圈占或浪費(fèi)問題。設(shè)置統(tǒng)一的民宿審批窗口根據(jù)民宿發(fā)展指導(dǎo)意見，由區(qū)政府出面聯(lián)合各相關(guān)部門，制訂一套高效的民宿投資經(jīng)營申請流程，設(shè)置統(tǒng)一的民宿審批窗口，為民宿經(jīng)營業(yè)主提供一站式服務(wù)，提高民宿投資效率和業(yè)主安全感。24編制民宿發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，優(yōu)先配套公共服務(wù)設(shè)施編制青西地區(qū)民宿發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，科學(xué)篩選民宿優(yōu)先發(fā)展的集聚區(qū)點(diǎn)，根據(jù)多規(guī)合一要求，在土地利用規(guī)劃、美麗鄉(xiāng)村規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃中要優(yōu)先考慮這些區(qū)點(diǎn)的民宿業(yè)發(fā)展要求，優(yōu)先配套民宿發(fā)展所需的公共服務(wù)設(shè)施與景觀環(huán)境。設(shè)立民宿發(fā)展專項(xiàng)資金和政策引導(dǎo)參照其他民宿發(fā)展先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，針對青西民宿發(fā)展定位，建議專門設(shè)立一個(gè)青西特色民宿發(fā)展專項(xiàng)扶持資金，并研究出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，用于對符合青西地區(qū)定位的民宿項(xiàng)目進(jìn)行扶持