北京-中科紫峰-廊坊整體市場研究

廊坊房地產(chǎn)市場研究附件北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!廊坊城市研究部分北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!京哈京沈京津塘京開京承0.5小時交通圈廊坊固安香河燕郊大廠1小時交通圈城市概括：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。享有“京津走廊明珠”和“聯(lián)京津之廊，環(huán)渤海之坊”的美譽(yù)。城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市；承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城.城市發(fā)展利好：戰(zhàn)略地位顯著：北京向南、天津向西唯一交匯點(diǎn)，承載構(gòu)建國際大都市的重要戰(zhàn)略地位；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)：交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)實(shí)現(xiàn)半個小時進(jìn)京下衛(wèi)第二機(jī)場輻射：第二機(jī)場經(jīng)濟(jì)輻射圈帶動,2017年建成，世界最大機(jī)場，年吞吐量達(dá)1億人次。居住環(huán)境優(yōu)越：城市綠化覆蓋率達(dá)到46％，居住環(huán)境居環(huán)北京區(qū)域之首廊坊北京天津第二機(jī)場城市站位廊坊處都市圈京津都市發(fā)展軸之上，對外交通便捷發(fā)達(dá)，發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢明顯，是環(huán)北京最具升值的區(qū)域之一，但目前受限于交通成本，暫時無法吸引大量北京外溢人口北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!空間布局：三點(diǎn)組團(tuán)市區(qū)服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心；開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財富的創(chuàng)造中心；萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城；城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個組團(tuán)功能相對明確，本項(xiàng)目所在市區(qū)服務(wù)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)行業(yè)，未來將以居住生活為主廣陽區(qū)安次區(qū)城市規(guī)劃中科紫峰北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!2006－2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況廊坊以二產(chǎn)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全市財富人群不斷增加，廣陽區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升，財富集聚明顯，但安次區(qū)政府規(guī)劃力度大，以現(xiàn)代金融及商貿(mào)為主，也將成為城市核心2010年，產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。廊坊市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量，2010年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值451．5億元，增長16．9％。2006年以來，產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢?！笆晃濉睍r期，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長17.4%，比“十五”年均增速提高5.5個百分點(diǎn)。對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為39.3%。到2010年底，廣陽區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由2007年21.3：28：50.7調(diào)整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7億元上升至61億；民營經(jīng)濟(jì)實(shí)體單位發(fā)展到2.4萬家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)電子設(shè)備及元器件生產(chǎn)電子信息科研及服務(wù)軟件開發(fā)現(xiàn)代物流業(yè)會展經(jīng)濟(jì)服務(wù)外包業(yè)特色休閑旅游業(yè)……其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃2012年GDP總值：1807億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約250億，占比達(dá)13.8%；2013年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：2012年GDP增長達(dá)10%左右，全部和地方公共財政收入均增長13%，全社會固定資產(chǎn)投資增長20%以上廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位：“京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心”重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)規(guī)劃：電子信息、裝備制造、清潔能源、生物醫(yī)藥及高端金融商業(yè)服務(wù)；扶持企業(yè)方向考慮：A。壯大已存在企業(yè)：培育壯大漢能全球研發(fā)中心、中輕集團(tuán)造紙裝備、首鋼裝備制造基地等項(xiàng)目建設(shè)，做大做強(qiáng)新奧能源生態(tài)城；B。推進(jìn)正在洽談的項(xiàng)目：積極推進(jìn)中國移動北區(qū)中心、中國聯(lián)通華北基地等項(xiàng)目建設(shè)；積極促成奔馳汽車、通用電氣、阿迪達(dá)斯等總部項(xiàng)目落戶；C。未來發(fā)展重點(diǎn)方向：推進(jìn)中國北方金融后臺服務(wù)基地、安邦保險燕郊后援中心、廊坊服務(wù)外包基地等項(xiàng)目，大力發(fā)展面向北京的金融后臺服務(wù)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)6個省物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和環(huán)首都現(xiàn)代物流園區(qū)。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!廊坊房地產(chǎn)格局研究第二部分北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!土地成交面積狀況廊坊市區(qū)土地成交面積自廊坊市房地產(chǎn)市場2005年起步以來，基本呈上升趨勢，除2009年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)滯后影響成交面積較小外，土地市場平穩(wěn)發(fā)展。土地成交價格情況數(shù)據(jù)來源：廊坊市土地儲備交易網(wǎng)廊坊市區(qū)住宅土地價格在市場起步后上漲幅度較大，2008年受金融危機(jī)影響土地價格呈下降趨勢，受此影響2009年土地市場供應(yīng)不足，2010年隨著各大知名開發(fā)商的進(jìn)入，均價上漲為287萬元/畝左右。2011年受調(diào)控政策及中心城區(qū)以外土地推出增多，成交均價攤低至225萬元/畝。同時政府對未來土地價格期望較高，計劃于2012年下半年施行新的基準(zhǔn)地價，土地價格將在現(xiàn)有基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上至少上浮20%。2012年1-11月土地成交情況2012年下半年廊坊土地集中放量，全年土地成交情況較好，其中廣陽成交7塊，安次成交21塊，供應(yīng)向南發(fā)展明顯。目前土地成交金額占到廊坊整體GDP的份額不足2%，低于全國水平，表明廊坊的房地產(chǎn)存在發(fā)展空間較大土地市場2012年1-11月廊坊市區(qū)共推出住宅用地33宗，總占地面積82.9萬平米，總規(guī)劃建筑面積166.29萬平，區(qū)域方面，安次共推出居住類用地26宗，廣陽為7宗。成交均價262.2萬元/畝，平均溢價率17%。共計土地成交總額達(dá)32.6億，占廊坊財政收入11%僅占廊坊整體GDP的份額為2%，低于全國水平，發(fā)展空間較大.北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!廊坊2011-2012年年銷售情況年份整體市場安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09成交趨勢市場整體去化情況：廊坊市2011-2012年年均銷售套數(shù)16702套，銷售面積161萬平米；安次區(qū)年均銷售套數(shù)7412套，銷售面積67萬平米。面積區(qū)間去化情況：2012年廊坊市場主要以60-90平為主力去化區(qū)間，其次是90-140平；大戶型走量困難；戶型去化情況：兩居、三居是廊坊市主力走量戶型，月均走量都在500多套。廊坊市場整體容量為年銷售161萬平米，16702套；主要是以60-90平，90-140平為主力去化面積，去化戶型以二、三居為主。大戶型走量困難。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!廣陽區(qū)：傳統(tǒng)的商業(yè)中心和政府所在地，區(qū)域成熟度和市場認(rèn)知度均向好，項(xiàng)目主力售價約為6500－7200元/平米；代表項(xiàng)目：華夏幸福城、萬達(dá)廣場、萬向城、銀河領(lǐng)域、格林郡府等安次區(qū)：規(guī)劃中的商務(wù)島之中，但伴隨產(chǎn)業(yè)園的逐漸成熟及政府投資的不斷加大，未來發(fā)展?jié)摿薮?；平臺銷售均價4900—6500元/平方米；代表項(xiàng)目：紅星美凱龍、呈祥紫園、德榮帝景、大家新城。廣陽道新華路外環(huán)路龍河匯源名居7280元/平

豪邸·坊8000元/平

廣陽區(qū)核心教育區(qū)商務(wù)島（規(guī)劃中）城市核心區(qū)北部發(fā)展區(qū)（未來政務(wù)區(qū)、新世紀(jì)公園）板塊趨勢：由于城市中心擴(kuò)大和安次區(qū)建設(shè)完善，兩區(qū)域越來越表現(xiàn)出趨同趨勢，北部發(fā)展區(qū)未來規(guī)劃利好，集中央政務(wù)區(qū)和新世紀(jì)公園的新興區(qū)域。開發(fā)區(qū)：特征：本地人認(rèn)可度較低，以低密產(chǎn)品為主產(chǎn)品：產(chǎn)品多集中在140－160平米三居產(chǎn)品、公寓以80－90平米兩居為主、別墅以260－380平米聯(lián)排為主安次區(qū)5000—6500元/平米6500—7200元/平廣陽區(qū)為傳統(tǒng)核心區(qū)，客戶認(rèn)同，價格均為全市最高6500-7500元/平米；安次區(qū)城市發(fā)展較落后，客戶對區(qū)域的認(rèn)可及價格認(rèn)知突破均存在較大困難，均價為5000-6500元/平米；區(qū)域價差達(dá)700-1500元/平米左右；價格水平北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!宏觀市場發(fā)展總結(jié)市場成熟度：廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，市場潛力較大;土地市場：廊坊土地市場整體平穩(wěn)發(fā)展，2012年下半年廊坊土地集中放量，集中在安次區(qū)，政府土地供應(yīng)向南發(fā)展趨勢明顯。成交趨勢：2012年“量跌價平”、市場“以價換量”，成交均價僅5846元/平米；廊坊整體年銷售161萬平米；主要是以60-140平為主力去化面積，二、三居為主，大戶型走量困難；市場格局：廊坊房地產(chǎn)市場板塊劃分愈加明顯，隨著競爭的細(xì)化，將逐步弱化安次區(qū)大區(qū)域抗性；價格水平：整體均價6000元/平米左右；其中廣陽區(qū)價格均為全市最高6500-7500元/平米；安次區(qū)均價為5000-6500元/平米；大區(qū)域價差達(dá)700-1500元/平米左右；市場存量：2012年存量約436萬平米，集中在安次區(qū)278萬平；2013年待入市約201.7萬平。整體貨量須4年去化完畢，競爭激烈！廊坊房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，但現(xiàn)階段競爭非常激烈北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!梯度廣陽區(qū)商業(yè)核心輻射區(qū)項(xiàng)目，主力售價7000—7500元/平米；第二梯度為安次區(qū)邊緣向里臨近商業(yè)核心區(qū)的項(xiàng)目，主力售價在6300左右；第三梯度為安次區(qū)項(xiàng)目，主力售價5000—6200左右；對本案的中小戶型下游客戶分流嚴(yán)重。嘉慧意境均價：5200元/㎡本案7700元/平米豪邸坊均價：7150元/㎡匯源名居均價：6442元/㎡呈祥紫園均價5750元/㎡紅星國際廣場均價：6200元/㎡德榮帝景均價：4762㎡華夏幸福城洋房：7500元/㎡高層：6815元/㎡銀河領(lǐng)域均價：7200元/㎡華夏鉑宮均價：8358元/㎡萬達(dá)廣場均價：6989元/㎡曉廊坊均價：7200元/㎡商業(yè)核心梯度第二梯度本案萬向城均價：6955元/㎡K2·獅子城6300元/㎡第三梯度廊坊依據(jù)區(qū)位和外環(huán)線之分，出現(xiàn)明顯的三級價格梯度，梯度廣陽7000—8000元/平米＞安次區(qū)6500—7500元/平米＞安次西南外環(huán)線5500—6500元/平米。價格競爭：本案處于市場第三價格梯度的區(qū)位（安次5000—6200元/平米），價格挑戰(zhàn)廊坊價格梯度水平（廣陽7500元/平米），目前實(shí)現(xiàn)簽約均價為7700元/平米，已遠(yuǎn)超市場平臺，一定程度脫離了市場定價邏輯；這種價格挑戰(zhàn)在市場較好時對速度影響不大，但在市場下行階段，要保持價格的同時維持速度，不具備實(shí)現(xiàn)快速走量的基本條件。競爭格局政務(wù)核心北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!未來市場供應(yīng)出現(xiàn)以下現(xiàn)象：1、安次區(qū)出現(xiàn)原有的競爭壓力上，新增3個競品，供應(yīng)量巨大；2、廣陽區(qū)華夏幸福城、萬向城存活較多，對本案造成嚴(yán)重分流。3、廊坊在售項(xiàng)目以80-90平米的2、3居為主力戶型，潛在入市改善戶型以130-160平米3-4居，與本項(xiàng)目產(chǎn)品線一致；4、中心城區(qū)的在售貨較小，主要的供貨壓力都集中在外環(huán)沿線，以西北外環(huán)和西南外環(huán)為主。潛在供應(yīng)約23

萬㎡嘉慧意境可售294套曉廊坊可售存量約170套豪邸坊可售存量43套匯源名居可售存量約228套呈祥紫園可售存量約357套德榮帝景可售存量；113套萬達(dá)廣場可售存量：100套華夏幸福城可售存量2110套銀河領(lǐng)域可售存量：144套華夏鉑宮（住宅）可售存量：125套二居：12套三居：23套四居：66套五居：24套一居：296套二居：742套三居：1072套一居：6套二居：23套三居：100套四居：15套一居：8套二居：12套三居：150套二居：3套三居：43套二居：138套三居：200套二居：95套三居：262套本案16、17、18、24、25#共計113套，一居：2套二居：4套三居：107套未備案約96萬㎡未來供應(yīng)約3萬㎡潛在供應(yīng)約35

萬㎡潛在供應(yīng)：5萬㎡存量10萬以上存量5—10萬存量5萬以下K2·獅子城：未來住宅供應(yīng)370萬，首開1300套紅星國際廣場可售存量：46套14、17#共計46套，二居：38套三居：8套在售2、3、10#2居；192套3居；64套4居：38套未備案供應(yīng)13萬㎡萬向城可售131二居：131套未備案供應(yīng)約13萬㎡競爭格局貨量威脅：本案周邊供應(yīng)量巨大。未來一年，本案周邊新開售項(xiàng)目極度集中，且產(chǎn)品線面積趨同嚴(yán)重，對本案的分流嚴(yán)重，未來競爭形勢嚴(yán)峻.1）廊坊市未來面積最大的集中存量出現(xiàn)在北部地區(qū)、項(xiàng)目最多的集中存量出現(xiàn)在安次區(qū)、產(chǎn)品線最全的集中存量出現(xiàn)在安次區(qū)本案周邊。2）市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，大多數(shù)項(xiàng)目均為1—4居戶型，多集中在120平米以下二居、三居。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!銀河路外環(huán)光明西道康城遠(yuǎn)景榮盛華府榮盛?錦繡觀邸鉑宮北融創(chuàng)榮盛?錦繡觀邸占地面積：133333平方米，產(chǎn)品：高層普宅、低密洋房和5星級酒店遠(yuǎn)景·海德公園建面12.7萬平米產(chǎn)品：5棟高層普宅、6棟低密洋房康城占地面積：400畝產(chǎn)品：洋房榮盛華府建筑面積：17萬平米產(chǎn)品：13棟高層豪宅戶型：130-280平米，一梯一戶、兩梯兩戶鉑宮北目前產(chǎn)品資料不詳，規(guī)劃產(chǎn)品以高端住宅為主，超越鉑宮品質(zhì)本案2013年6個高端樓盤集中入市，約120萬平米，且多數(shù)為知名開發(fā)商開發(fā)，以130平大戶型為主，對本案大戶型威脅大，若價格低于本案，則將分流本案大兩居同總價客戶。

廊坊高端市場將開展新一輪的激烈競爭！高端市場競爭融創(chuàng)建筑面積：27萬產(chǎn)品：高層、洋房、疊拼高端市場競爭總量：高端市場共計約120萬平建筑面積，按照150平/套計算，8000套，按照目前高端市場月均128套去化速度，須去化5年。因此本案未來5年將持續(xù)面臨高端競品競爭分流客戶影響；高端市場品牌優(yōu)勢：華夏、榮盛為當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商，客戶認(rèn)可度高；融創(chuàng)作為一線高端品牌，落地廊坊優(yōu)勢明顯；康城、遠(yuǎn)景作為本土小開發(fā)商，品牌知名度小，但扎根廊坊具有本土優(yōu)勢。本案在品牌競爭上無明顯優(yōu)勢；競品產(chǎn)品形式：目前各項(xiàng)目戶型、推售、價格無具體信息，但都是以130平以上大戶型為主，對本案大戶型威脅大，若單價低于本案，則將分流本案小面積同總價客戶。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!目標(biāo)城市GDP對比情況最近五年，廊坊市GDP增幅始終高于石家莊市，唐山的GDP增長率受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響較大。

目標(biāo)城市市區(qū)人口對比情況最近四年，廊坊市區(qū)人口從絕對數(shù)來看低于唐山和石家莊，但其平均增幅最高，年均增長率6%（全國近十年城市人口平均每年增長1%），說明廊坊近年來城市聚集力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間相對較大。目標(biāo)城市人均可支配收入對比情況最近五年，廊坊城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終高于唐山和石家莊，說明廊坊市民具有較強(qiáng)的購買力。廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購買力強(qiáng)；固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開放投資快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)；同時廊坊城市價值被低估，未來提升的空間較大。

目標(biāo)城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值情況廊坊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，也高于近兩年全國平均水平。唐山和石家莊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重低于全國平均水平。經(jīng)濟(jì)水平北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!廊坊自1989年建市以來，從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市，人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主。廊坊市人口出生率處于河北省最低，而人口增長速度處于河北省最高水平。人口增長快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升，導(dǎo)致下縣人群及京津等地外溢人口大量進(jìn)駐。城鎮(zhèn)化步伐逐年加大；廊坊人口結(jié)構(gòu)從“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)加快，承接的外來人口越來越多；廊坊財富人群數(shù)量龐大，財富多集中在廣陽區(qū)，以管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官為代表財富人群財富人群數(shù)量非常龐大，多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層；城區(qū)個體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。管道局相關(guān)、IT、金融、會展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。管道局直屬員工約2萬人，政府企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等約13萬人，開發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬人。普通職工、工薪階層等普通公務(wù)員、企事業(yè)人員政府基層干部、大型企業(yè)中層、生意人、管道局員工、回遷戶私企業(yè)主，企業(yè)高層（管道局、房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!區(qū)域地段：廊坊是環(huán)北京最具升值潛力的區(qū)域之一，但受限于交通成本，暫時無法吸引大量的北京外溢人口；城市規(guī)劃：全市分為市區(qū)、開發(fā)區(qū)及萬莊石油區(qū)城市定位清晰；經(jīng)濟(jì)水平：廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購買力較強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)為主，但以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日漸完善合理，能夠促動經(jīng)濟(jì)活力；財富人群：廊坊財富人群集聚明顯集中在廣陽區(qū)，以管道局職工領(lǐng)導(dǎo)、政府官員以及私企老板為主。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：立足電子信息行業(yè)，注重休閑商務(wù)業(yè)發(fā)展，2013年高增速高目標(biāo)城市發(fā)展總結(jié)廊坊區(qū)域發(fā)展空間較大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，居民購買實(shí)力強(qiáng)、財富集中度較高，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!目標(biāo)城市銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：歷年河北省統(tǒng)計年鑒廊坊房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控政策比較敏感，與全國大多數(shù)城市形勢一致。唐山近幾年城中村改造力度較大，抵消了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響。受城中村改造和土地供應(yīng)影響，2011年前石家莊房地產(chǎn)市場增長緩慢，2011年出現(xiàn)巨量反彈。相對于唐山和石家莊，廊坊市場成熟度較高。目標(biāo)城市銷售均價對比情況廊坊市的住宅銷售均價（含燕郊）高于唐山和石家莊，在調(diào)控周期內(nèi)，售價仍保持平穩(wěn)增長，市場支撐力較強(qiáng)。經(jīng)對市場進(jìn)行復(fù)核，剔除燕郊影響后，廊坊的市場銷售均價仍高于唐山和石家莊。目標(biāo)城市市區(qū)房價收入比對比情況廊坊的房價收入比高于唐山和石家莊，主要原因是唐山和石家莊近幾年回遷安置房供應(yīng)較大，攤低了住宅銷售均價。相比河北其它城市，廊坊依靠其地理優(yōu)勢，與北京市場關(guān)聯(lián)度較高，房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，市場潛力較大市場成熟度北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!

2007-2012年廊坊市城區(qū)房屋銷售/供應(yīng)面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：廊坊房產(chǎn)交易網(wǎng)廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年的市場波動后，銷售面積與供應(yīng)面積逐步回升。近年來廊坊住宅用地供應(yīng)量增長同比遞增，銷售面積持續(xù)走高，供銷比基本平衡。2012年銷售面積預(yù)計與2011年銷售面積持平。2007－2012年商品住宅成交價格情況廊坊市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年的市場波動后，銷售面積與供應(yīng)面積逐步回升，2012年整體量價受宏觀大勢影響相較去年有所減少，大部分開發(fā)商以價換量的動作明顯成交趨勢廊坊市區(qū)住宅成交均價2007－2011年五年保持20.49%的復(fù)合年增長率，直到2012年市場調(diào)控，價格回調(diào)，環(huán)比下降8%，僅5846元/平米，呈現(xiàn)“價跌量平”發(fā)展情況，開發(fā)商“以價換量”明顯。北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，由于城市規(guī)劃、城中村改造、資源條條件等因素促使房地產(chǎn)項(xiàng)目板塊愈加明顯；同時隨著板塊劃分的明顯，將逐步弱化安次區(qū)大區(qū)域抗性紫金華府東日瑞景尚都公館嘉都TIME江南水郡紫金華府東日瑞景尚都公館嘉都TIME江南水郡金碧倫溫泉公寓華元·和庭尚華城豪·邸坊陽光逸墅盛德花園中房馨園紫金華府東日瑞景江南水郡曉廊坊環(huán)線京山鐵路第九園蘭亭馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬達(dá)廣場匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號名人國際紐約公園尚華城大家新城德榮帝景盛市豪庭嘉慧·意境大中SOHO銀河南路萬向城藍(lán)爵世家格林郡府已開盤未開盤馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集度、政府規(guī)劃、區(qū)位、價格等因素，劃分市場房地產(chǎn)板塊2008-2010年廊坊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況2012年廊坊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況板塊演變東北部成熟區(qū)城市升級配套、傳統(tǒng)高端區(qū)西北政務(wù)區(qū)新政府區(qū)、傳統(tǒng)高端區(qū)城市核心區(qū)核心地段、傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)紅星國際宏泰·龍邸K2獅子城尚華城盛市豪庭鉆石國際南部發(fā)展區(qū)低密度、性價比西部教育區(qū)教育資源萬和上品市場格局北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬達(dá)廣場匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號名人國際紐約公園尚華城宏泰龍邸大家新城德榮帝景嘉慧·意境大中SOHO銀河路萬向城藍(lán)爵世家格林郡府馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰紅星國際廣場K2`獅子城中建御瀾華府康城遠(yuǎn)景首開國風(fēng)悅都榮盛華府榮盛?錦繡觀邸榮盛?花語馨苑鉑宮北河北富橋京御幸福海潤達(dá)盛遠(yuǎn)房地產(chǎn)廊坊鳳河廊坊泰土中航盈科廊坊圣阜證合泰融創(chuàng)2013年即將入市項(xiàng)目2012土地成交入市時間未定在售項(xiàng)目2012年在售項(xiàng)目：市區(qū)粗略統(tǒng)計30個，共計436萬平米；集中在安次區(qū)約278萬平；2013年即將入市項(xiàng)目：預(yù)計10個，約201.7萬平米，（鑒于獅子城370萬住宅規(guī)劃實(shí)現(xiàn)難度，此處僅統(tǒng)計海棠灣25萬平米）鉑宮北、榮盛三盤以及融創(chuàng)都為高端項(xiàng)目，對本案競爭威脅增大；已招牌未入市項(xiàng)目：預(yù)計9塊，集中在廣陽區(qū)，共計46.52公頃市場存量廊坊市場整體存量約436萬平米，集中在安次區(qū)278萬平；2013年待入市約201.7萬平。整體貨量須4年去化完畢，競爭激烈！廊坊2011-2012年年銷售情況（統(tǒng)計至12年10月）年份整體市場安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09須4年去化北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!中科紫峰的競爭格局第三部分北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!梯度走量最快，為區(qū)位距離商業(yè)核心較近、但價格又較低的高性價比項(xiàng)目；第二梯度走量一般，為處于商業(yè)核心區(qū)繁華地段，但價格較高的項(xiàng)目；第三梯度走量最少，為地段臨近外環(huán)且價格為廊坊最高的項(xiàng)目；嘉慧意境開盤6套本案15套/月豪邸坊速度：54套/月匯源名居速度：30套/月呈祥紫園速度：50套/月紅星國際廣場開盤180套德榮帝景速度：67套/月華夏幸福城速度：250套月銀河領(lǐng)域速度：27套/月萬達(dá)廣場速度：21套/月曉廊坊速度：34套/月華夏鉑宮速度：7套/月第一梯度第二梯度萬向城速度：19套/月第三梯度K2·獅子城開盤180套商業(yè)核心政務(wù)核心競爭格局廊坊出現(xiàn)明顯的三級銷售速度梯度，梯度走量最好，典型特點(diǎn)是地段不是最好、但價格較低的項(xiàng)目；第二梯度走量一般，典型特點(diǎn)是區(qū)位最好但價格較高；第三梯度走量最慢，區(qū)位不好且價格處于廊坊價格水平高位；速度競爭：坊市場上，價格與區(qū)位是實(shí)現(xiàn)速度的保障，本案處于區(qū)位認(rèn)知較差的安次區(qū)，同時又處在廊坊價格的最高位上，每月15套的速度實(shí)現(xiàn)已經(jīng)屬于同類項(xiàng)目中上游市場速度，在價格硬性指標(biāo)要求下，很難在短期內(nèi)有較大的速度突破；北京_中科紫峰_廊坊整體市場研究共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!項(xiàng)目以90平2居和90平米3居為主，總價存在分流，預(yù)計存量為1433套均價7091元/平米，在售剩余136套，后續(xù)推222套；其中其中87平2居74套；93平2居74套；97平3居74套其中85平2居將與本案70余平2居、90平純南兩居將與本案70余平南向2居形成產(chǎn)品力及總價競爭，待推612套，后續(xù)約1336套萬向城獅子城紅星國際幸福城獅子城2012年2013年項(xiàng)目存量在售證載存量后續(xù)未供應(yīng)存量產(chǎn)品線70平2居86-106兩居獅子城紅星國際萬向城92-139平3