2021-2022房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫附答案(基礎題)_第1頁
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文檔簡介

2021-2022房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫附答案(基礎題)單選題(共80題)1、盈虧平衡分析結果顯示:甲項目售價下降30%、成本上升60%時,開發(fā)利潤(稅前)為0;乙項目當售價下降20%、成本上升50%時,開發(fā)利潤(稅前)為0。因此,在抵御售價和成本變動風險的能力方面,()。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A2、下列方法中,不屬于風險辨識方法的是()。A.專家調查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B3、開發(fā)商在申請領取施工許可證時,若建設工期不足一年的,則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D5、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是()。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質量監(jiān)督部門【答案】C6、下列說法不正確的是()。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目,該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目,該指標值應該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說,對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目,其目標成本利潤率大體應為35%~45%【答案】A7、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%,若銷售收入為700萬元,則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B8、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房,如對此問題進行調查,屬于()。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B9、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B10、()對于宏觀經(jīng)濟變化的反應是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C11、消費者購買決策的一般過程包括五個階段,其中不包括()。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D12、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A13、從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上,我們可以得到如下項目信息:負債合計為3000萬元,資產(chǎn)合計為5000萬元,流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元,存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B14、建設投資估算的精度在±10%,所需費用,小型項目約占投資的1.0%~3.0%,大型復雜工程約占0.2%~1.0%,該階段為()。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C15、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分,通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內部收益D.風險報酬【答案】D16、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款,若以等額還本利息照付的方式按月還款,則其最后一個月的還款金額為()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A17、在房地產(chǎn)資本市場中,上市發(fā)行股票融資渠道屬于()。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C18、工程量清單是招標文件的組成部分,其組成不包括()。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單【答案】C19、下列房地產(chǎn)市場指標中,屬于供給指標的是()。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A20、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中,最高土地取得價格分析屬于()。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A21、企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權益,為()。A.資產(chǎn)B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C22、在一定時期內,某類商品房的市場潛量是指這類商品房的()。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求【答案】A23、()是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費【答案】C24、在商業(yè)輻射區(qū)域內,各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度【答案】A25、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近,如果定價比市場領導者的定價低,則其采用的是()。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B26、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2,含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元,開發(fā)費用為1650萬元,銷售稅費為銷售收入的5.5%,銷售均價為5500元/m2,適用的土地增值稅稅率為30%,則該項目應繳納的土地增值稅為()萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A27、下列征收補償中,不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D28、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時,若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù),那么該折現(xiàn)率()。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B29、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于()。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C30、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估,測算出的估價對象比準價格為10000元/m2,收益價格為12000元/m2,兩個測算結果存在一定差異。A.對房屋征收評估,比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估,比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產(chǎn)抵押估價,比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產(chǎn)抵押估價,比準價格權重小于收益價格權重【答案】B31、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是()。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C32、投資者從取得土地開始,通過在土地上的進一步投資活動是指()。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】C33、下列關于房地產(chǎn)泡沫的描述中,錯誤的是()。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地稀缺性D.金融機構過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑【答案】A34、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面不屬于“三個預測值”的是()。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D35、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在()中,將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積,根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。A.《規(guī)劃意見書(選址)》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《建設工程規(guī)劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A36、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房,貸款期限2年,年利率8%,按季計息,采用到期一次付清的還款方式,問2年后,他應該向銀行償還的利息為()萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C37、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽【答案】C38、關于利息的計算,下列說法不正確的是()。A.按年計息時,為簡化計算,假定借款發(fā)生當年均在年中支用,按半年計息,其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還,按全年計息C.每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D39、金融機構對項目貸款進行綜合評價,凡綜合風險度超過()的,即為高風險貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B40、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D41、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元,其中資本金投入2000萬元,其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%,資本金投資收益率為22%,則項目全部投資收益率為()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C42、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段,對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式:直接費=每平方米造價指標×建筑面積,屬于()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】C43、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房,如對此問題進行調查,屬于()。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B44、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇,如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%,則其預付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D45、甲、乙兩人分別向銀行貸款,貸款金額、利率、期限均相同,貸款期限為1年,甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金,乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為()。A.I甲>I乙B.I甲<I乙C.I甲=I乙D.I甲≥I乙【答案】B46、通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目,不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。A.建設項目用地預審與選址意見書B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設工程規(guī)劃許可證【答案】A47、關于工程量清單計價方法的說法,錯誤的是()。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C48、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中,營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A49、下列各項中,屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是()。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎設施用地【答案】D50、房地產(chǎn)市場的()特征,給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力,包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質C.壟斷競爭D.買賣【答案】C51、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元,資產(chǎn)合計為6000萬元,流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元,存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C52、()是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D53、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市,解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題,購買該公司的股票屬于()。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金【答案】B54、在多層公共建筑中,被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是()。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A55、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅,住房抵押貸款期限為20年,年利率為6%,以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元,余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清,則最后5年內的月等額還款額為()元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B56、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D57、關于收益性物業(yè)的說法,正確的是()。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構成中除租金收入外,還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中,并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100%時,收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C58、如國家債券的收益率為9%,經(jīng)測算,工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14,整個投資市場的平均收益率為18%,則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B59、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是()。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A60、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時,應采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A61、一些競爭者可能對某些方面反應強烈,例如對降價競銷反應強烈,但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B62、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時,應采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A63、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2,土地總價16000萬元,如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預測銷售價格為8000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C64、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B65、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化,這體現(xiàn)了()對房地產(chǎn)市場轉變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A66、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法,屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法【答案】A67、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是()。A.比較風險B.市場供求風險C.未來運營費用風險D.持有期風險【答案】B68、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零,說明該項目的收益率高于()。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟增長率D.項目基準收益率【答案】D69、增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額,允許扣除項目不包括()。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用【答案】C70、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是()。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額【答案】D71、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B72、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元,空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%,所得稅稅率為25%,則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為()萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C73、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款,若該筆貸款的實際年利率為7.25%,則名義年利率是()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A74、消費者購買決策的一般過程包括五個階段,其中不包括()。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D75、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元,該項目的財務內部收益率為()。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20%D.不滿足目標收益率要求【答案】C76、下列因素中,屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是()。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B77、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析,錯誤的是()。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權年限較長【答案】C78、保本點分析,是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值,以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟效益指標D.允許的最高經(jīng)濟效益指標【答案】A79、居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于()。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B80、根據(jù)消費者()的差異,市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類:即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D多選題(共35題)1、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果,表明項目()。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力E.項目是否可行【答案】CD2、我國知識產(chǎn)權具有法定保護期限,但()受法律保護的期限是不確定的。A.發(fā)明專利權B.商標權C.商業(yè)秘密D.作品發(fā)表權【答案】C3、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進行開發(fā)【答案】ABC4、下列不確定性因素中,屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有()。A.土地費用B.權益投資比率C.運營費用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD5、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外,還可以按照()分類。A.經(jīng)濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD6、受制于房地產(chǎn)的()等特性,形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動性B.異質性C.同質性D.流動性E.弱流動性【答案】AB7、關于寫字樓基礎租金的說法,正確的有()。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC8、以下屬于房地產(chǎn)市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數(shù)量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC9、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手,()等指標都從某一個側面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A.房價收入比B.實際價格/理論價格C.房價租金比D.收入租金比E.住房市場指數(shù)【答案】ABC10、關于房屋施工面積的說法中,正確的有()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和【答案】BC11、下列房地產(chǎn)市場價格指標中,屬于市場交易指標的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC12、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC13、下列會計行為中,屬于會計舞弊的行為有()。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記,以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤,未計入應當計入當期的收入C.材料核算人員因為疏忽,沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A14、在房地產(chǎn)市場調查中,收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD15、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD16、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ABCD17、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD18、金融機構進行項目貸款審查時,要進行()等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD19、下列各項中,與計算稅前現(xiàn)金流有關的有()。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營收入E.抵押貸款還本付息【答案】D20、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標中,屬于動態(tài)盈利能力指標的有()。A.借款償還期B.財務內部收益率C.償債備付率D.財務凈現(xiàn)值E.動態(tài)投資回收期【答案】BD21、市場總需求是指在()的情況下,特定的消費者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內B.特定時期C.特定的政治環(huán)境D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計劃【答案】ABD22、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD23、在借貸記賬法下,期末結賬后,一般有余額的賬戶有()。A.資產(chǎn)類賬戶B.負債類賬戶C.期間成本費用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權益賬戶【答案】AB24、建設階段的項目管理,包括()的管理。A.質量B.進度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD25、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB26、盈利能力分析指標主要包括()等。A.存貨周轉天數(shù)B.資產(chǎn)報酬率C.股東權益報酬率D.銷售毛利率E.銷售凈利率【答案】BCD27、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B28、房地產(chǎn)項目敏感性分析的步驟主要包括()。A.確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率D.計算不確定性因素變動時,評價指標的相應變動值E.通過評價指標的變動情況,找出較為敏感的不確定性因素,作出進一步的分析【答案】ABD29、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B30、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權,但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標,并享有中國注冊商標專用權,但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下,依據(jù)中國商標法,()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A31、在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時,劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”,這種劃分所采用的市場細分標準有()。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標市場細分D.按房地產(chǎn)用途細分E按地域細分【答案】BCD32、房地產(chǎn)營銷因素調查包括的類型有()。A.產(chǎn)品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB33、計箅機軟件只要開發(fā)完成就能取得()受到法律保護。A.軟件著作權B.專利權C.商標權D.商業(yè)秘密權【答案】A34、下列關于資產(chǎn)負債率的表述中,正確的有()。A.表明了負債占資產(chǎn)的比例B.反映了項目的財務風險程度C.資產(chǎn)負債率越高,則企業(yè)應變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高【答案】ABD35、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括()。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD大題(共18題)一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨立使用性:獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說,獨立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓,設計功能齊全,獨立使用性均較好。3.可分割轉讓性:所謂可分割轉讓性,是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強;反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價對象為在建工程,至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等,上部結構已建至裙樓四層,正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f,總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大,總價高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅,首付款為房價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時,所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務狀況如下:(1)目前已準備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;四、××商務樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設和限制條件(略)估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機構資質等級:×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構,建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設,于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述(略)四、估價目的評估××商務樓市場價值,為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?!敬鸢浮课濉⒈敬喂纼r背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務問題需轉讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術上可能,經(jīng)濟上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2.技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實地查勘,為適應改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3.經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調查,于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮苛⒈敬喂纼r背景如下:估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結構封頂后至估價時點已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段:估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全,故可以采用成本法估價。因此,綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押,所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3.收益法是預測估價對象的未來收益,利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行,用市場法評估土地使用權價格,用成本法評估在建工程建筑物價格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時,根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年,故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】七、本次估價背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務問題需轉讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術上可能,經(jīng)濟上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2.技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實地查勘,為適應改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3.經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調查,于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮堪恕辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結構,建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關資料,考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年,假設資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價結果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】九、本次估價背景如下:估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結構封頂后至估價時點已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段:估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全,故可以采用成本法估價。因此,綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押,所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3.收益法是預測估價對象的未來收益,利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行,用市場法評估土地使用權價格,用成本法評估在建工程建筑物價格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時,根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年,故在成本法估價中應考慮其折舊因素?!敬鸢浮恳皇?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價,拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機構(略)三、估價對象(一)估價對象實物狀況(略)(二)估價對象權益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點:2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮恳皇弧⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨立使用性:獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說,獨立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓,設計功能齊全,獨立使用性均較好。3.可分割轉讓性:所謂可分割轉讓性,是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強;反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價對象為在建工程,至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等,上部結構已建至裙樓四層,正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f,總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大,總價高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮恳皇⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅,首付款為房價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時,所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十三、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務狀況如下:(1)目前已準備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款

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