別墅客戶的需求和建議

別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!匯報(bào)人：林伶二○一○年五月淺析別墅客戶的需求和建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!“別墅”這一名稱是舶來(lái)品。別墅(villa)，即別業(yè)，是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，代表著居住者對(duì)詩(shī)意生活的追求。

前言別墅是指在自然資源較為豐富的地方營(yíng)造的住所，一般來(lái)看其環(huán)境依山傍水，景觀宜人，使住戶享受大自然之美，有心曠神怡之感。從消費(fèi)的角度來(lái)看，別墅屬于房產(chǎn)品中的奢侈品。對(duì)于購(gòu)買別墅用作居所的人群而言，他們購(gòu)買別墅是為了享受更高品質(zhì)的生活，比度假型人群更注重私有的庭院和周邊的自然環(huán)境，注重回歸自然的精神境界。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!桃花源作為綠城集團(tuán)具有較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)歷程的代表性別墅項(xiàng)目之一，是綠城別墅產(chǎn)品的“研發(fā)基地”，產(chǎn)品集中展現(xiàn)了繼九溪玫瑰園之后各個(gè)時(shí)期的設(shè)計(jì)思想，是綠城別墅到目前為止發(fā)展軌跡的縮影，亦展現(xiàn)了綠城人在不同營(yíng)造階段對(duì)別墅生活的認(rèn)知和感悟。下面以桃花源項(xiàng)目為范本，從客戶構(gòu)成、客戶需求、產(chǎn)品建議等幾個(gè)方面進(jìn)行梳理和分析。前言別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!部分客戶分析一、新老客戶構(gòu)成分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!二、成交客戶區(qū)域分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!三、成交客戶行業(yè)分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!2008年成交客戶平均年齡38.9周歲2009年成交客戶平均年齡45.3周歲四、成交客戶年齡分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!五、成交客戶別墅購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!六、成交客戶別墅居住經(jīng)歷分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!桃花源東區(qū)入住業(yè)主別墅居住構(gòu)成分析綠城·桃花源東區(qū)共有131戶，入住79戶，其中常住戶數(shù)19戶。具體居住構(gòu)成分析如下：一代居：10戶（夫婦居?。┒樱?戶（夫婦及孩子共同居?。┤樱?戶（夫婦與父母、孩子共同居?。┢?、入住業(yè)主別墅居住構(gòu)成分析部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!桃花源南區(qū)入住業(yè)主別墅居住構(gòu)成分析一代居：5戶（夫婦居?。┒樱?4戶（夫婦及孩子共同居?。┤樱?戶（夫婦與父母、孩子共同居住）綠城·桃花源南區(qū)共有217戶，入住67戶，其中常住戶數(shù)37戶。具體居住構(gòu)成分析如下：部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!●低調(diào)、奢華的消費(fèi)習(xí)慣

部分客戶分析基于其豐富的生活閱歷與國(guó)際化的視野，桃花源的客戶在消費(fèi)過(guò)程中多數(shù)更注重高品質(zhì)、卓越的服務(wù)以及個(gè)性化需求的滿足，追求低調(diào)的奢華是其在消費(fèi)過(guò)程中的典型特征。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!作為改善型需求中的頂級(jí)產(chǎn)品，別墅區(qū)別于公寓的最大優(yōu)勢(shì)，就是它與自然的親密關(guān)系。綠城別墅的庭院生活是第三代別墅營(yíng)造中的重點(diǎn)之一，全裝修的庭院更為住戶提供了親近自然、充分享受生活樂(lè)趣的機(jī)會(huì)。對(duì)于長(zhǎng)期生活在寫(xiě)字樓、城市住宅的人們而言，藍(lán)天、綠地的大自然是有著極強(qiáng)的吸引力的，而別墅正是能夠滿足人們親近自然的生活需求的唯一產(chǎn)品。第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!3、溫馨、和諧、親密鄰里第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求和諧、溫馨的鄰里關(guān)系是影響別墅園區(qū)居住舒適度的重要因素之一，充分的公共空間（如兒童游樂(lè)區(qū)、健身區(qū)或組團(tuán)之間小型的交流活動(dòng)區(qū)等）能夠極大地提高鄰里之間的交流頻率，提高園區(qū)的溫馨生活氛圍。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!除了營(yíng)造一個(gè)宜人、寧?kù)o的居住環(huán)境以外，別墅的配套也是決定其宜居性的重要條件之一。中國(guó)的別墅大多地處城市近郊，自然資源相對(duì)豐富的地域，但是城市配套的跟進(jìn)不足，因此完善的園區(qū)硬件配套及軟件服務(wù)就顯得尤為重要。綠城集團(tuán)于2007年推出的“園區(qū)服務(wù)體系”為提升別墅園區(qū)的生活品質(zhì)提供了強(qiáng)有力的支持。三、對(duì)完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施的需求第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!第三部分別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!1、規(guī)劃篇——科學(xué)、合理地設(shè)置組團(tuán)公共空間第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議園區(qū)公共景觀及活動(dòng)空間是大型別墅園區(qū)的重要組成部分?？稍诠簿G化區(qū)域多設(shè)置一些可供業(yè)主們觀賞、停留、玩耍、交流溝通的場(chǎng)地，如以精致的噴泉、雕塑、亭子等景觀小品為中心的小型廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)設(shè)施、健身區(qū)域等。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!3、景觀篇——因地制宜地配置公共綠地的植栽第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議以園區(qū)道路的等級(jí)及公共綠地的用途不同合理配置綠植。如園區(qū)主干道（車行道）建議配置高大喬木及大型灌木色塊組合以強(qiáng)調(diào)道路的儀式感；園區(qū)的次干道（人行道）建議配置觀賞性較強(qiáng)的喬、灌木，豐富道路視覺(jué)效果；園區(qū)主要公共活動(dòng)空間的綠植配置則應(yīng)強(qiáng)調(diào)周圍環(huán)境豐富的四季變化?？偠灾?，綠植的配置應(yīng)考慮園區(qū)不同位置的實(shí)際需求，給予客戶舒適、宜人的園區(qū)生活環(huán)境。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!5、建筑篇——立面風(fēng)格及用材第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!6、建筑篇——優(yōu)化室內(nèi)空間配比第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議2010年春節(jié)回訪活動(dòng)共計(jì)回收有效問(wèn)卷49份，其中對(duì)房間數(shù)量的需求中，有50%以上的業(yè)主希望達(dá)到6間以上。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!（3）建議在設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮專業(yè)的中式廚房設(shè)計(jì)，并擴(kuò)大中式廚房面積；（4）設(shè)置餐廳區(qū)域的空間時(shí)，應(yīng)考慮家庭聚會(huì)時(shí)的用餐人數(shù)，以容納十人或以上為宜，放置圓型餐桌；（5）增加室內(nèi)儲(chǔ)物空間，如增設(shè)走入式衣柜、儲(chǔ)藏空間以滿足客戶的生活需求；（6）增加室內(nèi)功能空間，實(shí)現(xiàn)生活的豐富性，如健身房、桌球室、視聽(tīng)室、酒窖及專業(yè)設(shè)備的配置；（7）根據(jù)別墅體量，建議考慮配置電梯，區(qū)分主人通道與工作通道等；第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!7、建筑篇——加強(qiáng)室內(nèi)裝修的細(xì)節(jié)處理第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議

2010年春節(jié)回訪活動(dòng)中，多數(shù)業(yè)主希望所購(gòu)買的別墅帶有裝修，并有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主提出了個(gè)性化的需求。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!8、建筑篇——增加室外灰空間的設(shè)置第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議充分考慮別墅室外灰空間的設(shè)置，放大室內(nèi)與室外的過(guò)渡空間，提升庭院生活的利用率，如在庭院中設(shè)置室外家庭廳、室外休憩區(qū)、室外就餐區(qū)、室外廚房等空間。利用側(cè)院等庭院碎空間可適當(dāng)考慮戶外洗衣房、寵物房、寵物打理區(qū)等功能空間。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!（3）提高庭院的側(cè)院及邊角空間的利用率，如利用邊角料提供小菜園的開(kāi)辟等；（5）戶外燒烤區(qū)的設(shè)置需與生活流線的設(shè)計(jì)相吻合；（6）庭院花架區(qū)域需有頂蓋設(shè)計(jì)；（7）增強(qiáng)庭院智能化設(shè)施的應(yīng)用，如庭院安保系統(tǒng)、感應(yīng)燈光、場(chǎng)景模式（燈光、音樂(lè)等）設(shè)置、一鍵式控制按鈕等。第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!上述內(nèi)容的研究與分析僅涉及別墅領(lǐng)域中的自住型客戶需求。剖析客戶對(duì)別墅的需求、認(rèn)知有助于我們對(duì)別墅產(chǎn)品進(jìn)行更有針對(duì)性的研發(fā)和提升。我們將在營(yíng)造過(guò)程中時(shí)刻關(guān)注客戶需求的變化，為產(chǎn)品的后續(xù)研發(fā)提供更多的參考資料。并秉持綠城集團(tuán)精益求精、以人為本的精神，研發(fā)出更好的產(chǎn)品。結(jié)束語(yǔ)第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!綠城集團(tuán)成立15年以來(lái)，一直致力于高端房產(chǎn)品營(yíng)造的鉆研，憑借綠城人精益求精的鉆研精神，在高端公寓及別墅領(lǐng)域均取得了令人矚目的成績(jī)。其中，別墅是個(gè)性化要求相對(duì)較強(qiáng)的建筑產(chǎn)品，從位置、朝向、外立面乃至庭院中的一草一木都是客戶的關(guān)注點(diǎn)。別墅的營(yíng)造要求有一支高水平的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)造團(tuán)隊(duì)提供有力的技術(shù)服務(wù)。作為引領(lǐng)者，綠城通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)、探索與積累，經(jīng)歷了從單一模仿到以生活認(rèn)知為基礎(chǔ)的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造的過(guò)程，并以此為依據(jù)實(shí)現(xiàn)客戶最高的居住理想，在這一過(guò)程中，客戶的需求是我們最重要的設(shè)計(jì)源泉之一。前言別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!2010年1-4月新老客戶成交比例分析桃花源項(xiàng)目作為綠城第三代別墅的代表，獲得了業(yè)主、老客戶的較好口碑。老客戶比例居高不下，除了得益于集團(tuán)品牌、桃花源自身品牌的影響力，還有園區(qū)生活氛圍的日益成熟。部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!2010年1-4月份成交區(qū)域分析異地客戶在綠城品牌，桃花源項(xiàng)目的知名度的影響下，同時(shí)借助口碑宣傳，桃花源的購(gòu)房客戶中，省內(nèi)其他區(qū)域的購(gòu)買比例持續(xù)提高，且“抱團(tuán)”購(gòu)房的情況亦有顯現(xiàn)。部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!2010年延續(xù)2009年的行業(yè)分布，主要還是集中在外貿(mào)業(yè)、鋼材鋁材、制造業(yè)三個(gè)行業(yè)，總量加起來(lái)占據(jù)一半以上的比例。其它行業(yè)的分布范圍暫時(shí)較去年有所縮小，仍分布于往年也較為集中的幾個(gè)行業(yè)內(nèi)。部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!2010年1-4月份成交客戶平均年齡36.5周歲自2008年至今，桃花源共成交客戶95組，除3組為公司名義購(gòu)房外，其余均為個(gè)人購(gòu)買，業(yè)主平均年齡為37.5周歲。部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!部分客戶分析自2008年至今，桃花源擁有別墅生活經(jīng)歷的成交客戶比例逐年遞增。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!部分客戶分析隨著桃花源對(duì)別墅室內(nèi)空間及庭院生活營(yíng)造的不斷深入，更能滿足他們對(duì)于生活的需求，有過(guò)別墅生活經(jīng)歷的客戶也更易被吸引。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!桃花源西區(qū)入住業(yè)主別墅居住構(gòu)成分析一代居：3戶（夫婦居?。┒樱?戶（夫婦及孩子共同居?。┤樱?戶（夫婦與父母、孩子共同居?。┚G城·桃花源西區(qū)共有136戶，入住45戶，其中常住戶數(shù)12戶。具體居住構(gòu)成分析如下：部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!部分客戶分析八、消費(fèi)特征分析桃花源的客戶是中國(guó)的智富階層，他們是各自行業(yè)的精英，擁有豐富的生活閱歷及國(guó)際化的視野，對(duì)于消費(fèi)也有著獨(dú)到的見(jiàn)解。以下將對(duì)桃花源客戶的消費(fèi)特征進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!桃花源的客戶多數(shù)仍處于財(cái)富積累的階段。他們熱衷于財(cái)富的創(chuàng)造與積累，不論是消費(fèi)名表、名車或是房產(chǎn)品，在享受生活的同時(shí)，又得益于消費(fèi)品價(jià)值的增值、保值。●熱衷于對(duì)財(cái)富的創(chuàng)造部分客戶分析別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!1、休閑、愜意、回歸自然一、對(duì)改善居住品質(zhì)的需求第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求在工作之余，城市的喧囂和生活空間的擁擠常給人以壓抑的感覺(jué)，在繁重的工作之余，渴望對(duì)身心放松與充分休息加重了智富階層對(duì)休閑、愜意生活的向往。而進(jìn)一步改善自己的住房條件，是實(shí)現(xiàn)這種理想生活的必要途徑之一。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!綠城第三代別墅之所以能夠成為別墅市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，它為居住者提供了一個(gè)私密的室外生活空間。一個(gè)以家庭院落、街坊鄰里及社區(qū)地域的生活領(lǐng)域組合，即能使住在別墅中人與人之間產(chǎn)生一種凝聚力與和諧氣氛，同時(shí)亦產(chǎn)生一種安全穩(wěn)定感和歸屬親切感。這些智富人士，他們希望在工作之余離開(kāi)久處的喧囂環(huán)境，回歸自然過(guò)隱士般的寧?kù)o生活。在一個(gè)私密、專屬的環(huán)境中，享受屬于自己的時(shí)間和空間。第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求2、私密、專屬、隱士般的生活別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!別墅在中國(guó)作為居住的頂級(jí)產(chǎn)品，除了滿足居住者對(duì)高品質(zhì)生活的追求外，也必然成為了居住者身份的象征。并且，在社區(qū)中結(jié)交同層次的朋友也成為他們拓展社交圈，豐富人際關(guān)系的一種捷徑。二、對(duì)居住圈層的需求第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!四、渴望擁有稀缺資源的需求第二部分別墅產(chǎn)品價(jià)值需求國(guó)家限制低密度住宅土地供應(yīng)的政策始終沒(méi)有松動(dòng)的跡象，這意味著別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上將日益稀缺。珍貴的自然資源、優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品、溫馨的別墅生活園區(qū)及完善的高品質(zhì)服務(wù)無(wú)一不體現(xiàn)出別墅作為稀缺資源的特性，亦符合成功人士的需求特征。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!現(xiàn)以桃花源為例，通過(guò)對(duì)已入住業(yè)主的回訪、樣板房體驗(yàn)客群的意見(jiàn)征詢等方面（從2008年至今）的分析，全面剖析別墅購(gòu)買群體對(duì)產(chǎn)品的需求。以下分別從園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備選型、庭院設(shè)計(jì)及高端物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行整理、分析，并提出如下建議：第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!對(duì)于園區(qū)周邊配套不完善的情況，在規(guī)劃初期，應(yīng)首先了解在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)區(qū)域發(fā)展情況，有針對(duì)性的配置部分配套設(shè)施。園區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)與啟用亦需前置，以帶動(dòng)入住率，并將產(chǎn)品的附加值予以提前釋放。2、規(guī)劃篇——根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，完善項(xiàng)目配套第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!4、景觀篇——前瞻性地考慮綠植與建筑的關(guān)系在私家庭院的營(yíng)造過(guò)程中，要充分考慮植物的生長(zhǎng)趨勢(shì)。注重綠植與空間相互依存的關(guān)系，注意配置數(shù)量及栽種距離的控制，避免植物與植物、植物與建筑、植物與人的活動(dòng)發(fā)生矛盾。第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議據(jù)客戶回訪結(jié)果統(tǒng)計(jì)，多數(shù)客戶仍較喜歡生活氛圍濃郁的西式別墅，其中法式別墅的優(yōu)勢(shì)較為明顯。法式別墅立面所體現(xiàn)出的尊貴、典雅是客戶認(rèn)可此種風(fēng)格的主因。隨著產(chǎn)品營(yíng)造的升級(jí)，在外立面選材應(yīng)用上，全石材立面更能獲得客戶的追捧。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!在室內(nèi)功能布局方面，應(yīng)充分考慮中國(guó)人的生活習(xí)慣及現(xiàn)代人的生活方式。建議如下：第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議（1）目前高端客戶家庭結(jié)構(gòu)多為雙子女以上家庭，在臥室配比及布局方面，對(duì)于430平方米以上戶型建議配置5個(gè)臥室，且出于照顧孩子的需求，二層建議配置3個(gè)臥室以上；（2）建議設(shè)置挑空的客廳，但在實(shí)際使用過(guò)程中客廳的利用率相對(duì)較低，因此客廳面積不宜過(guò)大，且盡可能考慮與其它空間相互借用。別墅客戶的需求和建議共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!（8）建議在別墅中考慮無(wú)障礙通道的設(shè)置；（9）建議優(yōu)化車庫(kù)設(shè)計(jì)，充分考慮車庫(kù)的高度及進(jìn)深的設(shè)置以符合業(yè)主實(shí)際需求；（10）加大設(shè)備房的空間配置。第三部分對(duì)別墅產(chǎn)品的建議別墅客戶的需求和建議共5