住區(qū)組10.27老師給的營銷策略

總 策中原觀利用項目優(yōu)勢，結(jié) 兩地的市場特色，總體上先啟動 圳區(qū)域戰(zhàn)場，利用地段+符號化的產(chǎn) 借市場利好之以繭見蠶的方式引導市場銷售；再 之銷勢頭以脈沖 品牌策略進 市場戰(zhàn)場，進一步銷售，以項目影響推進金品牌總 策

端深港 客戶中 投資客 中端內(nèi)地投資客中端深港客戶周邊換房客戶高端深港客高端內(nèi)地投資客 岸 偶

高端內(nèi)地投資客

金地

第一個 概念的國際潮流社首席口岸純國米埔國際自然濕地保護區(qū)景最具投資價值的雙地鐵高尚社實 零品牌聯(lián)合，純港 派什么動物來當?shù)挠H善大使呢；吃 吃；睡。這一天真 南加州最美的谷地景致都被送到翡翠灣現(xiàn)在的花園沒什么不好在擁有448m2超大花園 一杯咖啡，一幅名畫一個人的四65m2的硬露臺 一場80 國際口岸

結(jié)論結(jié)論

預計9月底可以完成各類展示空預計9月底可以拿到預售證“” 實踐驗證在月樓市淡季開，最激的?！笆唤Y(jié)合以上幾個方面的綜合考慮，中原建議開售時間為：10月1為了更好的營造項目之勢，中原建議提前兩個月入市蓄客，作前期積累 金地MIMA專 客戶客戶光臨接待中了解了解項目詳細信了解MIMA專享金了解MIMA專享金 去中行皇 定存一萬元三個暨

以中國銀行皇 為領填寫MIMA生活問簽領填寫MIMA生活問簽署家天下申 M信資意測息料向試 組團式解籌方

中原認為推盤節(jié)奏應根據(jù)市場大勢及市場競爭態(tài)勢現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場，政策成為左右市場最有力的風向標，因此中原根據(jù)后A、B、政策影響較大，項目開售時A A 整體推盤節(jié)奏第10第5第6第1A 銷售進度計劃銷售進度計劃

投資 白領階 企周邊換房客 投資客經(jīng)常來往之商家港 家經(jīng)常來往之商家港預計銷 A

第5第6第1

第10

A 第5第1

第6

第10

15610

。A 第5第1

第6

第10

A 11場關注度項場關注度項 整體推盤節(jié)奏第10第5第6第1 銷售進度計劃銷售進度計劃

家 投資客 企周邊換房客 家 高 家 預計銷 分析第5第1

第6

第10

在07年市場前景不的情況下，所做的戶最主要的一房單位及6棟的二房單位(二而1棟單位及5棟單位因其綜合素質(zhì)較高，產(chǎn)具有一下的稀缺性(米埔景觀資源)，在一定1515610

1 ）

價格策略 低開高 折扣控制

第二批推售，單價上調(diào)，一來造成升值印象，二來T10戶型小，總價仍有優(yōu)勢，借此展開第二輪的搶買熱潮，帶動第一批剩余單位消化 第一批推售，低價入市，額 隱性（如禮品/贈道等）集中于此的迅速銷化，特別是無景觀單位T1 第三批推售，本項目的 價值觀稀缺實現(xiàn)項目單價總價整體最樓層樓層景觀差異最大樓層景觀曲線上樓層景觀價格敏感度不T01T5T6T10：以中原：以：選擇條：

中原戶 軟 文口岸(內(nèi)部

特區(qū)南電 報版(集中式

?？?口 地鐵一 市口羅湖口皇崗口福田口本福強路與交匯 深南路田面段 戶 牌布局圖 分階段劃分總攬階時推售單套目支撐第一階前期收形象展示及外界第二階T5T6現(xiàn)場的第三T10硬環(huán)境展示T01第四階T01外立面/實景社

第一階段策略

第一階段主攻點階 形象&概 階認 一點：項 范 一關：皇崗口 范把握項 區(qū)位的形象展示 最直接的口岸客一線：區(qū)位價

二面 層面+民間層一條線的兩個層面同 ，迅速提升項目片區(qū)的投資關注一面：皇崗片區(qū)輻射 三路：皇崗路、濱河路、深南片區(qū)輻射面的三條路 ，攬 大批目標投資居住客

第一階段目標周邊目標工地圍板(形象周邊目標銷售展場 及外廣場包沿路燈夜間燈光效皇崗片主要路口密集皇崗片路段戶 投資人報紙軟文連載投資人房地產(chǎn)網(wǎng)絡博客專業(yè)相 部門區(qū)位分析及展投資客戶深度訪 第一階段參考案例:形象墻 第一階段強調(diào)MIMA生活方式的形象展示,及視覺沖擊力 第一階段活動配附

：混搭藝術文化 展出類型：海報/畫展/行為藝等 活動內(nèi)容混搭歷 展示及文字介知名設計師的混搭海報知名藝術家的混搭畫客戶可參與性的混搭空相關鏈結(jié)”劉立國、胡東張當作聯(lián)年月 510日朝陽區(qū)酒仙橋路2號大山子藝術

階 展示&示 階

第二階段主攻點T5T6銷 2006. 點面兼顧，重點突破 全面鋪開，現(xiàn)場集中展點集中展示部分 銷售中 樣板 精裝單休 廣 入戶大 展示部分 階段性報版及軟

點 外銷推

活動 MIMA生 活動一：名車名人名

第二階段活動配時間:2006年11活動形式：MIMA生活系 活 答謝前期業(yè)主，作情感攻勢，增加老業(yè)主宣傳力度 滲透推廣MIMA生活概念 營 點擴大宣傳力度及幅度 為T1棟高價值單位收籌作鋪墊，提升業(yè)主的自豪感活動內(nèi)容（簡述由時裝界名人將自已個性化的國際時尚元素，通過汽車改裝，融入車身/內(nèi)飾等，意的MIM風格。同時將汽車領域的元素融入服裝設計中，創(chuàng)造統(tǒng)一合協(xié)車展/走秀/名人文化訪業(yè)主參與：活動設業(yè)主參與環(huán)節(jié)，業(yè)主有機會將自已的個性風格通過時尚潮流變?yōu)楝F(xiàn)實，由牌設計師為其量身設計衣服，或設計 時裝文化 汽車文 時裝 時裝名人

MIMA生 活動一：名車名人名建議邀請嘉賓或單位（暫定 資深汽車傳 人（如狄港生先生 品牌時 /汽 協(xié) 擬 及合作單位（略推廣及現(xiàn)場包裝（略

投資買規(guī)劃及區(qū)投資買熱地產(chǎn)及相關行業(yè)投客 客路段戶 來 的必經(jīng)道投資客突規(guī)劃及投資客突熱銷 集中性目的性報版集中性目的性電視電

第三階段策略 階 價值&資 階

T10銷售T1

2006.

景觀單位/項 價值/體現(xiàn)符號概圣庭節(jié)新 活 節(jié) 附 混搭音 大 邀

第三階段活動配合

第三階段目標投資客主投資客主符號+地段 優(yōu)品牌港式管家/純港式物居住及深投在原有資源居住及深投推廣高價景觀單符號推廣高價景觀單MIMA生活的國際社區(qū)推

第四階段策略 階 文化&品 階

第四階段主攻點T1

2007.

緊抓求缺心理,強化稀缺性賣點,進行差異 僅100套全港景觀單 上空國際潮流社全景觀樣板 符號化外立面展品牌創(chuàng)意生 活品牌聯(lián) 活 第四階段 第四階段

第四階段目標高價景觀單符號+地高價景觀單MIMA生活的國際社區(qū)推全景觀實景樣板及精裝展公司項目品牌聯(lián)品牌公司項目品牌聯(lián)MIMA文化系 活迅速消化剩余單針對迅速消化剩余單 現(xiàn)場包裝方廣場銷售中心及設施樣板圍墻、路大型燈光申請導示戶外看樓通道示范環(huán)境示范硬件設施

形象包裝方VI設計制作展示系統(tǒng)