房地產(chǎn)貸款壓力測試報(bào)告

房地產(chǎn)貸款壓力測試報(bào)告【概要】假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格從2009年末到2010年末卜跌40%,分別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款存量客戶進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的預(yù)期違約率達(dá)到8.29%,預(yù)期損失為7911萬元，個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)期違約率達(dá)到L11%,預(yù)期損失為173萬元。一、引言房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性行業(yè)，其興衰更替的過程產(chǎn)生了巨大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。截至2009年末，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款余額和為10.98億元，占全部貸款余額的16.92%。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰起伏對(duì)我分行資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)造成很大影響。自2007年9月央行要求商業(yè)銀行提高第二套住房首付比例和利息以來，房地產(chǎn)成交量開始萎縮，價(jià)格逐漸顯出上升疲態(tài)。至2008年一季度末，各地后場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的“紅五月”，其中最嚴(yán)重的是深圳，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告》稱，深圳5月房價(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%可見，目前房地產(chǎn)業(yè)的下跌風(fēng)險(xiǎn)已大幅上升°銀監(jiān)會(huì)對(duì)此I分率視，從去年起開始要求商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作，要求各商業(yè)銀行充分認(rèn)識(shí)和防范房地產(chǎn)業(yè)潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本報(bào)告以壓力測試為手段，分析房價(jià)卜跌將會(huì)對(duì)我分行信貸資產(chǎn)造成多大的損失，我分行能否承受房地產(chǎn)業(yè)的大幅下滑，并有針對(duì)性的及早做出防范準(zhǔn)備。二、壓力測試方案介紹（一）壓力測試目的如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，我分行佶貸資產(chǎn)可能會(huì)遭受多大損失，測算對(duì)開發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款品種的影響程度。（二）測試對(duì)象.房地產(chǎn)開發(fā)貸款截至2009年末，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為94300萬元，約占全部貸款余額的14.53%。全部設(shè)置房產(chǎn)、土地抵押，部分提供股東保證擔(dān)保。房地產(chǎn)開發(fā)貸款沒有欠息和逾期發(fā)生。本次測試以報(bào)告日有余額的9戶開發(fā)企業(yè)為對(duì)象，涉及貸款金額94300萬元。.個(gè)人住房按揭貸款截至2009年末，我分行個(gè)人住房按揭貸款余額15471萬元，約占全部貸款余額的2.39隨目前，我分行個(gè)人住房按揭貸款質(zhì)量較好，不良貸款率為0。本次個(gè)人住房按揭貸款壓力測試樣本包括客戶數(shù)590戶。.全行貸款狀況截至2009年末，全行本外幣貸款余額64.88億元。全部為正常類貸款，不應(yīng)貸款率為0c（三）壓力情景的設(shè)定壓力測試首要的任務(wù)是設(shè)計(jì)極端的但仍有可能發(fā)生的壓力情景，對(duì)于?本報(bào)告就是首先要解決房價(jià)下跌多少是合理的假設(shè)。.設(shè)定房價(jià)下跌幅度首先對(duì)我國房屋銷售歷史價(jià)格做一個(gè)統(tǒng)計(jì)回顧。國家統(tǒng)計(jì)局每季度定期發(fā)布全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)系列，包括季度同比指數(shù)、季度環(huán)比指數(shù)等，這些數(shù)據(jù)從浙商銀行總行訂購的wind數(shù)據(jù)終端提取。我們需要全國房屋銷售價(jià)格季度環(huán)比指數(shù)。全國房屋銷售價(jià)格季度環(huán)比指數(shù)是國家統(tǒng)計(jì)局從2005年初才開始發(fā)布的,為獲得2005年之前的全國房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)，可以利用國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1998年一季度至2008年一季度的全國房屋銷售價(jià)格季度同比指數(shù)和2005年一季度至2008年一季度的全國房屋銷售價(jià)格季度環(huán)比指數(shù)倒算出2005年以前的全國房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)的大體數(shù)值。這樣估計(jì)得到的1998年一季度到2008年一季度全國房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)見圖U圖1全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)（季度環(huán)比）

6420864200000999996工6420864200000999996工00Z紇TS0N6019002S—9SNG0蟲0Zeolhooz60—S0ZEO—VOOZ60C00Zmo工sz6TZ003slsoz60soz3—30Z6D-O00Zeooooe6?您6【3—666160CC62罩8661上圖反映了全國房價(jià)的歷史平均走勢，季度波幅最大是5%o但實(shí)際上，不同城市、不同地段、不同品質(zhì)房屋的價(jià)格走勢存在較大差異，例如，根據(jù)前面提到的深圳國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市房價(jià)與07年11月底相比已下跌36%o綜合10年來我國房價(jià)歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)前深廣兩地房價(jià)的實(shí)際狀況，我們做一個(gè)簡單的情景假設(shè)：以2009年末為期初，2010年12月末為期末，假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格在未來四個(gè)季度連續(xù)卜?跌，卜.跌幅度分為三種情形：輕度下跌、中度卜.跌和重度卜跌。輕度下跌定義為從2009年末至2010年末房價(jià)下跌10%；中度下趺定義為房價(jià)下跌20%；重度卜跌定義為房價(jià)卜.跌40%。.兩種經(jīng)濟(jì)可能一般地，房地產(chǎn)價(jià)格與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量存在一定的相關(guān)關(guān)系，我們應(yīng)該不僅關(guān)注房地產(chǎn)自身的價(jià)格變化，還需要關(guān)注它與其它宏觀經(jīng)濟(jì)變量的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。為幫助分析，假設(shè)存在兩種經(jīng)濟(jì)可能：(1)房地產(chǎn)價(jià)格卜.跌只是房地產(chǎn)泡沫自身的破裂，是一種價(jià)格回歸，與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量無關(guān)，也不影響其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量。(2)房地產(chǎn)價(jià)格卜跌與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間存在若相互關(guān)系和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。對(duì)銀行來說，第二種經(jīng)濟(jì)可能比第一種經(jīng)濟(jì)可能所產(chǎn)生的后果更嚴(yán)重。表1情景假設(shè)兩種經(jīng)濟(jì)可能情景類別2009年末至2010年末31房價(jià)下跌與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變后無關(guān)，不會(huì)影響其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量輕度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%2房價(jià)下跌與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間存在相互關(guān)系和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)輕度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%對(duì)應(yīng)第一種經(jīng)濟(jì)可?能之F,本報(bào)告以我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款為測試對(duì)象，這兩類貸款也是銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)品種。第二種經(jīng)濟(jì)可能因數(shù)據(jù)及技術(shù)支持限制暫不做分析。（四）研究方法違約風(fēng)險(xiǎn)暴露（EAD）、違約率（PD）和違約損失率（LGD）是計(jì)算貸款預(yù)期損失的關(guān)鍵變量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)暴露是它們各自的貸款余額。關(guān)系式是：預(yù)期損失率=預(yù)期違約率X違約損失率

預(yù)期損失二貸款余額X預(yù)期損失率在壓力情形下，違約率和違約損失率將會(huì)上升。通過測算壓力情景卜測試對(duì)象的違約率和違約損失率，即可求得壓力情景下的預(yù)期貸款損失。具體地，針對(duì)兩種不同的經(jīng)濟(jì)可能，我們采取兩種不同的研究方法進(jìn)行壓力測試：.在第一種經(jīng)濟(jì)可能下，采用敏感性分析這時(shí)價(jià)格卜跌是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫自身的破裂，只需考慮房價(jià)卜跌這一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的影響。適合的方法是敏感性分析，我們將采用敏感性分析來估計(jì)存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)期損失。.在第二種經(jīng)濟(jì)可能下，采用多因素情景分析這時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下跌與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是相關(guān)聯(lián)的，所以可選取反映宏觀經(jīng)濟(jì)的多個(gè)經(jīng)濟(jì)變量，運(yùn)用向量誤差修正模型（VEC）綜合分析這些經(jīng)濟(jì)變量之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以及它們對(duì)銀行貸款質(zhì)量的系統(tǒng)影響。并通過蒙特卡羅模擬測算貸款預(yù)期損失和作預(yù)期損失（貸款損失的VaR值）。下面詳述具體的壓力測試過程和分析結(jié)果。三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試（一）模型構(gòu)建.測試程序（1）統(tǒng)計(jì)得到我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶清單：（2）提取客戶財(cái)務(wù)狀況、銷售開發(fā)情況、授信余額、授信敞口、剩余期限及貸款擔(dān)保方式、擔(dān)保品價(jià)值、保證人信用狀況數(shù)據(jù)，系統(tǒng)取不到的數(shù)據(jù)下發(fā)調(diào)查表格：（3）對(duì)截至報(bào)告II有余額的九個(gè)客戶，94300萬元開發(fā)貸款做全面測試；（4）根據(jù)樣本客戶財(cái)務(wù)狀況、銷售開發(fā)情況按照我分行公司客戶評(píng)級(jí)指標(biāo),結(jié)合擔(dān)保情況估算出樣本客戶對(duì)應(yīng)的我分行信用等級(jí)；（5）依照我分行評(píng)級(jí)和穆辿評(píng)級(jí)的對(duì)應(yīng)關(guān)系轉(zhuǎn)換成穆迪評(píng)級(jí)；（6）按穆迪評(píng)級(jí)對(duì)照出貸款的預(yù)期違約率；（7）根據(jù)擔(dān)保方式、抵押率，估算出違約損失率；（8）用（6）、（7）結(jié)果計(jì)算出樣本的預(yù)期損失率;（9）壓力情景測試：按房地產(chǎn)銷售價(jià)格卜降10虬房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降20%.房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降40$的情景重復(fù)（4）-（8）的步驟進(jìn)行測算。（10）用（8）的結(jié)果乘以授信敞口，得到每一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款在測試基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)和不同壓力狀況卜?的預(yù)期損失；（11）加權(quán)平均得到我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款在測試基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)和不同壓力狀況卜.的平均預(yù)期損失率和總體預(yù)期損失；（12）測穿結(jié)果分析。.測試方法和規(guī)則（1）利用財(cái)務(wù)指標(biāo)變化測算信用等級(jí)變化房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試主要考慮在壓力情景下，公司開發(fā)、銷售等經(jīng)營變化引起財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，從而引起信用評(píng)級(jí)和違約率變化。我分行的公司類客戶評(píng)級(jí)五大類指標(biāo)和對(duì)應(yīng)的計(jì)算參數(shù)參見《浙商銀行公司類客廣信用評(píng)級(jí)辦法》（浙商銀發(fā)[2005]120號(hào)）。一是收入本次房價(jià)下跌壓力情景所影響到的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、銷售凈利率、資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、開發(fā)產(chǎn)品俏售率、俏售收入增長率、凈利潤增長率、資本增值率。（2）非財(cái)務(wù)因素考慮本次測試不僅要反映由于房價(jià)卜跌導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化的問題，還要兼顧北財(cái)務(wù)指標(biāo)，如房地產(chǎn)企業(yè)的股東實(shí)力、關(guān)聯(lián)企業(yè)資金相互占用及資金鏈緊張狀況、公司以往開發(fā)業(yè)績和能力、管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作效率等。我分行評(píng)級(jí)認(rèn)定時(shí)考慮了這些非財(cái)務(wù)因素0因此，為了使這些非財(cái)務(wù)因素也在壓力測試中得到反映，我們假設(shè)公司評(píng)級(jí)的誹財(cái)務(wù)因素得分自上次評(píng)級(jí)認(rèn)定以來不變。在具體計(jì)算時(shí)，我們?cè)趬毫y試模型得到的評(píng)級(jí)分值基礎(chǔ)上，加上一個(gè)信用等級(jí)調(diào)整項(xiàng)，調(diào)整項(xiàng)反映非財(cái)務(wù)因素得分。信用等級(jí)調(diào)整項(xiàng)是指我分行認(rèn)定的信用等級(jí)分值減去本次壓力測試模型得到的承壓前的信用等級(jí)分值而得到的差值。由于我分行認(rèn)定的只有信用等級(jí)，無信用評(píng)分，故我分行認(rèn)定的信用等級(jí)分值以對(duì)應(yīng)等級(jí)的分值區(qū)間的平均值來代替。（3）本行信用等級(jí)和穆辿信用等級(jí)的轉(zhuǎn)換規(guī)則根據(jù)以往與中誠信等評(píng)級(jí)公司的合作經(jīng)驗(yàn)，我分行評(píng)級(jí)轉(zhuǎn)換到穆辿評(píng)級(jí)時(shí)，原則上降低兩個(gè)等級(jí)。具體地：表2我分行評(píng)級(jí)虧穆辿評(píng)級(jí)對(duì)照表我分行評(píng)級(jí)穆迪評(píng)級(jí)AAAA1AAA-A3AA+BaalAABaa2AA-Baa3A+BalABa3A-Bl6BB3€Caa-C(4)穆迪評(píng)級(jí)與違約率之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系?貸款客戶的一年內(nèi)預(yù)期違約率與它的信用評(píng)級(jí)相對(duì)應(yīng)。為得到這種對(duì)應(yīng)關(guān)系，我們可以荏穆辿評(píng)級(jí)與違約率之間的對(duì)應(yīng)表，參見附表1。該表發(fā)布在穆辿2004年1月的特別評(píng)論，樣本達(dá)16000家公司，統(tǒng)計(jì)測算了穆辿評(píng)級(jí)和債務(wù)年限二個(gè)維度下的平均違約率0(5)違約損失率(LGD)的計(jì)算方法：首先確定擔(dān)保方式為抵押的LGD計(jì)算方法。按照巴塞爾新資本協(xié)議內(nèi)部評(píng)級(jí)法初級(jí)法的規(guī)定，對(duì)于?有抵押物擔(dān)保的貸款，如果是以商用房地產(chǎn)或者居住用房地產(chǎn)做抵押，則敞口分為全額抵押部分和無抵押剩余部分，其中全額抵押部分等于抵押物現(xiàn)值除以140%,違約損失率最低為35%；無抵押剩余部分的違約損失率可按45%計(jì)量°另外，我國銀監(jiān)會(huì)在《商業(yè)銀行實(shí)施新資本協(xié)議信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋處理指引(征求意見稿)》中要求，抵押物現(xiàn)值占敞口比例小于30%的，按45部計(jì)算敞口的違約損失率。但目前的一些經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，無抵押剩余部分的違約損失率可能會(huì)高于45%。例如，穆迪公司對(duì)1982年-2003年期間違約企業(yè)的違約損失率的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，有擔(dān)保貸款的違約損失率價(jià)值加權(quán)平均值約為0.4,無擔(dān)保貸款的違約損失率價(jià)值加權(quán)平均值約為0.6%因此，我們按35%計(jì)算全額抵押敞口部分的違約損失率，參照穆迪統(tǒng)計(jì)結(jié)果按60與計(jì)算無抵押剩余部分的違約損失率。這樣得到的計(jì)算公式滿足監(jiān)管要求：抵押物現(xiàn)值占敞口比例小于30%的，違約損失率不低于45機(jī)具體計(jì)算公式為：LGI)=(0.35Xmin(C/l.4,E)-0.6Xmin((C/l.4)-E,0))/E簡化為:LGD=0.6-0.25Xmin(C/l.4,E)/E其中，C為抵押物現(xiàn)值，E為授信敞口。對(duì)于擔(dān)保方式為保證的四筆貸款，由于其連帶責(zé)任保證企業(yè)信用評(píng)級(jí)都為次優(yōu)以上，我們參照穆迪統(tǒng)計(jì)結(jié)果按照有擔(dān)保貸款違約損失率價(jià)值加權(quán)平均值40%①來源于Moody'sSecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.ASatisticalFteviewofMoodysRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.雷參見Moody's+ecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.A9atisticalReviewofMoody'sRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.來計(jì)算此類客戶貸款的違約損失率y（6）平均違約率、平均違約損失率和平均抵押率都是通過貸款余額加權(quán)平均計(jì)算得到的。（-）樣本數(shù)據(jù)說明.房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶總體和測試樣本房地產(chǎn)開發(fā)貸款年末總余額94300萬元。全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為壓力測試的總體。.財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括2009年末的公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，由客戶經(jīng)理向客戶收集。部分會(huì)計(jì)報(bào)表尚未審計(jì)°（三）壓力測試結(jié)果.信用評(píng)級(jí)和違約率（PD）（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)躍遷狀況從客戶戶數(shù)和貸款余額兩個(gè)緯度分析信用等級(jí)的躍遷過程見表3,情景1指房價(jià)下跌了10%,情景2指房價(jià)下跌20樂情景3指房價(jià)下跌40隨表3客戶信用評(píng)級(jí)躍遷狀況（余額單位：萬元）信用等級(jí)平均違約率（%）承壓前承壓后情景1情景2情景3戶數(shù)余額戶數(shù)余額戶數(shù)余領(lǐng)戶數(shù)余額AAA0.02500000000AAA-0.0400000000AA+0.19557500000000AA0.323193005750055750000AA-0.45000000157500A+0.69003193000000A2.34317500317500319300319300A-3.2200003175000GB11.55000000317500總數(shù)9943009943009943009943008根據(jù)我分行客戶優(yōu)劣劃分（AAA、AAA-為優(yōu)等，AA+、AA、AA-為次優(yōu)，A+、A、為一般，A，B為劣等），在3種壓力情景下，5戶次優(yōu)客戶信用評(píng)級(jí)由AA+下遷為AA-；3戶次優(yōu)客戶下遷到劣等，而3戶一般客戶則由A級(jí)下遷到B級(jí)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款預(yù)期違約率參照穆迪評(píng)級(jí)公司統(tǒng)計(jì)的穆迪評(píng)級(jí)與平均違約率的參數(shù)矩陣（附表1），得出我分行每家房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶的預(yù)期違約率，然后進(jìn)行余額加權(quán)平均，作為我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款預(yù)期違約率的樣本平均值。見表4O表4我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款預(yù)期違約率的樣本平均值預(yù)期違約率平均值（%）承壓前2.85情景13.4情景25.75情景38.29在承壓前的基準(zhǔn)情況下，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款按穆迪評(píng)級(jí)對(duì)應(yīng)的違約率「。為2.85%；在加入壓力因素后，違約率快速上升，情景3達(dá)到8.29%。.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約損失率（1）承壓前后的抵押率-貸款分布狀況，見表5。表5承壓前后的抵押率-貸款分布狀況（余額單位：萬元）抵押率承壓前的貸款余額情景1時(shí)的貸款余額情景2時(shí)的貸款余額情景3時(shí)的貸款余額0-0.2或0000.2-0.4193001930000.0.4-0.657500575001930000.6-0.8175001750057500193000.8T.00017500575001.0-1.204175001.2-1.6000總計(jì)94300943009430094300（2）承壓前后的房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均抵押率，見表6。

表6承壓前后的平均抵押率平均抵押率承壓前0.49情景10.54情景20.61情景30.81（3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約損失率按照違約損失率的計(jì)算方法計(jì)算每個(gè)樣本貸款的違約損失率。然后進(jìn)行余額加權(quán)平均，作為我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約損失率的樣本平均值，見表7。表7承壓前后的違約損失率樣本平均值違約損失率樣本平均值承壓前0.35憤*10.35情景20.36情景30.40（4）承壓前后的違約損失率LGI）-貸款分布情況，見表8。表8承壓前后的違約損失率LG卜貸款分布狀況（余額單位：萬兀）LGD承壓前情景1情景2情景335%-40%9430094300943007680040%-45%010,01750045%以上00,00總計(jì)94300943009430094300從平均違約損失率躍遷過程看，變化幅度不大。從違約損失率LGD-貸款區(qū)間分布情況看，在壓力情景3之前變化很小，在情景3卜，違約損失率在40%以上的貸款失占樣本總量的18.55%,增加幅度較大。.預(yù)期損失（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的預(yù)期損率用每筆貸款的預(yù)期損失率的余額加權(quán)平均作為測試總體的預(yù)期損失率，結(jié)果見表9。10表9承壓前后的預(yù)期損失率余額加權(quán)平均值預(yù)期損失率（%）承壓前1.55情景11.7情景25.96情景38.39（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款總體的預(yù)期損失金額預(yù)期損失;總體貸款余額X預(yù)期損失率余額加權(quán)平均值，結(jié)果見表10。表10承壓前后的預(yù)期損失（單位：萬元）預(yù)期損失金額承壓前1461.65情景11603.1情景25620.28情景37911.77（四）測試結(jié)果分析承壓前，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款預(yù)期損失率為1.55%；在加入氏力因素后，預(yù)期損失率快速上升，情景3比承壓前上升了6.84個(gè)百分點(diǎn)。四、個(gè)人住房按揭貸款壓力測試（-）模型構(gòu)建與測試步驟由「我分行內(nèi)部違約數(shù)據(jù)缺乏，此次測試的違約率和違約損失率參數(shù)參考了澳大利亞金融監(jiān)管局利用該國12家全國性銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款得到的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。對(duì)我分行個(gè)人住房按揭貸款的主要投向城市（杭州、寧波、成都）和澳大利亞的房屋俏售指數(shù)（HPI）進(jìn)行擬合（見圖2）發(fā)現(xiàn)，2005年-2008年澳大利亞和我國季度HP1的相關(guān)系數(shù)均達(dá)到0.7左右，反映了相近的房價(jià)變化趨勢和幅度;同時(shí)，澳大利亞金融監(jiān)管局提供的1999-2006年個(gè)人住房按揭貸款的一年平均不良貸款率為0.04%,我國監(jiān)管當(dāng)局公布的2006年數(shù)據(jù)為0.03%,兩國個(gè)人住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)水平也比較接近。這說明兩國個(gè)人住房按揭貸款存在一定的可11比性。圖比性。圖2澳大利亞和我.國（含主要城市）的住房價(jià)格指數(shù)8.00%600%400%200%0.00%400%200%0.00%?200%-400%￡7發(fā)dooz.unr§^.i90W.苦900Z,9002-2冒Ees翼發(fā)縣7殳X8三fE007*一艱大利亞 全國―優(yōu)州一寧波 成郤6.00% I-8.00%具體的壓力測試步驟是：根據(jù)貸款抵押率（LTV）和已借款年限兩個(gè)主要因素對(duì)我分行個(gè)人住房按揭貸款先進(jìn)行分池：通過對(duì)照PD和LGD參數(shù)矩陣（見附表2和附表3）可以計(jì)算出每個(gè)貸款池的預(yù)期損失，并加總得到全部個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)期損失。由于大部分抵押物價(jià)值是根據(jù)巾場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，房價(jià)卜.跌這一壓力因素將直接作用于LTV值，從而引起壓力情景下貸款池分布的變化，通過重復(fù)計(jì)算不同壓力程度下的預(yù)期損失，評(píng)估我分行在壓力情景下風(fēng)險(xiǎn)水平的變化。如下表11：表11個(gè)人房屋類貸款壓力測試步驟個(gè)人房屋類貸款壓力測試步驟補(bǔ)充說明1、逐筆計(jì)算我分行個(gè)人房屋類貸款抵押率（LTV）計(jì)算公式:LTV=貸款余額/對(duì)應(yīng)該筆貸款抵押物評(píng)估價(jià)值2、根據(jù)LTV和已借款年限（AGE）將各筆貸款分入相應(yīng)檔次，并計(jì)算各檔LTV的貸款總余額3、計(jì)算各貸款池的預(yù)期損失計(jì)算公式：預(yù)期損失＜EL）=PD*LGD*EAD4、計(jì)算全部個(gè)人住房按揭貸款總預(yù)期損失5、加入壓力情景，重復(fù)步驟1、2、3（二）壓力測試結(jié)果壓力測試使用的授信數(shù)據(jù)來自我分行授信管理系統(tǒng)，主要包括客戶名，客戶編號(hào)，合同編號(hào)，貸款余額，抵押物評(píng)估價(jià)值，發(fā)放H期等信息。從承壓前后個(gè)人住房按揭貸款的違約率分布情況看，隨著房價(jià)下跌的幅度增加，我分行的個(gè)人住房按揭貸款預(yù)期違約事件會(huì)顯著增加。從抵押率看，全部個(gè)人住房按揭貸款抵押率低于80'且主要集中在60-70%12之間，第二還款來源充足，貸款風(fēng)險(xiǎn)水平較低。隨著房價(jià)壓力因素的加入，貸款抵押率明顯上升，在房價(jià)下跌40%的假設(shè)下,貸款抵押率分布出現(xiàn)倒置,共計(jì)7596萬個(gè)人住房按揭貸款的抵押率超過100樂占比達(dá)到53.3%。見表12和圖3。從已借款年限看，由于我分行成立時(shí)間較短，個(gè)人住房按揭貸款賬齡均不超過3年，2年賬齡以內(nèi)的貸款余額占77.29樂見表15。根據(jù)違約率矩陣，我分行目前此類貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較低。表12承壓前后的個(gè)人住房按揭貸款抵押率.、違約損失率和貸款余額（元）分布情況抵押率（%）違約戰(zhàn)失率（％）承壓前壓力情景房價(jià)下跌10%房價(jià)下跌20%房價(jià)下跌40%小于6117.558378646339114815281574291130035461-6531.1447883896369921727249399156411966-7034.38201391181871536821574112202640271-7537.19255586556099676253497951857923276-8039.64345025159083721643082639281681-8541.810219749947835660478113986-9043.7300342464555062891-9545.450025584261081862796-10047.010017733547大于10050.850075963503合計(jì)154710367154710367154710367154710367表13個(gè)人住房按揭貸款已借款年限分布情況（貸款余額單位：力人）已借款年限貸款余額占比（%）<113098.46%1-21092670.62%2-3323620.92%3-400.00%合計(jì)15471100.00根據(jù)PD,LGD參數(shù)矩陣，估計(jì)我分行目前個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)期損失為37.46萬無，預(yù)期損失率為0.24機(jī)由于我分行目前個(gè)人住房按揭貸款抵押物價(jià)值充足，如果發(fā)生違約事件，個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)計(jì)回收率較高，不會(huì)造成大額損失。加入房價(jià)壓力因素后，大量貸款抵押率上升至70%以上，造成預(yù)期損失明顯增加：當(dāng)房價(jià)下跌10%時(shí)，預(yù)期損失較承壓前增長35.84%,預(yù)期損失率為0.28%；13當(dāng)房價(jià)下跌20%時(shí)，預(yù)期損失較承壓前增長83.48樂預(yù)期損失率0.37樂當(dāng)房價(jià)下跌40%時(shí)，預(yù)期損失達(dá)到173萬元，較承壓前增長近4.6倍，預(yù)期損失率為1.11%;從這些結(jié)果看，預(yù)期損失的增幅和房價(jià)下跌幅度呈幾何遞增關(guān)系，當(dāng)房價(jià)下跌幅度越大時(shí)，我分行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)敏感度越高，預(yù)期損失增幅越大。五、總結(jié)如果房價(jià)下趺是一種泡沫破裂的理性回歸，并且不影響整體國民經(jīng)濟(jì)的話，那么，在房價(jià)下跌40%的壓力情景下，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的預(yù)期違約率分別達(dá)到8.29樂1.11以該兩類業(yè)務(wù)品種的存量貸款的預(yù)期損失達(dá)到7911萬元和173萬元.違約損失率并不會(huì)大幅上升，主要是因?yàn)樵搩深悩I(yè)務(wù)品種的抵押物價(jià)值比較充足。因此，兩類存量貸款預(yù)期損失大幅增加的主要原因是預(yù)期違約率的大幅上升。本次壓力測試對(duì)象重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款，涉及的房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)品種還不夠全而，可能會(huì)導(dǎo)致低估房價(jià)下跌對(duì)我分行的沖擊。此外，我們僅考慮了我分行信貸資產(chǎn)在2009年末的風(fēng)險(xiǎn)承受情況，而實(shí)際上經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在慣性，房價(jià)下跌可能會(huì)存在更多不確定性，影響也存在一定的滯后效應(yīng)，很有可能房價(jià)卜.跌持續(xù)半年之后才顯現(xiàn)出更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。因此，拓展壓力測試的業(yè)務(wù)范圍和設(shè)定更符合實(shí)際的壓力情景是我們未來工作的重要方向之一。六、應(yīng)對(duì)措施建議（一）對(duì)存量客戶.加大貸后管理力度，重點(diǎn)關(guān)注房價(jià)下跌時(shí)違約率上升較大的客戶本次壓力測試發(fā)現(xiàn)了一鰭房價(jià)下跌時(shí)違約率會(huì)明顯上升的房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶和個(gè)人按揭貸款客戶，對(duì)這些客戶應(yīng)加強(qiáng)貸后管理。.警惕個(gè)人住房按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期根據(jù)現(xiàn)有實(shí)證研究結(jié)梟，個(gè)人住房按揭貸款帳齡在3-4年時(shí)違約風(fēng)險(xiǎn)比較高。目前正逢宏觀經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期，因此，應(yīng)適時(shí)加強(qiáng)該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)檢查力度。3.提防房地產(chǎn)業(yè)下汨的連鎖反應(yīng)14房地產(chǎn)業(yè)是卜.下游行業(yè)關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響較大。本次壓力測試結(jié)果亦顯示，房價(jià)下跌所導(dǎo)致的全部業(yè)務(wù)的年末不良貸款余額預(yù)期值是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款一年內(nèi)違約金額的預(yù)期值之和的1.6倍。因此，需加強(qiáng)建材行業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的行業(yè)貸款的檢查和監(jiān)測工作。4.拓展擔(dān)保方式，增強(qiáng)擔(dān)保有效性房價(jià)下跌將導(dǎo)致房地產(chǎn)類抵押品貶值。因此，在房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的當(dāng)前時(shí)期，需密切跟蹤存量客戶的房地產(chǎn)抵押品價(jià)值的變化，必要時(shí)應(yīng)追加擔(dān)?；驂嚎s貸款，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性和反應(yīng)的及時(shí)性。（二）對(duì)新增客戶.授信審批強(qiáng)調(diào)第一還款來源的重:要性巴塞爾新資本協(xié)議和我國銀監(jiān)會(huì)對(duì)機(jī)施內(nèi)部評(píng)級(jí)法初級(jí)法要求，房地產(chǎn)抵押覆蓋率在140%以上的貸款的最低違約損失率是35%,覆蓋率低于140%的,其違約損失率定得更高。這是業(yè)界對(duì)第二還款來源在保障貸款本息安全方面的主流經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)，警示我們應(yīng)加強(qiáng)貸款的客戶選擇、項(xiàng)H選擇和項(xiàng)目管理，演調(diào)第一還款來源的重要性，不應(yīng)依賴第二還款來源。.提高房地產(chǎn)行業(yè)貸款期限要求和項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚，房地產(chǎn)市場行情不甚明了，如發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則應(yīng)遵守快進(jìn)快出的原則，選擇區(qū)域優(yōu)勢明顯、抗跌能力強(qiáng)的項(xiàng)目，并且為規(guī)避爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)選擇開發(fā)進(jìn)入后期的項(xiàng)目，這也是增強(qiáng)還款來源的可預(yù)見性、強(qiáng)化第一還款來源的重要方式。.拓展擔(dān)保方式，增強(qiáng)擔(dān)保有效性新增授信客戶如采取房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，則在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮其卜.跌風(fēng)險(xiǎn)，盡量追加其他非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)或個(gè)人的連帶責(zé)任保證或其他非房地產(chǎn)類的抵質(zhì)押品，也可通過保險(xiǎn)等方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。七、不足與展望（一）不足.壓力情景設(shè)定可能不夠充分一是我們僅考慮了房價(jià)卜跌這一壓力因素，沒有納入利率等房地產(chǎn)業(yè)較敏15感的其:他壓力因素。二是房價(jià)下跌幅度的設(shè)定可能不足以覆蓋未來可能發(fā)生的極端情形。.研究方法有待完善，敏感性分析在數(shù)據(jù)處理方法和變量選擇上有待改進(jìn)一是為測算房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶信用評(píng)級(jí)躍遷，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)期值進(jìn)行估計(jì)時(shí)存在數(shù)據(jù)質(zhì)量問題和前提假設(shè)問題，預(yù)期準(zhǔn)確性尚待提高。二是我分行開發(fā)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)與穆迪評(píng)級(jí)的映射關(guān)系以及違約損失率的計(jì)算公式尚未經(jīng)過嚴(yán)格的歷史數(shù)據(jù)險(xiǎn)證。三是個(gè)人住房按揭貸款壓力測試的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)包括家庭收入、抵押品價(jià)值、貸款賬齡、借款人工作性質(zhì)等多個(gè)因素，但目前我們僅考慮了抵押品價(jià)值和貸款賬齡。四是由「國內(nèi)缺乏歷史違約數(shù)據(jù)，我們采用了澳大利亞的違約率和違約損失率數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的適用性尚待檢驗(yàn)。.測試的業(yè)務(wù)品種有待拓寬本次壓力測試對(duì)象主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款，未對(duì)其他細(xì)分行業(yè)和業(yè)務(wù)品種展開分析，因此測試結(jié)果有一定局限性。（二）展望雖然本次壓力測試還存在很多不足，但已初步建立了完整的研究框架，所采用的方法均建立在一定的理論和經(jīng)驗(yàn)依據(jù)之上，為今后信用風(fēng)險(xiǎn)量化研究積累了經(jīng)驗(yàn)、奠定了基礎(chǔ).展望未來，下一步工作重點(diǎn)是：.加強(qiáng)違約數(shù)據(jù)的收集整理T作，建在專門針對(duì)違約事件處理過程的數(shù)據(jù)庫，為今后自行計(jì)算違約率和違約損失率提供數(shù)據(jù)支持。數(shù)據(jù)內(nèi)容包括客戶信息、業(yè)務(wù)信息、回收金額、回收方式，處置成本等。.從數(shù)據(jù)錄入和數(shù)據(jù)檢食著手，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，逐步解決數(shù)據(jù)枳累不足、質(zhì)量偏低的問題。.完善信用評(píng)級(jí)模型，提高壓力測試準(zhǔn)確性。信用評(píng)級(jí)是壓力測試方法的重要組成部分，加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)的研究對(duì)壓力測試工作有很大的推動(dòng)作用，并且可以通過壓力測試和信用評(píng)級(jí)的相互驗(yàn)證，促進(jìn)兩者共同完善。16

附表附表1穆迪評(píng)級(jí)與違約率（%）之間的對(duì)應(yīng)表

（全球發(fā)行人加權(quán)平均累積違約率，1983—2003）評(píng)級(jí)1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年Aaa0000.050.170.230.30.380.380.38Aal0000.160.160.260.260.260.260.26Aa2000.040.140.30.360.430.520.610.73Aa30.020.070,120.190.260.350.350.350.350.43Al0.0250.0750.180.350.50.6650.750.915L061.15