物業(yè)租賃管理

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！物業(yè)租賃管理以租賃經(jīng)營活動在不同發(fā)展階段的工作內(nèi)容為依據(jù)，可以將租賃管理劃分段，物業(yè)租賃市場營銷工作和承租人關(guān)系管理是貫穿始終的。一：租約簽訂前的租賃管理（一）租賃準(zhǔn)備賃管理制度、明確租賃基本程序和退租基本程序等。1．組建物業(yè)租賃管理機構(gòu)2．租賃專業(yè)知識能力培訓(xùn)3．制定物業(yè)租賃管理制度4．明確物業(yè)租賃基本程序物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。5．物業(yè)退租基本程序(1)合同到期及時通知。一般至少提前15日。(2)確認合同終止。結(jié)清各項費用，如提前終止合同需要賠償損失。（二）租賃方案1．確訂租賃類型、可出租面積和租賃方式型?？沙鲎饷娣e和分布狀況又是確定物業(yè)租賃形式的基礎(chǔ)。2．編制租賃經(jīng)營預(yù)算1的科目有：預(yù)期收入、運營成本費用、稅費、利潤等。編制租賃預(yù)算應(yīng)重點考慮以下內(nèi)容：(1)考慮上年度類似物業(yè)。(2)考慮運營成本費用在新年度可能發(fā)生的變化。(4)要根據(jù)實際租賃經(jīng)營情況對預(yù)算進行定期調(diào)整。(5)要了解國家及當(dāng)?shù)仃P(guān)于影響物業(yè)租賃運營成本費用的相關(guān)規(guī)定。3．市場定位租賃市場供求關(guān)系的因素較多，如物業(yè)的類型、檔次、位置、業(yè)主的要求、承租人及潛在承租人的需求、周邊環(huán)境與交通狀況等因素。4．確定租金性的安排。5．吸引承租人的策略主要有廣告宣傳、形象策劃、組織引導(dǎo)參觀、建立租售中心、尋求代理機構(gòu)合作和租約條款優(yōu)惠等形式。（三）承租人選擇擇承租人時應(yīng)考慮的因素。（四）租金確定1．租金類型(1)從價格原理上看，租金有兩種表現(xiàn)形式：理論租金和實際租金。①理論租金。存在的實際價格比例。2②實際租金。確定的具體租金。(2)從租金內(nèi)容構(gòu)成方面，可以將租金分為成本租金、商品租金、市場租金三種。①成本租金。修費、管理費、利息和稅費五項因素組成。②商品租金。商品租金是在成本租金基礎(chǔ)上加上保險費、地租和利潤共八項因素構(gòu)成。③市場租金。市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)市場供求關(guān)系形成。2．影響租金確定的因素(l)內(nèi)在因素。況、室內(nèi)裝修好壞、樓層的高低、房屋的高低以及朝向采光等。(2)外在因素。場供求關(guān)系、國家及地方物業(yè)租賃政策等。3．確定租金的程序以包租轉(zhuǎn)租模式下新建成的出租公寓為例，確定租金的基本程序如下：（五）租約談判與簽約租人與承租人即可簽訂物業(yè)租賃合同。例如：在租約簽訂前，租賃管理工作的主要內(nèi)容包括a.制定租賃方案和策略b.租戶的選擇c.租約談判d.租金確定3二：租約執(zhí)行過程中的租賃管理等管理內(nèi)容。（一）房屋交付交接查驗房屋，檢查租賃物業(yè)是否符合租賃合同條款中的條件。（二）收取租金任關(guān)系為核心。出租人設(shè)定的租金收取程序要充分全面考慮承租人的方便和困難，特別是當(dāng)承租人遇到經(jīng)營困難時。同時要注意程序的可操作性。（三）租金調(diào)整按一般原則，對于租期較短的承租人，如租期1～2年的，可設(shè)定一租金水重新簽訂租約。對于租期較長的承租人，如3～5年以上的，為保護出租人和承租人雙方的利益，租金每2～3年調(diào)整一次，或在租約中對租金如何調(diào)整做出明確的規(guī)定。租金調(diào)整的方法一般有以下幾種：1．漸進調(diào)整——租金定期提高2．按百分比調(diào)整——按承租人經(jīng)營收入的增長的一定百分比來調(diào)整3．按指數(shù)調(diào)整——常用指數(shù)是消費價格指數(shù)和批發(fā)價格指數(shù)4．按政策性價格變動調(diào)整——如最低工資標(biāo)準(zhǔn)等5．重估定價——委托第三方。三：租約期滿時的租賃管理等管理內(nèi)容。（一）租約續(xù)期租賃合同續(xù)簽對出租人和承租人雙方均有利。（二）租金結(jié)算與房屋收回4業(yè)。如有損壞需要賠償，就要共同協(xié)商具體金額，可從押金中扣除，也可另行支付。租金結(jié)算截止日即實際退租日。四：租賃營銷管理過程，是獲得經(jīng)營收益的保障。（一）租賃營銷原則租賃營銷的兩個基本原則是“熟悉你的產(chǎn)品”和“新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客”。（二）租賃營銷組織形式門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合的模式。（三）租賃營銷措施（常用措施）1．廣告宣傳2．形象宣傳育比賽等。3．個人銷售活動二是物業(yè)管理服務(wù)人員直接銷售。(1)與房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀人合作(2)直接銷售是指物業(yè)管理服務(wù)人員直接親自組織、尋找潛在承租人。這種銷售方式需要物業(yè)管理服務(wù)人員掌握一定的營銷技巧。4．社會公關(guān)活動主要包括：（1）與社會新聞單位建立并保持良好的合作關(guān)系；（2）與國家政府有關(guān)部門保持密切的聯(lián)系；（3）與其他租賃物業(yè)經(jīng)營管理部門保持良好的合作關(guān)系；（4）與所在社區(qū)保持良好關(guān)系。5（四）物業(yè)租賃營銷的關(guān)鍵要素1．價格優(yōu)勢2．物業(yè)本身性能3．良好聲譽而大大提高其營業(yè)額。4．經(jīng)濟實用五：承租人關(guān)系管理高滿意度就是房屋出租率的保證。（一）客戶關(guān)系管理的含義戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。crm實踐。crm是一種手段，它的根本目的降低運營成本，提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。（二）租賃管理中實施crm是市場化的要求贏利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)引入并實施crm順應(yīng)了時代發(fā)展和市場化的要求。（三）在租賃管理中實施crm涉及的工作在租賃管理中實施crm主要涉及以下一些方面的工作：1．建立詳細的承租人檔案2．租賃期內(nèi)的服務(wù)3．租金收取的管理4．?dāng)?shù)據(jù)