基于法理和制度探析存量房交易網(wǎng)簽的法律約束力(2),民法論文

基于法理和制度探析存量房交易網(wǎng)簽的法律約束力(2),民法論文固然當(dāng)事人簽署買賣合同書并不能成立買賣合同，但該行為也非多此一舉，由于所簽署的合同書是當(dāng)事人申請(qǐng)過(guò)戶登記的必需材料，故在簽署信息表后，向房管部門提交材料、簽署合同書也就成為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而當(dāng)事人實(shí)際為這些行為，正是履行合同義務(wù)的表現(xiàn)。不僅如此，信息表的內(nèi)容包括主體、標(biāo)的物、價(jià)款等買賣合同的主要條款，至于何時(shí)交付房屋、何時(shí)協(xié)力申請(qǐng)過(guò)戶登記、價(jià)款怎樣支付等細(xì)節(jié)內(nèi)容，并未具體表現(xiàn)出在信息表當(dāng)中，而是要靠當(dāng)事人在買賣合同書中加以約定，就此而言，相對(duì)于信息表，買賣合同書本質(zhì)就是(合同法〕第61條提及的補(bǔ)充協(xié)議?！捕辰?jīng)紀(jì)成交網(wǎng)簽中買賣合同的成立。根據(jù)原北京市建設(shè)委員會(huì)(北京市關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問(wèn)題的通知〕〔下面簡(jiǎn)稱北京完善網(wǎng)簽通知〕第1條，經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽包括三個(gè)環(huán)節(jié)：其一，草擬階段：當(dāng)事人對(duì)合同主要條款協(xié)商一致后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操作人員在網(wǎng)簽系統(tǒng)上填寫合同并打印(存量房買賣合同信息核對(duì)表〕，由當(dāng)事人雙方核對(duì)并確認(rèn)相關(guān)信息錄入能否正確；其二，打印合同：操作人員打印網(wǎng)上填寫的合同，交由交易雙方簽字或蓋章；其三，完成簽約：操作人員在網(wǎng)簽系統(tǒng)中點(diǎn)擊簽約完成.上述程序與自行成交的網(wǎng)簽程序不同，它不存在當(dāng)事人填寫、簽署、提交信息表的行為，而是由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)操作，把當(dāng)事人協(xié)商一致的買賣合同主要條款載入網(wǎng)簽系統(tǒng)。由于是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在操作網(wǎng)上簽約，房管部門無(wú)法進(jìn)行事先或事中監(jiān)督，這就使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存心故意或過(guò)失的虛假記載成為可能，為了防止線上信息悖于當(dāng)事人的真意，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)線上填寫買賣合同的內(nèi)容，不能產(chǎn)生成立買賣合同的法律效果，故上述行為被歸為草擬階段。為了保衛(wèi)當(dāng)事人，盡管線上信息具備買賣合同的主要條款，對(duì)當(dāng)事人也無(wú)約束力，北京完善網(wǎng)簽通知第2條就規(guī)定，只要雙方未簽署合同書，任一方當(dāng)事人均能單方申請(qǐng)注銷該階段生成的線上信息。照此來(lái)看，只要當(dāng)事人線下簽署網(wǎng)簽生成的買賣合同書后，才成立買賣合同。至于第三階段的行為，表示清楚網(wǎng)簽完成，房管部門可將網(wǎng)簽信息記載于樓盤表。在自行成交的網(wǎng)簽，當(dāng)事人在簽署信息表之后推動(dòng)網(wǎng)簽進(jìn)展的行為，如向房管部門提交材料、確認(rèn)網(wǎng)簽信息、線下簽署合同書，均屬于履行買賣合同義務(wù)。與此不同，在經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽，買賣合同成立后的網(wǎng)簽程序仍由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，與當(dāng)事人的買賣合同義務(wù)無(wú)關(guān)，故買賣合同的成立與網(wǎng)簽推進(jìn)之間沒(méi)有法律關(guān)聯(lián)。二、真實(shí)意思的推定。就同一存量房，一樣的買賣雙方先后成立內(nèi)容不同的買賣合同，如先完成網(wǎng)簽，再簽署在價(jià)款等方面與網(wǎng)簽信息有異的買賣合同書〔下面簡(jiǎn)稱非網(wǎng)簽合同〕,此時(shí)應(yīng)推定自行成交網(wǎng)簽中的信息表以及經(jīng)紀(jì)成交網(wǎng)簽中的買賣合同書〔下面簡(jiǎn)稱網(wǎng)簽合同〕符合當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思提供了便利，對(duì)此有異議者應(yīng)舉出相反證明，這就是網(wǎng)簽對(duì)買賣雙方真實(shí)合意的推定效力。這種效力僅適用于已完成網(wǎng)簽的情形，不能從未網(wǎng)簽推定當(dāng)事人沒(méi)有買賣的真實(shí)合意?！惨弧尘W(wǎng)簽是對(duì)買賣合同的強(qiáng)有力證明。就前述自行成交的網(wǎng)簽來(lái)看，當(dāng)事人把簽署的信息表等材料提交房管部門后，就開啟了網(wǎng)簽，華而不實(shí)的環(huán)節(jié)設(shè)置一步步地確認(rèn)和強(qiáng)化當(dāng)事人買賣存量房的真實(shí)意思，網(wǎng)簽因而是買賣合同的強(qiáng)有力證明。詳言之，當(dāng)事人在簽署信息表成立買賣合同后申請(qǐng)網(wǎng)簽，既是知足交易需要的無(wú)奈之舉，客觀上也是對(duì)買賣合意確實(shí)認(rèn)。房管部門在把信息表內(nèi)容載入網(wǎng)簽系統(tǒng)時(shí)，要經(jīng)過(guò)工作人員和當(dāng)事人的反復(fù)核對(duì)和確認(rèn)，這就能確保網(wǎng)上簽約信息與當(dāng)事人在信息表中表示出的真實(shí)意思完全一致。而且，網(wǎng)簽系統(tǒng)外在于買賣雙方，由房管部門控制，受最強(qiáng)有力的網(wǎng)絡(luò)安全保衛(wèi)，華而不實(shí)的信息不會(huì)因載體毀損而滅失，任一方當(dāng)事人也不可能任意修改，客觀性相當(dāng)高。再者，網(wǎng)上簽約信息還生成買賣合同書，當(dāng)事人簽署該合同書，也起著確認(rèn)網(wǎng)簽交易的作用。正是在上述環(huán)節(jié)的一步步推進(jìn)中，信息表、網(wǎng)上簽約和線下簽約的內(nèi)容保持了一致性，它們互相印證，強(qiáng)有力地證明了當(dāng)事人真實(shí)的買賣合意。除此之外，根據(jù)2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則〕〔下面簡(jiǎn)稱導(dǎo)則〕第8.1條、第8.3條，房管部門要確保由網(wǎng)簽后資料構(gòu)成的交易和產(chǎn)權(quán)檔案的完好、準(zhǔn)確和安全，檔案信息的權(quán)威性也進(jìn)一步提升了網(wǎng)簽對(duì)當(dāng)事人真實(shí)的買賣合意的證明力。不僅如此，還有一系列的保障機(jī)制，可確保網(wǎng)簽信息具有高度確實(shí)定性。比方，在網(wǎng)簽完成后、申請(qǐng)過(guò)戶登記前，除非當(dāng)事人在信息表中有十分約定，否則當(dāng)事人一方不能申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽信息，房管部門也不能依職權(quán)注銷網(wǎng)簽信息，這有助于固定網(wǎng)簽信息。又如，根據(jù)北京網(wǎng)簽通知第8條，買賣雙方憑網(wǎng)上簽約時(shí)設(shè)置的密碼，可在特定官網(wǎng)對(duì)網(wǎng)上簽約信息進(jìn)行核實(shí)，這為當(dāng)事人進(jìn)行外部監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而確保網(wǎng)簽信息符合當(dāng)事人的真實(shí)意思提供了有效途徑。再如，根據(jù)(導(dǎo)則〕第8.6條，網(wǎng)簽后構(gòu)成的檔案信息具有公開性，可供社會(huì)公眾查詢、復(fù)制，這為包括當(dāng)事人在內(nèi)的社會(huì)公眾提供了外部監(jiān)督機(jī)制，能確保房管部門不會(huì)擅自修改網(wǎng)簽信息，也保障了網(wǎng)簽信息與當(dāng)事人的真實(shí)意思高度契合。與自行成交的網(wǎng)簽相比，經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽程序有所不同，但在證明買賣合同方面，其二者完全一樣，由于在經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽，其交易信息也記載于網(wǎng)簽系統(tǒng)，當(dāng)事人也要確認(rèn)網(wǎng)簽信息正確與否，在買賣合同正當(dāng)存續(xù)的前提下，當(dāng)事人一方不能任意申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽信息，房管部門也不能擅自注銷網(wǎng)簽信息，也有保持網(wǎng)簽信息確定性的保障機(jī)制。概括而言，網(wǎng)簽有成立買賣合同的效力，且線下簽署信息表或買賣合同書，順勢(shì)就有書面形式的證明力。更為重要的是，除了這種證明力，網(wǎng)簽系統(tǒng)的中立性、網(wǎng)簽程序的嚴(yán)格性和網(wǎng)簽結(jié)果確實(shí)定性，大幅加強(qiáng)了網(wǎng)簽信息的可靠性，使其證明力遠(yuǎn)勝于受控于當(dāng)事人的非網(wǎng)簽合同，在這里意義上，網(wǎng)簽屬于買賣合同的強(qiáng)有力證明?！捕尘W(wǎng)簽對(duì)真實(shí)意思的推定。通過(guò)行政的強(qiáng)力推動(dòng)，網(wǎng)簽在房管部門已有成熟的運(yùn)作機(jī)制，而且，它還不是房管部門一家在存量房買賣監(jiān)管領(lǐng)域的自講自話，而是有非常明顯的溢出效應(yīng)，已成為與存量房有關(guān)的交易機(jī)制和管理措施的基礎(chǔ)，如金融、工商、稅務(wù)、住房公積金等業(yè)務(wù)的辦理均以網(wǎng)簽為根據(jù)。這種統(tǒng)籌布置無(wú)疑使網(wǎng)簽深深扎根于存量房的市場(chǎng)交易和監(jiān)管，成為相當(dāng)普適和基礎(chǔ)的制度布置。在這里背景下，網(wǎng)簽的證明力因交易的反復(fù)得以持續(xù)強(qiáng)化，再加上網(wǎng)簽通常表征當(dāng)事人真實(shí)的買賣合意，在強(qiáng)化的證明力和高度蓋然性的基礎(chǔ)上，網(wǎng)簽合同代表真實(shí)的買賣合意，就屬于社會(huì)共鳴，它不會(huì)因個(gè)體認(rèn)識(shí)差異而改變。這實(shí)際意味著，借助網(wǎng)簽的強(qiáng)有力證明，可推定網(wǎng)簽合同的內(nèi)容符合當(dāng)事人的真實(shí)意思，提出這種主張者無(wú)需再額外證明。必須注意的是，推定不是終局確實(shí)定狀態(tài)，而是減輕證明責(zé)任的權(quán)宜之計(jì)，故它無(wú)法消除相反主張，提出相反主張者完全能提出反證，并通過(guò)證據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位來(lái)推翻上述推定。也就是講，網(wǎng)簽使得存量房買賣合同不證自明地具體表現(xiàn)出了當(dāng)事人的真實(shí)合意，但不阻礙被證偽，一旦證偽成立，非網(wǎng)簽合同就要浮出水面，成為真實(shí)合意的載體。申言之，在網(wǎng)簽合同與非網(wǎng)簽合同的內(nèi)容不一致時(shí)，只要能證明網(wǎng)簽合同的內(nèi)容確實(shí)不符合當(dāng)事人的真實(shí)意思，如為了避稅存心故意寫低成交價(jià)款，或證明當(dāng)事人用非網(wǎng)簽合同來(lái)替代網(wǎng)簽合同，如雙方在完成網(wǎng)簽后，又協(xié)商以非網(wǎng)簽合同對(duì)網(wǎng)簽合同信息加以調(diào)整，才能采信非網(wǎng)簽合同，否則就應(yīng)以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)。相比而言，完成上述反證責(zé)任的難度不小，這樣能提示當(dāng)事人慎重行事，力爭(zhēng)網(wǎng)簽信息與真實(shí)合意保持一致，進(jìn)而有助于維護(hù)網(wǎng)簽確實(shí)定性，牢固夯實(shí)其在存量房交易市場(chǎng)和監(jiān)管領(lǐng)域的基礎(chǔ)地位，使貸款、稅收等切實(shí)有據(jù)。假如把完成網(wǎng)簽產(chǎn)生的上述推定力稱為積極推定力，那么，注銷網(wǎng)簽會(huì)產(chǎn)生消極推定力，即網(wǎng)簽注銷推定存量房買賣合同解除，當(dāng)事人不再受買賣合同的約束。之所以如此，是由于注銷網(wǎng)簽需以解除買賣合同為前提，有了注銷網(wǎng)簽的結(jié)果，可推定有解除買賣合同的原因。不過(guò)，這仍然能被反證推翻。比方，已完成的網(wǎng)簽會(huì)被不當(dāng)注銷，這在經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽表現(xiàn)尤甚，即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用其主導(dǎo)網(wǎng)簽操作的便利，在當(dāng)事人簽署買賣合同書后，未經(jīng)當(dāng)事人雙方的同意，擅自注銷已完成的網(wǎng)簽，對(duì)此只能講能證明買賣合同的網(wǎng)簽信息滅失，但已有效成立的買賣合同不因而受影響，當(dāng)事人仍應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。也就是講，網(wǎng)簽注銷通常講明當(dāng)事人有解除買賣合同的真實(shí)意思，但一旦能證明網(wǎng)簽合同正當(dāng)存續(xù)，就只能講明網(wǎng)簽注銷不當(dāng)，喪失了相應(yīng)的證明力。鑒于網(wǎng)簽有推定當(dāng)事人真實(shí)意思的效力，當(dāng)事人要恰當(dāng)保衛(wèi)自個(gè)，就應(yīng)使網(wǎng)簽信息與雙方成立買賣合同的真意互相匹配，要做到這一點(diǎn)，當(dāng)事人不僅在成立網(wǎng)簽合同時(shí)應(yīng)深思熟慮，在網(wǎng)簽完成后解除買賣合同時(shí)，還應(yīng)及時(shí)協(xié)力申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽，以消除其證明力。〔三〕未辦理網(wǎng)簽，不影響已成立的買賣合同。實(shí)踐中有不少當(dāng)事人在協(xié)商存量房買賣時(shí)，徑直訂立了買賣合同，未通過(guò)房管部門辦理網(wǎng)簽。在這里情形，該買賣合同受(民法通則〕、(合同法〕等法律中的法律行為或合同規(guī)范的調(diào)整，除非當(dāng)事人約定以網(wǎng)簽作為合同的生效要件，否則該合同在成立時(shí)生效。即使有地方房管部門規(guī)定存量房買賣合同必須網(wǎng)簽才能生效，也不會(huì)影響上述結(jié)論。之所以如此，當(dāng)然是由于(合同法〕第44條第2款規(guī)定，只要法律、行政法規(guī)才能規(guī)定批準(zhǔn)、登記等合同的十分生效要件，而地方房管部門的上述規(guī)定不屬于法律和行政法規(guī)，它們無(wú)權(quán)把網(wǎng)簽限定為存量房買賣合同的十分生效要件。其實(shí)，房管部門推行網(wǎng)簽的出發(fā)點(diǎn)，不是為了壓縮當(dāng)事人的意思自治空間，而是要提升存量房買賣的交易質(zhì)量，在最大限度上確保當(dāng)事人能如愿實(shí)現(xiàn)各自的交易預(yù)期。這意味著，意思自治還是網(wǎng)簽制度的根本性制約要素，這不僅具體表現(xiàn)出在網(wǎng)簽的啟動(dòng)要靠當(dāng)事人來(lái)推動(dòng)，還表現(xiàn)為在網(wǎng)簽之外，當(dāng)事人可另行簽訂買賣合同，它與網(wǎng)簽合同一樣對(duì)當(dāng)事人有法律約束力。換言之，網(wǎng)簽對(duì)當(dāng)事人真實(shí)合意的推定力限定在已完成網(wǎng)簽的情形，而不能由此反面推論，以為未辦理網(wǎng)簽，就推定當(dāng)事人未成立買賣合同。既然如此，當(dāng)事人就要根據(jù)合同約定履行義務(wù)。合同約定當(dāng)事人應(yīng)協(xié)力辦理網(wǎng)簽的，進(jìn)行網(wǎng)簽屬于當(dāng)事人應(yīng)盡的合同義務(wù)，違犯者要承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，自不待言。問(wèn)題在于，若合同未約定網(wǎng)簽，當(dāng)事人有無(wú)協(xié)力辦理網(wǎng)簽的義務(wù)？對(duì)此有截然不同的看法，房屋管理業(yè)界有觀點(diǎn)指出，網(wǎng)上簽約是民事行為，能否網(wǎng)簽取決于當(dāng)事人約定，但有法院以為在買賣合同成立后，協(xié)力進(jìn)行網(wǎng)簽是當(dāng)事人應(yīng)為的義務(wù)。本文以為，買賣合同的目的是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，而根據(jù)各地的實(shí)際操作，網(wǎng)簽信息憑證以及網(wǎng)簽生成的買賣合同書是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記的必需材料，網(wǎng)簽因而成為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提和必經(jīng)步驟，是實(shí)現(xiàn)買賣合同目的的必要措施，當(dāng)然也就屬于合