中國住房市場形勢分析與預(yù)測

中國住房市場形勢分析與預(yù)測

一2014年概況：投資投機全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩1.住房投資投機全面退潮，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌2014年大中城市樓市首現(xiàn)主動調(diào)整，房價由全線快漲轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡橄碌?，房價下跌城市個數(shù)迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，絕大多數(shù)城市房價都在上漲。其中房價環(huán)比下降的僅2個，持平的3個，環(huán)比上漲的有65個。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個，只有廈門1個城市受自貿(mào)區(qū)落戶傳聞的刺激房價環(huán)比持平，沒有城市房價環(huán)比上漲。2014年下半年開始房價跌幅增大，多數(shù)大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價高于上年同期價格（見圖8-1，圖8-2）。圖8-1中國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲、持平與下降個數(shù)圖8-2中國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲、持平與下降個數(shù)圖8-3中國70個大中城市二手商品住宅價格環(huán)比上漲、持平與下降個數(shù)圖8-4中國70個大中城市二手商品住宅價格同比上漲、持平與下降個數(shù)本輪市場調(diào)整與2008年或2011年的住房市場短期低迷存在本質(zhì)區(qū)別。2008年的市場下滑源自于2008年全球金融危機沖擊，2011年的市場短期不景氣可主要歸因于大中城市全面推出限購限貸政策。它們都是由住房市場外部因素沖擊所引發(fā)。而在本輪住房市場調(diào)整過程中，并沒有出現(xiàn)重大的外部沖擊因素，因而市場自發(fā)力量才是本輪市場調(diào)整的主要原動力。市場出現(xiàn)主動調(diào)整，表明大中城市供求形勢正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。住房綠皮書供給出現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性過剩的主要原因有：經(jīng)濟增速下滑，房價預(yù)期出現(xiàn)由樂觀向悲觀的轉(zhuǎn)折，投資投機全面退潮，單純的首次置業(yè)需求及改善需求難以有力支撐市場；居民投資理財渠道增加，房地產(chǎn)投資收益過低而不再成為投資首選；區(qū)域經(jīng)濟格局發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，特大城市、沿海城市經(jīng)濟景氣度相對較低，對房價形成拖累；2012年4季度及2013年大中城市房價暴漲，刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長，開發(fā)商在此期間大舉拿地所形成的商品住房供給開始集中上市，從而助長了目前大中城市階段性供給過剩的格局。2.商品住宅進入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年以來，大城市普通商品住宅也出現(xiàn)滯銷。全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。商品房銷售相對上年出現(xiàn)負增長。2013年1～12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%。2014年1～9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%；商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%。銷售面積與銷售額均出現(xiàn)較大負增長（見圖8-5，圖8-6）。庫存水平繼續(xù)攀升。2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676萬平方米，同比增長28.5%（見圖8-8）。3.開發(fā)商后市信心不足，住房投資增速下滑中國住房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進入低速增長期，開發(fā)投資增速降至低位。隨著全國銷售不暢和大中城市房價下跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2013年1～12月，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。2014年1～9月，中國商品住宅開發(fā)投資額為46725億元，同比增長率降至11.3%（見圖8-9）。圖8-5中國商品住宅銷售面積與銷售額圖8-6中國商品住宅銷售面積與銷售額同比增長率圖8-7期房銷售面積及其同比增長率圖8-82013年10月以來各期末中國商品住宅待售面積及其同比增長率開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2013年1～12月，中國商品住宅新開工面積為145844.8萬平方米，同比增長11.6%。2014年1～9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%（見圖8-10）。圖8-9中國商品住宅開發(fā)投資及其同比增長率圖8-10中國商品住宅新開工面積及其同比增長率房企購地?zé)崆橄陆?，土地市場遇冷，地價下跌交易量下滑。2013年1～12月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為38814.38萬平方米，同比增長8.8%。2014年1～9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為24014萬平方米，同比增長-4.6%。2013年1～12月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為9918.28億元，同比增長33.9%。2014年1～9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。土地成交價款的增速下降要慢于土地購置面積的增速下降，并非地價仍在上漲，而是與地方政府有意控制供地結(jié)構(gòu)有關(guān)，優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例的增加拉高了土地出讓金額（見圖8-11，圖8-12）。圖8-11房地產(chǎn)開發(fā)本年土地購置面積與成交價款圖8-12房地產(chǎn)開發(fā)本年土地購置面積與成交價款同比增長4.樓市資金流入減緩，開發(fā)企業(yè)資金來源增速下滑開發(fā)企業(yè)籌資能力下降，個人按揭貸款出現(xiàn)負增長。2013年1～12月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總計為122122.5億元，同比增長26.5%。其中國內(nèi)貸款19672.7億元，同比增長33.1%；個人按揭貸款14033.3億元，同比增長33.3%。2014年1～9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總計為89869億元，同比增長2.3%。其中國內(nèi)貸款16288億元，同比增長11.8%；個人按揭貸款9794億元，同比下降4.9%（見圖8-13，圖8-14）。圖8-13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源情況圖8-14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速5.租賃市場熱度下降，房租漲速顯著減緩住房租賃市場低迷，租金漲速減緩。2010年以前，租金長期緩慢增長，房價租金比越來越大，租房成為一項較經(jīng)濟的選擇。2010年以來，住房租金出現(xiàn)持續(xù)較快速度的上漲。2012年6月開始，隨著居民消費價格租金指數(shù)的快速上揚，租金漲幅持續(xù)高出CPI的漲幅。2013年12月，租金指數(shù)同比上漲4.7%，同期CPI僅上漲2.5%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅高出2.2個百分點。進入2014年，租賃市場熱度下降，租金漲速顯著下降。雖然CPI指數(shù)也在下降，但是租金指數(shù)下降更快，二者的差距收窄。至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點；同期CPI上漲1.6%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅僅高出1個百分點（見圖8-15，圖8-16）。圖8-15全國居民消費價格指數(shù)（CPI）與居民消費價格租金指數(shù)（同比）圖8-16全國居民消費價格指數(shù)（CPI）與居民消費價格租金指數(shù)（環(huán)比）租金漲速減緩的主要原因有：經(jīng)濟增速下降，與租金息息相關(guān)的收入和就業(yè)水平增長較慢；住房存量不斷累積增長，供求形勢發(fā)生變化；二手房銷售不暢，投資者轉(zhuǎn)售為租；城市化格局出現(xiàn)變化，外來務(wù)工人員有所回流。6.宏觀政策出現(xiàn)拐點，限購限貸相繼退出調(diào)控政策首次出現(xiàn)由抑制住房消費到支持住房消費的方向性轉(zhuǎn)折，宏觀政策對市場下滑的反應(yīng)非常迅速，限購限貸政策相繼退出。全國自2011年以來相繼實行限購的46個城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞尚在堅守外，其他2014年均已經(jīng)取消或松綁了限購政策。而北上廣深四個一線城市如果住房市場繼續(xù)下滑，限購政策也將有望取消或松綁。住房信貸政策顯著趨于寬松。對二套及以上住房的貸款限制、外地戶籍家庭購房貸款限制都顯著放寬。2014年9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對居民購買二套普通商品住房給予信貸政策優(yōu)惠，只要結(jié)清了此前房貸，可享受與首套房同等的貸款優(yōu)惠扶持政策；解除了居民購買多套住房的信貸政策限制，居民購買第三套及以上住房申請貸款，只要結(jié)清了此前的購房貸款，可由金融機構(gòu)自主確定首付款比例和貸款利率水平；可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款等。限購限貸政策的及時調(diào)整，對于扭轉(zhuǎn)住房市場一邊倒式的看空預(yù)期、促進住房市場的軟著陸起到了一定的作用。在宏觀政策刺激下，部分城市住房成交量出現(xiàn)階段性放大，房價小幅上調(diào)。二存在問題：住房相對過剩時代提前到來，三位一體的房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)1.在三位一體的開發(fā)模式下，商品住房的相對過剩時代必將提前到來當(dāng)前商品房開發(fā)模式的主要問題是：地方政府售地、銀行提供貸款支持、開發(fā)商賣樓花，三者形成三位一體的房地產(chǎn)利益共同體。在三位一體的開發(fā)模式下，必將造成住房供給能力無限擴張、房價過高脫離居民購買力兩個看似相互矛盾的后果。這意味著商品房相對過剩時代將提前到來。一方面，三位一體商品房開發(fā)模式下，房價上漲過快脫離現(xiàn)實需求。銀行、地方政府與開發(fā)商共同參與炒房，利用其資金土地信息優(yōu)勢哄抬地價與房價，造成住房價格泡沫堆積，脫離普通民眾的購買能力。另一方面，三位一體商品房開發(fā)模式下，住房供給能力無限擴大。在地方政府、銀行、開發(fā)商三位一體的商品房供給模式下，住房供給有快速無限擴大的趨勢：地方政府需要不斷賣地才能維持財政不出現(xiàn)危機；銀行與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)成了利益共同體，必將源源不斷地為住房開發(fā)提供資金支持，以獲取最大化利潤同時避免成為房地產(chǎn)泡沫的最終埋單者；開發(fā)商通過期房預(yù)售的方式，實現(xiàn)資金快速回籠和滾動式開發(fā)，開發(fā)規(guī)模按幾何速度擴張。總而言之，在供求兩方面力量的作用下，商品住房相對過剩時代必將提前到來，而不必等到城市化成熟期。在供給方面，由地方政府、銀行、開發(fā)商組成的房地產(chǎn)利益集團在巨額利益驅(qū)使下，促使住房供給呈快速無限擴張的趨勢；在需求方面，在銀行、地方政府與開發(fā)商結(jié)成利益共同體共同哄抬炒作下，房價早已經(jīng)泡沫堆積脫離了普通民眾的購買能力。2.三位一體的商品房開發(fā)模式不能滿足精細化住房需求，改善性需求難以全面啟動不可否認的是，盡管商品房已經(jīng)進入相對過剩時代，但住房的潛在需求仍然十分巨大。居住條件的改善，不僅僅意味著GDP增長和地方財源增加，它更是國人千百年來小康夢想的重要載體。雖然住房市場改革以來居民住房條件已經(jīng)獲得了長足改善，中國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達到33平方米左右，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，遮風(fēng)擋雨的功能能完全實現(xiàn)，但休閑享樂等功能基本缺失。居民改善住房條件的期望仍很迫切。這表明，推動住房市場發(fā)展的動力正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。但是，在地方政府、銀行與開發(fā)商三大利益團體共同主導(dǎo)商品房供給的條件下，住房品質(zhì)低下價格畸高，不能滿足新形勢下人們?nèi)找婢毣淖》啃枨?，改善性需求仍停留在潛在需求階段而難以全面啟動。具體表現(xiàn)為：商品房位置越蓋越遠且產(chǎn)品風(fēng)格簡單重復(fù)，既無法上班也無法正常生活，孩子上學(xué)老人就醫(yī)均十分困難，只能依賴投機者購買；住房消費者在市場上處于相對弱勢地位，消費者權(quán)益得不到有效保護，在期房預(yù)售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷售欺詐現(xiàn)象普遍存在，購房者權(quán)益普遍被侵犯，但維權(quán)極為困難；住房建筑質(zhì)量低劣維護成本較高，住房規(guī)劃設(shè)計簡單克隆現(xiàn)象普遍，難以滿足居民家庭追求品質(zhì)生活需要；物業(yè)管理水平較低下，物業(yè)與業(yè)主的糾紛或沖突多發(fā)；綠色、環(huán)保、智能等新技術(shù)和理念推廣應(yīng)用較慢等?？傊?，盡管政府已經(jīng)出臺諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預(yù)見的是，如果開發(fā)模式?jīng)]有全面改革，這些住房刺激政策難收實效，只能深化住房投機與過剩。3.當(dāng)前商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重地方政府的無限制圈地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹，造成新開發(fā)商品房位置偏遠品質(zhì)低下，喪失正常工作與生活條件，也不適宜生活度假。這意味著，盡管商品房仍在源源不斷售出，但主要是囤積在相信房價永遠上漲的投資投機者手里，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重。各類住房空置狀況的調(diào)查數(shù)據(jù)，也從側(cè)面證明了這一點。隨著金融環(huán)境的變化和投資者房價預(yù)期的轉(zhuǎn)變，住房投資需求面臨全面退潮，單靠有限的剛性需求難以支撐住房市場的正常運轉(zhuǎn)。三2015年市場走勢：商品房價格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇2015年的總體判斷是：一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降；房價以軟著陸為主，不會出現(xiàn)整體崩盤；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。（一）一、二線城市進入相對過剩階段，房價繼續(xù)下滑，限購政策有望全面退出一、二線城市房價將繼續(xù)下滑的主要原因是：市場投資屬性過高，住房空置嚴重；居民投資理財渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價上漲；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，中低速增長成為新常態(tài)，居民的房價預(yù)期也將隨之向下調(diào)整；2013年一、二線城市房價暴漲誘發(fā)的高供給，將在2014～2015年集中入市，對市場形成沖擊；區(qū)域經(jīng)濟格局發(fā)生根本性變化，區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展差異將繼續(xù)縮小，一、二線城市的高房價將逐漸失去支撐。住房限購或?qū)⑷娣砰_，住房價格將走下神壇。目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。未來一年，一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內(nèi)全面放開。住房限購政策雖然在一定程度上抑制了部分住房投機需求，但是也助長了住房“供不應(yīng)求”的預(yù)期。住房限購全面放開后，住房市場“供不應(yīng)求”的假設(shè)難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。在住房結(jié)構(gòu)性過剩的條件下，住房限購政策的全面退出，更多地通過市場價格而非行政手段調(diào)節(jié)市場供求，有利于平穩(wěn)住房市場、改善居民住房條件、促進城市發(fā)展和推進人口城市化進程。（二）三、四線城市仍處于消化庫存階段，房價延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢由于住房存量過大且人口增長緩慢，三、四線城市樓市自2011年開始已經(jīng)進入下行階段。由于樓市預(yù)期向悲觀轉(zhuǎn)變，且前期庫存仍在消化中，2015年三、四線城市樓市將延續(xù)下降態(tài)勢。與一、二線城市不同的是，三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時間的調(diào)整。且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟增速要快于全國平均值，因而三、四線城市房價不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。（三）中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現(xiàn)軟著陸隨著樓市不景氣程度的加深，中央和地方政府已經(jīng)出臺了眾多的救市政策以避免樓市崩潰，束縛樓市需求的限購政策也已經(jīng)基本取消或松綁。中央層面也對樓市多套房限貸政策作了更寬松的調(diào)整，改善性購房需求的融資成本將大幅下降。這些政策將提振開發(fā)商信心，激發(fā)部分投機及改善性購房需求。但同時也將使公眾對經(jīng)濟快速下滑、房地產(chǎn)市場過剩的猜疑得到確認，從而助長了對房價進一步下跌的預(yù)期和觀望情緒。未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進一步降低住房交易稅費包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴張需求、減少供給；進一步放寬購房落戶政策等?？傮w而言，密集救市政策的推出對于緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。（四）樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件尚不具備城市人口流入的宏觀拐點尚未出現(xiàn)，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的力量是可以同時并進、共同存在的。城市病的集中爆發(fā)將使特大城市的部分高收入家庭對城市中心生活產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因大城市的高收入、高端就業(yè)機會和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而從中小城市被吸引過來，在一定程度上將特大城市高收入階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等相互矛盾的動力層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。（五）開發(fā)商面臨大抉擇，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進行大規(guī)模開發(fā)。這也意味著，開發(fā)商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進入真正意義的寡頭時代。2015年中國新建商品住宅市場主要指標(biāo)增速預(yù)計值見表8-1。表8-12015年中國新建商品住房市場主要指標(biāo)增速預(yù)計值四對策建議：適應(yīng)需求形勢變化，重構(gòu)住房開發(fā)模式較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分。但三位一體的商品房開發(fā)模式更適合于住房投機，而難以滿足居民日益增長的住房品質(zhì)需求。不改變住房開發(fā)模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發(fā)居民改善性住房需求，而只會使商品房過剩和庫存積壓更加嚴重。政策重點應(yīng)及時順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變，以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機重構(gòu)住房開發(fā)模式，不斷提高居民住房品質(zhì)，形成新的經(jīng)濟增長點。1.深化住房供給機制改革，避免重走需求刺激老路在相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，需要通過深化供給機制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，是啟動住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴大住房投機，加大住房過剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來通脹、金融不穩(wěn)定等嚴重后果。歷史經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟