四航局項(xiàng)目商業(yè)地塊

中交四航局湛江龍海名都商業(yè)地塊項(xiàng)目

規(guī)劃方案總用地面積22881.7㎡容積率6總計(jì)容面積137290.2㎡覆蓋率48%最大占地面積10983.2㎡商業(yè)平均層數(shù)3商業(yè)單層最大面積10983.2㎡預(yù)估商業(yè)總面積32949.6㎡設(shè)計(jì)條件裙樓指標(biāo)總計(jì)容面積137290.2㎡商業(yè)總面積32949.6㎡塔樓總面積104340.6㎡塔樓指標(biāo)類型層高標(biāo)準(zhǔn)層大小適用塔樓高度Loft公寓4.5m≤1200㎡≤180m平層公寓3.0m≤1200㎡≤100m酒店3.6m

≤180m辦公3.6m1500㎡~2500㎡≤180m塔樓業(yè)態(tài)類型適用層數(shù)整體商業(yè)4F~5F主力店+商業(yè)街主力店4F~5F

商業(yè)街3F裙樓業(yè)態(tài)開放街區(qū)鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖總圖項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積㎡22881.7總建筑面積㎡158620

計(jì)入容積率面積㎡134270

其中辦公建筑面積㎡42750公寓建筑面積㎡31200

Loft建筑面積㎡24120商業(yè)建筑面積㎡21000商業(yè)建筑面積㎡15200容積率

5.90首層建筑占地面積㎡11000.00建筑密度%48辦公180mLoft70mLoft70mLoft70m公寓100m業(yè)態(tài)分布精品酒店辦公Loft公寓平層公寓主力店業(yè)態(tài)分布酒店辦公平層公寓主力店商鋪Loft公寓辦公&酒店辦公&酒店

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：43F層高：3.6m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500㎡總面積：64500㎡計(jì)容面積：42750㎡業(yè)態(tài)分布8層*1500㎡=12000㎡(不計(jì)容)13層*1500㎡=19500㎡（一半計(jì)容）13層*1500㎡=19500㎡9層*1500㎡=13500㎡精品酒店辦公持有辦公銷售平層公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：26層高：3.0m總高度：99m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200㎡總面積：31200㎡業(yè)態(tài)分布26層*3M=78M4層=21MH=99MLOFT公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：12F總高度：70m層高：4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：670㎡單棟總面積：8040㎡三棟總面積：24120㎡業(yè)態(tài)分布12層*4.5M=54M3層=16MH=70M業(yè)態(tài)分布-1F

精品超市主力店層數(shù)：4F標(biāo)準(zhǔn)層面積：3800㎡總面積：15200㎡1F

精品店3F風(fēng)味美食2F

品牌書店4FImax影院精品業(yè)態(tài)打造精品娛樂購物中心案例1234SPACE--中檔體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館

項(xiàng)目位置：深圳東門

所屬商圈：東門商業(yè)區(qū)占地面積：5907平米

商業(yè)面積：2.5萬平米

服務(wù)式公寓面積：1萬平米

商業(yè)樓層：地下1層，地上5層

品牌數(shù)量：65家

主力店：H&M、GAP、CHICTOPIA、香港翠華茶餐廳、悅活火鍋店、西西弗書店

、elvivo超市商業(yè)定位：中檔體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館客群定位：年輕時(shí)尚消費(fèi)人群不僅是一個(gè)時(shí)尚綜合體，更是城市時(shí)尚發(fā)源地，引領(lǐng)一座城市、一群人的流行趨勢。深圳MINI萬象城商業(yè)街——時(shí)尚專賣、運(yùn)動品牌

美食，酒吧，ktv商業(yè)街層數(shù)：3F標(biāo)準(zhǔn)層面積：7000㎡總面積：21000㎡時(shí)尚專賣店H&M,ZARA,TOPSHOPUNIQULO,SUPERDRY電子產(chǎn)品

APPLE、TESLA、SONY風(fēng)味國際美食業(yè)態(tài)分布流線車流商業(yè)人流空間節(jié)點(diǎn)通過商業(yè)體量錯(cuò)動，形成空間節(jié)點(diǎn)，將住宅底商與商業(yè)街相融合開放空間空間節(jié)點(diǎn)中心庭院入口廣場主力店剖面&小透視空間節(jié)點(diǎn)剖面剖面&小透視空間節(jié)點(diǎn)透視剖面&小透視中心庭院剖面剖面&小透視中心庭院透視商業(yè)平面1F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂商業(yè)平面2F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂商業(yè)平面3F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂城市院落OLDNEW一進(jìn)院子，一棵大樹，一張椅子，一盞香茗塑造傳統(tǒng)院落式商業(yè)空間鳥瞰圖半鳥瞰圖總平面圖方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成居住酒店辦公居住居住商業(yè)街區(qū)入口院落主力店入口主力店露臺屋頂花園總平面圖一層平面示意圖二層平面示意圖三層平面示意圖四層平面示意圖五層平面示意圖六層平面示意圖5F4F3F2F1F零售為主環(huán)境宜人，穿插餐飲主力店入口街區(qū)餐飲主力店與大商鋪配合街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)靈活主力店室外露臺提升餐飲商業(yè)附加值街區(qū)商業(yè)靈活配置主力店與教育培訓(xùn)結(jié)合設(shè)置美容健身等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)示意容量及產(chǎn)品城市公園創(chuàng)造一個(gè)共享的可供休憩的城市公園總平面圖項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積㎡16760.12總建筑面積㎡152036(地上)

計(jì)入容積率面積㎡137290

其中公寓建筑面積㎡22640

SOHO建筑面積㎡87450

商業(yè)建筑面積㎡23200

容積率

6.00首層建筑占地面積㎡11000.00建筑密度%65.63%方案構(gòu)思四棟塔樓消解建筑面積，帶來最大量的loft公寓產(chǎn)品，塔樓圍合形成內(nèi)向的公共空間，我們將其定義為城市公園方案構(gòu)思城市公園之中放置獨(dú)立商業(yè)，作為整個(gè)商業(yè)街區(qū)的情境塑造點(diǎn)，打造場地形成獨(dú)特的精品商業(yè)街區(qū)方案構(gòu)思微調(diào)住宅商業(yè)界面，住宅與商業(yè)地塊形成一個(gè)整體，提高住宅底商價(jià)值，避免商業(yè)背街的出現(xiàn)功能指標(biāo)自持辦公4.5m層高公寓主力店零售商業(yè)3.6m層高公寓功能指標(biāo)自持辦公

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：6層高:4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400㎡總建筑面積：8400㎡LOFT公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：27層高:4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400㎡總建筑面積：37800㎡180m主力店層數(shù)：3層本棟塔樓計(jì)容建筑面積：32897㎡

總建筑面積：40696㎡功能指標(biāo)3.7m層高公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：27層高:4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1110㎡總建筑面積：26640㎡96.9m零售商業(yè)層數(shù)：2層本棟塔樓計(jì)容建筑面積：26640㎡

總建筑面積：26640㎡功能指標(biāo)LOFT公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：22層標(biāo)準(zhǔn)層層高:4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1274㎡總建筑面積：25485㎡99.5m零售商業(yè)層數(shù)：2層本棟塔樓計(jì)容建筑面積：26640㎡

總建筑面積：26640㎡功能指標(biāo)LOFT公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：31層標(biāo)準(zhǔn)層層高:4.5m標(biāo)準(zhǔn)層面積：30322㎡總建筑面積：37214㎡149.5m主力店層數(shù)：3層本棟塔樓計(jì)容建筑面積：26640㎡

總建筑面積：26640㎡商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)方案四關(guān)注點(diǎn)一：兩個(gè)界面居住底商城市主干道社區(qū)尺度&城市尺度規(guī)劃目標(biāo)：兼顧城市形象與社區(qū)服務(wù)的混合商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)原則：開發(fā)模式：辦公+公寓+街區(qū)兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)決定了內(nèi)外建筑兩種不同的設(shè)計(jì)策略、尺度大小、體量高低、建筑表情、建筑氛圍、細(xì)節(jié)處理等，這兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)是進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)的指導(dǎo)和原則。案例分析混合式商業(yè)模式：北京三里屯SOHO都市動感與寧靜相毗鄰的濃縮型城市方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示總平面方案生成塔樓沿濱海大道布局，盡量遠(yuǎn)離住宅減少對居住局的壓迫和視線干擾1.溜邊方案生成辦公主塔次塔稍作退讓，形成入口空間；公寓對稱退讓，形成門戶感2.退讓方案生成辦公主塔次塔向內(nèi)切削，既增強(qiáng)了人流的導(dǎo)入感，又形成了更好的展示面3.切削方案生成增加小尺度、小體量的商業(yè)，形成社區(qū)空間4.分解方案生成順應(yīng)切削面形成商業(yè)主動線連廊，將各體量串聯(lián)成一個(gè)體系5.連廊方案生成提供一個(gè)多維度的懸浮公共空間，消解高度對商業(yè)活力的影響6.懸浮總平面量化分析辦公塔樓：50000㎡多層：4000㎡商業(yè)33000㎡公寓50000㎡分期開發(fā)一期公寓：28000㎡商業(yè)：8000㎡二期辦公：1350㎡商業(yè)：5000㎡公寓：11000㎡三期辦公：2700㎡商業(yè)：9000㎡公寓：11000㎡四期辦公：63000㎡商業(yè)：11000㎡一層平面二層平面三層平面方案五龍湖路濱海大道樂山大道湛江海灣大橋設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)：三個(gè)引擎萬達(dá)廣場中澳友誼花園居住區(qū)基地萬達(dá)廣場中澳友誼花園居住區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：打造一個(gè)開放的、互動的，有活力的城市社區(qū)。設(shè)計(jì)原則：開發(fā)模式：辦公+公寓+街區(qū)+主力店設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)決定了商業(yè)人流導(dǎo)入的最佳方式：內(nèi)廣場、禮儀性廣場、街巷、mall出入口等。為場所的植入提供了依據(jù)，更合理，更符合人的行為模式。案例分析深圳萬象城二期住宅入口與商業(yè)入口形成序列帶動人氣方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示總平面規(guī)劃策略為接納萬達(dá)廣場及中澳友誼花園人流的外溢，提供更好的場所。1.迎合萬達(dá)廣場中澳友誼花園規(guī)劃策略與住宅入口相呼應(yīng)，形成入口序列，同時(shí)住宅人流能更方便地進(jìn)入濱海大道。2.滲透規(guī)劃策略“S”形商業(yè)動線串聯(lián)起兩條廊道，形成豐富的街區(qū)空間。3.串聯(lián)規(guī)劃策略植入樹之廣場、門戶廣場、中央廣場、中庭等場所，豐富公共活動空間。4.場所樹之廣場門戶廣場中央廣場中庭樹之廣場門戶廣場中央廣場中庭小區(qū)入口退讓形成廣場，并移植中交內(nèi)航局老院的幾棵大榕樹，命名為樹之廣場，表達(dá)了一種”追憶”的場所精神，也寓意著大樹底下好乘涼。中央廣場門戶廣場中庭樹之廣場規(guī)劃策略180m高的辦公塔樓順應(yīng)萬達(dá)廣場的朝向布置，直面湛江跨海大橋，同時(shí)與中澳友誼花園對望。5.標(biāo)志塔樓形體采用橢圓形，可以從萬達(dá)廣場方形塔樓中脫穎而出，更具有標(biāo)志性，形成城市坐標(biāo)。總平面量化分析辦公63000㎡Mall30000㎡公寓36000㎡商業(yè)街8000㎡分期開發(fā)一期商業(yè)街：8000㎡二期66000㎡三期辦公：63000㎡一層平面二層平面三層平面四層平面方案六鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖沿街透視總圖項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積㎡22881.7總建筑面積㎡181200

計(jì)入容積率面積㎡135300

其中辦公建筑面積㎡64500公寓建筑面積㎡22100

商業(yè)建筑面積㎡38700容積率

5.91首層建筑占地面積㎡11000.00建筑密度%48辦公180m商業(yè)24m公寓100m酒店辦公Loft公寓ShoppingMall業(yè)態(tài)分布辦公&酒店

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：46F層高：3.6m標(biāo)準(zhǔn)層面積：2400㎡總面積：110400㎡計(jì)容面積：64500㎡13層*2400㎡=31200㎡（一半計(jì)容）精品酒店辦公持有辦公銷售13層*2400㎡=31200㎡9層*2400㎡=21600㎡8層*2400㎡=19200㎡(不計(jì)容)業(yè)態(tài)分布loft公寓

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)：17層高：4.5m總高度：100m標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300㎡總面積：22100㎡17層*4.5M=76.5M5層=23.5MH=100M業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布主力店層數(shù)：5F標(biāo)準(zhǔn)層面積：8600㎡總面積：38700㎡4層*4.5M=18M1層=6MH=24M商業(yè)平面1F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂公寓商業(yè)平面2F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂公寓商業(yè)平面3F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂公寓商業(yè)平面4F商鋪集中商業(yè)主力店公寓大堂公寓參考案例深圳MINI萬象城1234SPACE--中檔體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館項(xiàng)目位置：深圳東門地鐵老街站上蓋所屬商圈：東門商業(yè)區(qū)占地面積：5907平米

商業(yè)面積：2.5萬平米服務(wù)式公寓面積：1萬平米

商業(yè)樓層：地下1層，地上5層

品牌數(shù)量：65家

主力店：H&M、GAP、CHICTOPIA、香港翠華茶餐廳、悅活火鍋店、西西弗書店

、elvivo超市商業(yè)定位：中檔體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館客群定位：年輕時(shí)尚消費(fèi)人群不僅是一個(gè)時(shí)尚綜合體，更是城市時(shí)尚發(fā)源地，引領(lǐng)一座城市、一群人的流行趨勢。分層業(yè)態(tài)：B1--年輕品牌BazaarL1--知名品牌Anchor

L2--流行服飾FashionL3--流行服飾Fashion

L4--生活品味LifeStyle人民廣場商圈淮海路商圈新天地商圈上海K11藝術(shù)●人文●自然項(xiàng)目名稱：上海k11藝術(shù)購物中心

所屬商圈：淮海路商圈

占地面積：9900平米

建筑面積：4萬平米

藝術(shù)館面積：3000平米

商業(yè)樓層：地下3層，地上6層

品牌數(shù)量：80家

停車場：6-9層，270個(gè)車位

主力店：DOLCE&GABBANA、Burberry、Max

Mara、P-Plus名品集合店、港麗餐廳

業(yè)態(tài)占比：時(shí)裝配飾55%、餐飲32%、生活配套服務(wù)15%商業(yè)定位：高檔購物中心

客群定位：19-50歲追求現(xiàn)代生活的社會群體

黃浦區(qū)都市農(nóng)莊垂直綠化北京三里屯village體驗(yàn)型商業(yè)街區(qū)平面規(guī)劃特點(diǎn)：2.一條明`確的商業(yè)主動線，引導(dǎo)商業(yè)行為3.中心商業(yè)空間節(jié)點(diǎn)匯聚人氣1.方格網(wǎng)平面