購買寫字樓的技巧

購買寫字樓的技巧任何投資品的價(jià)值，其中一個(gè)重要法則就是其稀缺價(jià)值的程度與品位如何？越稀缺其價(jià)值越高，而且不怕競爭，市場(chǎng)抗跌能力越強(qiáng)。那么，什么樣的寫字樓具備稀缺價(jià)值呢？一是看地段也就是位置，重要的是地為，也就是社會(huì)屬性，每個(gè)城市都有不同的功能分區(qū)的地段位置，同時(shí)在每個(gè)人的心目中又有心理及情感地位。在一個(gè)城市最好的位置應(yīng)該是首先是政經(jīng)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)等，而政經(jīng)區(qū)在每個(gè)城市是最尊貴的地段的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是交通。交通是不能長時(shí)間堵車的，一定要暢通。美盛中心位于兩條主干道金水大道、農(nóng)業(yè)南路交匯處的西南角，堵車機(jī)會(huì)較少，公交站充足，離高鐵站不遠(yuǎn)，有地鐵口的寫字樓其價(jià)值是不一樣的，從上海、廣州、北京等地的經(jīng)驗(yàn)來看，地鐵開通后，地鐵口的寫字樓租金立即上漲30%以上，因?yàn)榈罔F對(duì)于企業(yè)辦公是特別重要的。地段的第三個(gè)條件是配套。寫字樓的地段配套指周邊的商業(yè)、酒店、銀行，應(yīng)該是高端的商務(wù)配套，不一定很熱鬧，絕對(duì)不是繁華的商業(yè)區(qū)或鬧市區(qū)，作為頂級(jí)寫字樓的選址不是繁華的交通樞紐或傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而是代表地位配套的第一區(qū)位。二是看寫字樓產(chǎn)品及定位寫字樓的品種很多，并不是號(hào)稱是'甲級(jí)”、“5A〃級(jí)的寫字樓都是頂級(jí)寫字樓，正如汽車一樣，有些三流汽車也稱之為豪華，其實(shí)客戶是不買賬的，寫字樓也是一個(gè)道理。首先看寫字樓的定位，定位主要從未來使用上是如何定位的，包括客戶定位、層次定位、品種定位及市場(chǎng)地位定位等，而寫字樓從上至下可分為頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)、SOHO級(jí)等，不同的寫字樓的定位是不一樣的。其次，看寫字樓本身的產(chǎn)品體系，整個(gè)產(chǎn)品體系包括主體產(chǎn)品、附屬產(chǎn)品、配套產(chǎn)品三大類，而且每大類包括規(guī)格、技術(shù)、設(shè)備、質(zhì)量、品位等方面。主體產(chǎn)品，是指寫字樓里的客戶直接辦公的空間建筑等，包括以下方面:1、辦公空間2、垂直交通空間及設(shè)備3、大門及大堂4、衛(wèi)生間5、動(dòng)線規(guī)劃及布局6、樓體形象、造型、風(fēng)格及體量這中間涉及層高、柱距及規(guī)格、結(jié)構(gòu)方式、窗戶、裝修方式、空調(diào)設(shè)備、消防、網(wǎng)絡(luò)智能化、節(jié)能技術(shù)與綠色環(huán)保、視野景觀的利用、樓體造型、高度、體量等，是否具有形象性、標(biāo)識(shí)性、易找性等。主體產(chǎn)品又可分為實(shí)體產(chǎn)品與形象產(chǎn)品，實(shí)體產(chǎn)品就是能直接使用的部分。形象產(chǎn)品是一種符號(hào)，包括樓體風(fēng)格、大堂裝修、候梯間、電梯品牌、衛(wèi)生間水平等代表身份地位及享受的產(chǎn)品，這種形象產(chǎn)品越來越重要，是代表一種辦公的心理感受，這種形象是一種舒適感及優(yōu)越感，是一個(gè)人出入地方成功的標(biāo)志。附屬產(chǎn)品：附屬產(chǎn)品是為了正常使寫字樓能夠正常運(yùn)營的必需的產(chǎn)品，有以下方面：1、停車產(chǎn)品（即停車數(shù)量及方式）2、垃圾處理3、空調(diào)及消防4、文化藝術(shù)5、智能化、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)產(chǎn)品（類似5A）6、物業(yè)管理用房7、供水及水質(zhì)以上這些作為一個(gè)頂級(jí)寫字樓是必備而且要追求高品質(zhì)，是必須要有的。配套產(chǎn)品：配套產(chǎn)品主要是指圍繞寫字樓運(yùn)營而需要的配套，使寫字樓辦公更快捷、更效率、更形象，需要以下方面：1、銀行2、五星級(jí)酒店3、會(huì)議中心4、花園5、高端購物6、餐飲7、咖啡館、茶館8、健身9、其他這些配套不要與寫字樓在同一幢樓上，否則就會(huì)感到比較亂；如果在同一個(gè)樓上，那么要走不同的大門，擁有不同的大堂；有些配套也可以在周邊，這樣只要能滿足需要即可以。尤其是配套要與寫字樓大樓的純度與純凈分開，不能是亂七八糟的東西都放進(jìn)來，一定要講究檔次與地位，定出主題形象，要有商務(wù)主題地位。作為寫字樓一個(gè)根本要解決目前困擾，寫字樓的''停車難、乘梯難、吃飯難”的三大問題，所以在鄭州只有美盛中心滿足三大條件，總結(jié)一句話：中原之心稀世珍寶，因?yàn)槠涫窃谑?huì)鄭州的中央政經(jīng)區(qū)的核心之位，可用幾個(gè)字概括'金水區(qū)、省府前、喜來登、地鐵口"，這幾個(gè)字也就代表了作為頂級(jí)寫字樓的稀缺性。三是看管理服務(wù)寫字樓建得再好，如果沒有一流的物業(yè)管理服務(wù)是不行，一定要選擇世界的三大行仲量聯(lián)行、世邦魏理士、第一太平戴維斯等寫字樓的頂級(jí)管家提供全方位的管理服務(wù)，只有這樣，才能保證寫字樓投資的收益。1、設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)好2、寫字樓形象好，每年都能升值3、租戶都是高端客戶，租金有保證另外，寫字樓一定要通過LEED認(rèn)證，只