7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)分析

2006年7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)分析

一、國房景氣指數(shù)7月份，“國房景氣指數(shù)”為103.51，比6月份上升0.58點(diǎn)，比去年同月上升1.54點(diǎn)，是房地產(chǎn)景氣自3月份以來連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比微升，并創(chuàng)下2005年以來的最高點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源和商品房銷售價(jià)格指數(shù)仍保持上升勢(shì)頭。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101.52，比6月份上升0.84點(diǎn)，比去年同月回落0.06點(diǎn)；資金來源分類指數(shù)為103.34，比6月份上升1.53點(diǎn)，比去年同月上升2.18點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為100.99，比6月份下降1.11點(diǎn)，比去年同月上升5.13點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為104.11，比6月份下降0.36點(diǎn)，比去年同月上升0.46點(diǎn)；商品房銷售價(jià)格指數(shù)為109.54，比6月份上升0.48點(diǎn)，比去年同月上升5.33點(diǎn)。2003-2006年7月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫（注：2006年起“國房景氣指數(shù)”構(gòu)成指標(biāo)采用了新的季節(jié)調(diào)整方法，歷史數(shù)據(jù)也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整）“國房景氣指數(shù)”囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等4個(gè)重要的方面，基本上能夠反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況?！皣烤皻庵笖?shù)”值的強(qiáng)勁上揚(yáng)是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺特點(diǎn)的綜合反映。從前7個(gè)月的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)是拉動(dòng)“國房景氣指數(shù)”上揚(yáng)的關(guān)鍵因素；同時(shí)，由于市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售情況持續(xù)增長(zhǎng)，商品房平均銷售價(jià)格增勢(shì)明顯，也帶動(dòng)了“國房景氣指數(shù)”的上揚(yáng)。但是，從對(duì)比數(shù)據(jù)來看，由于7月份是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施集中落地的第一個(gè)月，雖然7月份“國房景氣指數(shù)”比上月有所上升，但這一期的“國房景氣指數(shù)”是環(huán)比上漲，其漲幅下跌了0.48點(diǎn)，6月份的“國房景氣指數(shù)”是近幾個(gè)月來上升最快的一次，比5月份上漲了1.06點(diǎn)，而此前的5月份僅僅環(huán)比上漲0.26點(diǎn)，從這樣一個(gè)“爬坡又下坡”的情況來看，幾個(gè)月來的房地產(chǎn)調(diào)控措施還是初步顯出了降溫作用。二、房地產(chǎn)投資完成額1-7月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資44771億元，同比增長(zhǎng)30.5%，增幅提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，但較上半年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長(zhǎng)24.0%，增幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較上半年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為25-26%，是固定資產(chǎn)投資的第一大項(xiàng)目。固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月份達(dá)到高點(diǎn)后，終于在一系列的宏觀調(diào)控措施下有所緩解，但目前水平仍然處于高位。2004年-2006年7月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從不同用途商品房投資所占比重來看，經(jīng)濟(jì)適用房投資呈直線下降態(tài)勢(shì)。1-7月份，在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅累計(jì)完成投資6575.4億元，同比增長(zhǎng)29.2%；辦公樓累計(jì)完成投資413.4億元，同比增長(zhǎng)13.6%；商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)完成投資1126.7億元，同比增長(zhǎng)15.6%；其他房屋累計(jì)完成投資1296億元，同比增長(zhǎng)11.8%。從各類型房地產(chǎn)投資所占比重來看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為69.9%、4.4%和12.0%。在住宅投資中，以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房完成投資275億元，同比增長(zhǎng)5.7%，其供給比例已由2000年的10.9%下降到2.9%，降幅達(dá)8.0個(gè)百分點(diǎn)，這一狀況加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度，與宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)相背離，對(duì)于解決廣大中低收入居民的住房需求極為不利。2006年1-7月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況單位：億元，%房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)比重(以投資總額為100)自年初累計(jì)去年同期自年初累計(jì)去年同期投資完成額9411.57587.024.0100.0100.0按工程用途分：住宅6575.45089.029.269.967.1其中：經(jīng)濟(jì)適用房275—5.72.9—辦公樓413.4364.013.64.44.8商業(yè)營業(yè)用房1126.7974.715.612.012.8其他1296.01159.311.813.815.3數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫

從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，中部地區(qū)投資增速高于東部和西部地區(qū)。

由于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重有所上升。2006年1-7月份，東部地區(qū)完成投資6125.6億元，同比增長(zhǎng)20%，增速低于全國平均水平4.0個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成投資1621.6億元，同比增長(zhǎng)35.0%，超過全國水平11個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成投資1664.3億元，同比增長(zhǎng)30.1%，超過全國水平6.1個(gè)百分點(diǎn)。2004年-2006年7月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情況

數(shù)據(jù)來源，財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源14416億元，同比增長(zhǎng)29.4%，增速比房地產(chǎn)開發(fā)投資高出5.4個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)自籌資金4788億元，同比增長(zhǎng)25.3%；利用外資191億元，同比增長(zhǎng)34.2%。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來源，銀行貸款和定金及預(yù)收款，表現(xiàn)截然不同。截止到7月末，定金及預(yù)收款繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降5.7%，其占房地產(chǎn)資金來源的比重由去年同期的38.2%下降到27.8%，下降10.4個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款的大幅度下降反映了購房者對(duì)國家實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策抱有心理預(yù)期，暫時(shí)擱置購房計(jì)劃，駐足觀望。銀行貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。2006年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款3255億元，同比增長(zhǎng)56.6%，增幅比去年同期提高48.7個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)6個(gè)月保持在40%以上，所占比重由去年同期的18.7%上升到22.6%，這說明房地產(chǎn)行業(yè)信貸增長(zhǎng)依然較高。2006年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況單位：億元，%來源種類資金來源比重自年初累計(jì)去年同期同比增長(zhǎng)自年初累計(jì)去年同期資金來源小計(jì)14416.811141.029.4100100國內(nèi)貸款3254.82078.256.622.618.7利用外資190.9142.334.21.31.3其中：外商直接投資130.273.776.7——自籌資金4788.23820.325.333.234.3其中：自有資金2768.02126.330.219.219.1其他資金6182.85090.521.242.945.7其中：定金及預(yù)收款4010.34254.9-5.727.838.2數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司房地產(chǎn)業(yè)處2005年7月-2006年7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源種類運(yùn)行趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)（2006.8）但從對(duì)比數(shù)據(jù)來看，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12224億元，同比增長(zhǎng)29.1%。其中，國內(nèi)貸款2743億元，同比增長(zhǎng)56.4%；企業(yè)自籌資金4128億元，同比增長(zhǎng)26.2%。計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比1-6月份增長(zhǎng)了2193億元，環(huán)比增加18%；1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比1-5月份則是增長(zhǎng)了2600億元，環(huán)比增幅高達(dá)27%。與其關(guān)聯(lián)度較大的國內(nèi)貸款，1-7月份與1-6月份環(huán)比增加了512億元，環(huán)比增幅19%；1-6月份環(huán)比1-5月份則增加了555億元，環(huán)比增幅高達(dá)25%。這一數(shù)據(jù)值得關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金和國內(nèi)開發(fā)貸款的增幅雙雙環(huán)比回落，表明銀根收緊已經(jīng)開始有效，房地產(chǎn)開發(fā)的資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長(zhǎng)，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅放緩，說明開發(fā)商源動(dòng)力不足。四、商品房建筑與銷售1、土地購置與開發(fā)面積1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積18520.1萬平方米，同比下降4.8%，與2005年同期相比增幅下降8.7個(gè)百分點(diǎn)，與上半年相比增幅下降1個(gè)百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積12731.1萬平方米，同比增長(zhǎng)31.8%，與2005年同期相比增幅提高30.8個(gè)百分點(diǎn)，與上半年相比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。一面是土地購置面積繼續(xù)減少，一面是土地開發(fā)面積大幅增長(zhǎng)，這反映了開發(fā)商在無奈‘吐出’土地開發(fā)，因?yàn)閲倚鲁雠_(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度，他們的重新開發(fā)表明囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策的一定遏制。2004年-2006年7月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置與開發(fā)面積同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫2、商品房施、竣工面積1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積148498萬平方米，同比增長(zhǎng)19.2%。其中，商品住宅施工面積115302萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%；同期全國累計(jì)完成房屋竣工面積16313萬平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，其中商品住宅竣工面積13288萬平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增速較2005年同期下降15.4個(gè)百分點(diǎn)。2005年-2006年7月全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2005年-2006年7月全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局3、商品房銷售面積與銷售額1-7月全國商品房銷售面積27308萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，與去年同期相比增幅下降10.3個(gè)百分點(diǎn)，與上半年相比增幅下降3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積24609.6萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，同比增幅下降10.7個(gè)百分點(diǎn)，占全部商品房銷售面積的比例為90.1%，表明當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)仍以自住需求為主。1-7月實(shí)現(xiàn)商品房銷售額9440.1億元，同比增長(zhǎng)21.7%，與去年同期相比增幅下降13.2個(gè)百分點(diǎn)，與上半年相比增幅下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅銷售7853.8億元，同比增長(zhǎng)21.9%，同比增幅下降15.8個(gè)百分點(diǎn)。7月份商品房銷售量下降說明中央政府連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策經(jīng)過6月和7月的調(diào)整，配套政策日見嚴(yán)厲，在一定程度上導(dǎo)致了市場(chǎng)觀望情緒漸濃。2004年2006年7月全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫2004年-2006年7月全國商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫五、商品房空置情況據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：截至2006年7月底，全國商品房空置面積為1.21億平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，其中，空置商品住宅6610萬平方米，同比增長(zhǎng)10.8%，這一數(shù)字仍然維持居高不下的狀態(tài)?？罩妹娣e沒有大改觀的原因主要是市場(chǎng)上需求與供給的不匹配造成的，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品與消費(fèi)者需要的戶型不一致。雖然近期房地產(chǎn)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模，但房型投入市場(chǎng)需要一年到一年半的周期，考慮到當(dāng)前已建戶型是去年的開工項(xiàng)目，因此本輪調(diào)控的效果在空置率上可能明年才會(huì)顯現(xiàn)。1999-2006年7月末全國商品房空置情況單位：萬平方米年份商品房空置面積其中商品住宅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其他199910171.77216.2469.6496.9925.21530.5499.9200010175.77420.5588.4843.0938.61787.8558.8200111952.58261.0575.21061.6904.62124.8662.1200213156.18979.3687.51189.6901.92513.2761.8200313427.88762.1649.0916.4829.22981.9854.5200412326.17405.0----816.03142.9--200514285.18319.0----------20060712100.06610.0—————數(shù)據(jù)來源：整理

六、房屋銷售價(jià)格據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2006年7月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。1、新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比6月高0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比6月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲4.7%和8.9%，漲幅比上月均低0.8個(gè)百分點(diǎn)；普通住房銷售價(jià)格上漲5.5%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。與上月比，高檔住房、普通住房銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別低0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格下降0.5%，比上月漲幅低0.9個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，與去年同月相比，漲幅較大的主要城市有：深圳13.6%，北京11.1%，呼和浩特9.6%，廣州9.0%，成都9.0%，大連8.6%；下降的城市有3個(gè)，分別是：上海3.5%，丹東0.2%，溫州0.1%。與上月比，漲幅超過1%的有14個(gè)城市，其中漲幅較大的主要城市有：煙臺(tái)2.3%，?？?.6%，大連1.5%，北京1.4%；下降的城市有14個(gè)，主要有：長(zhǎng)沙0.8%，呼和浩特0.5%和杭州0.2%等。2、二手住房銷售價(jià)格同比上漲4.0%，漲幅比上月低0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。與去年同月比，漲幅較高的主要城市有：深圳14.9%，大連14.5%，鄭州12.8%，北京10.5%和呼和浩特9.0%等；北海、?？诘?個(gè)城市有所下降。與上月比，漲幅超過1%的有16個(gè)城市，漲幅較大的主要城市有：烏魯木齊2.4%，成都1.7%，廈門1.6%，深圳1.4%，北京1.2%和青島1.2%等；下降的城市有14個(gè)，主要有：貴陽6.9%，大連3.3%，沈陽0.6%和鄭州0.2%等。3、非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲4.9%，漲幅比上月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，與去年同月比，工業(yè)倉儲(chǔ)用房銷售價(jià)格上漲4.9%，漲幅比上月高3.7個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓和商業(yè)娛樂用房?jī)r(jià)格分別上漲5.9%和3.6%，漲幅分別比上月低1.7和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2006年7月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)地

區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)二手住宅價(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國105.7100.5106.7100.6104.0100.4北京109.8101.0111.1101.4110.5101.2天津107.0100.6107.5100.6106.4100.8石家莊102.9100.6103.0100.6103.1100.3太原105.6100.3104.7100.5102.8100.1呼和浩特109.499.7109.699.5109.0100.0沈陽106.8100.6106.8100.5105.999.4大連108.8100.3108.6101.5114.596.7長(zhǎng)春101.3100.2102.8100.599.9100.0哈爾濱103.4100.1103.799.7103.9100.4上海98.4100.196.5100.0101.8100.2南京104.0100.2103.1100.2105.2100.3杭州102.4100.1102.599.8102.0100.5寧波102.4100.2102.2100.5103.399.9合肥100.8100.2100.7100.1100.5100.2福州106.5101.0107.4101.0104.8101.6廈門106.8100.9107.3100.6103.7101.6南昌107.1100.4107.5100.4106.799.5濟(jì)南103.8100.5103.3100.7105.0100.3青島106.7100.6105.6100.1107.0101.2鄭州105.4100.1104.1100.2112.899.8武漢102.6100.5103.4100.7101.7100.1長(zhǎng)沙104.299.9104.399.2104.6101.1廣州107.1102.1109.0101.4103.6100.5深圳113.5100.9113.6100.4114.9101.4南寧104.8101.1106.1101.0103.2102.1?？?05.7101.4107.9101.699.6101.7重慶101.799.8102.0100.0100.5100.1成都107.5100.7109.0100.5104.0101.7貴陽104.598.7107.199.3105.593.1昆明101.299.6101.9100.0101.299.3西安103.7100.5104.1100.7104.199.5蘭州104.6100.0103.499.9108.499.9西寧102.2100.2101.2100.3103.7100.2銀川102.2100.2101.899.9103.6100.0烏魯木齊101.4101.3101.3100.9102.3102.4注：同比以去年同月價(jià)格為100，環(huán)比以上月價(jià)格為100。

2006年7月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)（續(xù)表）地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)二手住宅價(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比唐山105.999.9106.7100.3107.0100.3秦皇島105.1100.7105.7100.7105.3101.1包頭108.3100.7108.2100.6109.398.8丹東103.4100.899.899.0109.4100.8錦州100.7100.3101.5100.599.9100.2吉林104.8100.1105.5100.0105.0100.2牡丹江102.0100.5102.0100.3103.6102.4無錫103.7100.3104.2100.0102.5100.5揚(yáng)州104.1100.0105.0100.2102.399.8徐州105.8100.6106.2100.1102.8100.6溫州102.0100.499.9100.0104.2100.8金華100.7100.1100.699.9100.9100.5蚌埠105.2100.5106.0100.2102.1102.7安慶106.2100.6106.6100.5105.0101.1泉州106.2100.6106.9100.9106.4100.6九江106.2101.0105.9100.9108.1102.3贛州105.6100.4105.5100.7106.3100.2煙臺(tái)105.5101.4107.3102.3104.0100.0濟(jì)寧107.0103.3107.1103.8106.31