某科學(xué)大廈地下一層至地上二層商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告

新疆友好（集團(tuán)）股份有限公司擬租賃西北路科學(xué)大廈地下一層至地上二層商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨可行性研究報(bào)告一、烏魯木齊市概況1、烏魯木齊市簡(jiǎn)介陸橋中國西段的橋頭堡。行政區(qū)總面積1.42萬平方公里，其中建成區(qū)面積261.88平方公里。截止2013年全市總?cè)丝?46萬人，較上年增長(zhǎng)11萬人。2013年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2400億元，較上年增長(zhǎng)15%；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額970.05億元，同比增長(zhǎng)16.3%；城鎮(zhèn)居民可支配收入20780元，增長(zhǎng)13%。如圖所示：為烏魯木齊市所在地，地處亞歐大陸中心，天山山脈中段北

麓，準(zhǔn)噶爾盆地南緣。西部和東部與昌吉回族自治州接壤，南部與巴音郭楞蒙

古自治州相鄰，東南部與吐魯番地區(qū)交界，是歐亞大陸中部重要城市。12、烏魯木齊市行政區(qū)域劃分區(qū)縣GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額沙依巴克區(qū)297.6億元258億元天山區(qū)247.1億元220億元高新區(qū)800億元205億元水磨溝區(qū)338.9億元192億元米東區(qū)260.6億元40億元開發(fā)區(qū)410億元33億元烏魯木齊縣20億元7.23億元達(dá)坂城區(qū)25.8億元2億元沙依巴克區(qū)GDP名第一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。3、烏魯木齊市2013年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)烏魯木齊市GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）30002400

250020602000

17001500131110005001095473.42563.67690834.35970.05020092010201120122013社會(huì)消費(fèi)品零售總額生產(chǎn)總值GDP22013GDP2400長(zhǎng)15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值27億元，增長(zhǎng)6.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值930億元，增長(zhǎng)14.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1443億元，增長(zhǎng)15.3%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額970.0516.3%，預(yù)計(jì)2014年將達(dá)到1000867.9717.4%102.087.8%。969.6616.3%0.39億元，增長(zhǎng)4.2%。人均可支配收入及人均消費(fèi)支出（單位：元）2500020780200001838516348

16144143821378515000

130751175610239

9045100005000020092010201120122013人均消費(fèi)支出人均可支配收入201320780元，首次突破2000013.0%12065元，增長(zhǎng)16.5%。城市居民人均消費(fèi)支出16348元，比上年增長(zhǎng)18.6%，其中食品支出6014元，占消費(fèi)支出的比重為36.8%。34、烏魯木齊市城市發(fā)展規(guī)劃（1）城市規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè)，2020年，烏魯木齊市域人口達(dá)到500萬人。其中，中心城區(qū)人口將達(dá)到400萬人左右。（2）城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為“雙軸、一城、“雙軸”為沿蘭新鐵路和312國道形成主要城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿216國道形成次要城鎮(zhèn)發(fā)展軸；個(gè)獨(dú)立工礦和城鎮(zhèn)型居民點(diǎn)。（3）城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃路，構(gòu)筑“一軸、雙核、多心”的空間結(jié)構(gòu)。（4）中心城區(qū)主要功能定位4業(yè)；老城區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)體育、大學(xué)教育等服務(wù)功能；米東區(qū)重點(diǎn)打造石化基地，發(fā)展成為居住、商貿(mào)、文化教育、旅游休閑度假區(qū)相結(jié)合的現(xiàn)代化城區(qū)。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介巴克區(qū)西北路458號(hào)科學(xué)大廈1棟；項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方：新疆大學(xué)科技園有限責(zé)任公司；租賃區(qū)域：地下一層至地上二層商業(yè)房產(chǎn)面積共計(jì)5773.58㎡。52、項(xiàng)目區(qū)位示意圖三、項(xiàng)目租賃情況說明13488.72㎡）2011年6月27友好集團(tuán)）與新疆大學(xué)科技園有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱新大科技園）就位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)西北路458號(hào)科學(xué)大廈1棟地下一層（1662.06㎡）至地上一層（1826.66㎡）共計(jì)3488.72㎡的商業(yè)房2011年12月9良好。該項(xiàng)目租賃期限為15年3個(gè)月，自2011年7月1日起至2026年9月30日止，租金總額為59,574,614.47元,平均租金單價(jià)3.12元/㎡/付2011年10月1日至2015年9月3010,187,062.46元,剩余11年租金總額為49,387,552.07元。照2.11元/㎡/天的租金單價(jià)向新大科技園一次性支付112015年10月1日起至2026年9月30日止）租金，租金總額為29,632,531.2419,755,020.83營成本，詳見后表：表1：地下一層至地上一層2488.72㎡租賃場(chǎng)所支付方式對(duì)比單位：元原合同：逐年支付新合同：一次性支付差額租賃面積3488.72㎡租賃期限112015年10月1日至2026年9月30日）租金單價(jià)（元/㎡/天）3.122.111.01租金總額49,387,552.0729,632,531.2419,755,020.83銀行利率終值系數(shù)2.032361銀行利息50,985,786.5830,591,471.9520,394,314.63租金終值100,373,338.6560,224,003.1940,149,335.463.12元㎡/天降至2.11元/㎡/天，租金總額減少19,755,020.83元，應(yīng)付銀行利息減少20,394,314.6340,149,335.46降低友好電器經(jīng)營壓力。71662.06營友好電器賣場(chǎng)，地上一層（1842.66㎡）經(jīng)營黃金珠寶飾品。2、地上二層租賃情況說明（2268.86㎡）地上二層（2268.86㎡）整層租賃經(jīng)營家居生活館，該區(qū)域可與積達(dá)到46000注：新疆大學(xué)科技園有限責(zé)任公司將為該項(xiàng)目新裝扶梯一部）表二：地上二層2268.86㎡合作方案對(duì)比單位：元方案一：逐年支付方案二：按比例一次性支付方案差額租賃面積2268.86㎡租賃期限11年3個(gè)月（自2015年10月12026年9月30日）租金單價(jià)（元/㎡/天）3.121.921.230%5372168.14支付方式逐年50%8953613.5720%3581445.43租金總額29,845,378.5617,907,227.1411,938,151.4230%2.177227銀行利率終值系數(shù)2.17722750%2.07477820%2.03236130%6,324,265.56銀行利息35,134,785.4750%9,623,152.6220%3,697,344.8715,490,022.42銀行利息合計(jì)19,644,763.05租金終值64,980,164.0330%11,696,433.7050%18,576,766.1927,428,173.84820%7,278,790.30租金終值合計(jì)37,551,990.19如上表：若按照方案二執(zhí)行，則租金單價(jià)由3.12元/㎡天降至1.92元㎡/天，租金總額減少11,938,151.42元，應(yīng)付銀行利息減少15,490,022.4227,428,173.84幅降低該項(xiàng)目運(yùn)營成本。四、項(xiàng)目基本內(nèi)容1458號(hào)科學(xué)大廈1校眾多，小區(qū)林立，配套設(shè)施完善。區(qū)位條件良好，市場(chǎng)潛力巨大。2、面積：該項(xiàng)目共三層，地下一層至地上二層，總面積為：5773.58㎡。地下一層：1662.06㎡地上一層：1842.66㎡；地上二層：2268.86㎡。3、項(xiàng)目地下一層至地上一層合作方案（1）合作方式：租賃；（2）租賃期限：11年，自2015年10月1日至2026年9月30日；（3）租金均價(jià)：11年租金均價(jià)2.11元/㎡/天；（4）租金方案：1）地下一層至地上一層3488.72㎡租賃場(chǎng)所11年租金總額29,632,531.242）支付方式：9地下一層至地上一層租賃場(chǎng)所11年租金總額29,632,531.24元將于2015年12月15日前向項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方新疆大學(xué)科技園有限公司一次性支付完成。4、項(xiàng)目地上一層合作方案（門面房）地上一層16㎡（功夫王鴨脖）租賃場(chǎng)所合作方案：（1）合作方式：租賃；（2）租賃期限：2015年5月152026年9月30日，11年4個(gè)半月；（3500,000元將于2015年7月1日前向產(chǎn)權(quán)方一次性付清；備注：因地上一層（16門面房影響美美友好購物中心整體形象，為便于賣場(chǎng)統(tǒng)一管理，我公司擬將該門面連同地上二層整體租賃。5、項(xiàng)目地上二層合作方案（1）合作方式：租賃；（2）租賃期限：11年62015年4月1日至2026年9月30日；（332015年4月1日至2015年6月30日。10（4）租金方案：1）租金起算日：2015年7月1日；2）地上二層2268.86㎡租金總額為17,907,227.14元（壹仟1.92元天/㎡；3）支付方式：方簽訂《房產(chǎn)租賃合同》后10日內(nèi)，友好集團(tuán)一次性向產(chǎn)權(quán)方支付租金總額的30%，即5,372,168.14元;第二期租金的支付：在2015年7月1日租金起算日后10日內(nèi)，友好集團(tuán)向產(chǎn)權(quán)方支付租金總額的50%8,953,614元，第三期租金的支付：友好集團(tuán)于2015年12月15日前向產(chǎn)權(quán)方支付剩余20%租金，即3,581,445元，產(chǎn)權(quán)方在向友好集團(tuán)收取每一筆租金時(shí)向友好集團(tuán)提供合法有效相應(yīng)金額的房產(chǎn)租賃發(fā)票。5773.58㎡，租金總額48,039,758.38元。五、項(xiàng)目經(jīng)營前景美美友好購物中心作為現(xiàn)新疆百貨服務(wù)業(yè)中唯一擁有眾多國際一線奢侈品品牌的門店，幾乎壟斷了新疆奢侈品市場(chǎng)的銷售。11外商業(yè)百貨巨頭加大了對(duì)新疆市場(chǎng)的投資力度。為持續(xù)鞏固烏魯木齊市美美友好購物中心在新疆百貨業(yè)態(tài)中的和消費(fèi)主張，進(jìn)一步促進(jìn)美美友好購物中心的經(jīng)營及發(fā)展。六、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目市場(chǎng)培育期短。地理位置優(yōu)越，交通便利。心總面積增至近47000平方米，與美美友好購物中心形成統(tǒng)一整體，進(jìn)一步促進(jìn)美美友好購物中心的經(jīng)營與發(fā)展。價(jià)格優(yōu)勢(shì)：經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目平均租金單價(jià)為2.11元/㎡天，鑒于項(xiàng)目處于友好商圈核心地段，周邊商鋪?zhàn)赓U平均單價(jià)為5元/㎡/天以上，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，可大幅降低項(xiàng)目運(yùn)營成本。競(jìng)爭(zhēng)力的提升：通過將該項(xiàng)目與美美友好購物中心北區(qū)連通后，層業(yè)態(tài)形成良性互動(dòng)，全面提升競(jìng)爭(zhēng)力。122、項(xiàng)目劣勢(shì)車需求。七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析5773.58105,923.774年開始盈利，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為8.67年。項(xiàng)目預(yù)測(cè)基于以下幾個(gè)假設(shè)：1、新大科技園項(xiàng)目經(jīng)營面積為5773.58㎡，將采用百貨、電器連鎖經(jīng)營相結(jié)合的經(jīng)營模式；210,0002-4年銷售年遞增為15%、第5-7年遞增為10%、第8-10年起年遞增為5%；3、項(xiàng)目投資后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售及毛利率指標(biāo)應(yīng)大于或等于財(cái)務(wù)測(cè)算數(shù)，費(fèi)用水平應(yīng)控制在測(cè)算數(shù)以內(nèi)才能達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果。4、該投資項(xiàng)目所需資金應(yīng)控制在預(yù)測(cè)范圍內(nèi)。5、該項(xiàng)目在培育期內(nèi)，友好集團(tuán)的經(jīng)營保持相對(duì)穩(wěn)定。6、資金來源：項(xiàng)目資金以貸款方式取得。項(xiàng)目預(yù)算期：10年（一）項(xiàng)目總投資為：5,923.77萬元1、裝修改造投入：589.79萬元2、設(shè)備購置及消防費(fèi)用：60萬元3、電子設(shè)備購置：20萬元134、營運(yùn)資金：500.00萬元5、10年房產(chǎn)租賃費(fèi)：4,753.98萬元項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年工資40.3741.5842.8344.1145.44工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職教費(fèi)1.411.461.51.541.59五險(xiǎn)一金17.2817.818.3318.8819.45合計(jì)59.0660.8462.6664.5366.48項(xiàng)目第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)工資46.848.249.6551.1452.67462.79工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職教費(fèi)1.641.691.741.791.8416.2五險(xiǎn)一金20.0320.6321.2521.8922.54198.08合計(jì)68.4770.5272.6474.8277.05677.07（二）10年經(jīng)營預(yù)測(cè)1、經(jīng)營測(cè)算方法：110,0001-5年商品綜合毛利率分別為9.00%9.19%9.38%9.57%9.76%第6-10年分別為9.75%10.14%、10.33%10.52%10.71%2）本測(cè)算未考慮除商業(yè)零售外的其它經(jīng)營模式收入及毛利等。2、費(fèi)用測(cè)算方法：15%的方法計(jì)提折舊，年折舊為6.33萬元；2）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用：按照房屋改造、消防改造投入649.79萬元，按照租賃年限11年進(jìn)行攤銷，年攤銷額65.41萬元，同時(shí)考慮友好電器原攤銷余額374.7311攤銷額34.07萬元，合計(jì)每年攤銷93.14萬元。143）工資、福利及社保：首年工資費(fèi)用59.06萬元，之后年工資費(fèi)用逐年增長(zhǎng)3%進(jìn)行測(cè)算（單位：萬元）4）水電費(fèi)：按100元/年/㎡預(yù)測(cè)面積㎡單價(jià)(元/