青島西海岸中央公園PPP項目商業(yè)運(yùn)營年凈收益可行性報告

青島西海岸中心公園PPP工程一、本報告爭論內(nèi)容：1、本工程概況：〔1〕工程名稱：青島西海岸中心公園(2〕工程地點(diǎn):位于青島西海岸區(qū)，濱海大道以東、群眾報業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園以南、海灣路以北,陸域占地面積約4950畝，同時使用用地東側(cè)局部海疆,具體范圍以區(qū)政府的批復(fù)為準(zhǔn)。建設(shè)性質(zhì)：建工程17〔4.21為準(zhǔn)具體金額以審計值為準(zhǔn)，同時,該工程建成后，整體移交青島西海岸中心公園PPP公園運(yùn)營維護(hù)，運(yùn)營維護(hù)工程量以工程實(shí)施機(jī)構(gòu)確認(rèn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。建設(shè)期限：1運(yùn)營期：19年2PPP的長期穩(wěn)定增值為目的。二、本工程商業(yè)運(yùn)營市場分析1、工程地區(qū)環(huán)境旅游環(huán)境近年來青島市把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來培植,成為加快對外對內(nèi)開放、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、增加地方財政收入、擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)要組成局部。2023202311立的黃島區(qū).20236我國第九個國家級區(qū)，區(qū)范圍包括青島市黃島區(qū)全部行政區(qū)域。方最具開發(fā)潛力的旅游度假地之一”。黃島區(qū)地勢西高東低，整體格局上呈現(xiàn)出山體、城市、綠地到黃海的景觀格局。西海岸中心公園周邊景觀資源豐富、場地西側(cè)有綿延的山體——大珠山、牛心山、黃垛中向東可遠(yuǎn)眺周邊山脊形成的天際線，向西南可遠(yuǎn)眺靈山島。同時,場地周邊分布有鄭家河巖遺址、大莊遺址、挪莊石器文化遺址、大臺墓、夾溝石窟、海崖遺址、黃海等歷史文化資源。(2〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境黃島地域?qū)掗?經(jīng)濟(jì)興旺.2023產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化升級，興經(jīng)濟(jì)加速進(jìn)展，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，民生保障日益加強(qiáng)，城鄉(xiāng)社會更加和諧,人民生活穩(wěn)步提升，社會事業(yè)全面進(jìn)步，國民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快進(jìn)展。2765.6912。3294.410。3%,其中區(qū)級212.411。3%。交通狀況的核心地帶,區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，擁有前灣港和董家口港等兩大大型深水港,毗鄰青島流亭國際機(jī)場和青島火車站，區(qū)內(nèi)高速大路、國“時代將逐步實(shí)現(xiàn).人口狀況青島市黃島區(qū)全域，陸域面積20965000152203046841020232402.23口增長最快的區(qū)域。與此同時，黃島區(qū)在2023年居銷量到達(dá)了5450825%.2、周邊市場狀況：(以鄰近的城市陽臺工程為例〕城市陽臺位于靈山灣旅游度假區(qū)核心區(qū),是西海岸最大的社會公益性工程，是青島市第一個大型免費(fèi)公益性城市休閑公園,由黃島進(jìn)展集107510城市陽臺位于靈山灣旅游度假區(qū)核心區(qū),是西海岸最大的社會公益性工程，是青島市第一個大型免費(fèi)公益性城市休閑公園,由黃島進(jìn)展集107510文化廣場、文化會展公園、大盧河景觀橋等組成，集文化、休閑、運(yùn)20237民、免費(fèi)等特點(diǎn)，故命名為城市陽臺。目前，城市陽臺已成功舉辦了世界城市音樂節(jié)之“醉美靈山灣“大型文藝演出、中國國際“汽車群英匯”、青島國際藍(lán)莓節(jié)暨中國國際藍(lán)莓大會、兩屆中國大學(xué)生沙灘排球錦標(biāo)賽、“夢想靈山灣“為引領(lǐng)城市風(fēng)氣、備受游客矚目的區(qū)重要地標(biāo).西海岸最大海水浴7游局組織的“滿足度綜合測評”中，靈山灣第一海水浴場位列全市第2023年371980米，面積28.51050－1003向岸線內(nèi)側(cè)，形成目前的沙灘，同時完成了外側(cè)的返堿處理，栽植適宜33727。878.211.56105000100037。812。6400因供熱收費(fèi)外，會展公園、自行車綠道、海星廣場、沙灘排球區(qū)、觀海平臺、露天劇場等景觀節(jié)點(diǎn)及所配套室外沖淋點(diǎn)、停車場、公廁等各種功能性場所全部免費(fèi)開放.3、本工程的功能定位〔依據(jù)本工程概念性規(guī)劃〕：〔1〕9個功能區(qū)域，分別是：入口區(qū)、森林游憩區(qū)、兒童活動區(qū)、森林露營區(qū)、水上森林生態(tài)保育區(qū)、都市果園區(qū)、環(huán)保教育區(qū)和濱海休閑區(qū);〔2)具體細(xì)分共計53處，分別為：主入口、人口廣場、停車場、公園月季園、牡丹園、百合園、桂花園、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒觀景平臺、水上森林、濕地棧道、雙鳥塔、瑯琊塔、生態(tài)保育中心、海上長廊、海上劇場、濱海酒吧街、林居茶舍。無論是地理位置、地域面積、包含的內(nèi)容以及形式上都優(yōu)于“城市陽臺“，結(jié)合商業(yè)運(yùn)營配套的良好定位，在本工程培育期可有效地將“城市陽臺”工程的客流進(jìn)展導(dǎo)入，以降低本工程的運(yùn)營風(fēng)險；同時，為將來培育本工程的自身品牌制造條件。無論是地理位置、地域面積、包含的內(nèi)容以及形式上都優(yōu)于“城市陽臺“，結(jié)合商業(yè)運(yùn)營配套的良好定位，在本工程培育期可有效地將“城市陽臺”工程的客流進(jìn)展導(dǎo)入，以降低本工程的運(yùn)營風(fēng)險；同時，為將來培育本工程的自身品牌制造條件。4、市場推測：據(jù)2023萬游客，城市陽臺景區(qū),受到游客熱捧,成為西海岸旅游的一個名片。202374A審驗(yàn)收，成為繼湖南張家界、江西婺源后，全國第三家在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3A升格為4A的旅游景區(qū).據(jù)不完全統(tǒng)計,2023年景區(qū)累計接待中2205運(yùn)營期第一年,通過有效地導(dǎo)入“城市陽臺”工程的客流為前提，可以保守地參照城市陽臺景區(qū)的客流量為根底數(shù)據(jù)進(jìn)展市場推測。三、本工程商業(yè)盈利可行性分析1在工程運(yùn)營過程中，其中的旅游消遣及商業(yè)設(shè)施、停車場、局部廣場可對外出租，帶來肯定的租賃收入；工程位于西海岸海洋高區(qū)，區(qū)收入，以及廣告位、少量停車場出租收益等.2、商業(yè)盈利力量分析：配套商業(yè)經(jīng)營凈收益:濱海酒吧街、海上劇場、森林劇場、森1萬平方米,全部對外出租，由租賃方依據(jù)區(qū)域相關(guān)規(guī)劃用于旅游配套,包括便利店、旅游紀(jì)念品商店、旅游辦公、旅游產(chǎn)品推介、餐飲店、1.5/平方米測算,并考慮肯定的出租率，運(yùn)營期年均可收取租金收入按438萬元/年估算。〔估算方法：10000平方米×每天1。5元/平方米=15000元/平方米×365天=547。5/年×0.8=438/年〕(1。1〕濱海酒吧街：位于西南入口，約320米長度,按本工程規(guī)劃初步估算共計19幢單體建筑,2—3300平米/幢，總建筑面積約：5700平米，年租金收入：312.075萬元。49。275〔1.3)森林劇場：建筑面積500平米，年租金收入：27。375萬元?！?.4〕海上劇場:按總面積在2500平米計算,建筑面積將到達(dá)2900平米,年租金2900×1。5×30=13。05萬/月，156.6萬元/年.〔1。5〕游客效勞中心可供給電瓶車短駁、自行車出租〔回收〕、導(dǎo)游、照片打印、紀(jì)念品售賣等有償效勞.自主商業(yè)開發(fā)凈收益包括廣場、廣告位、停車場及其他商業(yè)開發(fā)收入,按480/年估算。〔2.1〕廣場出租：位于西南入口，面積約170938場噴泉，以水秀和燈光、背景音樂相照應(yīng)〔分日場和夜場兩種表現(xiàn)方和夜場的音樂噴泉，可按時段應(yīng)社會需要供給有償租賃效勞，如：產(chǎn)品公布、展覽展現(xiàn)、婚慶等?！吃诿磕甑穆糜瓮尽⒐?jié)假日等對區(qū)域展覽等。可出租廣場的總面積依據(jù)約15000平方米考慮，日租金價格依據(jù)0.1/平方米測算，并考慮出租率等因素，運(yùn)營期年均租金收入按10/年估算。每處廣告位年租金按4萬元測算，運(yùn)營期年均可收入廣告位出租收入80/年。20業(yè)開發(fā)及經(jīng)營的需要,還可以開拓不同種類和形式的廣告投放，以到達(dá)預(yù)期的廣告數(shù)量和效果，增加廣告收入。(2。3)停車場：免費(fèi)設(shè)置,規(guī)劃少量停車位出租給停車場運(yùn)營機(jī)構(gòu)或鄰近的商業(yè)消遣10立免費(fèi)區(qū)域和收費(fèi)區(qū)域：免費(fèi)區(qū)域：針對旅行團(tuán)、學(xué)校參觀等集體活動的大巴車輛、政府公務(wù)車輛、軍、警和醫(yī)護(hù)、市政、電力搶險修理等專業(yè)車輛；協(xié)作政府等特別大型活動。民的過夜?？寇囕v供給效勞。〔2.4)其它商業(yè)開發(fā)收入:包括濱海浴場、海洋旅游等其他相關(guān)商業(yè)380(2.4。1〕總長約1500米的濱海沙灘,海灘開放時間按7、8、9三個月份計。〔2.4.2〕500米，可以對外整體出租，以海上運(yùn)開工程和觀光旅游為主。四、爭論結(jié)論:1、考慮合理的經(jīng)營本錢及稅費(fèi)，配套商業(yè)設(shè)施經(jīng)營收入按438萬元/年的60%，約260萬元/年,計為配套商業(yè)設(shè)施經(jīng)營凈收益；自480/50240/年，計為自主商業(yè)開發(fā)凈收益。2、針對本工程商業(yè)盈利的內(nèi)容，商業(yè)配套經(jīng)營收入和自主商業(yè)開發(fā)500/年。3、本工程雖然仍舊存在不確定性因素，但隨著地方政府對