房地產價格計算

基于性價比一致原則的房地產價格計算〖基本思路〗本價格計算方法的基本出發(fā)點是盡量保證每套房屋的性價比一致。性價比中的價格是指單位銷售面積的價格。而性價比中的性能，則應該是多方面的指標綜合加權評價而成。應該選擇多個重要的性能指標來評價某套房屋的綜合性能，例如：1）樓層（樓層高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/園景等其他景觀4）寧靜（所處位置的寧靜程度）5）戶型（該房屋戶型的優(yōu)劣，適應其目標客戶的程度）6）朝向（該房屋方位朝向的優(yōu)劣）7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）8）私密性以上8項指標中，第1項指標“樓層”可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價并加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定?！加嬎懔鞒獭健加嬎悴襟E〗一、確定均價均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：1．成本加成法即通過核算項目開發(fā)建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。2．市場比較法以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對于競爭項目的競爭優(yōu)勢（劣勢）和所處的競爭地位。3．消費者心理價格法通過調查了解消費者的心理承受價格而制定銷售價格。實際應用中，消費者實際購買的價格往往高于其參加調查時所提出的心理承受價格。在制定目標均價時，通常需要將以上3種方法綜合運用。二、確定樓層價差確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態(tài)的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。采用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。三、確定橫向房屋價格系數計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。前文已經提到，計算橫向的房屋價格系數時，考察了7個關鍵指標：水景、山景、寧靜、戶型、朝向、視野與私密性。為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，并以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權重設置——分項評分——加權計算。四、搭建價格框架通過Excel軟件可以實現價格框架的搭建和計算。以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然后代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最后得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。搭建的價格框架如下表（略）所示。五、局部微調搭建了基本的價格框架后，需要根據樓棟的實際情況進行局部調整。有可能存在局部調整的情況包括：1．戶型變化在同一樓棟里面，隨著樓層的不同，可能會有一些變異戶型，例如躍層、合并大戶型等。這時，需要調整相應部分的價格框架，以與實際情況相一致。同時，若有必要，還應該提高（或降低）相應的單價。2．景觀階躍景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2之間。景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。3．特殊樓層在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象征，其價格可以適當提高。此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更愿意買帶“8”的樓層，而不愿意買帶“4”的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。六、價格試算與調整對初步價格框架進行了局部調整后，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：1．最低價和最高價（包括單價和總價）2．同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）3．整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）：1．調整橫向指標的權重2．直接調整價格系數3．調整樓層價差4．調整局部微調價差經過反復試算與調整后的價格體系為最終可以使用的價格體系。當然，此價格體系仍可能并非最佳的價格體系，在后期應用中應該根據銷售走勢隨時做出局部調整。公司印章管理制度一、目的公司印章是公司對內對外行使權力的標志，也是公司名稱的法律體現，因此，必須對印章進行規(guī)范化、合理化的嚴格管理，以保證公司各項業(yè)務的正常運作，由公司指定專人負責管理。二、印章的種類1、公章，是按照政府規(guī)定，由主管部門批準刻制的代表公司權力的印章。2、專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定用途的印章，如：合同專用章、財務專用章、業(yè)務專用章、倉庫簽收章等。3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制的用于公務的印章。三、印章的管理規(guī)定1、印章指定專人負責保管和使用，保管印章的地方(桌、柜等)要牢固加鎖，印章使用后要及時收存。2、財務專用章由財務部負責保管，向銀行備案的印章，應由財務部會計、總經辦分別保管。3、印章要注意保養(yǎng)，防止碰撞，還要及時清洗，以保持印跡清晰。4、一般情況下不得將印章攜出公司外使用，如確實因工作所需，則應由印章管理員攜帶印章到場蓋章或監(jiān)印。5、印章管理人員離職或調任時，須履行印章交接手續(xù)。四、公章刻制印章需本公司法人代表批準，并由印章管理專責人負責辦理刻制并啟用并交由專人進行保管。五、印章的使用1、使用任何的印章，需由相應負責人審核簽字。為方便工作，總經理可授權印章管理專責人審核一般性事務用印。2、用印前印章管理人員須認真審核，明確了解用印的內容和目的，確認符合用印的手續(xù)后，在用印登記簿上逐項登記，方可蓋章。3、對需要留存的材料，蓋印后應留存一份立卷歸檔。4、不得在空白憑證、便箋上蓋章。5、上報有關部門的文件資料，未經部門經理、總經理審簽，不得蓋章。6、以公司名義行文，未經總經理簽發(fā)，不得蓋章。7、按照合同會簽制度的規(guī)定，所有合同和協(xié)議在會簽手續(xù)齊全后方可蓋章。8、各印章管理人員如出差，應把印章移交有關人員，