項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點

工程總必知的工程開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點導(dǎo)讀：房地產(chǎn)工程開發(fā)一般分為前期、中期、后期 7大階段，工程總要有運營的高度做到運籌帷幄，就必需對工程全流程及重要掌握點做到了然于心。第一局部房地產(chǎn)工程整體開發(fā)流程土地獵取土地獵取定位決策定位決策施工建設(shè)施工建設(shè)推廣錯售推廣錯售房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再安排及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期〔決策期〕：由拿地到方案定案一一重在決策中期〔實施期〕：由施工圖設(shè)計到入伙一一重在執(zhí)行；后期〔運營期〕：入伙后到房屋撤除一一重在效勞1?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程

〔大局已定〕；，重在總結(jié)反響。產(chǎn)品籌劃產(chǎn)品籌劃項Miftia—?規(guī)劃設(shè)計—*1施工治理“11■產(chǎn)品交付1f物亞效勞—*営銷籌劃第估冥現(xiàn)］也產(chǎn)爭論院2?客戶視角的房地產(chǎn)流程看樓比較決第螯約等待收樓收抬喬遷居住3?案例：佳兆業(yè)工程整體開發(fā)流程18個關(guān)鍵節(jié)點一一里程碑打算18個關(guān)鍵節(jié)點一一里程碑打算

〕I1國有土地使用—I1國有土地使用—〔一級打算〕理設(shè)用地現(xiàn)劃許可證總完成方 樁薑能工凰完成一主體施工州完成 即工程啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的的同；指國有土地使用證的簽發(fā)時間；指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間；指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上振規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)；搖方案通過集團■事會搗隹的時閭；■■■■■■指取得政府建iaisfi! 劃胞里_相關(guān)部門批文時?,以最終鄒門的｝岐時閭為準(zhǔn);指可用于摳標(biāo)及施工精莎交樓標(biāo)準(zhǔn)施工園從的柘5施工圉芫成時間；指可用于招標(biāo)及施工的施工匱I芫成時間;隕自開壬］主體開工預(yù)曹證指建設(shè)工程規(guī)劃許可誑的簽發(fā)時間:指擬批駅稱裝交様工程可用于扌騎及施工的泣圈芫成時間;ISSJS31車收入伙

指工程動土?xí)r間,以土方并挖或樁蔓施工的開頭時間為準(zhǔn);指施工許可證的簽發(fā)時間；指總包單位逬場，以地下室底板或者承臺根底施工幵始時間為準(zhǔn):指預(yù)害許可證的簽岌時間； ｝;〔指取得預(yù)t正式開盤第售的時間〔體屋面構(gòu)造的完成時間〕;「〔指峻工驗收備案證明的簽發(fā)時間〕一披辦理累中交忖的時間，不猖

F「業(yè)玄遵訂購出豈同上的交摟時間〕?其次局部工程全流程7大關(guān)鍵節(jié)點■一、土地獵取〔一〕企業(yè)獲得土地的方式：1?行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地安排根本上是掌握在政府手里。2?資本市場：〔1〕投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成工程開發(fā)公司；〔2〕土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；〔3〕收購有土地的公司：為了避開繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費， 不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比方萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3?土地市場：通過在土地市場進展招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自取土地的主要方式。通常的狀況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！捕衬玫嘏c否及拿地價格應(yīng)當(dāng)考慮哪些因素1?市場將來預(yù)期；2?工程或區(qū)域進展預(yù)期；3?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；4?企業(yè)進展戰(zhàn)略和時機本錢；5?競爭對手的狀況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則

20237月以來，獲〔1〕住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格掌握持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例?！?〕選擇預(yù)售條件寬松、土0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市進展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選?！?〕避開拿超級大盤〔建面100萬平方米以上〕，以免過多占用資金。〔4〕深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬怦以上的工程，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲藏構(gòu)造規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。〔三〕各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息一一工程立項報告〔分公司〕一一工程立項審批〔董事會〕――工程可研報告〔集團〕一一工程投資決策〔董事會〕一一工程獵取〔招牌掛、股權(quán)收購〕――成交確認(rèn)書移交給工程公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘?！泊_定是生地、熟地還是毛地〕財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。本錢部：掌握性本錢目標(biāo)〔限額指標(biāo)、本錢掌握系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)〕、可研版本錢?！惨罁?jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：制定工程合約打算方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：工程可研報告?！龆?、定位決策1?地產(chǎn)工程開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策工程：進展方向、盈利模式、擔(dān)當(dāng)功能、實施進度。決策人力：團隊運作力量和執(zhí)行力量、合作團隊、主管部門。2?案例：佳兆業(yè)工程定位決策三大要素定案一一總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展現(xiàn)區(qū)等！3?各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證一一國有土地使用證。營銷部：編制工程經(jīng)營籌劃書〔包括市場調(diào)研深化、工程定位報告、定價方案、示范區(qū)方案〕。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書一一概念設(shè)計深化方案。工程部：編制工程工程節(jié)點打算。財務(wù)部：概念版投資收益?！踩齻€指標(biāo)〕2。〔依據(jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：營銷合作方資源〔廣告、代理公司等〕、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：工程經(jīng)營籌劃書、概念設(shè)計深化方案?！鋈?、產(chǎn)品設(shè)計1?地產(chǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期設(shè)計周期 3:5:2設(shè)計前期實施方案設(shè)計前期實施方案施工圖3個月舀個月2個月2?2?包含的主要設(shè)計階段:概念設(shè)計:或許6周；詳規(guī)設(shè)計:/r〕或許6周；/.案:單體萬或許12周;擴初方案:或許6周；施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和構(gòu)造形式，或許 io周;景觀設(shè)計：或許5-6周;樣板房及會所設(shè)計：或許4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3?常見的問題：進度問題：進度難以掌握、各專業(yè)公司難以連接。質(zhì)量問題：評價體系和評價閱歷的缺失。4?設(shè)計掌握點概念設(shè)計爭論、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計爭論結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認(rèn)、實施方案完成、根底施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計、銷售包裝設(shè)計。5?工程重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中，最重要兩張圖一一工程總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！時間進度掌握卜3時間進度掌握卜3月4月5月61一單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計 規(guī)劃單位施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計一綃構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能表達開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。7?各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書一一建設(shè)工程規(guī)劃許可證一一根底施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書一一規(guī)劃設(shè)計方案評審〔含單體設(shè)計方案〕一一景觀方案評審一一初步設(shè)計成果評審〔含基坑支護設(shè)計圖〕一一建筑施工圖評審〔含根底設(shè)計圖〕工程部：地質(zhì)初堪一一地質(zhì)詳堪一一土方開挖及邊坡支護一一根底施工。財務(wù)部：方案版投資收益。〔三個指標(biāo)〕本錢部：方案版本錢、施工圖預(yù)算?！惨罁?jù)設(shè)計部供給的規(guī)劃要點進展估算〕選購部：施工圖參謀單位一一景觀、室內(nèi)、客服、物業(yè)部：物業(yè)籌劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、工程營銷總綱、土方開挖及邊坡支護8.關(guān)注風(fēng)險點：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！■四、工程報建JIJI竝辦計委臥if設(shè)用地劃許lhll<li地掙川權(quán)■rir■rirvrI他gMJ1ttIK承保辦足救站內(nèi)部掌握：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更〔報建圖紙的變更〕等;現(xiàn)場協(xié)作：工程現(xiàn)場現(xiàn)狀、工程現(xiàn)場接待；〔3〕外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；〔4〕合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程協(xié)作〔主要是現(xiàn)場〕、合作方報建工作〔勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等〕、合作方的資源協(xié)作〔尤其是專業(yè)部門〕。2?如何處理無證施工〔1〕技術(shù)處理文物考察政府工程先行土方開挖先行根底施工〔2〕協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避開很多麻煩。〔3〕處理技巧以有替無，以小替大；〔以小施工證開大標(biāo)段的工〕減免申請，考慮天氣及形象/影響等因素。■五、施工建設(shè)1?工程建設(shè)的相關(guān)學(xué)問工程建設(shè)組成局部：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體局部、環(huán)境局部、室外管線；建筑構(gòu)造形式：磚混、框架、框剪、鋼構(gòu)造等；工程施工周期〔合理進度〕：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；〔5〕施工組織次序：根底局部主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收。T T T T T〔6〕影響工程造價的主要因素：建筑構(gòu)造形式及建筑形態(tài)：鋼構(gòu)造〉框剪〉框架〉磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費等級：在施工定額的根底上加減；地基狀況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，打算了根底的施工本錢；場地條件：是否平坦、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；景觀環(huán)境造價。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放〔含售樓處、樣板房〕、客戶積存。設(shè)計部：配套工程圖紙〔水、電、燃氣、排污〕、協(xié)作銷售的設(shè)計輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：主體構(gòu)造施工〔示范區(qū)施工〕。財務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€指標(biāo)〕本錢部：工程動態(tài)本錢?！脖惧X月報〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購?！仓饕ㄏ?、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等〕客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)〔取得預(yù)售證的必要條件〕。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體構(gòu)造施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。關(guān)鍵要點：質(zhì)量掌握、進度掌握、本錢掌握、協(xié)調(diào)治理！■六、推廣銷售1?三個階段5市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、謝誨效勞.價格、促銷風(fēng)險掌握

銷誨代理.廣告代理、 媒體律師廳.銀打宀虜晉韶門LOGO等區(qū)細瞬曹團隊開位、地段、產(chǎn)品*環(huán)境、價格.品牌等工程?gg<a.....................LOGO等區(qū)細瞬曹團隊開位、地段、產(chǎn)品*環(huán)境、價格.品牌等工程?gg<a.....................盤方累、涓售手冊、銷售周朋.價格.法律文件.培訓(xùn)晤推廣周期、體組合.費用打算、電大營銷活動方案等廣營銷執(zhí)行方秦_th煤體.印刷等推廣方案—頂目展現(xiàn)區(qū)包裝方案合作方資源使頂目帶售賣點提煉工程二圍導(dǎo)示.笛樓處、祥板腭、看樓通道.工地等I聽證會頂目一期幵盤—苣雷費用預(yù)算3? 各部門職責(zé)投 資開發(fā)部：面積推測報告一一取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：協(xié)作銷售的設(shè)計輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：施工進度到達預(yù)售條件?！伯a(chǎn)品類型不同、城市不同，狀況有異〕本錢部：工程動態(tài)本錢。〔本錢月報〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購。關(guān)鍵要素：工程到達預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤?！銎?、入伙交付1?關(guān)鍵節(jié)點工地開放日〕；〔內(nèi)部驗收〕；〔內(nèi)部走場〕接待流程+ 亠各類一展各一類+ 亠各類一展各一類與流程識?準(zhǔn)資2成立特地入伙”喲成立特地入伙”喲亠模皿集中交付模皿集中交付落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案3?各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實測報告一一竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售一一售罄/入伙兩書〔住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書〕。設(shè)計部：竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收〔毛坯〕——組織整改——移交物業(yè)?！簿b修一般都是毛坯入伙后，托付開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)〕財務(wù)部：工程決算報告一一工程后評報告 〔對內(nèi)含酬勞率、凈利率、毛利率