商鋪分割的注意事項(xiàng)

商鋪分割的注意事項(xiàng)第一頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日一、商鋪分割的原則二、商鋪分割存在的共性缺點(diǎn)和問題

第二頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日

一、商鋪分割的原則

商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。

1、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。

例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻?xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于4：1的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋?、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。

第三頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日2、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗?，不?huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。

第四頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日

以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110平米，其中一層53個(gè)（包括復(fù)式）、二層41個(gè)，三層9個(gè)，四層8個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格25元/平米/月來計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤(rùn)來計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到30000元的月營(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi)15-20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到50-70人次（即平均每小時(shí)5-7人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時(shí)通過500-700人次，每分鐘通過8-11人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。

第五頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日3、科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。第六頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日二、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題

單純從營(yíng)銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá)50%）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、商鋪分割從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于4：1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥。

2、輔助功能區(qū)輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多。三多不除，公攤不減。

第七頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日（1）、樓梯：從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。第八頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日

廁所：

目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，

2

萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有

1

個(gè)公共廁所，世界

500

強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。

對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購(gòu)買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。

空閑場(chǎng)地：

目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場(chǎng)地，浪費(fèi)了使用面積。

第九頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日3

、通道分割

許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間。另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)。

按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場(chǎng)的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。

三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議

商鋪的公攤比例各地計(jì)算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場(chǎng)所、銷售電動(dòng)扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。

目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了

50%，但從目前全國(guó)商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個(gè)城市都存在。

減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。

第十頁(yè)，共十一頁(yè)，2022年，8月28日四、總結(jié)

根據(jù)以上進(jìn)行的分析，我們可以看出如果