都江堰二環(huán)胥家路口前期定位及產(chǎn)品策略研究報(bào)告

都江堰二環(huán)胥家路口前期定位及產(chǎn)品策略研究報(bào)告2007年9月28日目錄總論......................................................................................................................................................3第一章項(xiàng)目發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究結(jié)論...............................................................................................51.1都江堰市城市規(guī)劃與城市發(fā)展態(tài)勢(shì)......................................................................................51.2都江堰市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)狀況......................................................................................7第二章項(xiàng)目消費(fèi)者需求調(diào)研結(jié)論.......................................................................................................82.1甄別與背景資料部分..............................................................................................................82.2消費(fèi)者居住現(xiàn)狀部分..............................................................................................................82.3消費(fèi)者需求特征部分..............................................................................................................82.4消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性測(cè)試..............................................................................................................92.5項(xiàng)目測(cè)試資料部分..................................................................................................................9第三章項(xiàng)目基地分析.........................................................................................................................11第四章項(xiàng)目定位思路分析.................................................................................................................134.1營(yíng)銷思路闡釋................................................................................................................134.2目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分........................................................................................................................154.3目標(biāo)市場(chǎng)選擇........................................................................................................................174.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶群描述............................................................................................................18第五章項(xiàng)目產(chǎn)品定位.........................................................................................................................195.1建筑風(fēng)格建議........................................................................................................................195.2總平規(guī)劃建議........................................................................................................................205.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議........................................................................................................205.4戶型規(guī)劃................................................................................................................................215.5園林及景觀規(guī)劃建議............................................................................................................245.6社區(qū)配套設(shè)施建議................................................................................................................245.7價(jià)格策略與價(jià)格定位............................................................................................................25第六章項(xiàng)目開發(fā)策略.........................................................................................................................306.1開發(fā)策略................................................................................................................................306.2開發(fā)條件................................................................................................................................30總論項(xiàng)目背景移，這種競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步地加劇，因此本項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位非常重要。主要依據(jù)市場(chǎng)，甲方可以根據(jù)公司實(shí)際情況對(duì)結(jié)論適當(dāng)修正。前期工作項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃研究。礎(chǔ)上，結(jié)合我司的操盤經(jīng)驗(yàn)，以及建筑顧問的意見，綜合考慮各方面因素，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位。本報(bào)告重要結(jié)論目標(biāo)客群定位要的補(bǔ)充客群。建筑風(fēng)格定位川西民居風(fēng)格，建議在可能的情況下，采用現(xiàn)代民居風(fēng)格?？偲揭?guī)劃建議圍合式布局，5~7F的普通多層公寓。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議建筑密度：不高于25%，容積率：不高于1.50，綠化率：不低于40%。戶型規(guī)劃本案的戶型應(yīng)以80~90㎡的標(biāo)準(zhǔn)型的兩室兩廳單衛(wèi)、120~125㎡的標(biāo)準(zhǔn)型的三室兩廳雙衛(wèi)為輔。三者的比例為50%：：15%。社區(qū)配套設(shè)施建議制在1：0.4的水平。價(jià)格定位采用超值定價(jià)策略、一次定價(jià)策略；銷售均價(jià)3000/第一章項(xiàng)目發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究結(jié)論1.1都江堰市城市規(guī)劃與城市發(fā)展態(tài)勢(shì)態(tài)產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)，作為成都旅游規(guī)劃的一個(gè)軸線，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將得到更快的發(fā)展，從而帶動(dòng)與旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。出了養(yǎng)生的概念，進(jìn)一步強(qiáng)化了休閑養(yǎng)老型旅游地產(chǎn)的概念。都江堰市的城市總體規(guī)劃中，項(xiàng)目所在的區(qū)域，處于胥家－天馬放射次軸境極佳，居住環(huán)境尤佳，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。線，構(gòu)成了四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)絡(luò)。山水景觀和歷史人文資源，是中國(guó)西部地區(qū)的旅游度假、休閑養(yǎng)生之都。游消費(fèi)市場(chǎng)比較活躍，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。的潛在需求。市場(chǎng)的需求十分旺盛，這為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，提供了巨大的推動(dòng)力。1.2都江堰市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)狀況2006年，由于多家知名房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的介入，青城山板塊逐步向高端、展多層及低層花園洋房產(chǎn)品或小高層電梯洋房產(chǎn)品。在都江堰市區(qū)向外的擴(kuò)張過程中，逐漸形成了兩大主要的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，衡。較小，因此在競(jìng)爭(zhēng)上處于一定的劣勢(shì)。第二章項(xiàng)目消費(fèi)者需求調(diào)研結(jié)論2.1甄別與背景資料部分（訪問地點(diǎn)在都江堰市區(qū)）在未來兩年內(nèi)購(gòu)房可能性在80%以上的受訪者達(dá)到了總數(shù)的九成比例，本次受訪者的年齡主要集中在25~40庭月均收入集中在3001~5000元之間；受訪者學(xué)歷主要為高中、大專、本訪者是已婚有小孩的家庭。2.2消費(fèi)者居住現(xiàn)狀部分因?yàn)楸敬握{(diào)研地選在都江堰市區(qū)2/3以上的比例是居此比例并非是現(xiàn)都江堰市樓盤現(xiàn)居客戶比戶型以套二、三為主；六成以上受訪者是三人家庭。2.3消費(fèi)者需求特征部分七成以上的受訪者購(gòu)房目的主要為改善自我居住條；46~50歲的受訪者買給子女結(jié)婚住的比例相對(duì)較多，25~30用于投資出租時(shí)對(duì)地理位置相當(dāng)重視。歡的建筑風(fēng)格依次是現(xiàn)代、中式、歐式，其中現(xiàn)代風(fēng)格占了總比例的七成，式風(fēng)格的則主要為31~40受訪者比女性更為喜歡深沉穩(wěn)重的顏色。六成以上的受訪者計(jì)劃選擇80~120顯著的是32223221都江堰區(qū)域的受訪者是所有區(qū)域受訪者中選擇較大面積的群體。有六成以上的受訪者可接受的單價(jià)為2501~3000元，總價(jià)集中25~30萬，超過41萬的比例僅有一成多；受訪者對(duì)12種購(gòu)房選擇因素中最關(guān)心的是1000品的需求，其次為醫(yī)院\門診\品牌藥店、銀行或自動(dòng)存取款機(jī)，再次為綜合型的商業(yè)與小孩老人室外活動(dòng)場(chǎng)所。2.4消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性測(cè)試5年內(nèi)逐漸平。2.5項(xiàng)目測(cè)試資料部分時(shí)打出差異化需求訴語以擴(kuò)大消費(fèi)群體廣度。八成以上比例的受訪者選擇可接受本案的單價(jià)在3000在2700~3000元，對(duì)3200元以上的單價(jià)抗性很大；受訪者選擇全清水房交房的比例顯著。受訪者通常是通過來了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)信息，再次為閱讀報(bào)紙或親朋好友介紹了解，有九成的受訪者閱讀成都商報(bào)與華西都市報(bào)。居住本案的可能性高于投資本案的可能性。第三章項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目地塊位于都江堰市胥家鎮(zhèn)高橋村六組，圍墻內(nèi)占地面積13630.3㎡，約20.45畝。為十分平坦的川西平原地貌。本案優(yōu)勢(shì)（STRONGTH）本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，是周邊知名學(xué)校較多，教育配套環(huán)境較好，可以十分方便學(xué)生的讀書。項(xiàng)目地塊周邊是農(nóng)田，而且臨河不遠(yuǎn)，自然環(huán)境較好。劣勢(shì)（WEAKNESS）本項(xiàng)目最大的劣勢(shì)，是區(qū)位上的劣勢(shì)，項(xiàng)目處于二環(huán)外1公里，周邊沒有任何商品房開發(fā)項(xiàng)目，遠(yuǎn)離都江堰市區(qū)板塊的主要開發(fā)區(qū)域，地塊很生。項(xiàng)目地塊周邊缺乏基本的生活配套設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，生活十分不方便。項(xiàng)目地塊本身規(guī)模太小，僅20畝，無法形成規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的交通距離和交通條件也有一定的問題，道路條件較差。我們通過消費(fèi)者需求調(diào)研，也證實(shí)了本案的上述優(yōu)劣勢(shì)，說明本案的優(yōu)劣勢(shì)十分明顯，而且得到消費(fèi)者的普遍認(rèn)同。威脅（）如果項(xiàng)目走向中高端，則面臨幸福大道片區(qū)和天府大道片區(qū)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)，無論是在區(qū)位、交通、配套、規(guī)模上，均處于較大的劣勢(shì)。如果定位于中偏低檔，則面臨周邊眾多低端的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而在價(jià)格上也不具有優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）本案面臨的最大機(jī)會(huì)，是都江堰市區(qū)向東擴(kuò)展過程中，帶動(dòng)周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，從而帶來的機(jī)會(huì)，但這個(gè)時(shí)間周期太長(zhǎng)。其次，本案依托于較低的地價(jià)，可以開發(fā)中檔偏低的住宅，以多層為主，以價(jià)格吸引力和產(chǎn)品形態(tài)來吸引成都及阿壩州地區(qū)的退休養(yǎng)老型客群，以及對(duì)價(jià)格比較敏感的都江堰本地的中低端客群。面對(duì)未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，本案應(yīng)當(dāng)實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，尋求規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng)的途徑，尋找市場(chǎng)供應(yīng)空白和市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)。相比都江堰市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成鮮明的特點(diǎn)和樓盤亮點(diǎn)，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本案可以從目標(biāo)客群、建筑形態(tài)、戶型類型、空間結(jié)構(gòu)、灰空間創(chuàng)造、建筑風(fēng)格、外立面處理、園林風(fēng)格、推廣主題、宣傳策略、營(yíng)銷手法等角度實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。第四章項(xiàng)目定位思路分析4.1STP營(yíng)銷思路闡釋ASTP然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。B、運(yùn)用SWOT營(yíng)銷分析方法時(shí)，主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：市場(chǎng)細(xì)分以顧客需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體的過程。細(xì)分因素可選擇單因素法、多因素法。標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分因素舉要地理因素地區(qū)，氣候，人口密度人文因素年齡，性別，收入，家庭，職業(yè)，教育，宗教信仰，民族，社會(huì)階層心理因素生活方式，個(gè)性，自我形象，價(jià)值觀念，追求的利益行為因素消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的程度，使用頻率，偏好程度目標(biāo)市場(chǎng)選擇對(duì)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，挑選一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)，即進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)。符合項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)，應(yīng)滿足以下條件：有一定的需求和規(guī)模，細(xì)分市場(chǎng)必須有現(xiàn)在和潛在的需求，這是進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的前提。有現(xiàn)實(shí)的支付能力，準(zhǔn)確分析該目標(biāo)市場(chǎng)顧客群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入水平，按顧客現(xiàn)實(shí)的支付能力展望該目標(biāo)市場(chǎng)的前景。細(xì)分市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)吸引力，如某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)有為數(shù)從多、強(qiáng)大的或者競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)者，該細(xì)分市場(chǎng)就會(huì)降低吸引力。因?yàn)榧ち业氖袌?chǎng)開發(fā)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)與實(shí)力，無論哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，企業(yè)要在其中取得成功，必須具備相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力和經(jīng)營(yíng)管理能力，并且符合企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能進(jìn)入成功的目標(biāo)市場(chǎng)。產(chǎn)品定位房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的位置，針對(duì)顧客對(duì)樓盤某種特征或功能的需求程度，強(qiáng)有力地塑造本樓盤與眾不同的，給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種個(gè)性或形象具體清晰生動(dòng)地傳遞給顧客，從而使本樓盤在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。、STP營(yíng)銷的策略層面無差異營(yíng)銷策略房地產(chǎn)無差異市場(chǎng)營(yíng)銷策略，是指推出滿足有關(guān)細(xì)分市場(chǎng)共性的單一產(chǎn)品，并運(yùn)用單一的市場(chǎng)營(yíng)銷組合，力求在一定程度上適合盡可能多的顧客要求。這種營(yíng)銷策略往往面對(duì)一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分粗略的市場(chǎng)，只考慮顧客樓盤需求的共同點(diǎn)，如統(tǒng)建住宅、標(biāo)準(zhǔn)廠房往往采取該策略。差異性營(yíng)銷策略。面對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)推出不同的樓盤，采取多品種經(jīng)營(yíng)，多樣式的市場(chǎng)營(yíng)銷，滿足顧客的不同需求。這一策略適用于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)大中型企業(yè)。集中性營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)集中性營(yíng)銷策略，是集中力量進(jìn)入一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，或是對(duì)一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分發(fā)現(xiàn)其中更有潛力的“市場(chǎng)縫隙”。如低收入顧客群的它的經(jīng)營(yíng)對(duì)象比較集中。4.2目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分A、按客戶群體的來源地細(xì)分市本地客群、成都郊區(qū)（縣、市）客群、外地客群?？腿?。在內(nèi)地的后勤基地。“5＋2”認(rèn)為，成都市區(qū)客群也是本案的重要客群之一。一個(gè)少量的補(bǔ)充。B、按客戶群體的分層細(xì)分端客群基本上不具有購(gòu)買力，從略）收入應(yīng)該在50萬元以上，社會(huì)地位較高。該類客群追求的是別墅類產(chǎn)品或者城市豪宅，這與本項(xiàng)目明顯不相符，首先排除。年收入應(yīng)該在10萬元以上，社會(huì)地位較高，其價(jià)值觀念受到社會(huì)大眾的普“5＋2”式的周末休閑度假生活方式，應(yīng)該是本案的重要客群來源之一。略偏下水平，家庭年收入在3~5萬元左右。該類客群追求的是產(chǎn)品性價(jià)比西部的退休養(yǎng)老型客群，二是都江堰市本地的中偏低端收入客群。4.3目標(biāo)市場(chǎng)選擇壩州及中國(guó)西部地區(qū)的退休養(yǎng)老型客群，基于成都市區(qū)的休閑度假型客群，偏高的產(chǎn)品，典型的產(chǎn)品是類別墅小公寓。端的產(chǎn)品，比如普通多層公寓產(chǎn)品。我們認(rèn)為，客群是次要的補(bǔ)充客群。粗略估算，三者的比例約在.45%：30%：25%。4.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶群描述人群特征：小康人家、中等上下的收入水平。家庭結(jié)構(gòu)：已婚有小孩，三口之家居多。動(dòng)機(jī)取向：第二居所。購(gòu)房目的：改善居住條件，改變生活方式，第二次置業(yè)為主，部分本地中低端客群是第一次置業(yè)，但都兼具投資性質(zhì)。需求特點(diǎn)：對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比要求較高，特別是本地中低端客群，而在產(chǎn)品為主，對(duì)多層的偏好性更高。社會(huì)行為特征：上是選擇公共交通工具或電動(dòng)自行車；媒體選擇：以成都商報(bào)、華西都市報(bào)為主；習(xí)慣在20~23點(diǎn)的時(shí)間段收看娛樂電視節(jié)目。購(gòu)買決策重點(diǎn)：追求性價(jià)比，特別是在目前的房?jī)r(jià)漲幅較大的前提下。購(gòu)買決策過程：大多征求配偶的意見；參考其他家庭成員或有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的朋友；最重視住宅性價(jià)比，其次是自然環(huán)境和地理位置等；女性更重視價(jià)格，男士更重視交通位置；中老年人對(duì)社區(qū)成熟程度、配套設(shè)施格外看重；易接觸報(bào)媒、視媒、戶外等媒介廣告，不易接觸的媒體是雜志、電臺(tái)和網(wǎng)站。第五章項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.1建筑風(fēng)格建議外觀是建筑形象的外在表現(xiàn)，其文化品位和立面設(shè)計(jì)的精細(xì)成都直接決定人們對(duì)其第一印象的好壞。對(duì)于住宅產(chǎn)品來說，這是提高其關(guān)注率，吸引更多潛在客戶的最重要因素之一，同時(shí)外觀也是城市景觀的重要部分。——川西民居風(fēng)格。因此，本案在建筑風(fēng)格的選擇上不多，只能在一些外墻的顏色搭配上，選擇穩(wěn)重而不失活潑的色彩和線條，比如深咖啡色、灰白系列。如果可以在遵守政府法令的前提下，可以做成現(xiàn)代民居風(fēng)格，是最好不過的選擇?？梢远沤^川西民居風(fēng)格建筑細(xì)節(jié)較為繁復(fù)，風(fēng)格成穩(wěn)有余，活潑明快不足的缺陷。融川西民居風(fēng)格的建筑符號(hào)和元素于現(xiàn)代風(fēng)格之中，形成獨(dú)具特色的現(xiàn)代民居風(fēng)格，創(chuàng)造自然、親切、祥和、清靜、安寧的社區(qū)氛圍，超越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤只有鋼筋水泥的社區(qū)文化。如果本案建筑采用帶有民居風(fēng)格的現(xiàn)代建筑，在屋檐、窗戶、陽臺(tái)、欄桿、山墻、百葉等處注重細(xì)節(jié)的表現(xiàn)處理，添加豐富的色彩，既協(xié)調(diào)統(tǒng)一又不失活潑現(xiàn)代。多層部分局部采取五層、六層、七層建筑的高低錯(cuò)落形式。5.2總平規(guī)劃建議本案地塊呈不規(guī)則的平行四邊形，地塊本身也較小，因此可以采用圍合式的平面布局，在中心區(qū)形成中庭綠化空間。由于都江堰市對(duì)產(chǎn)品的高度和產(chǎn)品形態(tài)有一定的要求，本案只能定位于6F的普通多層公寓產(chǎn)品，可以加減1F5F7F擇電梯。而且這也符合消費(fèi)者需求調(diào)研的結(jié)論，67.20%的消費(fèi)者偏好多層。5.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議為相對(duì)提高產(chǎn)品的品質(zhì)，可以把建筑密度降低，比如不超過25%的建筑密度，如果平均6F計(jì)算，則容積率為1.50，這也是目前都江堰市區(qū)板塊樓盤的容積率的上限。如果按1.5020,445.45一個(gè)側(cè)面說明了本案的規(guī)模較小。這基本上也是都江堰市區(qū)板塊樓盤規(guī)模的下限了。37%為40.47%，上限在45%，因此，建議本案的綠化率做到40%以上，至少達(dá)到平均水平，以保證景觀和園林的吸引力。因此建議項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總占地面積：13630.3㎡，約20.45畝。建筑密度：不高于25%，容積率：不高于1.50，綠化率：不低于40%。5.4戶型規(guī)劃80~120㎡的區(qū)間，比例為63.50%，而戶型結(jié)構(gòu)則以三室兩廳雙衛(wèi)和兩室兩廳單衛(wèi)為主，比例為89.20%。而根據(jù)我們對(duì)都江堰市區(qū)板塊樓盤的調(diào)研，戶型面積基本上是以80~140㎡的區(qū)間為主，相較于成都市區(qū)的水準(zhǔn)，戶型面積明顯偏大。我們認(rèn)為，本案的戶型應(yīng)以㎡的偏緊湊型的三室兩廳雙衛(wèi)為主，以80~90㎡的標(biāo)準(zhǔn)型的兩室兩廳單衛(wèi)、120~125㎡的標(biāo)準(zhǔn)型的三室兩廳雙衛(wèi)為輔。，三室兩廳雙衛(wèi)，50%平層，本戶型為偏緊湊型的三房。餐區(qū)完整獨(dú)立，能直接采光；客廳開間4.2~4.53.9小于20146~875議分為洗漱間和衛(wèi)生間；同時(shí)可根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)來增加儲(chǔ)藏室。80~90平方米，兩室兩廳單衛(wèi)，35%3.9~4.2米，與空中花園相連；主臥開間3.9米，面積不小于16平方米；次臥不小于12平方米；廚房面積5~7平方米，帶生活陽臺(tái)；衛(wèi)生間面積5~6平方米，建議分為洗漱間和衛(wèi)生間。120~125平方米，三室兩廳雙衛(wèi)，15%4.5~4.8米，與空中花園相連；主臥開間3.9米，設(shè)衛(wèi)生間、衣帽間，面積不小于2014積不小于85和衛(wèi)生間；同時(shí)可根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)來增加儲(chǔ)藏室。在戶型規(guī)劃上，要求達(dá)到戶型規(guī)劃的一般的普通的標(biāo)準(zhǔn)，包括：動(dòng)靜分開客廳、餐廳、廚房、休閑廳、活動(dòng)室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。公私分開家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、活動(dòng)室進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。主次分開買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。干濕分開也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。最大限度的改善通風(fēng)采光條件如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，廚房和衛(wèi)生間當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件。在戶型規(guī)劃上，要求能夠有一定的創(chuàng)新，以增加產(chǎn)品的吸引力，包括：陽臺(tái)規(guī)劃景觀陽臺(tái)，采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)，長(zhǎng)方形，8㎡左右，可以作為空中花園，種植花草，亦可以作為休閑觀景臺(tái)，如邀約三五個(gè)親朋喝茶、下棋、打牌等。長(zhǎng)寬比例盡可能的拉近，如3200×2800㎜、30002500㎜。飄窗建議在次臥設(shè)計(jì)大飄窗和L型的轉(zhuǎn)角飄窗，以擴(kuò)大居室的空間感。獨(dú)立采光的餐廳，也可設(shè)計(jì)飄窗。還可采用大玻璃的飄窗。5.5園林及景觀規(guī)劃建議需求調(diào)研結(jié)論顯示，消費(fèi)者購(gòu)房的考慮因素，最關(guān)心的是房屋的工程質(zhì)量，其次是戶型設(shè)計(jì)，再次為周邊的交通條件與小區(qū)景觀環(huán)境。綜合而言，影響購(gòu)房的考慮因素分別是小區(qū)綠化環(huán)境、樓盤價(jià)格、住宅戶型、交通的便捷程度以及周邊的市政和生活配套。說明人們?cè)谫?gòu)房的過程中越來越看中居住環(huán)境，由于本案規(guī)模較小，沒有大規(guī)模的綠地面積可以用來打造景觀，因此，本案應(yīng)努力做出精致小巧的、注重細(xì)節(jié)的園林綠化，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。越是小的空間，越要注意園林景觀層次的變化，還有戶型的景觀均好性。5.6社區(qū)配套設(shè)施建議由于本案的客群定位中，退休養(yǎng)老型客群占有最大比例，因此，在社區(qū)配套設(shè)施上，應(yīng)注意加強(qiáng)健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施的配套，特別是本案地處偏遠(yuǎn)，包括晨跑道、社區(qū)健身設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)等。另外，社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，主要由小區(qū)住宅底商提供，包括小百貨、日雜、副食店、早點(diǎn)餐飲、服務(wù)修理、洗衣店等。停車位，盡量采用地面停車，或者利用綠地停車，在小區(qū)邊緣規(guī)劃停車位，充分利用紅線邊緣。由于本案針對(duì)的客群擁有汽車的數(shù)量較少，車位比可控制在1：0.4的水平，停車位約80~100個(gè)。5.7價(jià)格策略與價(jià)格定位超值定價(jià)策略價(jià)格高中低高1等值2超值3超值價(jià)4溢價(jià)5等值6超值中值7溢價(jià)8溢價(jià)9等值低如圖所示，住宅價(jià)格與價(jià)值的聯(lián)合可能產(chǎn)生9種定價(jià)策略，它們分別適合不同的市場(chǎng)條件：等值策略等值策略要求住宅價(jià)格與價(jià)值大致相當(dāng)，是一種最為常見的定價(jià)策略，適合于成熟市場(chǎng)的成熟產(chǎn)品。圖中159方框代表了等值策略的三種市場(chǎng)定位，三種定位可以在同一市場(chǎng)中同時(shí)存在，結(jié)合自身地塊條件滿足不同檔次的住宅消費(fèi)需求。溢價(jià)策略溢價(jià)策略要求住宅價(jià)格高于價(jià)值，是一種劍走偏鋒的定價(jià)策略，只適合于成熟市場(chǎng)不太成熟的產(chǎn)品，而且產(chǎn)品必須有足夠的創(chuàng)新性，往往只針對(duì)非常狹窄的一個(gè)市場(chǎng)群體，如部分小戶型產(chǎn)品。圖中478方框代表了溢價(jià)策略的三種市場(chǎng)定位。超值策略超值策略要求住宅價(jià)值略高于價(jià)格，一般適合于不太成熟市場(chǎng)的成熟產(chǎn)品，以吸引消費(fèi)者購(gòu)買，減少市場(chǎng)銷售中的風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的成熟，一般會(huì)逐漸回歸到等值策略上來。本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅開發(fā)相對(duì)不夠成熟，地塊較生，但是本項(xiàng)目所定位的普通多層公寓一種較為成熟的產(chǎn)品，所以超值策略是適合本項(xiàng)目的定價(jià)策略。圖中2、3、6方框代表了超值定價(jià)策略。價(jià)格調(diào)整策略價(jià)格調(diào)整策略是銷售價(jià)格在銷售周期中的主動(dòng)調(diào)節(jié)，住宅價(jià)格調(diào)整策略是價(jià)格策略的重要內(nèi)容，它不僅僅是一種銷售上的手段，而是項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位的重要組成，常見價(jià)格調(diào)整策略包括：低開高走低開高走策略的優(yōu)勢(shì)在于：便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；每次調(diào)價(jià)能造成樓符合消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理；便于日后價(jià)格控制，進(jìn)退自如、靈活主動(dòng)；便于資金快速回籠，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。低開高走的劣勢(shì)在于：首期利潤(rùn)不高；一定程度上不利于樓盤高端形象的樹立。低開高走策略特別適合郊區(qū)樓盤或大盤，這類樓盤首要的是聚集人氣，入住人多則容易在消費(fèi)者心中形成大社區(qū)概念，而銷售也將直線上升，如人氣不旺則極易因位置等缺陷而無法啟動(dòng)。高開低走高開低走的好處是：先聲奪人，給消費(fèi)者高品質(zhì)的心理暗示，便于獲取最大的利潤(rùn)；高開低走的劣勢(shì)在于：曲高和寡，難以聚集人氣，對(duì)前期消費(fèi)者形成物業(yè)貶值的心理感受。高開低走策略適合具有創(chuàng)新性獨(dú)特賣點(diǎn)的特異樓盤，而且要求項(xiàng)目總體量小，銷售周期短，否則容易讓消費(fèi)者形成觀望態(tài)度，對(duì)樓盤銷售不利。間或周期基本上很小，因此只能采用一次性定價(jià)策略，價(jià)格的調(diào)整也只能是微調(diào)。定價(jià)方法可比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)房地產(chǎn)定價(jià)常用基本方法為可比競(jìng)爭(zhēng)樓盤量化定價(jià)法，這種定價(jià)方法在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中運(yùn)用較多。該定價(jià)方法的運(yùn)用是首先選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次上類似的樓盤，通過對(duì)它們和本項(xiàng)目之間各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要