房地產(chǎn)的發(fā)開與經(jīng)營管理

房地產(chǎn)的發(fā)開與經(jīng)營一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)經(jīng)營指房地產(chǎn)經(jīng)營者者對房屋的建建造、買賣、租租賃、信托、交交換、維修、裝裝飾及土地使使用權(quán)的出讓讓、轉(zhuǎn)讓等按按價值規(guī)律所所進(jìn)行的有預(yù)預(yù)測、有目標(biāo)標(biāo)、有組織的的經(jīng)濟(jì)活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地地產(chǎn)經(jīng)營和服服務(wù)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營。在社社會主義市場場經(jīng)濟(jì)條件下下，我國房地地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營營目標(biāo)是合理理有效地組織織好房屋的流流通，實(shí)現(xiàn)房房屋的價值，積積累房屋擴(kuò)大大再生產(chǎn)的資資本或資金，發(fā)發(fā)揮房屋的效效用，最大限限度地滿足人人民群眾的居居住需求和社社會需要。為為此目的而進(jìn)進(jìn)行的房屋建建造、買賣、租租賃、信托、交交換、維修、裝裝飾等各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動，都都是房產(chǎn)經(jīng)營營的內(nèi)容。地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)經(jīng)營兩部分，即即以城市土地地使用權(quán)為對對象的出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和和以城市土地地為勞動對象象進(jìn)行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營營。廣州房價走勢與與政策分析摘要：近年來，中中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了快快速的發(fā)展，同同時房價上漲漲等現(xiàn)象也引引起了人民的的普遍關(guān)注，房房價問題成為為目前中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一大熱熱點(diǎn)。本文重重點(diǎn)研究我國國房地產(chǎn)業(yè)的的現(xiàn)狀，并對對目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在的問問題進(jìn)行了深深入分析，在在此基礎(chǔ)上對對如何確保我我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)良性健康發(fā)發(fā)展提出了政政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀、房價價上漲的原因因、政策調(diào)整整二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場目前的的運(yùn)行現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)投資資增速迅速反反彈，土地儲儲備是主要拉拉動因素2011年1--4月房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資保保持30以上的強(qiáng)強(qiáng)勁增長，同同期銷售則明明顯放緩。中中國國家統(tǒng)計計局5月公布，1--4月全國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資同比增長長34.3，較較1-3月34.1略有有加快。房屋屋新開工面積積增速也由223.4加速速至24.44。受此推動動，同期城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資增長255.4?！霸诜康禺a(chǎn)銷售售減速的情況況下，房地產(chǎn)產(chǎn)投資持續(xù)高高位，我們猜猜測原因可能能有兩個方面面：一是前期期土地購置尾尾款的支付；；二是保障性性住房的開工工?！鄙赉y萬國首首席宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析師李慧慧勇表示。盡管今年以來房房地產(chǎn)投資增增速保持高位位，從政策壓壓力對房地產(chǎn)產(chǎn)銷售的作用用卻日益顯現(xiàn)現(xiàn)。截止4月21日日，已有399個城市出臺臺限購令，限限購令出臺的的城市需求受受到顯著影響響，未限購的的三線城市影影響不大。由由于政策的密密集出臺，造造成市場進(jìn)入入“硬拐點(diǎn)”。慣性原因因，開發(fā)投資資增速依然較較高、新開工工增速略有增增長，開發(fā)資資金總量增速速趨緩。無法完成計劃的的概率依然偏偏大——國土部公公布20111年供地計劃劃。在開發(fā)商商預(yù)期偏謹(jǐn)慎慎的大背景下下，獲取土地地的熱情并不不高。同時22010年土土地供應(yīng)實(shí)際際完成率為668，未完成成的部分為保保障性住房、棚棚戶區(qū)改造和和中小套型商商品房用地，地地方政府土地地供應(yīng)的熱情情不足也是無無法完成計劃劃的原因。土地市場：推出出量持續(xù)下跌跌，成交量小小幅上漲。本本周監(jiān)測的220個主要城城市推出土地地面積環(huán)比下下跌61，成交面面積272萬平米米，環(huán)比上升升21。到位資金充裕，開開發(fā)企業(yè)走出出資金困局面對宏觀調(diào)控政政策的嚴(yán)厲執(zhí)執(zhí)行，近期企企業(yè)通過銀行行貸款、股市市融資紛紛碰碰壁，一系列列直觀的數(shù)據(jù)據(jù)，折射出房房企目前所面面臨的資金窘窘境。CRIIC測算數(shù)據(jù)據(jù)顯示，在一一季度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源源增速放緩、房房地產(chǎn)開發(fā)投投資高位運(yùn)行行的背景下，二二季度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資資金將可能進(jìn)進(jìn)入資金預(yù)警警區(qū)間。顯而易見的是是，房企資金金鏈的趨緊，將將直接影響到到企業(yè)當(dāng)前的的發(fā)展策略。面面對可能出現(xiàn)現(xiàn)的資金鏈斷斷裂，企業(yè)是是否遭遇運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)窘境等問題題，則更多地地考驗(yàn)房企在在土地策略、營營銷策略以及及融資策略等等方面的調(diào)整整和積極應(yīng)對對。但是不管管如何，“財務(wù)化”顯然成為此此輪環(huán)境下企企業(yè)運(yùn)營的共共識。謹(jǐn)慎投資，拿拿地策略“慎”字當(dāng)頭。作作為互相聯(lián)動動的兩大市場場，住宅市場場的調(diào)控也直直接作用到土土地市場。在在房地產(chǎn)住宅宅市場頻繁遭遭遇調(diào)控重拳拳的20111年，土地市市場也一直維維持了相對的的低迷狀態(tài)，尤尤其是企業(yè)資資金鏈?zhǔn)站o的的當(dāng)下，開發(fā)發(fā)企業(yè)在拿地地策略上也表表現(xiàn)出進(jìn)一步步趨緩的趨勢勢。數(shù)據(jù)顯示示，4月萬科、金金地、招商地地產(chǎn)等155家典型企業(yè)業(yè)通過招拍掛掛方式新增的的土地總建筑筑面積和成交交總價，均創(chuàng)創(chuàng)下了20110年以來的的最低紀(jì)錄。對對多數(shù)企業(yè)企企業(yè)，在謹(jǐn)慎慎并有所控制制的前提下，多多數(shù)企業(yè)近期期在土地市場場的策略都有有所調(diào)整。跟進(jìn)降價效應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)，快速速將存貨變現(xiàn)現(xiàn)。銷售是實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金金鏈循環(huán)和周周轉(zhuǎn)的重要途途徑。從現(xiàn)時時的市場狀況況來看，“現(xiàn)金為王、快快速銷售”的策略在近近期市場中越越來越多的反反應(yīng)出來，這這體現(xiàn)在一方方面，以碧桂桂園南京項(xiàng)目目為代表，企企業(yè)推案數(shù)量量和規(guī)模不斷斷加大，而在在另外一方面面，在被資金金“牽著鼻子走走”的背景下，近近期樓盤隨行行就市、打折折促銷的動作作也有放大的的趨勢，而保保贏利、?，F(xiàn)現(xiàn)金流無疑成成為營銷策略略的首要出發(fā)發(fā)點(diǎn)和核心所所在。開發(fā)供給仍處于于緩慢恢復(fù)姿姿態(tài)；房企囤地足夠三三年開發(fā)，一一線城市土地地供給保守。土土地市場的冷冷熱變化或許許可以透露出出房地產(chǎn)市場場走勢的蛛絲絲馬跡。3月份以來一一些地方土地地出讓多次出出現(xiàn)底價成交交，之前開發(fā)發(fā)商拼搶地王王的熱火場景景不再。之前前“吃”進(jìn)大量土地地的許多房企企土地儲備已已足夠三年以以上開發(fā)，紛紛紛減緩拿地地步伐，靜待待土地市場走走勢明朗。手中有地心里不不慌，前兩年年的土地盛宴宴中，各大房房企已經(jīng)囤積積了大量土地地，許多房企企土地儲備足足夠三年甚至至更長時間開開發(fā)。在當(dāng)前前市場低迷情情況下，今年年2月份以來，房房企大多采取取保持現(xiàn)金、減減緩拿地的舉舉措。一線城市近幾年年土地供給量量一直較為保保守，沒有出出現(xiàn)大幅增加加，這被認(rèn)為為是房價持續(xù)續(xù)高漲的因素素之一。以上上海為例，住住宅土地供應(yīng)應(yīng)2007年至至2010年分分別有11000公頃、9000公頃、10665公頃、11000公頃，平平均波動幅度度正負(fù)保持在在100公頃左左右。北京市20111年度計劃供供地總量為66500公頃頃。其中住宅宅用地25550公頃，比比2010年的的2500公頃頃增加了2%%，住宅用地地中安排保障障性住房用地地13300公頃，比去去年增加6%%。供地計劃劃中增加了中中低價位、中中小套型普通通商品房用地地供應(yīng)，確保保各類保障性性住房及900平方米以下下的中小套型型商品房用地地供應(yīng)量不低低于住宅用地地供應(yīng)總量的的70%。有專家指出，從從全國范圍來來看，商品房房銷量下降，開開發(fā)商對未來來商品房銷售售不太樂觀，加加上資金回流流等方面的壓壓力，不少開開發(fā)商會采取取“冬眠”的辦法，拿拿地意愿大幅幅降低，未來來一段時間或或?qū)⒊霈F(xiàn)土地地流拍現(xiàn)象。不過這位專家指指出，在通脹脹預(yù)期和城市市化進(jìn)程加速速的背景下，對對未來的房地地產(chǎn)市場仍然然看好，與22008年金金融危機(jī)時不不同的是，未未來土地流拍拍只會是個別別現(xiàn)象，不會會影響土地市市場和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的大方方向。市場銷售較快增增長，價格上上漲較快最新數(shù)據(jù)顯示，主主要房企業(yè)績績依舊高速增增長。已公布布一季度業(yè)績績的十大開發(fā)發(fā)商今年前三三個月賣樓超超過千億元，而而且有接近六六成企業(yè)均價價漲幅“闖過”調(diào)控紅線。數(shù)據(jù)顯示，萬科科、保利、復(fù)復(fù)地、富力等等十大開發(fā)商商今年首季賣賣樓超過千億億元，八成銷銷售額同比增增幅超過155%。目前，除恒大外外，多數(shù)開發(fā)發(fā)商巨頭已發(fā)發(fā)布今年前三三個月的銷售售情況，多數(shù)數(shù)賣樓成績逆逆勢上漲。其其中，萬科一一季度銷售金金額355..1億元，同同比增長1335%。3月份當(dāng)月月賣樓達(dá)到993.3億元元，同比增幅幅仍然接近五五成。保利地地產(chǎn)一季度賣賣樓進(jìn)賬1440.15億億元，同比大大幅增長722.39%。金金地集團(tuán)一季季度累計實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售金額337.2億元元，同比增長長82.4%%。此外，在香港上上市的內(nèi)地開開發(fā)商也都表表現(xiàn)不錯。中中國海外發(fā)展展表示，今年年3月份該開發(fā)發(fā)商銷售額777.6億港港元，按月大大增83%，按年年增長13..2%。一季季度累計實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售額接近近200億港元元，同比增幅幅超過四成。碧碧桂園、雅居居樂、復(fù)地集集團(tuán)等今年首首季業(yè)績增幅幅也都在200％以上。市場人士分析，在在樓市不斷調(diào)調(diào)控下，主要要開發(fā)商企業(yè)業(yè)還能取得如如此靚麗的業(yè)業(yè)績主要有三三大原因。一一是部分開發(fā)發(fā)商把去年第第四季度的部部分銷售業(yè)績績順延到今年年一季度，保保持了財務(wù)銷銷售額穩(wěn)定增增長；二是受受政策影響較較小的二、三三線城市和商商業(yè)項(xiàng)目成就就了房企的輝輝煌。三是市市場需求旺盛盛，支撐開發(fā)發(fā)商業(yè)績。三、廣州市房地地產(chǎn)市場分析析（研究分析類比比過程）房地產(chǎn)市場投資資開發(fā)分析數(shù)據(jù)來源：廣州州市市歷年經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公報報廣州市房地產(chǎn)開開發(fā)投資總量量連年增長，2007年至2008年增長速度緩慢，增速低于10%，2009年開始，增大速度加快，增速由2009年的7.1%增到到2011年的32.8%，開發(fā)總量在2011年突破1000億元，達(dá)到1306.74億元。數(shù)據(jù)來源：廣州州市市歷年經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公報報廣州市20077年至20111年間，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資占固定投資資的比例都保保持在30%%左右，20010年最低低，為30..14%，2011年房房地產(chǎn)開發(fā)投投資13066.74億元元，同比增長長32.8%%，占固定資資產(chǎn)投資的338.28%%。房地產(chǎn)市場消費(fèi)費(fèi)分析歷年廣州市十區(qū)區(qū)商品住宅供供求情況2011年廣州州市十區(qū)商品品住宅預(yù)售面面積為6877萬平米，環(huán)環(huán)比下降7%%，商品住宅宅成交面積共共557萬平米米，環(huán)比下降降15%。從歷年商品住宅宅市場供求關(guān)關(guān)系來看，22008、2010、2011三年年商品住宅市市場呈現(xiàn)相對對的供大于求求的狀態(tài)，其其余年份都呈呈供不應(yīng)求的的狀態(tài)，20011年整體體吸納率僅為為81%，趨近近08年的歷史史地位，市場場形式嚴(yán)峻。2008年房地地產(chǎn)市場主要要受到全球金金融危機(jī)的影影響，商品住住宅需求大幅幅減少，導(dǎo)致致供應(yīng)過剩情情況出現(xiàn)，22009年房房地產(chǎn)市場開開始回暖，成成交量達(dá)到歷歷史最高峰，2010年政府開始調(diào)控樓市，市場供求開始翻轉(zhuǎn)，至2011年供求比例進(jìn)一步拉大，在政策不斷調(diào)控下需求下滑至歷史低位，接近2008年水平。歷年新建商品住住宅成交情況況從歷年商品住宅宅市場成交情情況看，從22009年開開始市場整體體成交金額連連續(xù)三年下降降，20111年成交金額額環(huán)比下降113%；均價價方面整體保保持上升趨勢勢，但20111年成交價價格上升幅度度僅為2.77%，基本趨趨近20100年水平，房房地產(chǎn)整體市市場價值回歸歸成為趨勢（即即投資價值減減少）。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：陽光光家緣從《2010上上半年-20012上半年年廣州新增供供應(yīng)面積對比比》圖上可以以看到，20012上半年年廣州新增供供應(yīng)面積主要要集中在700~200平平方米面積區(qū)區(qū)間內(nèi)，與過過去兩年相比比集中區(qū)間有有逐年放大的的趨勢，同時時，70~1110平方米米面積區(qū)間的的占比與去年年相若，但與與2010上半半年占比接近近60%相比，20112年僅接近近40%有所減減少，而1330~2000平方米面積積區(qū)間的占比比明顯增多，從從2010上半半年占比約112%到2012上半半年約30%%。另外，500平方米以下下小戶型也有有明顯增多。數(shù)據(jù)來源：陽光光家緣戶型結(jié)構(gòu)上，從從《20100上半年-20012上半年年廣州新增供供應(yīng)戶型對比比》圖上可以以看到，20012上半年年廣州新增供供應(yīng)戶型也與與過去兩年有有較為明顯的的變化，過去去兩年供應(yīng)戶戶型主要以二二三房為主，其其比例基本占占75%以上，而而2012上半半年供應(yīng)戶型型中三房仍然然是主體，但但相較過去兩兩年也有微降降，而二房戶戶型則明顯減減少，兩種戶戶型占比約662%，同時時四房戶型有有逐年遞增的的趨勢。另外外，一房小戶戶也有明顯供供應(yīng)增多。這表現(xiàn)出廣州市市商品住宅供供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)構(gòu)有從70~~110平方方米的二房、小小三房等中小小入門戶型向向130~2200平方米米的大三房、四四房等中大改改善戶型轉(zhuǎn)變變的趨勢，而而50平方米一一房小戶本年年供應(yīng)也有所所增多。數(shù)據(jù)來源：陽光光家緣從《2010上上半年-20012上半年年廣州成交面面積對比》圖圖上可以看到到，廣州成交交面積主要集集中在70~~150平方方米區(qū)間內(nèi)，其其中以70~~130區(qū)間間內(nèi)最為集中中。70~1110平方米米區(qū)間比例仍仍然保持較高高的水平，相相對去年尚有有所增加；但但最為突出的的是110~~150平方方米戶型有逐逐漸增加的趨趨勢，同時770平方米以以下小型單位位保持成交低低位，而2000平方米以以上的豪宅單單位成交明顯顯減少。數(shù)據(jù)來源：陽光光家緣而戶型方面，從從《20100上半年-20012上半年年廣州成交戶戶型對比》圖圖上可以看到到，二三房呈呈現(xiàn)高度集中中，尤其三房房戶型相對過過去兩年呈現(xiàn)現(xiàn)出飆升的狀狀態(tài)，二房比比例微減，四四房比例基本本持平，而一一房單位和復(fù)復(fù)式別墅等大大型單位則顯顯著減少。由此可見，廣州州成交商品住住宅戶型中，雖雖然有戶型需需求改善化的的特征，即從從70~1110平方米二二房或小三房房戶型向1330~1500平方米大三三房戶型變化化的特點(diǎn)，但但150平方米米四房以上的的戶型卻未呈呈現(xiàn)顯著的增增加。同時，一一房單間公寓寓類戶型和1150平方米米以上大戶型型或復(fù)式別墅墅戶型的減少少，表現(xiàn)成交交戶型有更向向?qū)嵱脩粜图械奶卣?。房地產(chǎn)政策整體房地產(chǎn)政策策特點(diǎn)分析：：2011年的房房地產(chǎn)調(diào)控政政策主要分兩兩步走：一、是是以直接調(diào)控控房價為基礎(chǔ)礎(chǔ)的政策，主主要目的是穩(wěn)穩(wěn)定市場，遏遏制房價上漲漲過快，表現(xiàn)現(xiàn)為短期性的的政策，包括括限購、限價價、限貸及間間接影響了房房地產(chǎn)市場的的金融貨幣政政策；二、是是以結(jié)構(gòu)調(diào)控控為基礎(chǔ)的政政策，主要目目的是實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)制度的的變革，表現(xiàn)現(xiàn)為長期性的的政策，包括括擴(kuò)大保障房房的建設(shè)規(guī)模模、房產(chǎn)稅的的試行、增加加地方政府收收入的一系列列政策。中央央的整體調(diào)控控思路清晰，是是以短期抑制制住房價上漲漲結(jié)合長期制制度性變革的的全方位調(diào)控控，最終目標(biāo)標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)市場健康康平穩(wěn)發(fā)展。2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主要包括四個方面：土地政策、金融稅收政策、房地產(chǎn)政策及地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策。土地政策方面加大土地供應(yīng)、規(guī)范土地供應(yīng)體制、加強(qiáng)保障房用地供給、規(guī)范各個城市建設(shè)用地使用權(quán)審批、成為全年土地政策的主題。政策出臺主要針對地方政府及開發(fā)商，政策的目的其一，是保證土地供應(yīng)，控制土地成交價格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供應(yīng)以達(dá)到調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的，從而解決保障型住宅的土地供應(yīng)問題。金融稅收政策主要是從宏觀和微觀兩個方面進(jìn)行調(diào)控，宏觀方面主要是以調(diào)控經(jīng)濟(jì)通脹、資本流動性過剩為主，包括六次提升準(zhǔn)備金率、三次加息和三次上調(diào)住房公積金存款利率來控制經(jīng)濟(jì)過熱及房地產(chǎn)市場過熱的問題，稱為穩(wěn)健的貨幣政策，實(shí)質(zhì)上是緊縮貨幣政策；微觀方面以允許保障房建設(shè)市場融資，在商品房市場成交環(huán)節(jié)增大交易成本為主。雖然金融宏觀調(diào)控針對經(jīng)濟(jì)通脹及流動性過剩等經(jīng)濟(jì)情況，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響是空前的大，一方面銀行無錢可貸使得開發(fā)商融資困難，另一方面是購房者購房成本大幅增加，剛性需求受到廣泛影響，其市場影響超越限購，也是本年房地產(chǎn)市場走低的主要因素之一。房地產(chǎn)政策方面面共計出臺了了10條政策進(jìn)進(jìn)行全方位調(diào)調(diào)控，包括“新八條”、最新“國五條”、正式試點(diǎn)點(diǎn)征收房產(chǎn)稅稅等。從市場場供給方面到到銀行貸款方方面再到成交交環(huán)節(jié)層層布布控，決心和和力度前所未未有，可以稱稱為“最嚴(yán)厲政策策年”。政策調(diào)控控主要從地方方政府、房地地產(chǎn)開發(fā)商、商商業(yè)銀行、以以及購房者四四個方面加強(qiáng)強(qiáng)了調(diào)控。針針對地方政府府調(diào)控方面，中中央要求加大大保障性質(zhì)住住宅的土地供供應(yīng)、擴(kuò)大二二三線城市限限購范圍、制制定年度房價價調(diào)控目標(biāo)、并并加大對地方方政府的監(jiān)控控力度，廣州州市通過制定定全年調(diào)控目目標(biāo)、規(guī)范住住宅建筑面積積等措施緊跟跟國家調(diào)控方方向，積極對對市房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)規(guī)范。重點(diǎn)政策分析：：-《關(guān)于貫徹住住建部等部委委宏觀調(diào)控政政策促進(jìn)我市市房地產(chǎn)市場場持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的意見》（穗穗國房字〔22010〕1311號）基本內(nèi)容：廣州州限購政策明明確規(guī)定廣州州戶籍家庭和和常住非戶籍籍家庭只能新新購一套商品品房，不能提提供一年納稅稅和社保證明明的外地家庭庭不能在廣州州購買商品房房，未滿188歲的人士不不能單獨(dú)購買買商品住房以以及暫停第三三套房公積金金貸款等措施施。-“新八條”《關(guān)關(guān)于進(jìn)一步做做好房地產(chǎn)市市場調(diào)控工作作有關(guān)問題的的通知》基本內(nèi)容：通知知指出，1、進(jìn)一步落落實(shí)地方政府府責(zé)任。20011年各城城市人民政府府要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目目標(biāo)、人均可可支配收入增增長速度和居居民住房支付付能力，合理理確定本地區(qū)區(qū)年度新建住住房價格控制制目標(biāo)，并于于一季度向社社會公布。2、加大保障性性安居工程建建設(shè)力度。3、調(diào)整完善相相關(guān)稅收政策策，加強(qiáng)稅收收征管。調(diào)整整個人轉(zhuǎn)讓住住房營業(yè)稅政政策，對個人人購買住房不不足5年轉(zhuǎn)手交易易的，統(tǒng)一按按銷售收入全全額征稅。4、強(qiáng)化差別化化住房信貸政政策。對貸款款購買第二套套住房的家庭庭，首付款比比例不低于660%，貸款款利率不低于于基準(zhǔn)利率的的1.1倍。5、嚴(yán)格住房用用地供應(yīng)管理理。各地要增增加土地有效效供應(yīng)，落實(shí)實(shí)保障性住房房、棚戶區(qū)改改造住房和中中小套型普通通商品住房用用地不低于住住房建設(shè)用地地供應(yīng)總量的的70%的要求求。今年的商商品住房用地地供應(yīng)計劃總總量原則上不不得低于前22年年均實(shí)際際供應(yīng)量。對對擅自改變保保障性住房用用地性質(zhì)的，堅堅決糾正，嚴(yán)嚴(yán)肅查處。6、合理引導(dǎo)住住房需求。原原則上對已有有1套住房的當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏用衩窦彝?、能夠夠提供?dāng)?shù)匾灰欢晗藜{稅稅證明或社會會保險繳納證證明的非當(dāng)?shù)氐貞艏用窦壹彝?，限?1套住房；對對已擁有2套及以上住住房的當(dāng)?shù)貞魬艏用窦彝ネ?、擁?套及以上住住房的非當(dāng)?shù)氐貞艏用窦壹彝?、無法提提供一定年限限當(dāng)?shù)丶{稅證證明或社會保保險繳納證明明的非當(dāng)?shù)貞魬艏用窦彝ネ?，暫停在本本行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)向其售房。7、落實(shí)住房保保障和穩(wěn)定房房價工作的約約談問責(zé)機(jī)制制。8、堅持和強(qiáng)化化輿論引導(dǎo)。政策解讀：確定定了20111年繼續(xù)、深深入的整體調(diào)調(diào)控基調(diào)，分分別從確定年年度調(diào)控目標(biāo)標(biāo)、加大保障障房供應(yīng)、增增加房產(chǎn)二手手交易成本、提提高首次二次次購房成本等等八個方面拉拉開了20111年的全方方位調(diào)控的序序幕。-最新“國五條條”房價上漲過過快二三線城城市需要采取取限購措施基本內(nèi)容：貫徹徹落實(shí)國務(wù)院院確定的各項(xiàng)項(xiàng)調(diào)控政策，房房價過高的地地區(qū)要加大調(diào)調(diào)控力度；11、確保今年年1000萬套套保障性住房房11月底前全全部開工建設(shè)設(shè)；2、嚴(yán)格實(shí)施施差別化住房房信貸、稅收收政策和住房房限購措施，遏遏制投機(jī)投資資性購房；33、房價上漲漲過快的二三三線城市也要要采取必要的的限購施；44、確保保障障性住房用地地，加快普通通商品住房用用地投放；55、規(guī)范住房房租賃市場，抑抑制租金過快快上漲。政策解讀：再次次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不不動搖，要求求控制二三線線房價上漲的的過快趨勢，收收緊信貸、控控制投機(jī)購房房，此次政策策的出臺基本本把投資型客客戶擠出了市市場，市場進(jìn)進(jìn)入剛性需求求。并且使得得購房者的市市場預(yù)期開始始發(fā)生變化。-《國土資源部部關(guān)于堅持和和完善土地招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓制度的的意見》基本內(nèi)容：一、正正確把握土地地招拍掛出讓讓政策的調(diào)控控作用；二、完完善住房用地地招拍掛計劃劃公示制度；；三、調(diào)整完完善土地招拍拍掛出讓政策策，（一）限限定房價或地地價，以掛牌牌或拍賣方式式出讓政策性性住房用地，（二二）限定配建建保障性住房房建設(shè)面積，以以掛牌或拍賣賣方式出讓商商品住房用地地，（三）對對土地開發(fā)利利用條件和出出讓地價進(jìn)行行綜合評定，以以招標(biāo)方式確確定土地使用用權(quán)人；四、大大力推進(jìn)土地地使用權(quán)出讓讓網(wǎng)上運(yùn)行；；五、完善土土地招拍掛出出讓合同政策解讀：《意意見》肯定了了“限房價、競競地價”、“限地價、競競房價”、“商品住房用用地中配建保保障性住房”和“土地利用綜綜合條件最佳佳”等四種招拍拍掛創(chuàng)新做法法，要求各地地選擇適當(dāng)?shù)牡耐恋爻鲎尫椒绞胶驼?，落落?shí)政府促進(jìn)進(jìn)土地合理布布局、節(jié)約集集約利用，有有效合理調(diào)整整房價地價，保保障民生，穩(wěn)穩(wěn)定市場預(yù)期期目標(biāo)。四、析房價上漲漲的原因（一）客觀原因因土地價格上漲是是最直接的原原因。房價上上漲的根源在在于土地供應(yīng)應(yīng)趨緊引發(fā)的的土地價格上上漲。而“土地財政”加劇了土地地價格上漲，在在現(xiàn)有的土地地“招、拍、掛掛”、財稅等政政策制度下，地地方政府是最最大受益者，通通過賣地可以以獲得巨額利利益，客觀上上刺激賣地沖沖動。在20010年嚴(yán)厲厲的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控背景下，國國內(nèi)主要城市市房價依然能能“不跌反漲”，主要原因因之一是地價價仍然在漲，各各地頻頻出現(xiàn)現(xiàn)新“地王”就是證明。此此外，由于存存量房地產(chǎn)的的高價格使當(dāng)當(dāng)期取得土地地的價格通過過競價的方式式快速上漲，并并延續(xù)高房價價－高地價－－更高房價的的循環(huán)。充裕的流動性是是房價上漲的的主要“推手”。為應(yīng)對金金融危機(jī)，22008年下下半年以來，國國家加大了宏宏觀調(diào)控力度度，實(shí)施了一一系列刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措措施，國家44萬億投資規(guī)規(guī)模帶動地方方投資的超常常規(guī)發(fā)展，加加上適度寬松松貨幣政策下下銀行信貸規(guī)規(guī)模的加速擴(kuò)擴(kuò)張，20009、2010年兩兩年共投放信信貸16.55萬億元。雖雖然，從20010年下半半年中央銀行行就開始引導(dǎo)導(dǎo)貨幣政策回回歸常態(tài)，持持續(xù)不斷地回回收流動性，但但由于存量貨貨幣過于巨大大，加之，其其他主要國家家貨幣政策寬寬松，熱錢大大量涌入，市市場的流動性性仍過度寬裕裕。由于大量量的流動性暫暫時無法找到到更好的投資資渠道，使得得資金更加青青睞房產(chǎn)。在在剛性需求下下，流動性的的泛濫又進(jìn)一一步推高了房房價。經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然趨趨勢。從需求求上看，由于于土地是稀缺缺資源，隨著著需求的增加加房價上漲是是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶帶來的必然趨趨勢。特別是是，我國正處處于城市化高高速發(fā)展階段段，未來將有有超過4億的農(nóng)村人人口向城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，加之，我我國人口多、“18億畝耕地”紅線的客觀限制，人多地少矛盾尖銳，住房供求矛盾將長期存在。同時，由于我國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，具有購買力的城市家庭開始進(jìn)入住宅換代期，大中城市的聚集力增強(qiáng)，小城鎮(zhèn)富有階層家庭、大專院校學(xué)生在大中城市就業(yè)、農(nóng)民工進(jìn)城等使在大中城市的購房需求集中增加，形成了相對穩(wěn)定的購買力和即期需求。（二）主觀原因因地方政府推動。目目前，我國城城鎮(zhèn)居民按戶戶計算的住房房自由化率達(dá)達(dá)到80%以上，建建筑和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占占GDP的比例例接近10%%，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需、拉動經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重重要力量，也也為地方政府府帶來巨大效效益。為獲取取更多的土地地出讓收入，地地方政府對房房價上漲樂見見其成。同時時，賣地行為為進(jìn)而刺激地地價的不斷攀攀升，最終導(dǎo)導(dǎo)致房價的持持續(xù)快速上漲漲。開發(fā)商刻意操作作。目前，除除了容積率外外，開發(fā)商完完全壟斷了所所購地塊之上上的處置權(quán)和和定價權(quán)，形形成市場性壟壟斷。由于房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的不動性、差差異性，在需需求一定時，價價格競爭的外外部壓力較小小，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)之間間價格合謀，一一家高價，共共同提價，群群體漲價。同同時，部分開開發(fā)商還惡意意炒作“房價越調(diào)越越高”的消息，加加之近年來房房價不斷上漲漲形勢，購房房者因?qū)笫惺蟹績r看漲，心心理恐慌，也也只能被迫接接受。這種價價格壟斷使開開發(fā)商獲取了了巨大超額利利潤，并把漲漲價堂而皇之之地歸結(jié)為市市場機(jī)制自然然作用的結(jié)果果。消費(fèi)者、投機(jī)者者推波助瀾。房房地產(chǎn)價格上上漲信號，使使消費(fèi)者對房房地產(chǎn)后市看看好，從而盲盲目跟風(fēng)。同同時，由于投投資渠道狹窄窄，各種投資資者、投機(jī)者者趁勢推波助助瀾，加劇了了房價上漲。五、廣州房地產(chǎn)產(chǎn)在未來會發(fā)發(fā)生以下變化化（后三年發(fā)展態(tài)態(tài)勢預(yù)測）（1）價格會逐逐漸趨于合理理隨著泡沫不斷得得到擠壓、行行業(yè)競爭的加加強(qiáng)、國家宏宏觀調(diào)控的進(jìn)進(jìn)一步成熟以以及購買者理理性的增加，我我國房市未來來的價格會逐逐漸趨于合理理，房價收入入比進(jìn)入一個個可維持的空空間。（2）供需結(jié)構(gòu)構(gòu)會得到優(yōu)化化一是高檔住宅的的比重會有所所下降，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和廉廉租房的比重重會上升；二二是供求失衡衡的狀態(tài)會有有所改善，供供求的匹配程程度會得以提提高。（3）市場秩序序會逐漸改善善在競爭的壓力和和政府的監(jiān)控控下，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司的的行為會逐漸漸規(guī)范；各種種中介組織也也會逐漸地發(fā)發(fā)育、壯大和和成熟起來，其其行為也會得得到規(guī)范；相相關(guān)制度建設(shè)設(shè)也會逐漸得得以改善。（4）市場集中中度會得以提提高隨著拿地、政府府調(diào)控、行業(yè)業(yè)競爭的加強(qiáng)強(qiáng)、銀行貸款款的收縮等原原因，一些實(shí)實(shí)力不強(qiáng)的中中心房地產(chǎn)商商或被淘汰出出市場，或被被其他大的房房地產(chǎn)商兼并并收購，從而而市場集中度度會得以提高高。（5）政府行為為會得以規(guī)范范隨著政府自身制制度建設(shè)和監(jiān)監(jiān)管的加強(qiáng)，隨隨著公民主權(quán)權(quán)和民主的推推進(jìn)及法制、輿輿論的建設(shè)的的完善以及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰，政政府（尤其是是地方政府）及及其官員在土土地交易、城城市拆遷、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)等過過程中的腐敗敗等機(jī)會主義義行為會逐漸漸得以規(guī)范。六、深入探討珠珠三角地區(qū)的的發(fā)展趨勢（未來三年房地地產(chǎn)發(fā)展趨勢勢）研究廣州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的意義義改革開放二十多多年來，廣州州市房地產(chǎn)市市場得到了持持續(xù)、健康、穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展，為為廣州經(jīng)濟(jì)保保持快速、穩(wěn)穩(wěn)定增長起了了重要的作用用，人們的居居住條件和環(huán)環(huán)境有了較大大的提高。但但是，由于政政府對房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀調(diào)調(diào)控不夠，加加上市場還不不夠完善、不不夠成熟，廣廣州房地產(chǎn)市市場還存在許許多急待解決決的問題，對對廣州市房地地產(chǎn)市場進(jìn)行行深入的研究究有重要的意意義。泛珠三角"房地地產(chǎn)市場發(fā)展展面臨的機(jī)遇遇和挑戰(zhàn)(一)房地產(chǎn)市市場發(fā)展面臨臨的機(jī)遇經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展展，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的開開發(fā)奠定了基基礎(chǔ)。通過區(qū)區(qū)域合作，泛泛珠區(qū)域整體體實(shí)力顯著提提高。20007年泛珠內(nèi)內(nèi)地九省(區(qū))GDP達(dá)795100億元，占全全國1／3，2005——2007年年年均增長113．4％，超過全全國平均水平平2．4個百分點(diǎn)，到到2008年已已有3個省份進(jìn)入入“萬億元GDPP俱樂部”(廣東、四川川、福建)，合作的深深入，更有利利于資源的優(yōu)優(yōu)化配置?！?+2”的模式使得得11個成員都都能發(fā)揮自身身的資源優(yōu)勢勢，互相補(bǔ)充充，在相互競競爭中更能提提高資源利用用效率，對實(shí)實(shí)現(xiàn)泛珠區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)合作作具有示范性性作用n成市開發(fā)，22005)。因因而，各成員員經(jīng)貿(mào)往來及及頻繁的交流流溝通，對房房地產(chǎn)發(fā)展的的促進(jìn)作用有有一個過程，即即萌芽一發(fā)展展一旺盛，由由低級到高級級的發(fā)展階段段，中間甚至至還可能會有有曲折。同時時，各成員應(yīng)應(yīng)該從大局出出發(fā)，高瞻遠(yuǎn)遠(yuǎn)矚，以提升升泛珠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體平為為目標(biāo)。技術(shù)術(shù)的溝通，有有利于泛珠房房地產(chǎn)整體水水平的