中海城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

評(píng)估報(bào)告中海----城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告中海集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組二○○七年十二月成都【中海----城】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告前言：成都中海----城項(xiàng)目用地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，于2003年4月10日競(jìng)謝謝閱讀得，并于2003年5月正式動(dòng)工，至2006年11月全面入伙，于2007年6謝謝閱讀月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年6月30日）。精品文檔放心下載基于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)感謝閱讀告能為今后開(kāi)發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。中海----城項(xiàng)目后評(píng)估過(guò)程中，成都公司同事認(rèn)真對(duì)待，努力工作，精品文檔放心下載總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷(xiāo)策劃中心及發(fā)展管謝謝閱讀理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要1【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】5【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】6【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】10【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】19【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】32【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】41核心內(nèi)容提要【投資管理評(píng)估】*************地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于2003年4月10日在成謝謝閱讀都市國(guó)土資源局競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得并基本銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)謝謝閱讀目，通過(guò)徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)各流程，均具有謝謝閱讀重大的參考價(jià)值和意義。經(jīng)過(guò)3年半的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷(xiāo)售謝謝閱讀完畢，銷(xiāo)售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體比較成功。但其中的問(wèn)感謝閱讀題也值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷(xiāo)售階段謝謝閱讀客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的謝謝閱讀物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。感謝閱讀【財(cái)務(wù)管理評(píng)估】該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過(guò)成本增加幅度，使得銷(xiāo)售收入增謝謝閱讀加而帶來(lái)的效益得到體現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤(rùn)的一個(gè)項(xiàng)精品文檔放心下載,特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是我們項(xiàng)目感謝閱讀發(fā)展過(guò)程中的重要工作,建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),完善成本預(yù)警體系,提高成本控制感謝閱讀水平,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】*******精品文檔放心下載劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、感謝閱讀賣(mài)場(chǎng)包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過(guò)程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)感謝閱讀整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程謝謝閱讀控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果?！緺I(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】********項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的多謝謝閱讀物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤(rùn)指標(biāo)謝謝閱讀的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到營(yíng)銷(xiāo)推廣中感謝閱讀各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來(lái)看，****項(xiàng)謝謝閱讀目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。住宅的成功銷(xiāo)售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公精品文檔放心下載司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷(xiāo)售，重新奠定了區(qū)域娛樂(lè)行業(yè)謝謝閱讀霸主的地位，推動(dòng)了娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷(xiāo)精品文檔放心下載售使我們積累了大量的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)精品文檔放心下載的關(guān)系?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估】項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式開(kāi)感謝閱讀工長(zhǎng)達(dá)133感謝閱讀本項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原因。*********謝謝閱讀成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過(guò)實(shí)施裝修主包制、集成分判，減少分包、現(xiàn)場(chǎng)管感謝閱讀理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提精品文檔放心下載供了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！境杀竟芾碓u(píng)估】項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用以及管理費(fèi)精品文檔放心下載用增加較大。實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力謝謝閱讀原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí)際建安費(fèi)用精品文檔放心下載與控制指標(biāo)基本持平?！卷?xiàng)目概況及評(píng)估綜述】1、項(xiàng)目概況************地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于2003年4月10日在成精品文檔放心下載都市國(guó)土資源局以311萬(wàn)元/畝競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目地處成都市區(qū)東南精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。謝謝閱讀謝謝閱讀大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。精品文檔放心下載2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積為76.231畝（合50,821.23.56。總建筑面積感謝閱讀208,109.641143,411.28㎡，謝謝閱讀共1,21124,819.874,256.05㎡（含謝謝閱讀25,068.3110,554.13㎡（包精品文檔放心下載謝謝閱讀3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期*********于2003年4月24日與成都市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)謝謝閱讀5101武<2003>出讓和同第13****B區(qū)全面感謝閱讀3.5743A1A2區(qū)及16#B謝謝閱讀區(qū)建筑施工周期分別為1年零2406天1年零1176天2感謝閱讀年零4個(gè)月（計(jì)8134、項(xiàng)目綜合評(píng)估成都房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來(lái)步入了高速發(fā)展階段，為******的成功開(kāi)發(fā)精品文檔放心下載和銷(xiāo)售提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)感謝閱讀拍賣(mài)競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是繼******精品文檔放心下載貿(mào)市場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項(xiàng)目，其操作難度遠(yuǎn)高于**精品文檔放心下載大的挑戰(zhàn)性。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀得到了良好的控制。**地產(chǎn)謝謝閱讀“過(guò)程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷(xiāo)售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，精品文檔放心下載精品文檔放心下載看，****項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，克服了“非典、精品文檔放心下載謝謝閱讀費(fèi)者的普遍認(rèn)可【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】1.項(xiàng)目背景及合同執(zhí)行情況【********精品文檔放心下載九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。精品文檔放心下載該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為5.083.5620.81萬(wàn)平感謝閱讀方米，可售面積19.75萬(wàn)平方米，其中住宅14.34萬(wàn)平方米，商業(yè)2.48萬(wàn)平方謝謝閱讀米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.43萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)2.511.06萬(wàn)平方米。感謝閱讀該項(xiàng)目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于2003年4月10日在成都感謝閱讀市國(guó)土資源局成功競(jìng)得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良精品文檔放心下載好。2.項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧【********2003年4月24日簽訂土地出讓合同，2003年10月23精品文檔放心下載日首批A1區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止至2007年6月30日，完成銷(xiāo)售面積17.83萬(wàn)平方精品文檔放心下載米，占全部可售面積的90％。在2003～2006年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：精品文檔放心下載GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別由2003年的1,871億元和9,641精品文檔放心下載元/人增長(zhǎng)至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復(fù)合增長(zhǎng)13.70％和9.9感謝閱讀％；謝謝閱讀城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到3.18％；良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由謝謝閱讀2003年的245.4億元增至2006年的619.1736.14％。精品文檔放心下載謝謝閱讀榮時(shí)期，主要體現(xiàn)在：市場(chǎng)總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長(zhǎng)：2003～2006年投資額及感謝閱讀銷(xiāo)售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到36.14％和39.55％，且次年銷(xiāo)售額及投資額均感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀好的預(yù)期；銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格同步增長(zhǎng)，2006年全市商品房銷(xiāo)售面積和均價(jià)分別為謝謝閱讀1,533萬(wàn)平方米和3,592/2003年相比年均復(fù)合增長(zhǎng)16.6％和19.7％；感謝閱讀供求態(tài)勢(shì)良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。感謝閱讀精品文檔放心下載2005“國(guó)八條謝謝閱讀精品文檔放心下載受到一定影響。3.規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評(píng)估可研指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)指標(biāo)變化變動(dòng)率（平方米）（平方米）（平方米）（％）凈用地面積50,82150,82100.00%謝謝閱讀容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率面積177,874181,0403,1661.78%精品文檔放心下載總建筑面積196,474208,11011,6365.92%精品文檔放心下載?？墒勖娣e195,294197,5562,2621.16%謝謝閱讀住宅155,178143,411-11,767-7.58%感謝閱讀商業(yè)18,51624,8206,30434.05%感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3,0004,2561,25641.87%謝謝閱讀車(chē)庫(kù)18,60025,0686,46834.78%謝謝閱讀＃不可售面積1,18010,5549,374794.42%精品文檔放心下載精品文檔放心下載現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：不可售面積巨幅增加。項(xiàng)目總建筑面積增加11,636平方米，增幅5.92％：感謝閱讀其中可售面積增加了2,2621.16感謝閱讀9,374平方精品文檔放心下載米，增幅高達(dá)794％，可研階段對(duì)此部分所需的規(guī)劃面積估計(jì)不足。該部分面積精品文檔放心下載精品文檔放心下載將影響總建安成本及最終盈利。感謝閱讀積總量變化最大，與可研相比減少11,767平方米（減少了7.6謝謝閱讀積變化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256感謝閱讀了6,300～6,400平方米，增幅34％?？蓮母麂N(xiāo)售物業(yè)類型的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對(duì)收益感謝閱讀的影響。感謝閱讀計(jì)銷(xiāo)售情況）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售面積（平方米）可研實(shí)際可研實(shí)際實(shí)際

增幅銷(xiāo)售率階段建設(shè)階段建設(shè)銷(xiāo)售＃可售面積4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%謝謝閱讀住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%精品文檔放心下載商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%精品文檔放心下載車(chē)庫(kù)91011.11%18,60025,06815,20860.67%謝謝閱讀（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫(xiě)字樓）住宅部分目前基本銷(xiāo)售完畢，實(shí)際完成銷(xiāo)售面積98％；實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與謝謝閱讀可研相比增幅較大，達(dá)到23.5％，而實(shí)際銷(xiāo)售額僅比可研增長(zhǎng)11.9％，主要原謝謝閱讀謝謝閱讀解技術(shù)對(duì)其進(jìn)行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文檔放心下載P：收益增加值A(chǔ)1：可研銷(xiāo)售價(jià)格B1：可研銷(xiāo)售面積A2：實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格B2：實(shí)際銷(xiāo)售面積其中：【（A2－A1）×B1】可理解為售價(jià)（市場(chǎng)）變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值謝謝閱讀【（B2－B1）×A2】可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值感謝閱讀商業(yè)部分總體銷(xiāo)售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83％，且目感謝閱讀前實(shí)際銷(xiāo)售面積超過(guò)可研預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積10.6％；其售價(jià)與可研相比增長(zhǎng)2.8％，謝謝閱讀銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)了13.7謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載最終確定對(duì)項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了41.9％，實(shí)感謝閱讀際銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254％，但實(shí)際銷(xiāo)售面積（1,999平精品文檔放心下載46.5％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積（3,000感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀銷(xiāo)售收入增加了135.9％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實(shí)謝謝閱讀精品文檔放心下載成了一定不良影響。車(chē)庫(kù)部分實(shí)際建設(shè)面積面積為25,06834.8％，精品文檔放心下載但銷(xiāo)售面積的實(shí)際銷(xiāo)售率僅為60.7％且實(shí)際銷(xiāo)售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)感謝閱讀（18,60011.1感謝閱讀85謝謝閱讀及銷(xiāo)售比率的預(yù)測(cè)，應(yīng)在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計(jì)。謝謝閱讀小1.項(xiàng)目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面精品文檔放心下載-11,767謝謝閱讀及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304平方米）對(duì)項(xiàng)目具感謝閱讀精品文檔放心下載2.車(chē)庫(kù)部分面積變化較大且最終銷(xiāo)售效果不理想。今后應(yīng)進(jìn)一步在精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。4.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)銷(xiāo)售收入精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀研階段對(duì)車(chē)庫(kù)等物業(yè)類型的價(jià)格及銷(xiāo)售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估。投資回收期投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文檔放心下載【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】1.項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架墻體維護(hù)材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板謝謝閱讀勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，外窗及玻璃精品文檔放心下載摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間謝謝閱讀頂棚：石膏吊頂，筒燈小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位裝修標(biāo)準(zhǔn)地面（強(qiáng)化）木地板客廳墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面（強(qiáng)化）木地板臥室墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面防滑地磚墻面瓷片衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸謝謝閱讀地面防滑地磚墻面瓷片廚房天花鋁扣板吊頂，吸頂燈設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī)謝謝閱讀地面防滑地磚陽(yáng)臺(tái)天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門(mén)及門(mén)套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過(guò)集中采購(gòu)，謝謝閱讀降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,272.56㎡，甲供材料單方造謝謝閱讀價(jià)約278.96元/㎡。商務(wù)會(huì)館精品文檔放心下載籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。精品文檔放心下載2.值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)概念設(shè)計(jì)感謝閱讀作為載謝謝閱讀精品文檔放心下載文大社區(qū)；利用無(wú)遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中貫徹“景觀精品文檔放心下載最大化精品文檔放心下載檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。感謝閱讀*******城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。感謝閱讀本項(xiàng)目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特質(zhì)。感謝閱讀規(guī)劃設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地制多的情況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適謝謝閱讀觀利用最大化的同時(shí)，兼顧景觀的均好性，同時(shí)協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。精品文檔放心下載規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考感謝閱讀慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀+商業(yè)”謝謝閱讀的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。謝謝閱讀戶型設(shè)計(jì)感謝閱讀計(jì)原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開(kāi)間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以謝謝閱讀感謝閱讀變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的謝謝閱讀感謝閱讀室、書(shū)房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽(yáng)臺(tái)，儲(chǔ)藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、謝謝閱讀緩沖地帶。精品文檔放心下載謝謝閱讀開(kāi)敞式廚房等。精品文檔放心下載感謝閱讀組合。6～7㎡，大小適用，長(zhǎng)方形的平面便于布置曲尺型謝謝閱讀2700mm感謝閱讀煙道，廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開(kāi)敞式廚房；主衛(wèi)面積6㎡左右，短邊大于感謝閱讀1900mm謝謝閱讀的景色。家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話保持精品文檔放心下載0.8米。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)外窗防范謝謝閱讀感謝閱讀路。立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時(shí)覺(jué)得有一些謝謝閱讀感謝閱讀現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——塔樓體態(tài)挺拔，造型簡(jiǎn)潔，突謝謝閱讀出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern感強(qiáng)烈；另一精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀必須的元素——窗檐，陽(yáng)臺(tái)擋水，空調(diào)百頁(yè)，連接梁等——對(duì)其作一些適當(dāng)?shù)闹x謝閱讀處理和強(qiáng)化——凸出、凹進(jìn)、穿透——依賴光線的變化形成豐富的層次。精品文檔放心下載建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴精品文檔放心下載黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。感謝閱讀立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀素。環(huán)境設(shè)計(jì)******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居“與感謝閱讀文為鄰為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自感謝閱讀然的環(huán)境空間。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤(pán)的都市形象；在感謝閱讀感謝閱讀游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河——簡(jiǎn)約精品文檔放心下載——GREENWICH——**高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)感謝閱讀環(huán)境相互輝映，共同營(yíng)造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個(gè)層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、感謝閱讀步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計(jì)感謝閱讀布置和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對(duì)成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計(jì)管理**感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀等積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀**小戶型的最精品文檔放心下載****精品文檔放心下載出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。精品文檔放心下載3.各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合前期策劃階段精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確，造成場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。謝謝閱讀謝謝閱讀可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載和過(guò)程圖審圖節(jié)點(diǎn)的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。精品文檔放心下載案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。施工階段謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載情況。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載2～3感謝閱讀降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的影響。項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。4.有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實(shí)例1——空調(diào)外機(jī)位在******的5～7號(hào)樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，為了減少空調(diào)位對(duì)外立面的不利感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝修，感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀耗電量大的缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤(pán)考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、謝謝閱讀精品文檔放心下載面的原因而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀的空調(diào)布置。精品文檔放心下載有待改進(jìn)的實(shí)例2——中心廣場(chǎng)的洗米石*******園區(qū)的中心景點(diǎn)，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問(wèn)題。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載高景觀硬鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。有待改進(jìn)的實(shí)例3——電梯廳的瓶頸********1號(hào)樓感謝閱讀和2精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載1,100mm謝謝閱讀精品文檔放心下載——謝謝閱讀空間——感謝閱讀和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵?？晒┙梃b的實(shí)例——商業(yè)外立面設(shè)計(jì)********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀“勞民傷財(cái)。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載1精品文檔放心下載謝謝閱讀置，確保各項(xiàng)工作的開(kāi)展。由于**精品文檔放心下載度緊張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進(jìn)行方案、精品文檔放心下載謝謝閱讀**謝謝閱讀精品文檔放心下載——比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見(jiàn)；準(zhǔn)精品文檔放心下載備好足夠的材料樣板等——精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀以讓**設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè)3～4天，進(jìn)行封閉式設(shè)計(jì)，大幅提高設(shè)計(jì)交流的謝謝閱讀感謝閱讀支付。5.綜合評(píng)價(jià)*******作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀雙贏的結(jié)果?！卷?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】1.項(xiàng)目定位與銷(xiāo)售階段市場(chǎng)變化情況2004年市場(chǎng)特征2004年成都房地產(chǎn)盡管受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)謝謝閱讀感謝閱讀房空置率大幅下降、房?jī)r(jià)漲幅明顯的特征。2005年市場(chǎng)特征謝謝閱讀感謝閱讀“國(guó)八條精品文檔放心下載費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006年市場(chǎng)特征2006年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，立面呈現(xiàn)，感謝閱讀銷(xiāo)售速度得以提升。2.項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表定位面積范圍建成面積范戶型分類套數(shù)比（％）套數(shù)比（％）（㎡）圍（㎡）二房二廳大二房85～952589-9426單衛(wèi)三房二廳小三房110～12040101124611謝謝閱讀雙衛(wèi)大三房140～15030145-14934謝謝閱讀四房三廳大四房160～17033153-16328雙衛(wèi)謝謝閱讀復(fù)式單位200～230223614%，四房的戶型比例實(shí)精品文檔放心下載際建成后減少5%。3.對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考住宅各批次推售時(shí)間：首批次推售時(shí)間2004年12月項(xiàng)目八月亮相以來(lái)，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，謝謝閱讀在9月商業(yè)開(kāi)盤(pán)前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備的過(guò)程。10月正式啟動(dòng)住宅的客精品文檔放心下載戶儲(chǔ)備。12月第一次開(kāi)盤(pán)，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握謝謝閱讀較好。二批次推售時(shí)間2005年3月三批次推售時(shí)間2005年6月從三批次儲(chǔ)客以來(lái)，恰逢2005年“國(guó)八條”新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒較謝謝閱讀200感謝閱讀謝謝閱讀90㎡7謝謝閱讀整為本次推售，滿足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，感謝閱讀完成了該批次推售的任務(wù)。四批次推售時(shí)間2005年9月感謝閱讀1感謝閱讀同時(shí)又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀售。4.各戶型銷(xiāo)售速度情況銷(xiāo)售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：精品文檔放心下載小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，感謝閱讀所以每批次一經(jīng)推出即銷(xiāo)售完畢，是****最暢銷(xiāo)的房型。精品文檔放心下載兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于拉動(dòng)成交量的房型。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀銷(xiāo)售較為平穩(wěn)。150㎡，與160㎡的四房單位在面積上沒(méi)有拉開(kāi)間精品文檔放心下載隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。感謝閱讀從房型、面積與實(shí)際銷(xiāo)售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適感謝閱讀性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷(xiāo)售價(jià)格總結(jié)2004年12月開(kāi)盤(pán)，2006年底完成95謝謝閱讀％銷(xiāo)售，價(jià)格定位為均價(jià)4,400元/㎡。從實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果看，銷(xiāo)售周期與節(jié)奏符精品文檔放心下載4,900/㎡到最后一批次均價(jià)為6,500/㎡，精品文檔放心下載項(xiàng)目整體成交均價(jià)5,309元/900元/感謝閱讀為：精品文檔放心下載感謝閱讀的高密度樓盤(pán)，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。精品文檔放心下載公司品牌形象隨著**謝謝閱讀產(chǎn)生積極的推動(dòng)。價(jià)格策略感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀較高的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費(fèi)2元/㎡·月，基本合理，客戶滿意度較高。感謝閱讀車(chē)位：地下車(chē)位75元/個(gè)·月，第二個(gè)車(chē)位100元/個(gè)·月，客戶反應(yīng)價(jià)格較精品文檔放心下載貴，特別是雙車(chē)位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。商業(yè)：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。謝謝閱讀****項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶總體較為滿意，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)謝謝閱讀生了積極的影響。7.銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售速度的影響精品文檔放心下載謝謝閱讀保證合理的利潤(rùn)。精品文檔放心下載感謝閱讀于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。精品文檔放心下載重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。商務(wù)公寓：由于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)于謹(jǐn)慎，加上2005年的任務(wù)指標(biāo)壓力，精品文檔放心下載雖然實(shí)現(xiàn)了較快的銷(xiāo)售速度，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。謝謝閱讀車(chē)位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。8.客戶總結(jié)通過(guò)銷(xiāo)售，*******的購(gòu)買(mǎi)客戶與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下：精品文檔放心下載購(gòu)買(mǎi)目的******高層住宅自住客戶占87%，投資型客戶占13%。05年受政府調(diào)控房地謝謝閱讀精品文檔放心下載長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購(gòu)買(mǎi)****的主力軍，占成交量的66%，尤其以武侯區(qū)、精品文檔放心下載成華區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)量最大，本地客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。精品文檔放心下載外省及其他二級(jí)縣市客戶占成交量的32%70%左右，感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來(lái)看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買(mǎi)的主力軍，占成交量的感謝閱讀62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營(yíng)客精品文檔放心下載感謝閱讀三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。精品文檔放心下載購(gòu)買(mǎi)原因地段是客戶選擇******的首要因素，但通過(guò)與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)謝謝閱讀精品文檔放心下載優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè)主看重交通購(gòu)物的便利性。精品文檔放心下載發(fā)展商品牌雖是客戶選擇****的第二因素，但卻是其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。精品文檔放心下載綜上所述，在********精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載齊全，具有品牌意識(shí)，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷(xiāo)售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載射力不強(qiáng)、凝聚力較差。九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，目前區(qū)感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)感謝閱讀發(fā)展中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)感謝閱讀板塊：沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊--品牌餐飲+謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀餐飲或休閑娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影響，謝謝閱讀因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、感謝閱讀會(huì)所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷(xiāo)售價(jià)格，另一方面也會(huì)提升住宅的品質(zhì)。精品文檔放心下載培根路特色文化商業(yè)板塊--培根文化酒吧街：培根路本身具有濃精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊--填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市感謝閱讀和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。謝謝閱讀商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售階段面臨的問(wèn)題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項(xiàng)目商業(yè)體量大：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)謝謝閱讀不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)；主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將精品文檔放心下載謝謝閱讀程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。謝謝閱讀另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍（這對(duì)后期住宅銷(xiāo)售會(huì)構(gòu)成一定影精品文檔放心下載精品文檔放心下載報(bào)率，制定有效的經(jīng)營(yíng)管理模式。2005年為了不影響住宅銷(xiāo)售5精品文檔放心下載年商業(yè)未正式進(jìn)行推廣，未安排合適的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，因此出現(xiàn)銷(xiāo)售斷檔。精品文檔放心下載對(duì)商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的思考商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等時(shí)機(jī)，謝謝閱讀不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇是與市場(chǎng)博弈的一個(gè)過(guò)程，謝謝閱讀我們應(yīng)充分研究市場(chǎng)和消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，確定最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。謝謝閱讀如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)并不明顯，就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，感謝閱讀感謝閱讀頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷(xiāo)售。精品文檔放心下載****作為一個(gè)住宅-感謝閱讀感謝閱讀銷(xiāo)售暫緩；銷(xiāo)售住宅時(shí)，顧忌到商業(yè)宣傳對(duì)住宅的影響，又停止對(duì)商業(yè)的銷(xiāo)售。感謝閱讀這樣，從2005年全年幾乎未對(duì)進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷(xiāo)精品文檔放心下載售遲滯。關(guān)于銷(xiāo)售價(jià)格的思考據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價(jià)格定位為14,000元/㎡，二層定位為謝謝閱讀7,000元/8,500元/謝謝閱讀一層為16,000元/㎡，二層為7,000元/㎡，臨河會(huì)所式商業(yè)為8,200元感謝閱讀/㎡。對(duì)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售節(jié)奏及價(jià)格來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：精品文檔放心下載培根走廊商業(yè)街價(jià)格大體較為合理，但商業(yè)價(jià)格體系制訂時(shí)過(guò)多感謝閱讀：謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀的促銷(xiāo)政策，影響了銷(xiāo)售速度。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)控的把握不到位，影響銷(xiāo)售價(jià)格。培根走廊商業(yè)外感謝閱讀感謝閱讀響銷(xiāo)售利潤(rùn)。05感謝閱讀政策及調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價(jià)格預(yù)期目標(biāo)和住宅的居住氛圍。精品文檔放心下載值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)銷(xiāo)售與招商密切配合，以招商成果帶動(dòng)銷(xiāo)售謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀經(jīng)營(yíng)的成功。租售比例的把握精品文檔放心下載****設(shè)感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀約銷(xiāo)售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整在*******項(xiàng)目中公司對(duì)商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載絕了此商家，才確保了目前娛樂(lè)主力店集群式進(jìn)場(chǎng)的局面；同樣，精品文檔放心下載****精品文檔放心下載鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載商業(yè)得以快速成型。后期管理精品文檔放心下載精品文檔放心下載牌塑造和物業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷(xiāo)售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。感謝閱讀為保障*******商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理，由物管公司將成立感謝閱讀****商業(yè)物業(yè)按照三權(quán)分離的原則進(jìn)行商感謝閱讀謝謝閱讀有所有權(quán)并享受由此帶來(lái)的收益，但不參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和管理；感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的。謝謝閱讀商務(wù)公寓物業(yè)市場(chǎng)定位總結(jié)基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務(wù)辦公的硬件條件，臨近川大良好的商務(wù)精品文檔放心下載辦公氛圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務(wù)公寓有較好的發(fā)謝謝閱讀展空間。項(xiàng)目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來(lái)的諸多弊端，另一感謝閱讀方面也可為項(xiàng)目貢獻(xiàn)更高的利潤(rùn)。項(xiàng)目的商務(wù)公寓定位為：滿足成長(zhǎng)型感謝閱讀中小企業(yè)辦公需求的高檔商務(wù)公寓。定位為商務(wù)公寓，主要是因?yàn)閺?003年的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看商務(wù)公寓的謝謝閱讀銷(xiāo)售價(jià)格及利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)于住宅。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)卻是以住宅性質(zhì)報(bào)建，感謝閱讀因而當(dāng)05年新政政策對(duì)商務(wù)公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷(xiāo)售面精品文檔放心下載臨政策風(fēng)險(xiǎn)而處境尷尬，銷(xiāo)售抗性增大。政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷(xiāo)售面臨尷尬。2004年7月有關(guān)規(guī)劃感謝閱讀規(guī)定頒布之后就不再批準(zhǔn)，我公司1號(hào)樓規(guī)劃定性為住宅的性質(zhì)是不可改變的，精品文檔放心下載精品文檔放心下載將按住宅進(jìn)行。精品文檔放心下載家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語(yǔ)。概念替換：可考慮使用當(dāng)下流行的SOHO類概謝謝閱讀念進(jìn)行替換?？蛻舴治?9%，投資的客戶占41%。實(shí)際成精品文檔放心下載感謝閱讀對(duì)公司品牌認(rèn)可度較高，因大客戶的整層購(gòu)買(mǎi)及**成都公司的入住,增強(qiáng)了客戶謝謝閱讀的購(gòu)買(mǎi)信心與決心。購(gòu)買(mǎi)原因：客戶對(duì)寫(xiě)字樓地段、價(jià)格、品牌、景觀等各方面均好謝謝閱讀感謝閱讀**品謝謝閱讀牌的號(hào)召力為公寓的銷(xiāo)售提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。信息來(lái)源：信息來(lái)源較為分散，****業(yè)主占13%，朋友介紹23%，謝謝閱讀廣告占15%，合作商23%，這說(shuō)明前期多渠道的拓展客戶資源，在**廣場(chǎng)的銷(xiāo)售精品文檔放心下載中效果比較明顯。綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)十分低迷，**廣感謝閱讀精品文檔放心下載來(lái)源、購(gòu)買(mǎi)心理等角度分析，**廣場(chǎng)銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，精品文檔放心下載運(yùn)用品牌影響力，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)。銷(xiāo)售價(jià)格據(jù)銷(xiāo)售發(fā)展策劃，商務(wù)公寓的價(jià)格定位為均價(jià)5,000元/㎡，實(shí)際銷(xiāo)謝謝閱讀售均價(jià)達(dá)5,440元/㎡，從結(jié)果來(lái)看，達(dá)到了預(yù)期定位價(jià)格。感謝閱讀小戶型物業(yè)定位總結(jié)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀L精品文檔放心下載項(xiàng)目設(shè)置了精品小戶型住宅。銷(xiāo)售總結(jié)感謝閱讀生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)。小戶型消費(fèi)者購(gòu)房選擇的核心還是成本問(wèn)題，感謝閱讀降低時(shí)間、交通和生活成本是消費(fèi)者關(guān)注的核心問(wèn)題。精品文檔放心下載成市場(chǎng)追捧的熱銷(xiāo)的局面。（公司內(nèi)部員工——公司關(guān)系客戶——員工謝謝閱讀親友——普通客戶）值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)精品文檔放心下載分離，降低對(duì)高檔住宅社區(qū)的影響，同時(shí)又做到貢獻(xiàn)容積率。謝謝閱讀從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在10,000㎡以內(nèi)，小精品文檔放心下載戶型的存在空間較為寬松和適度。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在定位及設(shè)計(jì)中有如下問(wèn)題據(jù)拍賣(mài)規(guī)劃要點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于政策強(qiáng)制要求配套3,000㎡，但在謝謝閱讀定位時(shí)我們沒(méi)有充分考慮到區(qū)域市場(chǎng)容量，將其規(guī)模做到了3,700㎡，超出了市感謝閱讀場(chǎng)實(shí)際需求。對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑成本投入過(guò)大，如外墻全部采用干掛花崗石。謝謝閱讀謝謝閱讀對(duì)部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等?；谝?guī)劃要求及市場(chǎng)狀況，加上各級(jí)政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建立或感謝閱讀3,700㎡。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分兩期發(fā)售，銷(xiāo)售率占60%，招商及經(jīng)營(yíng)困難，目前面臨精品文檔放心下載轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的尷尬。造成目前狀況的原因?yàn)椋褐苓吘用裆?，川大通道被封閉，****交房時(shí)間晚，人氣不旺，商精品文檔放心下載家無(wú)法支撐經(jīng)營(yíng)。方園500米范圍內(nèi)同類市場(chǎng)較多（致民路菜市、老媽路菜市、郭感謝閱讀攤位價(jià)格貴，對(duì)投資客戶而言投資回報(bào)率不高，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；謝謝閱讀而高售價(jià)轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營(yíng)商家成為高租金，經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)難以為繼。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的思考合理控制規(guī)模，設(shè)計(jì)及施工階段應(yīng)考慮消防、上下水、排污等因感謝閱讀謝謝閱讀結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。本項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)攤位沒(méi)有進(jìn)行銷(xiāo)售分區(qū)分期，而進(jìn)行了分感謝閱讀散銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率不高，導(dǎo)致未銷(xiāo)商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來(lái)難度很大。精品文檔放心下載主動(dòng)與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購(gòu)謝謝閱讀買(mǎi)信心，另一方面吸引更多人氣。對(duì)于人氣不旺的區(qū)域，可考慮先培育市場(chǎng)再銷(xiāo)售，同時(shí)在市場(chǎng)培精品文檔放心下載前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，待市謝謝閱讀場(chǎng)成熟后以拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。精品文檔放心下載和當(dāng)?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭(zhēng)取政策的支持。謝謝閱讀可以考慮請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而不是由物業(yè)公司謝謝閱讀經(jīng)營(yíng)。據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的價(jià)格定位為11,000元/㎡，從實(shí)際謝謝閱讀感謝閱讀05謝謝閱讀貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)重新整合。會(huì)所會(huì)所定位與實(shí)際結(jié)果存在以下問(wèn)題:會(huì)所的定位設(shè)計(jì)時(shí)將會(huì)所大堂入口設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會(huì)所后期精品文檔放心下載對(duì)外經(jīng)營(yíng)，另一方面存在安全隱患。會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷(xiāo)售期對(duì)其精品文檔放心下載類型的陳述而未考慮功能的實(shí)用性，如健身房等。會(huì)所內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置既要從經(jīng)營(yíng)角度與后期維護(hù)角度考慮，又要從為業(yè)主服感謝閱讀務(wù)角度考慮。車(chē)位車(chē)位定位與實(shí)際使用對(duì)比效果分析：**戶數(shù)車(chē)位比為10.7，作為高品質(zhì)項(xiàng)目，這種車(chē)位配置比例有利于后期車(chē)精品文檔放心下載感謝閱讀由于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車(chē)位定位時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實(shí)際使用中對(duì)區(qū)感謝閱讀謝謝閱讀點(diǎn)及安防。由于前期設(shè)計(jì)對(duì)車(chē)位采取最低標(biāo)準(zhǔn)配置原則，未預(yù)留多余面積，造成修建完謝謝閱讀成后為達(dá)到政策規(guī)定比例，在車(chē)位劃分時(shí)“硬湊數(shù)量，使得業(yè)主后期使用時(shí)存精品文檔放心下載在車(chē)流動(dòng)線、車(chē)位面積劃分不合理的現(xiàn)象。10.品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預(yù)期*******是***進(jìn)入成都以來(lái)的第二個(gè)項(xiàng)目，并于03年開(kāi)始雙項(xiàng)目運(yùn)作的精品文檔放心下載模式。品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過(guò)**名城的后期銷(xiāo)售，以及****的銷(xiāo)售及呈現(xiàn)，謝謝閱讀**感謝閱讀品線，穩(wěn)步提高市場(chǎng)地位。品牌建設(shè)工作〖*******·****感謝閱讀廣中，更注重公司品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌。品牌推廣語(yǔ)：光榮夢(mèng)想|精品精粹|超越卓越。推廣要點(diǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的背景支持全國(guó)多個(gè)城市25年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積淀“誠(chéng)信卓越精品永恒”的開(kāi)發(fā)理念推廣調(diào)性大氣、沉穩(wěn)，同時(shí)更注重親和力與溝通性宣傳手段硬廣立勢(shì)，軟文炒作，雜志保溫品牌建設(shè)的實(shí)際效果企業(yè)品牌美譽(yù)度持續(xù)提高：通過(guò)****的一年多的銷(xiāo)售，消除了成都人對(duì)高層感謝閱讀謝謝閱讀一高檔居住區(qū)。對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房?jī)r(jià)的精品文檔放心下載持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號(hào)力已日益強(qiáng)大?？蛻艋A(chǔ)的夯實(shí)：****的銷(xiāo)售體現(xiàn)的**物業(yè)增值的潛力，以及產(chǎn)品呈現(xiàn)力，謝謝閱讀**感謝閱讀豐富且高質(zhì)的資源。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處04、05年的品牌推廣僅僅依感謝閱讀精品文檔放心下載及主題。項(xiàng)目給品牌的支撐不夠：項(xiàng)目推廣時(shí)只注重自身推廣，沒(méi)有給到感謝閱讀感謝閱讀產(chǎn)品有力的支撐。品牌整合力度不夠：名城后期銷(xiāo)售與****亮相時(shí)間有一定重合，謝謝閱讀謝謝閱讀弱推廣力度?？蛻絷P(guān)系維護(hù)多數(shù)為銷(xiāo)售服務(wù)：客戶回訪及客戶聯(lián)誼活動(dòng)大多與謝謝閱讀銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)掛鉤，節(jié)點(diǎn)性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。感謝閱讀對(duì)品牌推廣的建議整合推廣；項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)；渠道多樣；搭建**會(huì)平臺(tái)；整合客戶資源；加強(qiáng)與集團(tuán)的溝通。11.項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)中海----感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀****項(xiàng)目精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的關(guān)系?！卷?xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】1.項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行及管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期本項(xiàng)目分三個(gè)批次開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表：項(xiàng)目整體從A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)拿地到主要原計(jì)劃節(jié)超感謝閱讀進(jìn)度控制點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間簽定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24謝謝閱讀定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)2003.04.252003.04.252003.04.25謝謝閱讀開(kāi)工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713個(gè)月10個(gè)月3個(gè)月感謝閱讀開(kāi)盤(pán)2004.10.232004.12.2418個(gè)月17個(gè)月1個(gè)月謝謝閱讀地下室結(jié)構(gòu)封頂日期/2004.11.102004.12.16謝謝閱讀主體結(jié)構(gòu)封頂日期2004.08.182005.02.042005.08.20感謝閱讀工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日期2005.06.102005.08.202006.08.28謝謝閱讀入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843個(gè)月43個(gè)月0個(gè)月精品文檔放心下載主要施工進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對(duì)比表（B區(qū)）1施工項(xiàng)目名稱計(jì)劃完成實(shí)際完成計(jì)劃起止時(shí)間實(shí)際起止時(shí)間精品文檔放心下載時(shí)間2開(kāi)工112004.8.272004.8.27精品文檔放心下載2004.8.28～2004.8.28～36087精品文檔放心下載2004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工6046謝謝閱讀2004.12.162004.12.165三層轉(zhuǎn)換層施工48482004.12.17～2004.12.17～2005.2.2感謝閱讀6十五層以下結(jié)構(gòu)施工1381382004.12.17～2004.12.17～2005.5.3感謝閱讀2004.12.17～2004.12.17～732層）247247謝謝閱讀2005.8.202005.8.208機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂2632632004.12.17～2004.12.17～2005.9.5感謝閱讀9主體驗(yàn)收2652652004.12.17～2004.12.17～2005.9.7謝謝閱讀2005.9.8～2005.9.8～10屋面工程2424感謝閱讀2005.10.12005.10.12005.9.8～11頂層外裝飾40992005.9.8～2005.12.15感謝閱讀2005.10.182005.9.8～12頂層下架40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五層以上外飾工程150171謝謝閱讀2006.2.042006.2.252006.2.05～14十五層以下外裝飾115942006.2.26～2006.5.30精品文檔放心下載2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15內(nèi)飾工程265265精品文檔放心下載2006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空層裝飾5353精品文檔放心下載2006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17電梯安裝調(diào)試132132謝謝閱讀2006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15謝謝閱讀2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃?xì)夤こ?81281精品文檔放心下載2006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架230230精品文檔放心下載2006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工驗(yàn)收7317312004.8.28～2006.8.28感謝閱讀2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外綠化、景觀146146謝謝閱讀2006.9.302006.9.302.土建工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)綜合管理項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理。項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展的“綱，編制總體計(jì)劃一定要結(jié)謝謝閱讀合項(xiàng)目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況感謝閱讀的變化及時(shí)調(diào)整并知會(huì)相關(guān)部門(mén)，對(duì)要求時(shí)間較長(zhǎng)的材料采購(gòu)，材料認(rèn)謝謝閱讀樣、設(shè)計(jì)樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。與公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃及物資采購(gòu)計(jì)劃必須按照項(xiàng)目制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃來(lái)感謝閱讀制定。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)的推動(dòng)作用，避免過(guò)程中跟蹤不精品文檔放心下載夠，待提交成果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。本工程發(fā)展感謝閱讀過(guò)程中項(xiàng)目管理模式經(jīng)歷了前期的地盤(pán)經(jīng)理制和后期的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制，精品文檔放心下載雖然此時(shí)的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制尚不完善，各業(yè)務(wù)部門(mén)指定的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，謝謝閱讀實(shí)際上僅為聯(lián)絡(luò)人，但相比以前，聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建精品文檔放心下載議今后項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實(shí)施，使權(quán)責(zé)一致。各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來(lái)，工程進(jìn)展會(huì)很謝謝閱讀慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精精品文檔放心下載力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓感謝閱讀分包處于絕對(duì)的弱勢(shì)，開(kāi)展工作才會(huì)順利。由于甲方直接分包的單位太精品文檔放心下載多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過(guò)開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)碰頭精品文檔放心下載的方式來(lái)做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)會(huì)主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)感謝閱讀理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場(chǎng)就應(yīng)做好以下工作：組感謝閱讀織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理謝謝閱讀制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。對(duì)監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲精品文檔放心下載方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督精品文檔放心下載和檢查作用。對(duì)監(jiān)理部定期進(jìn)行考評(píng)，有效利用新監(jiān)理合同中監(jiān)理費(fèi)的謝謝閱讀獎(jiǎng)金部分的激勵(lì)作用，根據(jù)考評(píng)結(jié)果決定獎(jiǎng)金的支付比例，考評(píng)不合格感謝閱讀的人員不得留在項(xiàng)目監(jiān)理，增強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機(jī)感。同時(shí)要發(fā)謝謝閱讀揮監(jiān)理的主觀能動(dòng)性，一方面激勵(lì)他們，充分相信他們，另一方面要加感謝閱讀強(qiáng)對(duì)監(jiān)理的監(jiān)督，對(duì)監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及時(shí)予以糾正，采取問(wèn)責(zé)制，謝謝閱讀對(duì)監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實(shí)進(jìn)行問(wèn)責(zé)制。很多時(shí)候監(jiān)理的簽字很精品文檔放心下載謝謝閱讀后不了了之，這樣助長(zhǎng)了監(jiān)理的隨意性。售樓合同主要技術(shù)條款要清楚，避免施工過(guò)程中違背合同的修改引起糾紛。精品文檔放心下載質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。本工程在開(kāi)工前即對(duì)管理體系和表格進(jìn)行了檢討和優(yōu)化，過(guò)程中注感謝閱讀重體系的有效運(yùn)行。對(duì)防水、大體積砼、土方回填等關(guān)鍵工序和特殊工謝謝閱讀序的施工方案、人員資格、材料驗(yàn)收、過(guò)程控制、完工驗(yàn)收嚴(yán)格把關(guān)，謝謝閱讀使得本工程入伙后漏水、沉降、裂縫等質(zhì)量通病的業(yè)主投訴大大減少。精品文檔放心下載變更的預(yù)見(jiàn)性。為了達(dá)到效果變更是難免的，但變更時(shí)間盡量在需變更的工程施工謝謝閱讀前變動(dòng)，可以減少返工量和經(jīng)濟(jì)損失，這就要求工程師和設(shè)計(jì)師提前認(rèn)謝謝閱讀真看圖紙及研究節(jié)點(diǎn)作法等。重要的是項(xiàng)目部工程師一定要樹(shù)立精品意精品文檔放心下載識(shí)和細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)的責(zé)任意識(shí)，主動(dòng)在細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)上想辦法，感謝閱讀消除依賴設(shè)計(jì)部的思想。加大材料質(zhì)量控制力度。為能有效控制進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，甲供及甲指乙供材料均應(yīng)有經(jīng)物資部感謝閱讀確定的樣板或詳細(xì)的材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由設(shè)計(jì)、物資封板后送項(xiàng)目部方謝謝閱讀可進(jìn)行驗(yàn)收及施工；而對(duì)于施工過(guò)程中由于設(shè)計(jì)變更新發(fā)生的需甲方認(rèn)謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀材料之間的偷梁換柱。由于乙供材料數(shù)量少，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間分散，也是材料精品文檔放心下載質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)，必須加強(qiáng)材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收工作。重視施工樣板的指導(dǎo)和預(yù)控作用。成熟的項(xiàng)目管理，應(yīng)該將更多的時(shí)間來(lái)關(guān)注項(xiàng)目的計(jì)劃及預(yù)控措施。精品文檔放心下載而施工樣板對(duì)于我們的重要性也就在于此。首先應(yīng)確定需認(rèn)樣的范圍。需要根據(jù)相關(guān)規(guī)范、強(qiáng)條及考慮滿足小謝謝閱讀業(yè)主的使用功能，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)。對(duì)于清水房而言，通常有如下項(xiàng)目感謝閱讀需定樣：入戶門(mén)：顏色、材質(zhì)、門(mén)扇開(kāi)向、門(mén)跺尺寸、門(mén)扇下標(biāo)高確定；精品文檔放心下載謝謝閱讀方式、門(mén)窗分隔方式、門(mén)扇下標(biāo)高確定；防水：施工部位、施工范圍；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱：設(shè)置位置應(yīng)滿足業(yè)主使用功能，重點(diǎn)又在謝謝閱讀廚房、衛(wèi)生間內(nèi)開(kāi)關(guān)、插座、給水點(diǎn)位置；空調(diào)機(jī)設(shè)置：外機(jī)的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；謝謝閱讀外墻節(jié)點(diǎn)：滴水節(jié)點(diǎn)、窗盤(pán)節(jié)點(diǎn)、面磚，涂料收口位置。精品文檔放心下載施工樣板的確認(rèn)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、物管等部門(mén)和監(jiān)理、施工單位精品文檔放心下載參加，且應(yīng)及時(shí)完成認(rèn)樣記錄。對(duì)精裝工程更應(yīng)該以樣板牽頭，對(duì)每個(gè)謝謝閱讀分項(xiàng)工程都應(yīng)認(rèn)樣。逐步將交樓標(biāo)準(zhǔn)集成化、模塊化。交樓標(biāo)準(zhǔn)不但是建筑施工的重要依據(jù)，同時(shí)也是控制工程造價(jià)的重精品文檔放心下載要內(nèi)容，之所以希望交樓標(biāo)準(zhǔn)能夠集成化、模塊化，是因?yàn)槊恳粋€(gè)新項(xiàng)感謝閱讀目都會(huì)拋開(kāi)建施中的建筑做法，重新編寫(xiě)交樓標(biāo)準(zhǔn)，不但耗時(shí)，而且未感謝閱讀能合理利用以往項(xiàng)目的有益經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，有以下幾點(diǎn)想法：感謝閱讀按樓盤(pán)的檔次定位，將同一分項(xiàng)工程的建筑做法分為高中低至少謝謝閱讀盡量能夠直接選用國(guó)家或地方的標(biāo)準(zhǔn)圖集做法，如因特殊原因需精品文檔放心下載要修改的也應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)圖集與工程實(shí)際經(jīng)驗(yàn)為參考；應(yīng)將已確定交樓標(biāo)準(zhǔn)作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)內(nèi)容，要求設(shè)計(jì)按此出圖，謝謝閱讀從而避免過(guò)多的設(shè)計(jì)修改及費(fèi)用變更；確立新項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)僅需對(duì)有新要求或此前無(wú)類似工程經(jīng)驗(yàn)的做精品文檔放心下載法進(jìn)行討論，從而可以節(jié)約大量人力、時(shí)間；在項(xiàng)目完成后，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為一個(gè)重點(diǎn)總結(jié)內(nèi)容，進(jìn)行全方面精品文檔放心下載的修改，從而形成一套可以代表**水平的經(jīng)濟(jì)、高質(zhì)的交樓做法。謝謝閱讀3.水電安裝工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)圖紙審查的深度謝謝閱讀感謝閱讀規(guī)劃的影響；空調(diào)外機(jī)位的設(shè)置合理性問(wèn)題等。盡量使環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載整對(duì)管線的破壞?；S池提前施工精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載條件，并減少后期對(duì)景觀施工的不利影響。正式用電提前使用感謝閱讀前投入使用，以減少施工臨時(shí)用電供配電設(shè)備的一次性投入，減少投資。謝謝閱讀施工中的細(xì)節(jié)控制感謝閱讀****感謝閱讀感謝閱讀