房地產規(guī)劃設計需要關注問題

房地產規(guī)劃設計需要關注問題一、規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。房地產項目的規(guī)劃設計管理這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在在主干道上，人人車混流；而而主入口旁邊邊不遠又是一一個紅綠燈十十字路口，一一旦紅燈亮起起，排隊的車車輛即可一直直排到小區(qū)主主入口，假若若旁邊還有公公交車輛的車車站，可以想想象將來小區(qū)區(qū)業(yè)主的車輛輛出入會遇到到多少麻煩！！把車輛入口口改為另一個個地方，做到到人車分流。這這些細節(jié)看起起來是小事，其其實有大隱患患，萬萬不可可等閑視之?！耙?guī)劃方案無無小事”，一個細節(jié)節(jié)留下麻煩，住住戶會抱怨一一輩子。這種種細節(jié)就顯示示出設計師有有沒有從用戶戶的方便舒適適角度考慮問問題，只是簡簡單地從平面面布局的美學學效果出發(fā)做做設計，犯了了一條大忌。二、設計必須須符合項目定定位，不要偏偏離定位去追追求不切合實實際的東西。房地產項目的規(guī)規(guī)劃設計管理理項目定位是是一個項目的的根本大綱，框框定了規(guī)劃設設計的方向，背背離定位就會會做出完全不不能用的方案案。如定位是是中小戶型的的白領社區(qū)，價價位適中，檔檔次中等，但但如設計院做做出了一個出出人意料的中中庭園林景觀觀設計，作出出幾千上萬平平方米的中庭庭，在里面布布置什么“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的?！?，連成一個個完整的水系系，加上噴泉泉、疊水、幾幾個水幕墻，這這就完全是頂頂級豪宅的景景觀設計！我我們粗略計算算一下，每平平方米的造價價要幾百元，而而物業(yè)管理的的運轉費用更更高得可怕，這這樣一個中檔檔小區(qū)，向業(yè)業(yè)主收取的物物業(yè)管理費是是很有限的，而而單只是水景景的運轉費用用，一年就需需付出幾十萬萬元！誰來承承擔這筆費用用？這就是設設計師背離項項目定位的情情形。三、規(guī)劃設計應應該充分考慮慮將來物業(yè)管管理的方便?，F在物業(yè)管管理已經成為為樓盤項目成成敗的一個重重要方面，“買不買房看看環(huán)境，掏不不掏錢看戶型型，滿不滿意意看管理?！币郧霸O計方方案是不考慮慮物業(yè)管理的的，而現在策策劃項目時就就必須提前考考慮物業(yè)管理理的各種問題題。如以一個個湖為中心，湖湖周圍一圈是是獨棟別墅，別別墅外圍是多多層住宅，再再外圍是小高高層住宅。設設計師的想法法很簡單：讓讓別墅的業(yè)主主最接近湖景景，可以從客客廳、臥室的的落地玻璃窗窗內直接欣賞賞湖光水色。他他沒有考慮到到：這個湖不不是別墅業(yè)主主獨享的，而而是小區(qū)全體體業(yè)主共享的的，那些住在在多層、小高高層的業(yè)主要要去湖邊散步步游玩時，都都要從別墅的的花園、門前前甚至窗前走走過才能到達達湖邊，別墅墅的業(yè)主經常常受到這種門門前屋后紛紛紛來去的干擾擾，個人隱私私無法得到有有效保護。四、設計在條條件許可的前前提下，應該該盡量考慮項項目營銷的方方便。營銷在規(guī)劃劃設計上有兩兩個基本要求求，一個是賣賣點，一個是是賣相。賣點點要實在，如如最大的賣點點是戶型設計計，所有的戶戶型都必須精精心推銷，戶戶型面積必須須趨向于實用用化，中戶型型基本上以大大廳小房為主主，大戶型通通過增加房間間數目、強化化功能空間的的手段達到效效果；戶內公公共走道、室室內走道、樓樓宇邊角等公公共空間減少少，比以前更更講究如何充充分利用每一一寸空間；功功能設計更趨趨完善。（1）、主人房房帶衛(wèi)生間，已已成為中大戶戶型設計的必必須配備條件件；（2）、工作陽陽臺的設置，應應合理、方便便（以前是家家務操作、觀觀景在一個空空間內實現）；；（3）、書房、兒兒童房、健身身房、衣帽間間等配套，使使室內生活豐豐富多彩，居居家舒適；（4）、玄關的的設計，增加加戶內空間層層次，與生活活水平提高的的社會現實相相吻合，使入入室更衣、換換鞋等新風尚尚變得可能，促促進居家健康康化、安逸化化。功能分區(qū)區(qū)必須明顯：：（1）、確立三三大分區(qū)理念念：動態(tài)靜態(tài)態(tài)分區(qū)、工作作空間和生活活空間分區(qū)、公公共和秘密空空間分區(qū)在設設計中貫徹；；（2）、打破平平面廳室劃分分的傳統，利利用突出的邊邊角、臺階、隱隱行走道等進進行空間劃分分，使空間層層次感更強，空空間變化更大大。戶型設計計更貼近人性性。設計觀念念的變革：（1）、朝向觀觀念的變革，不不必再追求戶戶戶朝南，景景觀與朝向同同樣重要，在在戶型設計中中更關注景觀觀方向而不是是南北方向；；（2）、需求觀觀念的變革，從從人口構成確確定居住空間間，必須注重重安全第一。而在那些戶戶型比較一般般的項目上，就就力求環(huán)境景景觀園林設計計有些出彩的的新意?！跋茸鲑u相”的觀點，體驗驗式營銷堅持持要求項目開開盤時必須完完成一個漂亮亮的小區(qū)大門門、一條主軸軸景觀商業(yè)大大道、一處中中心園林、一一個布置精美美的會所（兼兼做售樓中心心）、一組精精心裝修溫馨馨舒適的樣板板房等?，F在在許多項目在在樓房建好之之前，先做好好環(huán)境景觀園園林，目的都都是為了營銷銷的需要。開開發(fā)商只有完完成銷售才能能實現利潤，因因此不得不要要求設計規(guī)劃劃工作也為營營銷服務。五、劃設計除除了遵循專業(yè)業(yè)規(guī)范以及技技術要點之外外，還應盡量量考慮中國傳傳統建筑景觀觀學說的基本本禁忌。一般來講，容容積率、建筑筑密度、綠化化率等技術要要點都是規(guī)定定死的，只能能在這些前提提下做規(guī)劃設設計。但傳統統建筑景觀學學說，很多設設計師都不大大了解，所以以經常在這方方面出問題。另另外，在樓盤盤規(guī)劃和戶型型設計方面，關關于路沖、角角沖、門沖等等等基本禁忌忌，都是只要要稍加注意，就就可以完全避避免的，關鍵鍵在于設計師師必須懂得這這些基本禁忌忌。一般來說：“一個項目成成敗的70％在于前期期策劃?！边@個前期策策劃中，所有有關于項目定定位，目標消消費群定位、價價格定位、營營銷概念定位位等等重要的的理念，其實實全都在規(guī)劃劃設計方案里里體現出來。開開發(fā)商的投資資，策劃公司司的心血，也也都凝聚在規(guī)規(guī)劃設計方案案中。所以在在規(guī)劃設計方方面精益求精精，是保證項項目成功的必必備前提。許許多項目在規(guī)規(guī)劃設計上費費了兩三年的的功夫，最后后一舉成功，絕絕對不是偶然然的。六、發(fā)展商與建建筑商的關系系在市場經濟濟環(huán)境下，發(fā)發(fā)展商面對的的是使用者市市場，發(fā)展商商要迎合使用用者的口味；；建筑師面對對的是開發(fā)商商的市場，建建筑師自然要要迎合開發(fā)商商的口味。建建筑師是開發(fā)發(fā)商的設計顧顧問，在均衡衡開發(fā)項目與與社會、經濟濟、城市、技技術、環(huán)境等等各方面為開開發(fā)商定位平平衡點；開發(fā)發(fā)商也是建筑筑師市場顧問問，在提供精精確的市場化化對建筑設計計的要求后，使使建筑師的創(chuàng)創(chuàng)作最終切合合使用者需求求的脈搏。七、選好建筑師師的技巧建筑是缺陷陷的藝術，大大樓建好，交交工驗收后，總總留下不少的的缺陷和不足足。有的設計計不當，影響響使用；有的的設計考慮不不周，使發(fā)展展商的良苦策策劃難以實現現。發(fā)展商以以贏利為目的的，設計水平平的好壞，直直接影響商品品房的銷售及及經濟利益的的實現。因此此，從一開始始就應該選好好建筑師。選選建筑師的原原則：不重關關系重能力；；不重價錢重重質量；不單單看單位，還還要看個人（業(yè)業(yè)績、經驗、當當面交談）八、發(fā)展商與建建筑師的交流流發(fā)展商與建建筑師在相互互信任、彼此此依賴的基礎礎上著重注意意如下：建筑筑師必須加強強口頭表達能能力，增強理理論知識；建建筑師必須有有組織協調能能力，并在設設計過程中記記錄下所有重重要的談話內內容、方能明明確發(fā)展商的的觀點和意圖圖；開發(fā)商應當當給予相應寬寬松的創(chuàng)作環(huán)環(huán)境，應尊重重設計的專業(yè)業(yè)性，不要盲盲目加以意見見，左右設計計師。前期工作是是創(chuàng)作的源泉泉，交流與溝溝通的多少在在一定程度上上決定設計成成功與否，也也關系到項目目建設的是否否順利。因此此，設計的前前期階段，建建筑師應主動動和開發(fā)商聯聯系溝通，盡盡量去挖他們們的想法，把把零散、混亂亂的思路變成成條理清晰的的構思，從專專業(yè)技術的角角度給予轉化化和升華。建筑師還必必須協調和和和統領各個工工種的關系，加加強相互的溝溝通和協調，使使建筑設計在在建設工程中中不斷完善和和落實。為減減少建成與原原設計的差距距，建筑師必必須始終不懈懈貫徹設計意意圖，了解不不同工種的配配合。這也是是一個建筑師師綜合能力的的體現。限時間、趕趕進度的設計計難出精品；；發(fā)展商缺乏乏審美觀難出出精品；建筑筑師缺乏對市市場認識和了了解，難出精精品；發(fā)展商商對建筑高度度干預太多，難難出精品。九、策劃師與建建筑師在過去是兩兩點成一線，發(fā)發(fā)展商直接找找會畫圖紙的的設計院，一一拍即合，一一合就畫，畫畫出來就施工工，然后賣樓樓，買不動請請人策劃，策策劃走幾步成成殘局，就死死棋?，F在應該是是發(fā)展商、策策劃師、建筑筑師三點成一一線的時候了了，成功的建建筑師必須了了解民眾、樓樓盤潛在客戶戶的需求。策策劃師的介入入使得建筑師師更加了解市市場的需求，同同時對于政府府管理機構的的管理思路非非常清楚，能能主動處理雙雙方的關系。策策劃師有比建建筑師更多的的時間、更多多的機會去接接觸、了解民民眾、市場、購購房者的心理理?；蛘哒f，了了解民眾是策策劃師的一種種職業(yè)要求。策策劃師要了解解民眾購房心心態(tài)上、在了了解房屋市場場的有效需求求上，為建筑筑師提供說法法，不至于讓讓不明白市場場需求的建筑筑師設計出的的房屋，就象象舞臺上走來來走去的模特特而遠離民眾眾。房地產管理需要要關注問題一、房地產業(yè)與與涉稅有關的的運作模式（1）、土地及及房產的取得得。它包括了了從政府一級級市場出讓取取得及二級市市場轉讓、合合作、合資股股權變更方式式取得。（2）籌資形式式：銀行貸款款、非金融業(yè)業(yè)的貸款、客客戶按揭貸款款、以未來商商品房抵押的的融資貸款等等形式。（3）、規(guī)劃設設計環(huán)節(jié)與稅稅收的內容。（4）、項目施施工建造方式式。委托方式式為分項目、分分標段、分時時間發(fā)包給施施工企業(yè)或總總包給施工企企業(yè)。具體分分為招標、議議標、或直接接委托施工。（5）、銷售策策劃環(huán)節(jié)涉稅稅主要內容。自自行銷售和委委托他人銷售售。（6）、取得收收入方式。房房地產業(yè)收入入分為預售及及現房銷售。（7）、成本分分類。主要是是開發(fā)成本和和開發(fā)費用兩兩部分組成。其其中開發(fā)成本本按經營用途途進行分類。包包括以下八項項內容：土地地征用及拆遷遷補償費用、前前期工程費、建建筑安裝工程程費、基礎設設施費、公共共配套設施費費、開發(fā)間接接費用、不可可預見費、開開發(fā)間接稅費費。開發(fā)費用包括三三大項：管理理費用、銷售售費用、財務務費用。（8）、商品房房完工界定及及所有權轉移移方式?，F行行所得稅規(guī)定定已完工作為為所得稅結算算時間，因此此以何種方式式作為完工及及所有權轉移移時間對稅收收相當重要。（9）代建工程程的開發(fā)。企企業(yè)接受政府府和其他單位位委托，代為為開發(fā)的工程程。代建工程程包括：統建建房、周轉房房、安置房、代代建城市基礎礎設施和公共共配套設施的的開發(fā)。二、房地產企業(yè)業(yè)開發(fā)審批過過程及批件（1）立項審批批一般步驟是，由由開發(fā)公司向向建委提出立立項申請，建建委與經委會會簽審批文件件，開發(fā)公司司憑立項文件件，向計劃委委員會申請投投資計劃。（2）規(guī)劃審批批由規(guī)劃管理、土土地管理、財財政部門負責責，通常包括括辦理“三證一書”，即“規(guī)劃用地許許可證”、“國有土地使使用權證”、“建設工程規(guī)規(guī)劃許可證”、“選址意見書”（確定用地地范圍，審核核紅線圖）（3）施工審批批房地產公司向建建委報送規(guī)劃劃許可證和規(guī)規(guī)費繳納憑證證等資料，申申請“施工許可證”，由建委、環(huán)環(huán)保、市政公公用部門負責責。（4）銷售審批批依據《商品房銷銷售管理辦法法》、《城市市商品房預售售管理辦法》，需需要辦理“預售許可證”或“銷售許可證”。（5）產權審批批商品房交付使用用后，由業(yè)主主向房管局報報送購買房產產的資料，辦辦理房產證。三、檢查前期工工作中需要企企業(yè)提供資料料主要包括：：（1）建委的立立項批復。（2）城市規(guī)劃劃管理局建設設用地許可證證、建設工程程規(guī)劃許可證證。（3）城鎮(zhèn)國有有土地使用權權出讓合同以以及相關補充充合同。（4）國土資源源局頒發(fā)的國國有土地使用用證。（5）土地開發(fā)發(fā)協議及補充充協議.（通過協議議列支拆遷費費和開發(fā)費的的依據）。（6）建委頒發(fā)發(fā)的施工許可可證。（7）企業(yè)與施施工企業(yè)的施施工合同，了了解企業(yè)的建建安工程支出出。（8）規(guī)劃局頒頒發(fā)的建設工工程規(guī)劃驗收收合同通知書書和建委頒發(fā)發(fā)的建設工程程竣工驗收備備案表（確