房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算常見問題分析

中圖分類號：F275文獻(xiàn)辨認(rèn)碼：A文章編號：1001-828X〔2022〕016-000-02

引言

房地產(chǎn)企業(yè)如何更好的進(jìn)行自身的本錢會計核算工作，將自身的經(jīng)營效果客觀的反饋出來，不管其企業(yè)自身的開展，還是對社會、政府及普通消費(fèi)者均有著非常重要的意義。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計本錢核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制工作的有效性，因此，全面的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢的組成

1.前期項(xiàng)目費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用

前期項(xiàng)目費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入本錢，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總本錢的75%以上，其中土地費(fèi)用為最為關(guān)鍵的費(fèi)用，其包含有：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、土地租用費(fèi)用、出讓地價費(fèi)用、安置拆遷費(fèi)用及耕地占用費(fèi)用等。建筑安裝費(fèi)用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所耗費(fèi)的費(fèi)用，主要包含有：材料費(fèi)、措施費(fèi)及人工費(fèi)。前期項(xiàng)目費(fèi)用為房地產(chǎn)項(xiàng)目開始之前耗費(fèi)的費(fèi)用，主要包含有測繪費(fèi)、勘測費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)及三通一平費(fèi)等。

2.管理費(fèi)用與籌資本錢

管理費(fèi)用為建筑施工過程中現(xiàn)場組織管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包含有：房屋設(shè)備折舊費(fèi)、修理費(fèi)及施工人員工資等相關(guān)的費(fèi)用?；I資本錢為房地產(chǎn)企業(yè)為更好的應(yīng)對建筑本錢而向銀行貸款產(chǎn)生的費(fèi)用，示例，貸款利息等。

3.其他相關(guān)費(fèi)用

其他相關(guān)的費(fèi)用一般占據(jù)到房產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用的15%左右，包含有：公共配套費(fèi)用、根底建設(shè)費(fèi)用等。公共配套費(fèi)用包括房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種公共配套工程耗費(fèi)費(fèi)用，如：學(xué)校、商場、停車場及變電站等。根底建設(shè)費(fèi)用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關(guān)的費(fèi)用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算存在的問題

1.本錢核算的對象難以有效確定

房地產(chǎn)企業(yè)只有確定出明確的對象，才能有效的發(fā)展本錢會計核算工作。但是由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所含的工程非常多，同時多數(shù)工程具有較大的復(fù)雜性，導(dǎo)致在實(shí)際工作發(fā)展的過程中出現(xiàn)了劃分過粗、過細(xì)等不確定現(xiàn)象。假設(shè)劃分的過粗，那么不能將房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際本錢全面的反饋出來，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行本錢控制與本錢分析。假設(shè)劃分的過細(xì)那么，那么房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多共同費(fèi)用需要進(jìn)行大量的合理分配，增加了房地產(chǎn)開發(fā)本錢會計核算工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)本錢會計核算的效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算工作的本錢，對于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身本錢，提升自身工作效率是非常不利的。

2.本錢費(fèi)用分配與歸集的標(biāo)準(zhǔn)性較為欠缺

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的會計準(zhǔn)那么將公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、根底設(shè)施費(fèi)用、土地費(fèi)用等本錢在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計本錢核算時在盡心該局部分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)重視總本錢核算，而無視本錢費(fèi)用的歸集，這在很大程度上降低了本錢資料的完整性與可靠性。第三，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)本錢分配的方式較多，導(dǎo)致在具體本錢分配時，不能嚴(yán)格的按照本錢分配的原那么進(jìn)行，任意轉(zhuǎn)換有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的分?jǐn)傓k法，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露不夠準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置不夠合理

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。示例，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的明細(xì)賬目設(shè)置的過于太詳細(xì)，但是預(yù)售賬款在進(jìn)行設(shè)置時那么過于的簡潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長，假設(shè)出現(xiàn)了跨越會計年度進(jìn)行核算，建筑項(xiàng)目工程那么會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的有效性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自身本錢控制。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算質(zhì)量的對策

1.明確本錢核算的對象

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算對象較為含糊的情況，全面的明確出本錢核算的對象是非常必要的。在具體的實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)首先充沛考慮項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，全面的考慮：建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑用途、建筑施工隊(duì)伍、建筑地點(diǎn)等方面的因素，合理的分配與歸集上述費(fèi)用，從而確定出費(fèi)用的具體承當(dāng)者。在進(jìn)行本錢核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核算。假設(shè)屬于同一種結(jié)構(gòu)類型相同、施工及竣工時間較為相近，那么由同一個施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的可以將其合并為同一個本錢核算的對象。假設(shè)建筑項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模非常大、建設(shè)工期也比擬長，那么可以遵循經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原那么，按照開發(fā)工程區(qū)域進(jìn)行本錢核算對象確實(shí)定，從而更好的明確出本錢核算的對象。

2.準(zhǔn)確的分配與歸集本錢費(fèi)用

建筑項(xiàng)目在建設(shè)的過程中本錢核算的對象往往較為復(fù)雜，波及的本錢核算的對象較多，導(dǎo)致局部本錢費(fèi)用不能直接的歸集到具體的本錢核算對象中，需采用一定針對性的辦法記性本錢費(fèi)用的分配，從而簡介的實(shí)現(xiàn)本錢費(fèi)用的歸集，而不能將本錢費(fèi)用進(jìn)行隨意分?jǐn)?。如，在進(jìn)行建筑項(xiàng)目根底建設(shè)費(fèi)用核算時應(yīng)采用因果分析辦法，按照建筑項(xiàng)目根底建設(shè)費(fèi)用產(chǎn)生的原因進(jìn)行全面合理的分配。其次，在進(jìn)行公共配套設(shè)施費(fèi)用的分配與歸集時，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算的面積或者收益比例進(jìn)行收益分配。第三，在進(jìn)行間接費(fèi)用、根底設(shè)施費(fèi)用及前期項(xiàng)目費(fèi)的分配與歸集時應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行合理的分?jǐn)偂５谒?，在進(jìn)行土地拆遷費(fèi)、征用費(fèi)等費(fèi)用的分配與歸集時應(yīng)按照實(shí)際占地的面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑫r在分?jǐn)偟倪^程中還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理公平的原那么，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮本錢核算對象的實(shí)際承受能力。

3.科學(xué)合理的設(shè)置會計賬簿與本錢核算科目

科學(xué)合理的進(jìn)行本錢工程的劃分，在很大程度上能夠提升項(xiàng)目本錢結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行本錢控制與本錢分析。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，會計本錢核算為房地產(chǎn)企業(yè)的一級科目，在該一級科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理需要與經(jīng)營特點(diǎn)出發(fā)，確定出合理的本錢工程，發(fā)展全面的明細(xì)核算。同時在進(jìn)行本錢費(fèi)用的羅列時，不應(yīng)當(dāng)羅列的太多，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的次數(shù)較少的本錢費(fèi)用，示例單筆發(fā)生的費(fèi)用，進(jìn)行盡量的進(jìn)行合并，而對于金額較大的同時陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行獨(dú)自科目的核算。

4.重視建筑工程竣工決算

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計本錢核算時，往往僅重視項(xiàng)目決算而在多數(shù)情況下無視項(xiàng)目項(xiàng)的竣工決算，這在很大程度上是由于影響工程竣工的因素非常多，而導(dǎo)致工程拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實(shí)施中，可以采用“預(yù)提費(fèi)用〞的方式將沒有完工的項(xiàng)目的預(yù)算納入到項(xiàng)目本錢中，這樣就可以將項(xiàng)目工程預(yù)算按照先前的方案進(jìn)行，等到