房地產(chǎn)常識(shí)接班基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)的總總稱，具體地地是指土地及及其附著物。房房產(chǎn)總是以地地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一一體的，具有有整體性和不不可分割性。2.房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房房屋的所有權(quán)權(quán)和對(duì)該房屋屋所占用土地地使用權(quán)。具具體內(nèi)容是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地地產(chǎn)的占有、使使用、收益和和依法處分的的權(quán)利。3.土地使用用權(quán)是指土地使用權(quán)權(quán)擁有者對(duì)土土地使用的權(quán)權(quán)限，包括開開發(fā)權(quán)、收益益權(quán)、處置權(quán)權(quán)。政府以拍拍賣、招標(biāo)、協(xié)協(xié)議的方式，將將國(guó)有土地使使用權(quán)在一定定年限內(nèi)出讓讓給土地使用用者。土地使使用權(quán)期滿后后，如該土地地用途符合當(dāng)當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃劃要求的，土土地使用者可可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清清地價(jià)后可以以繼續(xù)使用。4.房地產(chǎn)市市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)買賣、租賃賃市場(chǎng)。含一一級(jí)市場(chǎng)、二二級(jí)市場(chǎng)和三三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)國(guó)家土地管理理部門（長(zhǎng)春春市國(guó)土管理理局）按土地地供應(yīng)計(jì)劃，采采用協(xié)議、招招標(biāo)、拍賣的的方式，以土土地使用合同同的形式，將將土地使用權(quán)權(quán)以一定的年年限、規(guī)定的的用途及一定定的價(jià)格出讓讓給房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商或其他他用地者的市市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房房地產(chǎn)發(fā)展商商根據(jù)土地使使用合同的要要求將建好的的房屋連同相相應(yīng)的土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給給單位和個(gè)人人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單單位、個(gè)人之之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租賃的的市場(chǎng)，它是是在二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)上的第第二次或多次次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)交易活動(dòng)的的市場(chǎng)。5.土地類型型土地按其使用性性質(zhì)劃分為：：居住、商業(yè)業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用用地、公共設(shè)設(shè)施及自由集集資、微利房房用地。6.三通一平平是指在發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)上的水通、電電通、路通及及場(chǎng)地平整。7.七通一平平是指上、下水通通，排污通、排排水通、路通通、通訊通、煤煤氣通、電通通及場(chǎng)地平整整。8.土地管理理局代表國(guó)家行使土土地所有者的的權(quán)利，以及及對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)管理的的政府部門。9.公證處是國(guó)家的證明機(jī)機(jī)關(guān)，是提供供法律公證的的機(jī)構(gòu)。10.國(guó)土局產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處是專門辦理房地地產(chǎn)初始登記記、轉(zhuǎn)移登記記、抵押登記記、變更、繼繼承、贈(zèng)與等等手續(xù)的部門門。。。11.房地產(chǎn)證證是房屋土地所有有權(quán)屬二合為為一的憑證，是是房地產(chǎn)權(quán)屬屬的法律憑證證。12.商品房是指發(fā)展商以市市場(chǎng)地價(jià)取得得土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行開發(fā)建建設(shè)并經(jīng)國(guó)土土局批準(zhǔn)在市市場(chǎng)上流通的的房地產(chǎn)，它它是可領(lǐng)獨(dú)立立房產(chǎn)證并可可轉(zhuǎn)讓、出租租、繼承、抵抵押、贈(zèng)與及及交換的房地地產(chǎn)。13.復(fù)式房上、下兩層二合合為一，與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)構(gòu)方面有區(qū)別別。14.面積概念念總建筑面積：是是指各層建筑筑面積的總和和。底層建設(shè)設(shè)按外墻墻角角以上的外圍圍水平面積計(jì)計(jì)算，二層及及二層以上按按外墻外圍水水平面積計(jì)算算。建筑面積：是指指住宅的建筑筑面積是指建建筑物外墻外外圍所圍成空空間的水平面面積。高層住住宅的建筑面面積，則是各各層建筑面積積之和。建筑筑面積包含了了房屋居住的的可用面積、墻墻體柱體占地地面積、樓梯梯走道面積、其其他公攤面積積等。使用面積：是指指住宅的使用用面積，指住住宅各層平面面中直接供住住戶生活使用用的凈面積之之和。計(jì)算使使用面積時(shí)有有一些特殊規(guī)規(guī)定：躍層式式住宅中的戶戶內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計(jì)入入使用面積；；內(nèi)墻面裝修修厚度也計(jì)入入使用面積。公攤攤面積：商業(yè)的的公用面積是是指住宅內(nèi)為為住戶出入方方便、正常交交往、保障生生活所設(shè)置的的公共走廊、樓樓梯、電梯間間、水箱間等等所占面積的的總和。開發(fā)發(fā)商在出售商商品房時(shí)計(jì)算算的建筑面積積存在公共面面積的分?jǐn)倖枂栴}。實(shí)用面積：是指指它是“建筑面積”扣除公共分分?jǐn)偯娣e后的的余額。套內(nèi)面積：是指指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)實(shí)用面積的基基礎(chǔ)上扣除了了柱體、墻體體等占用空間間的建筑物后后的空間的概概念。房屋的基底面積積：房屋的基基底面積是指指建筑物底層層勒腳以上外外圍水平投影影面積。15.建筑密度度在用地范圍內(nèi)所所有建筑物的的基底面積總總和與地塊面面積之比。16.容積率規(guī)定的地塊上全全部的建筑部部面積與地塊塊面積之比。17.紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定定比例尺制作作的用以標(biāo)示示一宗地的用用地位置、界界線和面積的的地形平面圖圖。它由政府府土地管理部部門頒發(fā)給土土地使用權(quán)受受讓者，受讓讓者只能在紅紅線范圍內(nèi)施施工建房。宗地圖是土地使使用合同書附附圖及房地產(chǎn)產(chǎn)登記卡附圖圖。它反映一一宗地的基本本情況。包括括：宗地權(quán)屬屬界線、界址址點(diǎn)位置、宗宗地內(nèi)建筑物物位置與性質(zhì)質(zhì)，與相鄰宗宗地的關(guān)系等等。證書附圖圖即房地產(chǎn)證證后面的附圖圖，是房地產(chǎn)產(chǎn)證的重要組組成部分，主主要反映權(quán)利利人擁有的房房地產(chǎn)情況及及房地產(chǎn)所在在宗地情況。18.預(yù)售許可可證按規(guī)定房屋未建建好之前出售售均要辦理此此證，發(fā)展商商將有關(guān)資料料送到國(guó)土局局申請(qǐng)，批準(zhǔn)準(zhǔn)后方可預(yù)售售樓花。19.外銷許可可證凡對(duì)境外預(yù)售的的房屋都要辦辦理此證方可可出售。20.商品房買買賣合同是由政府有關(guān)部部門統(tǒng)一編制制，用以明確確買賣雙方權(quán)權(quán)利和義務(wù)的的協(xié)議，所有有的商品房銷銷售都必須簽簽訂此合同。21.房地產(chǎn)抵抵押合同是明確房地產(chǎn)抵抵押貸款中雙雙方當(dāng)事人權(quán)權(quán)利和義務(wù)關(guān)關(guān)系，由銀行行、業(yè)主和發(fā)發(fā)展商三方簽簽訂。22.銀行按揭揭是指購(gòu)房者購(gòu)買買樓房時(shí)與銀銀行達(dá)成抵押押貸款的一種種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)業(yè)主先付一部部分樓款，余余款由銀行代代購(gòu)房者支付付，購(gòu)房者的的樓房所有權(quán)權(quán)將抵押在銀銀行，購(gòu)房者者將分期償還還銀行的貸款款和利息。23.預(yù)售樓花花即樓宇預(yù)售。房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者者獲取了建設(shè)設(shè)土地，按政政府批準(zhǔn)的建建筑施工圖紙紙施工，且投投入開發(fā)的資資金已達(dá)到投投資總額的三三分之二（用用地價(jià)款除外外），便可向向長(zhǎng)春市房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記處申請(qǐng)和辦辦理樓宇預(yù)售售登記，經(jīng)批批準(zhǔn)后方可預(yù)預(yù)售。24.樣板房與與示范單位是指與實(shí)際房屋屋的結(jié)構(gòu)相同同，但裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商商的售樓書而而定的房間。示示范單位與樣樣板房的裝修修有區(qū)別，目目的是為提供供給客戶做裝裝修參考。25.物業(yè)管理理是房地產(chǎn)管理市市場(chǎng)化的一種種綜合性經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式，分為為維護(hù)性管理理和經(jīng)營(yíng)性管管理兩類。維維護(hù)性物業(yè)管管理的職能，主主要為高層與與多層住宅、綜綜合寫字樓、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房房等樓宇及機(jī)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)維修、治安安、消防、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生及其其他服務(wù)為業(yè)業(yè)主提供良好好的工作和居居住環(huán)境。經(jīng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管管理除具有維維護(hù)性管理職職能外，還通通過對(duì)物業(yè)出出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到到回收投資和和獲取利潤(rùn)的的目的。26.房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師根據(jù)房地地產(chǎn)的有關(guān)信信息、數(shù)據(jù)，選選擇合適的估估價(jià)方法，按按照一定的估估價(jià)程序，最最后確定物業(yè)業(yè)的價(jià)格和價(jià)價(jià)值的過程。評(píng)評(píng)估的主要方方法有：1、市場(chǎng)比較較法；2、收益還原原法；3、剩余法；4、成本法。27.銀行本票票是付款人將款項(xiàng)項(xiàng)交存銀行，由由銀行簽發(fā)給給他憑此可以以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)結(jié)算或支取現(xiàn)現(xiàn)金的票據(jù)。有有效期為一個(gè)個(gè)月。28.銀行匯票票是匯款人將款項(xiàng)項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y銀行，由銀行行簽發(fā)給匯款款人持往異地地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)結(jié)算或支取現(xiàn)現(xiàn)金的票據(jù)。有有效期為一個(gè)個(gè)月。29.銀行支票票是銀行的存款人人簽發(fā)給受款款人辦理轉(zhuǎn)帳帳或委托開戶戶銀行將款項(xiàng)項(xiàng)支付給受款款人的票據(jù)。有有效期為十天天。30.確權(quán)確權(quán)是依照法律律、政策的規(guī)規(guī)定，經(jīng)過房房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)權(quán)屬調(diào)查、地地籍勘丈、審審核批準(zhǔn)、登登記注冊(cè)、發(fā)發(fā)放證書等登登記規(guī)定程序序，確認(rèn)某一一房地產(chǎn)的所所有權(quán)、使用用權(quán)的隸屬關(guān)關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)權(quán)利。31.權(quán)屬調(diào)查查包括內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查查包括：審查查土地來源是是否合法、占占地是否超出出規(guī)定的范圍圍；審查建筑筑物有沒有加加層、超面積積、改結(jié)構(gòu)、改改用途等情況況；確認(rèn)房地地產(chǎn)的權(quán)利人人、權(quán)利性質(zhì)質(zhì)、權(quán)屬來源源、取得時(shí)間間、使用年限限、權(quán)利狀況況、變化情況況和用途、價(jià)價(jià)值、等級(jí)、座座落等。32.宗地及宗宗地號(hào)代表意意思宗地是地籍的最最小單元，是是指以權(quán)屬界界線組成的封封閉地塊。長(zhǎng)長(zhǎng)春市的土地地，以宗地為為基本單位統(tǒng)統(tǒng)一編號(hào)，叫叫宗地號(hào)，又又稱地號(hào)，其其有四層含義義，稱為：區(qū)區(qū)、帶、片、宗宗，從大范圍圍逐級(jí)體現(xiàn)其其所在的地理理位置。33.土地使用用的年期確定定凡與土地局簽訂訂《土地使用用權(quán)出讓合同同書》的用地地，其土地使使用年期按國(guó)國(guó)家規(guī)定執(zhí)行行。即：居住住用地七十年年；工業(yè)用地地五十年；教教育、科技、文文化、衛(wèi)生、體體育用地五十十年；商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地四十年；；綜合用地或或者其他用地地五十年。34.房地產(chǎn)登登記的意義房地產(chǎn)登記是房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管管理的主要行行政手段，是是政府為健全全法制，加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)管理理，依法確認(rèn)認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利利的法定手續(xù)續(xù)。房地產(chǎn)登登記有三個(gè)方方面的作用：：·產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即即確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)態(tài)；·保障權(quán)利人人的合法權(quán)益益；·加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)管理，即通通過房地產(chǎn)登登記對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)交易狀況進(jìn)進(jìn)行管理和監(jiān)監(jiān)督。35.房地產(chǎn)登登記有何法律律效力依法登記的房地地產(chǎn)權(quán)利受法法律保護(hù)。房房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)登記后后，產(chǎn)權(quán)即到到法律上的承承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人人可以依法對(duì)對(duì)其房地產(chǎn)行行使占有、使使用、收益和和處分權(quán)能，任任何其他人無無權(quán)干涉或妨妨礙，否則產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人可依法法請(qǐng)求法律上上的保護(hù)。36.《房地產(chǎn)產(chǎn)證》有什么么作用？《房地產(chǎn)證》是是權(quán)利人依法法管理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、使用和處處分房地產(chǎn)的的憑證。37.房地產(chǎn)登登記按下列程程序辦理:·提出申請(qǐng)；；·受理申請(qǐng);;·審查申請(qǐng)文文件;·權(quán)屬調(diào)查;;·依法公告;;·確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利;·將核準(zhǔn)登記記事項(xiàng)記載在在房地產(chǎn)登記記冊(cè)上;·計(jì)收規(guī)費(fèi)并并頒發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證書;·立卷歸檔。38.怎樣申請(qǐng)請(qǐng)房地產(chǎn)登記記申請(qǐng)房地產(chǎn)登記記，應(yīng)當(dāng)按照照長(zhǎng)春市國(guó)土土管理局的有有關(guān)規(guī)定向登登記機(jī)關(guān)提交交申請(qǐng)書及有有關(guān)文件，經(jīng)經(jīng)審查，申請(qǐng)請(qǐng)人的申請(qǐng)符符合規(guī)定的，登登記機(jī)關(guān)應(yīng)在在規(guī)定時(shí)間內(nèi)內(nèi)核準(zhǔn)登記，并并發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證書。39.申請(qǐng)房地地產(chǎn)登記，能能否委托他人人辦理申請(qǐng)房地產(chǎn)登記記，申請(qǐng)人可可以委托他人人代理。由代代理人辦理申申請(qǐng)的，應(yīng)向向登記機(jī)關(guān)提提交經(jīng)公證的的委托書。40.同幢建筑筑物使用功能能不一的，土土地使用年限限怎樣確定同幢建筑物使用用功能不一的的，有土地合合同的，以合合同規(guī)定的年年限為準(zhǔn)。其其它情況的土土地使用年期期一律按其中中使用期年限限最長(zhǎng)的進(jìn)行行登記，也就就是說，同幢幢建筑物有住住宅和商場(chǎng)的的，該幢建筑筑物土地使用用年限按住宅宅用途年期登登記。41.不滿188周歲的個(gè)人人是否可以購(gòu)購(gòu)買市場(chǎng)商品品房，如果能能夠則怎樣辦辦理只要具備合法身身份證明的國(guó)國(guó)內(nèi)公民都可可以在長(zhǎng)春購(gòu)購(gòu)買商品房。但但不滿18周歲沒有民民事行為能力力或限制民事事行為能力的的公民，購(gòu)房房時(shí)需提交其其監(jiān)護(hù)關(guān)系證證明和監(jiān)護(hù)人人身份證明。42.多個(gè)共有有人一起購(gòu)買買商品房時(shí)所所擁有的份額額有無限制答答可以由購(gòu)房者協(xié)協(xié)商自行決定定，不作限制制。43.多層和高高層的界定一般以電梯加以以界定：7層以下（含7層）不帶電電梯為多層；；8層至20層之間為小小高層；20層以上100米以下為高高層；100米以上為超超高層。44.幾種常見見的建筑構(gòu)造造形式構(gòu)造形式：是支支撐建筑物本本身重量的方方式。磚混結(jié)構(gòu)：墻體體承重多層：框架結(jié)構(gòu)：墻體體不承重，僅僅以梁、柱、板板作為承重體體系框架結(jié)構(gòu)：通常常適用于20層以下左右右的房屋剪力墻結(jié)構(gòu)：使使用鋼筋混凝凝土墻，墻體體承重高層筒體結(jié)構(gòu)：使用用鋼筋混凝土土墻圍合成筒筒狀，起到承承重和穩(wěn)定作作用鋼體結(jié)構(gòu)：用特特殊鋼材作為為結(jié)構(gòu)支撐45.民用建筑筑工程的幾種種常見病及成成因外墻滲漏在框架結(jié)構(gòu)的房房屋出現(xiàn)較多多，原因有：：填空墻內(nèi)沙漿不不均勻；建筑用磚質(zhì)量不不合格；磚的砌筑方法不不對(duì)，磚線太太齊，沒有把把磚的接口錯(cuò)錯(cuò)開；沙漿批面工序不不對(duì)，在下層層沙漿未完全全干透即進(jìn)行行上層批面。窗框滲水窗框與外墻接縫縫處，所填充充的沙漿不密密實(shí)或窗體因因質(zhì)量問題而而發(fā)生變形。內(nèi)墻開裂駁落因工序時(shí)間預(yù)留留不充分，導(dǎo)導(dǎo)致里面一層層的沙漿批面面未能干透。下水不足在施工期間，管管道開口未用用特制堵頭封封閉，或因封封閉不嚴(yán)而導(dǎo)導(dǎo)致雜物進(jìn)入入管道。上水水壓不足樓頂水箱過小、水水位不夠或水水泵泵力不足足。水管黃銹水因使用的鍍鋅水水管質(zhì)量不合合格，導(dǎo)致管管道內(nèi)壁生銹銹，產(chǎn)生黃水水現(xiàn)象。地面開裂因進(jìn)行水泥地面面劈面的工序序中，不同層層面的預(yù)留時(shí)時(shí)間不足。建建筑物分段水水平面沉降范范圍不均勻。46.基礎(chǔ)設(shè)施施和配套設(shè)施施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施水、電、道路、通通訊、煤氣等等生活必要設(shè)設(shè)施。配套設(shè)施會(huì)所、泳池、中中庭花園、兒兒童樂園等以以提高居住質(zhì)質(zhì)量為目的的的設(shè)施。47.住宅平面面設(shè)計(jì)和幾個(gè)個(gè)概念1.客廳與餐餐廳的相互關(guān)關(guān)系客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積積：16—20平米（長(zhǎng)4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常常見三件套沙沙發(fā)擺放為準(zhǔn)準(zhǔn)）餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積積：10—14平米（以6—8人用餐為準(zhǔn)準(zhǔn)）。2.采光、通通風(fēng)的順序要要求首先保證主要功功能房（客廳廳、主臥房）的的采光、通風(fēng)風(fēng)等要求，再盡可能處理好好其他不同功功能房的采光光、通風(fēng)等要要求。48.工程部人人員基本架構(gòu)構(gòu)經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程程師或建筑工工程師）、總總工程師、結(jié)結(jié)構(gòu)工程師、建建筑工程師