返目地產(chǎn)企業(yè)融資渠道運(yùn)用和金融創(chuàng)新

返目地產(chǎn)企業(yè)融資渠道運(yùn)用和金融創(chuàng)新主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道四、房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式五、房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資方式房地產(chǎn)信托的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家，投資規(guī)模在10000億元以上;在滬深兩市公司已超過800家其中：房地產(chǎn)公司上市公司首次公開發(fā)行股票并上市企業(yè)通過買殼上市的企業(yè)幾乎各占一半

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1994年以前房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)是證券市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn);從1994年下半年開始國家為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，出臺(tái)了一系列政策：1995年中國證監(jiān)會(huì)明令：對(duì)將募集資金用于別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標(biāo)準(zhǔn)在四星級(jí)以上的賓館飯店建設(shè)的配股申請(qǐng)不予審批;資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)基本概況1996年在新股發(fā)行方面,中國證監(jiān)會(huì)則于開始對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理。1997年繼續(xù)沿用了這一規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)上市暫停了5年時(shí)間由于受到增發(fā)條件的限制，以及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債對(duì)業(yè)績(jī)的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)股市融資還有一定的操作難度。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2001年國內(nèi)資本市場(chǎng)恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有部分企業(yè)得以上市，其中很大部分都是國有股份控股。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇到境外上市借殼上市資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)國務(wù)院辦公廳2008年12月8日頒布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》2008年12月20日又頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)2010年12月8日中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010~2011年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”在北京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010~2011）》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)綠皮書指出：近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)的勢(shì)頭：A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為A股市場(chǎng)分布最廣泛的行業(yè)：不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個(gè)行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)其中：通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：1、綜合類公司19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；2、35家建筑與工程業(yè)的公司24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；3、批發(fā)和零售行業(yè)73家占行業(yè)114家公司的64.03%，排在第3位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)：通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益截至2009年，上市公司共持有賬面價(jià)值1597.7億元的物業(yè)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)綠皮書分析認(rèn)為：國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因?yàn)椋阂皇窍鄬?duì)較高的行業(yè)毛利率2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%。僅萬科就實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)53.3億元，同比增長(zhǎng)32.1%。二是預(yù)售制降低資金門檻，方便風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢(shì)2011年1月4日在136家房地產(chǎn)上市公司中，有133家收于紅盤。申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.09%，位列全部行業(yè)之首Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.

1999~2006年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例年份預(yù)算內(nèi)資金比例銀行貸款比例債券比例外資比例自籌資金比例其他來源比例19990.2528.0343.0220000.1623.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.0231.6128.0947.3820030.1223.780.0041.2928.5746.2720040.0718.400.0011.3330.3349.872005NA18.31NA1.2132.7247.762006NA19.74NA1.4831.6847.10數(shù)據(jù)來源:根據(jù)2007年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算得到Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源

從上表可以看出：金融機(jī)構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重。一直都保持在19%~23%左右的比例除此以外，在其他資金來源中，約有50%以上來源于商業(yè)銀行貸款，因?yàn)榻鼛啄旰芏嘞M(fèi)者都是采用貸款的方式買房。自籌資金、銀行貸款和其他資金來源三者加起來約有50%~60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源根據(jù)《2008年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》:銀行貸款是最主要的融資渠道我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自于銀行貸款的比重大約占55%超過30~40%的國際水平這種以銀行貸款為主的融資狀況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)都有不利影響.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18~20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。房地產(chǎn)資金過于依賴銀行，一旦融資渠道過于單一，則房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)房產(chǎn)泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經(jīng)濟(jì)泡沫直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式”破滅。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源狀況2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)到5.7萬億元，比上年增長(zhǎng)44.2%其中定金及預(yù)收款15914億元，占整個(gè)資金來源的14.71%，個(gè)人按揭貸款8403億元，占整個(gè)資金來源的27.86%兩項(xiàng)各計(jì)占42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的半壁江山。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2008~2009房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及同比變化年份項(xiàng)目2008年2009年同比增長(zhǎng)額度比例額度比例資金來源總額381465712849.76%國內(nèi)貸款72570.1%1129319.7%55.62%企業(yè)自籌資金1508139.5%1790631.3%18.73%其它資金1508239.5%2745948%82.06%其中：個(gè)人按揭貸款357323.6%840330.6%135.18%定金及預(yù)收款975964.7%1591457.9%63.10%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)融資渠道2009年前三季度我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分布情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局前三季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境按照新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策：住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去，那么經(jīng)過不太長(zhǎng)的時(shí)間就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺2010年以來從招商地產(chǎn)50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預(yù)案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國內(nèi)資本市場(chǎng)再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺2010年10月證監(jiān)會(huì)又明令嚴(yán)格審核地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組，借殼標(biāo)準(zhǔn)趨同于IPO，這無疑是對(duì)熱衷借殼登陸資本市場(chǎng)的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。在房地產(chǎn)調(diào)控愈加密集和嚴(yán)厲的時(shí)刻，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，國內(nèi)資本市場(chǎng)融資依然是遙遙無期。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺資本市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)公司寄予厚望的一條融資通道：但在國內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展受非市場(chǎng)因素影響過多的條件下，這也是一條充滿風(fēng)險(xiǎn)的道路。在證監(jiān)會(huì)的這次再融資關(guān)閘中，各個(gè)地產(chǎn)公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問題也值得警惕。在短期資本市場(chǎng)融資無望的情況下加快資金回籠，以時(shí)間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式再融資關(guān)閘近1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管繼深圳、浙江、成都等地提出預(yù)售資金監(jiān)管以來作為本輪調(diào)控令“開路先鋒”的北京市于2010年10月25日宣布自2010年12月1日起對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管按照北京市的要求房地產(chǎn)公司將按照一個(gè)預(yù)售證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)用于工程建設(shè)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管若預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則能切實(shí)落實(shí)則無疑是繼收緊信貸、關(guān)閉資本市場(chǎng)融資閘門之后對(duì)房地產(chǎn)商資金命脈的一次精準(zhǔn)外科手術(shù)刀式的調(diào)控，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示2010年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源50504億元其中定金及預(yù)售款12185億元。全國范圍內(nèi)，預(yù)售資金占行業(yè)現(xiàn)金流的25%左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金被挪用在地產(chǎn)界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用買地、償還銀行貸款等用途。預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)意味著盲目追求擴(kuò)張、高負(fù)債的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管早在2003年央行就曾提出取消房屋預(yù)售制度，但后在多方勢(shì)力的干擾下未能成行。房屋預(yù)售制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的確彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺而市場(chǎng)供應(yīng)不足的問題但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這一制度已經(jīng)被異化成為房地產(chǎn)商無本推高地價(jià)的幫兇。房屋預(yù)售制度和預(yù)售資金監(jiān)管政策已處于不得不改的境地，但許多地方的政策執(zhí)行力則無疑是這項(xiàng)改革成效的關(guān)鍵。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)資金狀況據(jù)東興證券測(cè)算2010年前三季度房地產(chǎn)上市公司中長(zhǎng)期借款為2790.74億元短期借款為836.72億元，此次加息全年增加利息約為9億元。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)資金狀況上市房企貨幣資金為2184.13億元如果按一半資金以短期存貨款存在銀行估算，可獲利息2.73億元?？紤]扣除部分貨幣資金存款所得利息，央行加息增加房地產(chǎn)借款利息超過6億元分別占房地產(chǎn)上市公司前三季度凈利潤(rùn)的2.05%和借款利息的14.52%。對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響不大，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)融資狀況目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐：首先，銀行收緊銀根，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹(jǐn)慎；其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢(shì)也隨著A股市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財(cái)?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對(duì)房地產(chǎn)則“SAYNO”。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)業(yè)融資狀況于是，發(fā)行債券融資成為房地產(chǎn)商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過幾關(guān)：發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過信用評(píng)級(jí)關(guān)，最終還要看市場(chǎng)（投資者）買不買賬。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策2001年商品房銷售管理辦法2002年土地開始招拍掛2003年土地轉(zhuǎn)讓制度的壽終正寢2004年提高拿地門檻Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.從2004年開始政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了調(diào)控：2004年銀行“四證齊全”才能辦理抵押；2005年國八條；2006年國六條、九部委的十五條；2007年提高第二套首付、利率5月23日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2010年國家先后出臺(tái)了“新國十條”和“新五條”政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧1980年6月中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策。1984年開始四大國有銀行陸續(xù)開始經(jīng)營部分商業(yè)性金融業(yè)務(wù)接下來幾年廣東一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)嘗試借鑒香港地區(qū)的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)之一。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧1987年底為配合國家住房制度改革，圍繞房改領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)我國分別在煙臺(tái)和蚌埠成立住房?jī)?chǔ)蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)。1991年2月國務(wù)院辦公廳對(duì)上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意1991年5月上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧1996年7月1日中國人民銀行《貸款通則》發(fā)布和實(shí)行1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立了職工住房補(bǔ)貼和住房公積金制度，為推進(jìn)住房商品化創(chuàng)造了條件。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧2003年6月13日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)均進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

2003年8月31日國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》;

2004年9月2日銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》;

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧2005年9月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》;

2006年5月29日9部委出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》這些政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)生了重大作用。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧2009年8月5日中國人民銀行發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2009年第二季度）》指出：截至2009年６月末全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.21萬億元其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.35萬億元，是1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2680億元的近9倍購房貸款余額為3.86萬億元，是2000年末3377億元的11倍和占當(dāng)年GDP的近10%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)回顧從2000年到2004年，購房貸款余額占當(dāng)年GDP從3.77%增加到近10%這一比例從2004年到2008保持基本穩(wěn)定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)稅費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個(gè)人營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個(gè)人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種：目前實(shí)際征收的有12種按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種即：耕地占用稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已暫停征收）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009年3月6日國家稅務(wù)總局發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)（2009）31號(hào)）（簡(jiǎn)稱新31號(hào)文）自2008年1月1日起執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.二、關(guān)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.

分類標(biāo)準(zhǔn)分類按金融市場(chǎng)層次劃分房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分房產(chǎn)金融市場(chǎng)地產(chǎn)金融市場(chǎng)按金融交易工具的期限分房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)典當(dāng)市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)基本類型Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型按金融市場(chǎng)層次劃分可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)又叫初級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng)包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型按金融交易工具的期限可分為貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩大類。貨幣市場(chǎng)是融通短期資金的市場(chǎng)包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。資本市場(chǎng)是融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)包括中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類型中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)是金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場(chǎng)。證券市場(chǎng)是通過證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場(chǎng)包括債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、融資租賃市場(chǎng)等。資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.銀行信貸銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作及其資金流程土地儲(chǔ)備中心房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商房屋購買者土地儲(chǔ)備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)土地開發(fā)與轉(zhuǎn)讓商業(yè)銀行房地產(chǎn)資金流向按揭貸款按揭貸款定金、預(yù)付金業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)讓資金土地出讓金房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款土地出讓金土地儲(chǔ)備貸款定金、預(yù)付金Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作資金類型A：土地儲(chǔ)備貸款B：土地出讓金C：土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金E：房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款F：法人按揭貸款G：定金、預(yù)付金H：法人或個(gè)人按揭貸款Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志1、住房貸款以抵押貸款為主位置固定、價(jià)值穩(wěn)定。2、籌資和貸款的方式多樣。（1）籌資方式政策資金、儲(chǔ)蓄基金、股票、證券；（2）貸款方式固定利率、變率；固定期限、可展期；不同還款方式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志

3、法律體系完善資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完整。市場(chǎng)的完整：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)金融市場(chǎng)的完整：抵押、保險(xiǎn)、擔(dān)保、服務(wù)中介。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。（1）預(yù)先介入機(jī)制借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證階段介入。（2）全程管理機(jī)制貸款的發(fā)放、使用、收回；借款人的收入變動(dòng)；房屋使用、維修、翻新改造等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。（3）科學(xué)決策機(jī)制。信用評(píng)估方法確定安全貸款額貸款比例調(diào)整利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。（4）呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制呆賬壞賬的評(píng)估、揭露、示警。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問題1、房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品少，資金來源單一政策性資金（公積金）：歸集率不高，常被政府挪用?！胺抗軙?huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”責(zé)任不明金融儲(chǔ)蓄資金：儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問題2、貸款的過渡性。貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款（1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計(jì)息。（2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。（3）抵押貸款：方式比較單一。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問題3、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善。單一、中介少。4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體，5、商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。6、立法、監(jiān)管和信用體系的建立

7、培養(yǎng)房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.關(guān)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的主體。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成：即1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)3、向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)——住房?jī)?chǔ)蓄銀行

20世紀(jì)80年代中期我國分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。20世紀(jì)90年代公積金制度的建立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房?jī)?chǔ)蓄銀行曾一度消失2004年2月15日中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行成為目前我國唯一的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（二）住房公積金管理中心1991年上海首推住房公積金制度20年的歷程住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成為全國第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（二）住房公積金管理中心基本功用1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告；7、行使國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：包括1、銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信托投資公司、信用合作社住宅合作社、基金組織等組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：可以創(chuàng)造貨幣專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：不能創(chuàng)造貨幣專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小信用中介職能

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（四）我國銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行——1979年1998年我國住房制度改革后更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體12家全國性股份制商業(yè)銀行112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系架構(gòu)圖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系：除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金抵押資產(chǎn)管理公司互助儲(chǔ)蓄銀行儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展二、建立政策性住房銀行如：美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會(huì)12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會(huì)員即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等組成該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人吸收私人資金為建房和購置融通資金發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫辦理住宅用地購置資金貸款從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.三、關(guān)于房地產(chǎn)融資渠道Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)融資兩條腿走路從銀行取得貸款即間接貸款從資本市場(chǎng)直接融資房地產(chǎn)金融：貸款和債券房地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃REITsEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)融資渠道清科研究中心分析認(rèn)為：作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也對(duì)資金需求提出了較高的要求。目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)融資渠道國際通行標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比差距：國際通行標(biāo)準(zhǔn)銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40.0%國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行依賴度明顯過高經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融安全。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)融資渠道融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行貸款是支撐開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金鏈。銀行貸款、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%~70.0%左右Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融中的資本流隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜：形成了有多種主體參與的交易體系和過程特別是形成了復(fù)雜的資本流：現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融中的資本流在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：1、資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者2、資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府3、服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.土地獲取土地市場(chǎng)（招拍掛）資本市場(chǎng)（收購）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購部分收購全部收購（收購項(xiàng)目公司）商品房包銷承包經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地方式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資金來源渠道房地產(chǎn)資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵目前世界各國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以用下圖來作簡(jiǎn)單描述Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資用戶定金、預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式如：對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市、成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營與流通過程中的資金融通。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.地產(chǎn)金融

地產(chǎn)金融又稱土地金融指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng)包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融農(nóng)地金融是指圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng)主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營業(yè)收益—經(jīng)營費(fèi)用）/資產(chǎn)購買價(jià)格Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入—年還款額）/自有資金Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的主要原因：不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)簡(jiǎn)單結(jié)論：資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率當(dāng)公式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價(jià)相等，則稱IRR為有效收益率。其中IN為房屋第N年的收益IN‘為房屋的終值。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.經(jīng)營性房地產(chǎn)企業(yè)基本融資方式1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、證券融資：房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）3、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資4、租賃融資（出售回租）；5、項(xiàng)目融資；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.世界房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.四、房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式1、銀行信貸2、房地產(chǎn)債券3、房地產(chǎn)股票Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（一）房地產(chǎn)銀行信貸Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款長(zhǎng)期以來，銀行一直限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款2008年12月20日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái)其第三條第七款要求支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求加大對(duì)中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請(qǐng)第三人信用擔(dān)保。借款人提供合法有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保或股權(quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或第三人提供動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)?；驒?quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資政策障礙當(dāng)前的政策障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.（二）房地產(chǎn)債券Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)債券企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企業(yè)債券種類企業(yè)債券分類如下：1）短期（1年）、中期（1-5年）、長(zhǎng)期債券（5年以上）2）記名與不記名債券3）信用債券和擔(dān)保債券4）提前贖回債券和不可提前贖回債券5）固定利率債券，浮動(dòng)利率債券和累進(jìn)利率債券6）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無選擇權(quán)的債券。（可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券）7）公募債券和私募債券。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券的意義在于：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般在2~4或以上房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長(zhǎng)貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理;房地產(chǎn)公司債融資的出現(xiàn)可以說填補(bǔ)了一項(xiàng)空白，可以滿足相當(dāng)部分公司的需求。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企業(yè)債券管理我國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》但企業(yè)債市場(chǎng)一直停滯不前長(zhǎng)期以來中國企業(yè)債余額占年債券市場(chǎng)余額的比例低于6%房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分近二十年來，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù)

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企業(yè)債券管理我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年1993~1998年上半年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資受政策限制，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達(dá)到0.21%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企業(yè)債券管理2005年5月23日國務(wù)院、央行于頒布《短期融資券管理辦法》：企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營在整個(gè)短期融資券發(fā)行過程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企業(yè)債券管理根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。到2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》之前：國內(nèi)市場(chǎng)并無真正意義的公司債券債券發(fā)行采用審批制，由國家發(fā)改委確定，要求銀行擔(dān)保，主要為大型國企融資使用。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債國務(wù)院辦公廳《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》強(qiáng)調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券：（1）由證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場(chǎng)發(fā)行（2）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientPro.Copyright2004-2011Aspos