房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查一：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查作用房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法以現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，并為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)方式。市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃的基礎(chǔ)，其主要作用有：市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場機(jī)會(huì)的源泉；市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場、了解消費(fèi)者行為的主要手段；市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法；市場調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等。二：房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境的主要調(diào)查內(nèi)容有：政治法律，包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的加入，必然對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的；經(jīng)濟(jì)科技，主要掌握國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用狀況等，其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響很大，如1998-1999年之亞洲金融危機(jī)使香港樓市縮水三成，“數(shù)字與網(wǎng)絡(luò)時(shí)代”、“智能化”等科學(xué)技術(shù)的產(chǎn)生與發(fā)展對房地產(chǎn)項(xiàng)目也有影響；文化、風(fēng)俗等。中觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)情況、房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況。城市發(fā)展規(guī)劃主要到規(guī)劃部門查詢一個(gè)城市的總體規(guī)劃文本，或請規(guī)劃專家分析來獲取有關(guān)資料信息。這是項(xiàng)目選址要著重考慮的因素，它直接關(guān)系到物業(yè)增值的可能性。城市房地產(chǎn)企業(yè)情況，可通過房地產(chǎn)企業(yè)管理部門的介紹而取得，也可由調(diào)查者從市場中搜集獲取，包括城市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、類型以及企業(yè)資質(zhì)與實(shí)力等資料。城市房地產(chǎn)的供需狀況，可通過某一特定時(shí)期供求差距對比和分析推測獲取相關(guān)信息，包括某年度房地產(chǎn)供應(yīng)量、需求量、銷售價(jià)格水平、平均開發(fā)成本等資料。 ，專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)情況，可通過市場了解有關(guān)專業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的情況，主要包括工程咨詢公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)銷售代理公司及其信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績情況、金融市場(如銀行抵押貸款的利率、貸款年數(shù)、成數(shù))情況。微觀環(huán)境微觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)狀況以及微觀區(qū)域的消費(fèi)者需求狀況，主要調(diào)查的內(nèi)容有：競爭對手的情況調(diào)查，主要調(diào)查項(xiàng)目附近樓盤的房型、價(jià)格、推出時(shí)間、銷售渠道、促銷策略及開發(fā)商實(shí)力等。消費(fèi)者需求狀況，包括消費(fèi)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置、戶型、風(fēng)格、單價(jià)、總價(jià)、配套、交通等方面的要求。2.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型、方法和步驟三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查的深入程度，可將其劃分為探測性調(diào)查述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測性調(diào)查。探測性調(diào)查。探索性調(diào)查是對房地產(chǎn)的模糊狀況或不清晰問題進(jìn)行調(diào)查的方法，主要是為了發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。如開發(fā)的辦公樓宇滯銷是由于產(chǎn)品定位失誤造成的，還是由于廣告宣傳的力度不夠而造成的。描述性調(diào)查。描述性調(diào)查是對具體的問題作如實(shí)反映的調(diào)查方法。描述性調(diào)查主要對問題進(jìn)行說明，并提出一些相關(guān)的問題。描述性調(diào)查必須占有大量的信息情報(bào)，調(diào)查前需要有詳細(xì)的計(jì)劃和提綱以保證獲取的資料正確、可靠。例如，問卷調(diào)查多屬這種調(diào)查方式。因果性調(diào)查。因果性調(diào)查也稱做因果關(guān)系調(diào)查，是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出各個(gè)因素之間的因果關(guān)系。例如，通過控制廣告費(fèi)用在不同媒體的支出，來觀察不同媒體上的廣告對房地產(chǎn)銷售量的影響。預(yù)測性調(diào)查。預(yù)測性調(diào)查是通過收集、分析、研究現(xiàn)有的各種市場資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場對某種類型物業(yè)的需求量和變化趨勢。例如，附近競爭樓盤的推出時(shí)間可以根據(jù)其工程速度進(jìn)行預(yù)測。上述四種調(diào)查是相互聯(lián)系、逐步深入的。探測性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)和提出問題；描述性調(diào)查主要是說明問題；因果性調(diào)查主要是分析問題；預(yù)測性調(diào)查主要是估計(jì)問題發(fā)展的趨勢。四：房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法常用的市場調(diào)查方法有三類：⑴訪問法。訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，然后向被調(diào)查者以提問或問卷的方式詢問問題，并從問題的答案中收集所需的資料信息。訪問法的優(yōu)點(diǎn)是速度較快、成本低，缺點(diǎn)是所收集到的信息資料缺乏客觀性。訪問法主要有以下三種形式：面談?wù){(diào)查；電話調(diào)查；通信調(diào)查。觀察法。觀察法是指調(diào)查人員通過被調(diào)查者的行為或行為痕跡來收集資料信息。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是可獲得某些被調(diào)查者不愿意言及與無法提供的信息，也能準(zhǔn)確客觀地獲得第一手資料，但缺點(diǎn)是調(diào)查對象的范圍比較窄，花費(fèi)的時(shí)間較長。實(shí)驗(yàn)法。實(shí)驗(yàn)法是將調(diào)查縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，通過實(shí)驗(yàn)后得出一定的結(jié)果，再對整個(gè)市場進(jìn)行推測。實(shí)驗(yàn)的目的，主要是了解被調(diào)查對象的環(huán)境、功能、定位是否受歡迎，了解被調(diào)查對象能否為市場所接受。五：房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟房地產(chǎn)市場調(diào)查通常的程序主要包含以下三個(gè)步驟：市場調(diào)查的準(zhǔn)備確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的。擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對象、方法、作業(yè)日期、作業(yè)進(jìn)度等。根據(jù)調(diào)查作業(yè)的要求，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員，必要時(shí)，還需對有關(guān)人員進(jìn)行必要和適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。市場調(diào)查的實(shí)施1）收集相關(guān)的信息資料，包括房地產(chǎn)市場、競爭對手、經(jīng)濟(jì)形勢、政策與法律等方面相關(guān)的信息資料。這些信息資料可以采取定期和不定期的方式收集，且在收集資料的過程中要做到及時(shí)、可靠、靈活。2）設(shè)計(jì)調(diào)查問卷。調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)要根據(jù)調(diào)查的目的和要求來確定，是整個(gè)調(diào)查工作的一項(xiàng)重要工作，它既具有科學(xué)性，又具有藝術(shù)性。其中調(diào)查問卷的質(zhì)量高低直接影響到調(diào)查的效果。3）現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查。即組織調(diào)查人員按選定的調(diào)查方法和設(shè)計(jì)的調(diào)查問卷對被調(diào)查者進(jìn)行調(diào)查，獲取第一手的原始資料。（3）資料處理1） 編輯整理信息資料。主要是對所獲得的原始信息資料進(jìn)行加工編輯，在加工編輯之前要對獲得的資料進(jìn)行評定，剔除誤差，保證信息資料的真實(shí)性和可靠性。如果發(fā)現(xiàn)不足或存在問題，則應(yīng)及時(shí)擬訂再調(diào)查提綱，作補(bǔ)充調(diào)查，以保證調(diào)查結(jié)果的完整性和準(zhǔn)確性。2） 撰寫市場調(diào)查報(bào)告。市場調(diào)查人員要根據(jù)整理后的調(diào)查資料進(jìn)行分析論證，得出結(jié)論，然后撰寫市場調(diào)查報(bào)告，并在調(diào)查報(bào)告中提出若干建議方案，供領(lǐng)導(dǎo)在決策時(shí)作為參考依據(jù)。一份完整的調(diào)查報(bào)告應(yīng)包括調(diào)查的目的和內(nèi)容、調(diào)查的方法、調(diào)查的結(jié)果、提出的建議以及必要的附件。3） 在整個(gè)調(diào)查過程結(jié)束后，應(yīng)對所有的信息進(jìn)行歸檔存儲，以便日后需要時(shí)查閱。當(dāng)然，調(diào)查的準(zhǔn)備工作應(yīng)及時(shí)到位，在調(diào)查過程中，要注意控制調(diào)查的進(jìn)度，保證調(diào)查的質(zhì)量，在資料處理時(shí)，應(yīng)尊重原始資料的信息。六：調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。（1） 問卷的開頭。問卷的開頭主要包括問候語、填表說明和問卷編號。問候語應(yīng)親切、誠懇、有禮貌，并說明調(diào)查目的、調(diào)查者身份、保密原則以及獎(jiǎng)勵(lì)措施，以消除被調(diào)查者的疑慮，激發(fā)他們的參與意識。填表說明主要在于規(guī)范和幫助受訪者對問卷的回答，可以集中放在問卷前面，也可以分散到各有關(guān)問題之前。問卷編號主要用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可用于檢查訪問員的工作，防止舞弊行為，便于校對檢查、更正錯(cuò)誤等。（2） 問卷的正文。問卷的正文一般包括資料搜集、被調(diào)查者的基本情況兩個(gè)部分。1） 搜集資料部分是問卷的主體，也是使用問卷的目的所在。其內(nèi)容主要包括調(diào)查所要了解的問題和備選答案。顯然，這部分內(nèi)容是問卷設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。2） 被調(diào)查者的有關(guān)背景資料也是問卷正文的重要內(nèi)容之一。盡管被調(diào)查者往往對這部分問題比較敏感，但這些問題與研究目的密切相關(guān)，必不可少，如個(gè)人的年齡、性別、文化程度、職業(yè)、職務(wù)、收入等，家庭的類型、人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)情況等，單位的性質(zhì)、規(guī)模、行業(yè)、所在地等。(3)問卷的結(jié)尾。問卷的結(jié)尾可以設(shè)置開放題，征詢被調(diào)查者的意見、感受，或是記錄調(diào)查情況、感謝語以及其他補(bǔ)充說明等。2.調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的原則在調(diào)查實(shí)踐中，許多調(diào)查問卷都存在著一些本可避免的缺陷或弊病，如：問卷題量過多，引起被調(diào)查者的不耐煩或反感；問卷結(jié)構(gòu)混亂，跳躍度大；概念模糊，弓1起受訪者的誤解；問卷中敏感性問題設(shè)置太多，被調(diào)查者拒絕回答；問卷中開放性問題太多，不利于數(shù)據(jù)錄入與分析等。因此，問卷設(shè)計(jì)既要有科學(xué)性，又要有藝術(shù)性。不同目的的調(diào)查項(xiàng)目，問卷設(shè)計(jì)的差別很大，不可能存在普遍適用的問卷模式。盡管如此，調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)仍必須遵循如下基本原則：一致性原則。一致性即要求問卷內(nèi)容應(yīng)與調(diào)查所希望了解的內(nèi)容相一致。在許多調(diào)查中，調(diào)查發(fā)起者提出調(diào)查目的后，并不能清晰完整地提出具體的調(diào)查內(nèi)容要求，設(shè)計(jì)人員應(yīng)與數(shù)據(jù)使用者積極溝通，相互協(xié)調(diào)，設(shè)法挖掘出調(diào)查發(fā)起者的潛在需求。完整性原則。完整性要求在設(shè)計(jì)問卷時(shí)，問卷內(nèi)容應(yīng)能涵蓋調(diào)查目的所需了解的所有內(nèi)容，包括所給答案選項(xiàng)的完整性，即不應(yīng)出現(xiàn)被調(diào)查者找不到合適選項(xiàng)的情況。準(zhǔn)確性原則。問卷設(shè)計(jì)應(yīng)保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，其措辭、順序、結(jié)構(gòu)和版式等應(yīng)保證所需信息被準(zhǔn)確表達(dá)為問卷中的問題，能使被調(diào)查者準(zhǔn)確理解和回答；問卷設(shè)計(jì)還應(yīng)能提供規(guī)范的記錄方式和編碼方式，保證答案準(zhǔn)確性，滿足錄入、編碼和分析的要求?？尚行栽瓌t。問卷應(yīng)保證被調(diào)查者愿意并如實(shí)回答，保證編碼、分析的可行性，保證設(shè)計(jì)指標(biāo)是可以量化的等。這是得到有效數(shù)據(jù)的必要條件之一。(5)效率原則。在保證獲得同樣信息的條件下，選擇最簡捷的詢問方式，使問卷的長度、題量和難度合適，節(jié)省調(diào)查成本。全面、準(zhǔn)確、有效地獲取信息，并不等于要一味追求容量大、信息多，而是要避免與本次調(diào)查目的無關(guān)的問題出現(xiàn)，否則不僅造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，甚至?xí)咕茉L率增高