房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色建筑的現(xiàn)狀和應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色建筑的現(xiàn)狀和應(yīng)對策略摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)在近四十年中取得了長足的發(fā)展。然而與產(chǎn)業(yè)規(guī)模相對應(yīng)的，確實(shí)粗放的能耗模式與技術(shù)應(yīng)用，給生態(tài)環(huán)境造成了嚴(yán)重的破壞。基于此，筆者在文章中首先簡述了國內(nèi)綠色建筑開發(fā)的現(xiàn)狀與趨勢；其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色建筑所面臨的挑戰(zhàn)；最后，通過對優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)萬科模式的梳理，對房地產(chǎn)綠色建筑轉(zhuǎn)型提出了若干建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；綠色建筑；現(xiàn)狀與前景；應(yīng)對策略引言建筑無論是施工抑或是投產(chǎn)使用，其能耗問題一直以來都較為突出。而近幾年隨著產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的建筑項(xiàng)目逐漸受到市場的詬病。尤其是在政府的戰(zhàn)略規(guī)劃中，預(yù)期在2020年綠色建筑在新建成項(xiàng)目中的占比將達(dá)到五成以上。由此可見，發(fā)展綠色建筑已經(jīng)是國內(nèi)的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)調(diào)整部署適應(yīng)市場的發(fā)展。一、 國內(nèi)綠色建筑的開發(fā)現(xiàn)狀與前景實(shí)際上，早在上個(gè)世紀(jì)末期綠色建筑的設(shè)計(jì)理念就已經(jīng)在國內(nèi)出現(xiàn)。但由于當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)尚未成熟，難以負(fù)擔(dān)綠色建筑在開發(fā)過程中的技術(shù)與資金需求，故而在普及和推廣過程中困難重重。直到2006年，國內(nèi)才出臺具體的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范和指導(dǎo)綠色建筑的開發(fā)，也給當(dāng)時(shí)的業(yè)界提出了新的要求。尤其是我國作為一個(gè)人口大國，又受傳統(tǒng)安土重遷思想的熏陶，因此房地產(chǎn)在2015年已達(dá)到了580億皿。但從總體能耗來看，我國建筑能耗遠(yuǎn)高于全球平均水平，相比美日歐等發(fā)達(dá)國家更顯落后。據(jù)環(huán)保部門的調(diào)查顯示，國內(nèi)建筑能耗在全年中的占比為35%。這不僅會對生態(tài)造成嚴(yán)重的破壞，于房地產(chǎn)企業(yè)而言也難以實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)效益。按照業(yè)界的標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的節(jié)能效果超過四成，年均節(jié)省能耗成本為900元。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極尋求轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。二、 地產(chǎn)公司開發(fā)綠色建筑的重難點(diǎn)（一） 風(fēng)險(xiǎn)與收益問題作為充分競爭的市場主體，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展都必須考慮到利潤回報(bào)。然而國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與購房者的消費(fèi)理念較為落后，對綠色建筑項(xiàng)目的高價(jià)格往往不予認(rèn)可。這就導(dǎo)致企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃中束手束腳，最終項(xiàng)目的綠色技術(shù)應(yīng)用往往就有所折衷，效果自然也就得不到保障。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)管理處在下游，綠色建筑相關(guān)的環(huán)境收益往往在銷售交付后才體現(xiàn)。因此，也有不少企業(yè)著眼于眼前的小利，在綠色設(shè)計(jì)上投入力度不足。除此之外，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還存在劣幣驅(qū)除良幣的問題，也給行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展造成了負(fù)面的影響。比如，部分技術(shù)和建材不合格的項(xiàng)目在宣傳中欺瞞消費(fèi)者，最終以較少的投資獲取了豐厚的利潤。如此一來，綠色建筑項(xiàng)目大費(fèi)周章的前期投資并未在市場中占得優(yōu)勢，地產(chǎn)企業(yè)也就逐漸打消了開發(fā)的念頭。（二） 成本與資金鏈問題綠色建筑的指標(biāo)較為苛刻，在建設(shè)施工的過程中無疑會消耗更多的成本投入。首先，綠色建筑在立項(xiàng)之初不僅需要考慮到經(jīng)濟(jì)因素，而且還必須兼顧到環(huán)境、可行性等。因此在設(shè)計(jì)過程中就需要花費(fèi)更多的時(shí)間來論證，甚至需要對初稿進(jìn)行反復(fù)的修改與調(diào)整。此外，在施工落實(shí)階段的進(jìn)度也較為緩慢，給承建單位和投資方都造成了一定的負(fù)擔(dān)。除了時(shí)間成本以外，資金成本的上升更令業(yè)界頭疼。眾所周知，房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)的行業(yè)往往需要大量的沉沒成本，大多數(shù)項(xiàng)目均是利用土地抵押貸款來支撐項(xiàng)目落實(shí)。而按照國內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一星綠色建筑效果平平但花費(fèi)也較少；而二星、三星的建筑項(xiàng)目代價(jià)高昂，每平方額外支出的成本接近400元。故而，僅有一些體量較大的地產(chǎn)企業(yè)才能在綠色建筑項(xiàng)目上取得成果，而中小型企業(yè)往往步履維艱。（三）綠色建筑技術(shù)薄弱由于我國綠色建筑發(fā)展較晚，相關(guān)的理論研究還停留在淺顯的階段。尤其是綠色建筑的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，不僅涉及到立項(xiàng)規(guī)劃，而且對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的套用和建材的使用都有著密切的聯(lián)系。但反觀國內(nèi)現(xiàn)狀，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面通常按照國標(biāo)來執(zhí)行。雖然起到了整齊劃一的規(guī)范效果，但這些具體指標(biāo)卻未能與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)相掛鉤。同時(shí)，綠色建筑規(guī)劃也具有地域性的特征，部分省市為了招商引資一味放寬要求。這就使得技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也存在混亂的現(xiàn)象，業(yè)界在執(zhí)行套用過程中就容易鉆空子。不僅如此，人才的缺乏也是綠色建筑開發(fā)困難的主要原因之一。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)形勢大好，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中人才的重要性不足。另一方面，在崗的房地產(chǎn)從業(yè)人員缺乏再教育和培訓(xùn)的機(jī)會，對于近年來興起的綠色建筑理念知之甚少。三、萬科在綠色建筑開發(fā)中的措施（一） 住宅產(chǎn)業(yè)化萬科可謂是國內(nèi)房地產(chǎn)的佼佼者，而在綠色建筑領(lǐng)域更是號稱占了國內(nèi)的一般市場份額。因此，在分析房地產(chǎn)綠色建筑開發(fā)出路的課題中，就有必要對其進(jìn)行借鑒。筆者發(fā)現(xiàn)，萬科在國內(nèi)投資萬科城具有一個(gè)顯著的特點(diǎn)一一工業(yè)流水線作業(yè)。其公司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，建筑項(xiàng)目的落實(shí)應(yīng)該與現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)一致。通過規(guī)?；耐顿Y建設(shè)，不僅能夠降低建材和能源的損耗，而且還可以顯著縮短建設(shè)周期。不僅如此，產(chǎn)業(yè)化的投資模式還能夠不斷改善項(xiàng)目的實(shí)用性與宜居環(huán)境，受到了國內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)可與擁躉。據(jù)萬科官方提供的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)年均投資新建的建筑項(xiàng)目超過1500萬皿，而與以往建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相比節(jié)約了大約40%的能耗。筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中應(yīng)該學(xué)習(xí)這種復(fù)制的模式，通過更高效的建設(shè)方案和設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的節(jié)能目標(biāo)。（二） 創(chuàng)新綠色技術(shù)前文也曾提到過，綠色技術(shù)的不足一直以來都制約著行業(yè)的發(fā)展。尤其是我國"山寨文化〃盛行，企業(yè)對于技術(shù)創(chuàng)新的熱情與投入都比較小。在這樣的大環(huán)境下，萬科仍然斥巨資成立研究中心來提高自身的核心競爭力。該機(jī)構(gòu)廣泛地借鑒了國外的先進(jìn)成果，同時(shí)結(jié)合了國情進(jìn)行技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新。比如近幾年大城市較為突出的霧霾問題，萬科城在設(shè)計(jì)開發(fā)過程中就新增了新風(fēng)系統(tǒng)。這種技術(shù)應(yīng)用可以促進(jìn)內(nèi)外部空氣循環(huán)，不僅改善了宜居效果，而且在保溫采暖方面也能夠發(fā)揮一定的作用。經(jīng)過樣本采集分析發(fā)現(xiàn)，新風(fēng)系統(tǒng)對空氣的凈化率超過90%。而在采光方面，研究機(jī)構(gòu)也研發(fā)了性能更加出眾的LED燈。這種產(chǎn)品不僅照明效果更好，而且其能耗比傳統(tǒng)的白熾燈低，給項(xiàng)目整體節(jié)約了大量的能源。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在綠色建筑開發(fā)中應(yīng)當(dāng)注重技術(shù)儲備，通過引進(jìn)和研發(fā)等手段不斷提高自身的水平。（三） 響應(yīng)政府號召綠色建筑開發(fā)不僅關(guān)系到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，而且也是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。作為經(jīng)濟(jì)增速最快的發(fā)展中國家，我國已經(jīng)一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但是從人均能源儲備來看，卻與世界平均水平有著不小的差距。而在生產(chǎn)生活領(lǐng)域，能源的使用效率與經(jīng)濟(jì)回報(bào)率也始終差強(qiáng)人意。因此，房建部和環(huán)保部門多次出臺文件強(qiáng)調(diào)綠色建筑開發(fā)，甚至部分政策給予了不同星級項(xiàng)目高額的補(bǔ)助。因此，萬科順應(yīng)國家上層部署，在2014年建成的近900萬皿綠色建筑項(xiàng)目中，低星級的占到了600余萬皿，而三星級的也達(dá)到了200萬皿。這樣一來，不僅在消費(fèi)市場中樹立了良好的口碑與形象，而且還通過優(yōu)惠政策減輕了成本壓力。國內(nèi)的地產(chǎn)商大可以效仿這種模式，積極與當(dāng)?shù)氐恼块T溝通。依靠政策的扶持減免，不斷促進(jìn)我國綠色建筑水平的提高。結(jié)語綜上所述，盡管相關(guān)部門屢屢強(qiáng)調(diào)發(fā)展綠色建筑的主要性，但企業(yè)考慮到成本與收益問題往往未能落實(shí)。針對這一問題，萬科通過產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)、創(chuàng)新技術(shù)以及響應(yīng)政策號召的方式來維持開發(fā)。希望通過對本課題的研究，給業(yè)界的有識之士提供一些思路，為我國環(huán)保事業(yè)貢獻(xiàn)一份力量。參考文獻(xiàn)張建國，谷立靜.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色建筑的影響因素和對策建議[J].中國能源，2014，36(