廈門×××酒店可行性報告書

PAGEPAGE39廈門×××酒店可行性報告書目錄TOC\o"1-2"\h\u9967第一章概論 1209361.1項目名稱 1103311.2項目地點 1327001.3區(qū)域特點 117921.4建設(shè)規(guī)模 1114991.5可行性研究范圍 272201.6項目估算總投資額 311947第二章項目市場分析 330722.1####縣經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 3216982.2####縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 4152132.3區(qū)域市場分析 10232992.4項目利弊分析 1132300第三章項目定位及銷售預測 12227563.1項目定位 12241483.2銷售情況預測 1499013.3銷售價格預測 1414165第四章項目的工程技術(shù)方案 15115684.1總平面及建筑方案 15259444.2結(jié)構(gòu) 16317844.3供配電工程 1652664.4給排水工程 1693964.5人防 17226264.6弱電工程 171374.7主要設(shè)備設(shè)施 17123384.8交通與停車 1750704.9環(huán)境保護 174200第五章項目管理與建設(shè)進度計劃 19263045.1項目運作模式 19307085.2招投標管理 19239525.3工程監(jiān)理 1979995.4物業(yè)管理 1920765.5建設(shè)進度計劃 19295635.6銷售計劃 2028777第六章項目營銷和招商方案 21270566.1銷售、租賃比例 21261306.2運營策略 21202206.3招商策略 2230210第七章投資估算和資金籌措 25101917.1投資估算 25310347.2資金籌措 27323147.3資金平衡計劃：見下表 2814951第八章效益分析 29162648.1銷售收入、銷售稅金及附加估算 29290828.2經(jīng)營成本及費用估算 3026652第九章項目風險及防范措施 31105579.1市場風險 31249699.2籌資風險 31199809.3銷售不確定性風險 31198249.4項目開發(fā)的風險 32104159.5成本控制的風險 3221023第十章結(jié)論及建議 33357310.1結(jié)論 331355910.2建議 33

第一章總論一、項目單位基本情況1、項目概述廈門×××大酒店是與國際×××酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家×××大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際×××酒店集團嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。廈門×××大酒店集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于廈門市CBD區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風光旖旎。總投資概為12254萬美元，酒店用地面積3367.917平方米，建筑面積為43793平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米酒店建成后，憑借國際×××酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。2、項目優(yōu)勢黃金地段、得天獨厚廈門市政府重點支持項目國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工，正進行地基建設(shè)籌建單位成功開發(fā)過多個大型地產(chǎn)項目3、項目背景廈門是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個國家重點風景名勝區(qū)，并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽.廈門已成為中國南方重要的對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種大型專業(yè)會展經(jīng)常在廈門舉辦。廈門經(jīng)濟高速發(fā)展，是中國東南沿海經(jīng)濟繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區(qū)以來,已有戴爾(Dell)、柯達(Koda)、通用電器(GeneralElectric)、可口可樂(Cocacola)、太古飛機維修公司(SwireAircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百強公司入駐廈門,同時每年有大量國際、國內(nèi)商務人士來廈門觀光旅游.廈門市目前有五星級酒店八家。該項目的建成將大大地推動廈門高端旅游市場的發(fā)展，促進廈門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報。4、項目投資計劃（一）投資總額項目投資概算為13895萬美元，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費用等已完成的投資2703萬美元。（二）融資計劃根據(jù)項目建設(shè)期計劃，建設(shè)期為2年；建設(shè)投資共13895萬美元，其中自有資金占50%，其余全為銀行借款。根據(jù)流動資金估算表數(shù)據(jù)，預計項目營運8年，即可還清本息?？紤]項目的營運預算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。融資期限為10年（含建筑期）。根據(jù)流動資金估算表，項目進入營運期后，前兩年每年還600萬美元，第三年還750萬美元，以后每年還852萬美元，最后一年歸還剩下的約769萬美元，總共用8年還清本息。二、環(huán)境評估一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟繁榮地區(qū)之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包括廈門島130平方公里），海域面積300多平方公里。廈門屬亞熱帶季風氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C，冬天平均氣溫120C，夏天平均氣溫1981年設(shè)立廈門經(jīng)濟特區(qū)，廈門市已被中央政府批核為一個特別行政區(qū)域，、1994年被級為副省級市。擁有省級的經(jīng)濟管理權(quán)力?，F(xiàn)在，廈門已發(fā)展為一個現(xiàn)代化城市，有著強勁的經(jīng)濟發(fā)展及城市建設(shè)。在過去十年內(nèi)，廈門受益于國際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)的不斷發(fā)展，廈門逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經(jīng)濟保持高速發(fā)展的同時，廈門的生態(tài)環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。廈門先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽。2、地理位置廈門市位于東經(jīng)118o04′04″、北緯24o26′46″。全市由廈門島，鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風景城市。其主體－廈門島面積約135.5平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，溫和多雨，年均氣溫在21o左右。廈門市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。而地勢則由南至北順勢而下，其西北部分地勢偏于平坦，而南部則較多山及崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過12米及整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及破壞。3、行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國務院批準，同意廈門市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個區(qū)。

廈門市現(xiàn)轄有思明、湖里、集美、杏林、同安、翔安區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)、新市區(qū)和旅游區(qū)為主；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。4、氣候廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6oC，而最高則為38.5oC及最低為1.5oC。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通配合贛龍鐵路建設(shè)，興建龍巖――廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設(shè)福廈鐵路，相應規(guī)劃第二火車客運站及其配套設(shè)施。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點建設(shè)和完善“三主”（同三國道主干線及其復線、國道324線）、“六聊”（廈門島－龍海南太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、廈門－金門）的對外交通，建設(shè)廈門至三明高速公路，形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運輸體系的配套設(shè)施，加快公路客、貨運場站的規(guī)劃和建設(shè)，構(gòu)建公路運輸主樞紐。航空運輸廈門的空港是華東航空樞紐，高崎國際機場已開通國內(nèi)外航線89條，其中國內(nèi)航線73條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門等14條航線，還有專門到日本名古屋的貨運航班。每周出港約380余個航班，有26家航空公司在機場營運。2002年旅客進出港人數(shù)425.86萬人次，比上年增長13.95%，航空貨運吞吐量13.92萬噸，增長30.48%。完善廈門機場的設(shè)施配套，建設(shè)空港物流園區(qū)，大力拓展國內(nèi)外航空貨運業(yè)務，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機場，并爭取作為兩岸“三通”定點直航首選機場。加強國內(nèi)外航班的銜接，拓展客運中轉(zhuǎn)業(yè)務，成為連通國內(nèi)外客貨捷運的航空主樞紐。港口與海運完善對外輻射通道。實施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個一”（港口貨物年吞吐量1億噸以上，集裝箱年吞吐量1，000萬標箱，航空年客運量1，000萬人次）的遠景目標要求，把廈門港建成國家重點貨運主樞紐港、集裝箱運輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運中心，完善航空港，高水準建設(shè)資訊港，強化口岸功能。廈門港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強港前40名，是中國第四個可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2，734.51萬噸，集裝箱吞吐量175.44萬標箱；每月廈門港到全世界各地航班有315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國內(nèi)外84個港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開辟了廈門到世界各地的貨運航線，很多知名船公司將廈門作為其大陸的基本港；首批與臺灣貨運試點直通港口，集裝箱貨運量達到134萬標箱。郵電通訊長途電話可直拔210個國家或地區(qū)；國內(nèi)1，800多個城市，城鄉(xiāng)固定電話交換機總?cè)萘?4.02萬門；移動電話7.16萬戶，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達20萬戶。已建成市話本地網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項郵電業(yè)務。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、XiamenNet網(wǎng)。可以通過DNN、ADSL、光線以及無線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達到10M/秒。區(qū)域經(jīng)濟自1982年設(shè)立為經(jīng)濟特區(qū)以來，廈門市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長18%，每年新增外商實際投資額在10億美元以上。戴爾（Dell）、柯達(Koda)、通用電器(GeneralElectric)、可口可樂(CocaCola)、太古飛機維修公司(SwireAircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在廈門設(shè)廠或投資。2009年，全市經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益進一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1616億元。外商投資概況廈門市為中國其中一個的主要經(jīng)濟特區(qū)，并已賦予權(quán)力去管轄其市內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展事務，及給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施，已吸引外商投資?！浞职l(fā)揮特區(qū)和臺商投資區(qū)的優(yōu)勢，實施外向型經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略擴大對外開放，參與國際競爭，特區(qū)經(jīng)濟逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。廈門口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強，利用外資進入了全方位開放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大500強跨國公司已有27家在廈投資辦企業(yè)，70多家全球跨國公司在廈門落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)，逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務的產(chǎn)業(yè)鏈。全市利用外資規(guī)模不斷擴大，投資領(lǐng)域不斷拓寬，另外積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品。三、旅游資源廈門有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風格、僑鄉(xiāng)風情、閩臺特色、并畜西洋異國情調(diào)。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個游覽區(qū)。1988年經(jīng)國務院批準，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點風景名勝區(qū)。廈門為一著名的旅游城市，其風光如畫的特色為它帶來了（全國衛(wèi)生城市），（全國環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽。廈門有著古老的景點，也致力發(fā)展新的景源，而廈門主要分為五個游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機械。因此，廈門非常適合本地及外國的游客及投資者。在1998年，廈門市政府不遺余力地推動并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強了在旅游業(yè)上的投資，例如增強了興旅游有關(guān)的其建，興改善旅游服務素質(zhì)，以吸引更多本地及國外的游客。在1998年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點旅游城市列上的第八席。國家旅游局更頒發(fā)（優(yōu)質(zhì)旅游城市獎）予以廈門以作表揚，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了廈門旅游業(yè)的發(fā)展。廈門市在國外旅客的人數(shù)，逗留時間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上的十二、六及六位。廈門游客國籍分布圖廈門游客國籍分布圖由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處臺灣、日本、香港、而他們總共占了廈門總海外游客數(shù)量的65%。從以上分析可看到旅游業(yè)為廈門市未來發(fā)展的重要支柱。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強核心城市廈門島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)，加強環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門市逐步實現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市－現(xiàn)代化山水城市。酒店行業(yè)分析中國旅游飯店業(yè)概況旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對外開放最前沿的領(lǐng)域，目前在投資、管理和服務等方面均一定程度地實現(xiàn)了國內(nèi)競爭的國際化。業(yè)內(nèi)人士分析認為，當前中國經(jīng)濟持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟秩序進一步完善、進口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進入中國旅游飯店業(yè)的“黃金期”。另外，市場經(jīng)濟秩序的進一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。1、1國際飯店集團競爭中國市場1982年香港半島集團正式管理北京建國飯店，標志著國際飯店集團開始進入中國飯店市場。不久，假日集團于1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當時管理飯店最多的國際飯店管理集團。在八十年代進入中國市場的還有喜來登、×××、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團。

九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時也是國際飯店集團看好中國市場，積極擴大市場份額的時期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團涉足中國市場。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國際飯店與餐館協(xié)會的資料統(tǒng)計，2000年世界飯店管理集團排行前10家為圣達特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、×××、最佳西方國際、喜達屋、卡爾遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店圣達特等集團未進入中國市場外，多數(shù)國際飯店集團的市場份額中都包含著在中國管理的飯店，中國已成為著名國際酒店集團的集聚地，國際酒店集團之所以看好中國市場，一是由于中國的經(jīng)濟保持了高速增長，帶來巨大的商機，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、社會安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨完善；三是中國勞動力成本相對較低且素質(zhì)較高。

國際飯店集團通過引進先進的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團的進入同時培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才的"提高班"，許多有過在國際飯店集團管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團的進入還促進了高新技術(shù)在飯店中的應用，引導飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會服務業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團的進入。

目前國際飯店集團在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化：由一線城市向二線城市擴展；由單一品牌向多品牌發(fā)展；由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展。

三、國際飯店管理模式比較帶資管理通過"買斷"(絕對擁有)，"控股"(相對擁有)或"參股"(部分擁有)等直接或間接投資方式來獲取飯店經(jīng)營管理權(quán)并對其下屬系列飯店實行相同品牌標識，相同服務程序，相同預訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財務制度，相同政策標準，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營理念的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團/公司簽署《管理合同》來約定雙方的權(quán)利，義務和責任，以確保管理集團/公司能以自己的管理風格，服務規(guī)范，質(zhì)量標準和運營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的"基本管理費"(約占營業(yè)額的2%至5%)和"獎勵管理費"(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。近年來，"獎勵管理費"所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團的定型階段，較適合于那種財力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。廈門×××項目即采取該方式進行管理。特許經(jīng)營通過認購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團/公司所擁有的具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱，注冊商標，定型技術(shù)，經(jīng)營方式，操作程序，預訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費或初始費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務費(包括：公關(guān)廣告費，網(wǎng)絡(luò)預訂費，員工培訓費，顧問咨詢費等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想放棄獨立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。聯(lián)銷經(jīng)營近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實時預訂功能的實現(xiàn)，國外的"聯(lián)銷經(jīng)營集團"應運而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團是由眾多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預訂，聯(lián)合培訓，聯(lián)合時常開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務項目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的"信苑集團"，民航系統(tǒng)的"飯店委員會"，"中國名酒店"等）。顧問咨詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚，國內(nèi)的許多飯店管理集團/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務內(nèi)容與管理咨詢形式進行收費的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗尚不配套的管理集團，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。中外對比分析中國的管理集團公司目前仍以"帶資管理"模式為主（注：資產(chǎn)集團的特色），"委托管理"（注：經(jīng)營集團的特色）為輔，"顧問管理"為次，"聯(lián)銷經(jīng)營"為末；外國的管理公司則以"聯(lián)銷經(jīng)營"管理模式為主（注：美國的PEGASUSSOLUTIOS目前擁有8700家酒店和180萬間客房），"特許經(jīng)營"為輔（如：美國的CENDANT集團目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過"特許經(jīng)營"方式管理的），"委托管理"為次，"投資管理"為末四、高星級酒店的盈利分析 在5星級中,國際管理飯店實現(xiàn)的平均房價為最高,達到人民幣727.20元,高于國內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房價，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價（人民幣518）的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價達到人民幣508元,整體市場平均住宿率為69.2%.所有3星級飯店的平均房價達到人民幣240元,整體市場住宿率為65.4%.在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”及“稅務及折舊前收益（CBITDA）”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級中，國際管理飯中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(1)以平均房價分類所有國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star飯店業(yè)業(yè)務摘要飯店數(shù)量1864162627157162每日可供出租客房數(shù)60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日實際入住客房數(shù)41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均凈房價508727604518485366330240每間客房日平均收入352512450336346266224157每間客房總收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每間客房總支出165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883,894每間客房固定費用及管理費前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占總收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每間客房稅務及折舊前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占總收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(2)以平均房價分類.以城市分類￥701以上￥501~700￥301~500￥300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai￥701￥501~700￥301~500￥300以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務摘要IndustrySummary飯店數(shù)量NumberofHotel204190961414每日可供出租客房數(shù)NumberofavailableRoomsperDay8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實際入住客房數(shù)NumberofOccupiedRoomsperDay6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%76.1%平均凈房價AverageRoomRate930587389224756862每間客房日平均收入RevenuePerAvailableRoom700429256146538656每間客房總收入TotalRevenuePerAvailableRoom473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出TotalExpensesPerAvailableRoom281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費用及管理費前收益IBFCMFPerAvailableRoom1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比%ofTotalRevenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每間客房稅務及折舊前收益EBITDAPerAvailableRoom153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比%ofTotalRevenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%IBFCMF-IncomeBeforeFixedChargesandManagementFees.2.EBITDA-EaringBeforeIncomeTaxDepreciationandAmorization店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，長線市場客源占總客源的9.6%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的9.2%，國內(nèi)管理飯店比例是13.4%，業(yè)主自行管理飯店比例則是11.3%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，5星級和4星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%和2.9%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達到1.6到1.77，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費用支出也同時高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，在4星級和5星飯店中占總預定比例的23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，互聯(lián)網(wǎng)預定僅占總預定比例的0.3%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定分別占總預定比例的6.7%和4.3%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，此指標僅占1.2%。未來預測所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預測的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預測住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。市場分析一、廈門酒店概況至2009年底，廈門市共有國內(nèi)五星級酒店8家。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務與設(shè)施。從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內(nèi)及國外游客均預計有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標分析廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。廈門市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門市旅游局作出的調(diào)查，得知廈門市的四、五星級飯店于2009年的平均房租約為人民幣600元至1200元一晚，而入住率約為79%。三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2009年末，廈門市共有進百家已評星級的酒店，5000間左右達四星級級數(shù)或以上的酒店房。根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務/興建當中，預計三年后將會全部落成。對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市，市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項目定位廈門市主要經(jīng)濟指標年增長率在10%以上，目前共有星級酒店近百家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應在10-20%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。因此，廈門×××大酒店定為國際五星級標準。廈門×××大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市CBD(CentralBusinessDistrict)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際×××的經(jīng)營管理，廈門×××大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。第五章項目公司一、公司簡介廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責任公司，成立于1996年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務部、辦公室、項目管理部等。公司主要業(yè)績：1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。1996年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團隊王世雄：1959年生，高中學歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。1996年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。朱福東：1955年生，高中學歷，1980年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔任多家商貿(mào)集團及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導職務。1997年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。林青躍：1948年生，大學學歷。1971年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務工作，擔任企業(yè)領(lǐng)導職務20余年。1999年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學學歷。在設(shè)計院任總工程師及負責圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。黃鳴江：1935年生，大學學歷。1956年起先后參加過各類大、中型的機電設(shè)計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。張文萍：1970年生，大學學歷，獲經(jīng)濟學學士學位。1992年起擔任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強的財務分析、管理能力和管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司財務部經(jīng)理。五、項目其他背景近年，廈門對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項目已經(jīng)過廈門市旅游批復同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設(shè)計方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復，已具備開工條件。第六章項目規(guī)劃一、項目位置項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。本項目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項目大約五分鐘的車到達渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪嶼的輪渡），而廈門國際機場則離項目大約20分鐘左右的車程。項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項目的總用地面積約7，032。92平方米，而土地面積明細列出如下：土地部分土地面積（平方米）東端（第一期）限1，173.57西端（項目本案）2，057.15綠化面積1，659.70道路2，142.50總和7，032.92宗地的西端（即項目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時間。二、相關(guān)法律文件1、土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地00000045號），JSQ01-3地段土地面積約7,此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細年期明細如下：土地使用者土地使用權(quán)生效日期土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅2002年8月7日辦公室2002年8月7日商業(yè)2002年8月7日2042根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應于2042土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負債的顯示。廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下：土地使用：商品房動工期限：2002年8月7日至建設(shè)期限：2002年8月7日至2005使用期限：如合同書內(nèi)述出讓金額：人民幣15,366,923.65（＄1,860,402美元）付款條約：于土地使用權(quán)出讓合同書當日已付了20%，其后于兩個月付上全數(shù)的60%，而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。建筑類別：商業(yè)/住宅覆蓋率：宗地面積40%以下容積率：5建筑高度：75米（并不包括次要建筑）綠化率：30%邊緣預留位置：在宗地的東、西及東南面各預留3米，而在南面則預留10米。退還：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。項目增容的批復根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中，已批準了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、項目批復文件根據(jù)廈門市旅游局政旅（1998）008號文批準，及廈門市大雅實業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準了在宗地上建筑廈門×××酒店的概念，此建筑的樓面面積達42，173平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7），廈門市旅游局已批準了酒店的擴充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準。根據(jù)廈門規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件9文件號碼【1998】051及由廈門大雅實業(yè)于2007年4月28日所發(fā)出信件，顯示（計劃）中投資額達4億7千兩百萬，總樓面面積達42，265平方米，高度為99.3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114），建筑項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達7，012.規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，項目的規(guī)模已獲批準擴展到53,793.4平方米（579,027平方尺），此包括9,999.98米（107其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率：6.502）密度：39.98%3）綠化率：不少于30%4、營業(yè)執(zhí)照根據(jù)廈門工商行政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號3502002020306），廈門大雅實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由1996年11月26日起計10年。證上資料顯示廈門大雅實業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學危險品）、五金、紡織品及投資商務咨詢。三、項目詳細規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則，本計劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個房間，達國際五星級標準的酒店。1、項目明細根據(jù)建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達107.酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應將設(shè)于間層。酒店的二樓計劃設(shè)置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設(shè)于三樓及四樓。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池?？头繉⒂诎藰侵炼艠侵g提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓）整個酒店項目設(shè)有四部客用升降機，兩部貨用升降機及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機用以上落這六層平臺層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達43,793.42平方米，此包括了35,578.2、客房酒店客房將會由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標準樓面設(shè)計為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已計劃設(shè)立于頂層（二十九樓）。總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為三種類別，包括標準房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能412間標準房，43間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為456間客房客房資料明細將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目樓層標準標準標準套房總統(tǒng)套房總數(shù)（無景）（海景）（部分海景）1144221114422111442211144221114422111442211144221114422111442211144221114422111492216492216492216492216492216492216492216492216492216492216071115總和18784141431456據(jù)了解，超過一半以上的客房能享有廈門/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺，而酒店更高有中餐的貴賓房，會議設(shè)施一——將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置。現(xiàn)時共規(guī)劃了103個停車位，其中88個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余15個則設(shè)于一樓。4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。5、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑8，215.17平方米總地上建筑35，578總建筑面積43，793.42平方米比例資料覆蓋率：大約39.98%（的總宗地面積）綠化率：大約30.31%（的總宗地面積）容積率：大約6.46%（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，023.92平方米，以作為基準。一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會得到有關(guān)政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。6、建筑期成本預算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請。假設(shè)申請程序順利進行，估計酒店應在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務。資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本約為人民幣9.5億。（或美元＄13895萬）。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理及其他專業(yè)費用，建筑費及不能預見費等。在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的2703萬美元已用于購土地、地基工程及其他專業(yè)費用。而總未動用的發(fā)展成本約為11192萬美元。在此強調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實施時的建筑預算存在一定偏差。項目實施計劃一、項目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計方案和建筑施工圖顯示，廈門×××大酒店總建筑面積為43793.420平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為1、主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計1，633.91會議廳設(shè)施L2L5L5會議室會議室商務中心76.45292.0348.74小計417.22娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.0385.11138.21小計678.35其他設(shè)施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計329.682）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）單人標準房標準房標準套房豪華套房高級豪華套房總統(tǒng)套房高級總統(tǒng)套房6628366111128.6735.2275.1790.00108.00218.00316.00小計41917,552.70主樓13-19層為標準客房，標準間面積達36平方米，8-12層為服務性公寓套房，20-27層為高級酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、項目現(xiàn)狀和建設(shè)期計劃項目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。項目已完成投資2703萬美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費用）。待資金到位后，可開始地下室工程。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，項目建筑期為二年。項目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預備費等工程建設(shè)費用。本估算投資13895萬美元按各項目劃分如下：單位：萬美元序號費用名稱投資額占合計的比例%一靜態(tài)投資1建筑工程費4112.0733.322設(shè)備購置費1240.4210.053安裝工程費510.734.144室外工程費135.061.095服務性設(shè)施及工家具器具購置費321726.076工程建設(shè)其它費用3038.3624.627基本預備費880.71小計12253.6599.29二動態(tài)投資1工程造價調(diào)整預備880.71小計880.71三合計12341.65100編制方法⑴、建筑工程根據(jù)當?shù)卦靸r水平估算。⑵、設(shè)備購置費：進口設(shè)備按外商報價計算。國內(nèi)設(shè)備價格按現(xiàn)行出廠價計算。⑶、設(shè)備安裝費依據(jù)各類設(shè)備安裝指標計算。⑷、工程建設(shè)其它費用：開辦費、土地出讓金、項目啟動前利息、水增容費按甲方提供數(shù)據(jù)計列。規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、工程保險費、工程監(jiān)理費按國家及地方有關(guān)規(guī)定計取?；绢A備費按0.71%計算。工程造價調(diào)整預備費按0.71%計算。二、參數(shù)預測預估期2012年至2019年，共8年?？头咳胱÷蕪B門市高星級酒店客房入住率保持在70%至85%之間，參照中國其他地區(qū)×××酒店(Hilton)的客房入住率，在營運穩(wěn)定期，客房入住率取82%。由于×××酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運第三年開始進入穩(wěn)定期。平均房價參照廈門市高星級酒店現(xiàn)有房價水平和中國其他地區(qū)×××酒店房價水平，營運第1年取117美元、第2年取118美元、第3年取120美元、第4年取125美元、第5年取127美元、第10年取131美元。年度經(jīng)營結(jié)余年度經(jīng)營結(jié)余指可用于固定費用（折舊等）、融資及利潤。根據(jù)×××酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結(jié)余為4465.8萬美元、第2年為4859.4萬美元、第3年為5118.0萬美元、第4年為5336.8萬美元、第8年為5545.萬美元，詳見營運收支預估表。年份20122013201420152016201720182019客房數(shù)456456456456456456456456入住率（%）7679828282828282平均房價（美元）117118120125127128130131營業(yè)收入59199379.262062147.2655107846824040069332246.469878169.67097001671515939.2營業(yè)成本82300008595000880500089080009116000919600092780009354000企業(yè)管理費29550003181000347300035860003725000379300038380003884000營業(yè)毛利48014379.250286147.2532327845574640056491246.456889169.657854016