稅法 王紅云課件第九章 土地增值稅

稅法TaxLaw

土地增值稅第九章第一節(jié)

土地增值稅的概述第九章

土地增值稅第一節(jié)

土地增值稅的概述1第二節(jié)

土地增值稅的計算2一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。二、土地增值稅的征稅范圍二、土地增值稅的征稅范圍（一）土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（二）土地增值稅的具體征稅范圍1.應(yīng)征土地增值稅的情形2.不征土地增值稅的情況3.免征或暫免征收土地增值稅的情況三、土地增值稅的稅率三、土地增值稅的稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超額累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為絕對數(shù)；超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對數(shù)，土地增值稅的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率，如表9-1所示。表9-1土地增值稅的稅率表項目級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%

土地增值稅第九章第二節(jié)

土地增值稅的計算一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額（一）收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費用。（二）新項目轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目及其金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算(三)舊房及建筑物扣除項目（1）房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價格×成新度折扣率

重置成本是指對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(四)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。二、土地增值稅清算管理規(guī)定二、土地增值稅清算管理規(guī)定（一）土地增值稅清算時收入的確認(rèn)

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。二、土地增值稅清算管理規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)清算時費用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除具體包括：

（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照這一方法扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用這兩種辦法。二、土地增值稅清算管理規(guī)定（四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除（六）拆遷安置土地增值稅的計算三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時的土地增值稅納稅申報表的填寫三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時的土地增值稅納稅申報表的填寫四、土地增值稅的納稅地點和申報時間四、土地增值稅的納稅地點和申報時間（一）土地增值稅的納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（二）土地增值稅的納稅申報時間土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日