戶型策劃與設(shè)計課件

戶型策劃與設(shè)計策劃中心前言可以說，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？在此我對涉及戶型的一些問題作些探討，希望大家通過探討能有所收獲。目錄第一篇戶型策劃第二篇好戶型的標(biāo)準(zhǔn)第三篇戶型功能配置第四篇90㎡三房戶型案例第五篇別墅戶型對比戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：

景觀豐富、交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應(yīng)以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。

項目策劃人是如何考慮戶型的？2戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點：

1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？

2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場實況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。

項目策劃人是如何考慮戶型的？2戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點：

3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設(shè)計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。

目錄第一篇戶型策劃第二篇好戶型的標(biāo)準(zhǔn)第三篇戶型功能配置第四篇90㎡三房戶型案例第五篇別墅戶型對比好戶型的標(biāo)準(zhǔn)選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。

3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。原來我們都是一個衛(wèi)生間，洗臉、浴盆、洗衣機都在一個空間里面?，F(xiàn)在是把衛(wèi)生間盡可能設(shè)計成兩間，外面是洗手間，里面是洗澡等等。一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：1

如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。

廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。

衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。

臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。

如果所有的房間都達到了通透的標(biāo)準(zhǔn)則稱此戶型為全明。

一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。2

一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。

當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。

一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝南。2目錄第一篇戶型策劃第二篇好戶型的標(biāo)準(zhǔn)第三篇戶型功能配置第四篇90㎡三房戶型案例第五篇別墅戶型對比戶型功能配置小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等“五大件”

，功能分區(qū)也不盡完美。

而大面積戶型就讓設(shè)計師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)。毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)計中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。

在客廳的設(shè)計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。

以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以4.5米為宜，最大不應(yīng)超過5米，最小不應(yīng)小于3.5米。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。

戶型功能配置之客廳1

主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。

主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。

戶型功能配置之主臥2

位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。

面積：主臥要達到最少15平米以上，這樣居住起來比較舒適一些，包括很多其他需要使用的面積，包括櫥柜、柜子、裝飾品，有需要這樣一個空間，可能15平米以上才是主臥要達到的標(biāo)準(zhǔn)。我們就針對90方來說，面積基本上控制在開間是3.6米對于主臥才有舒適感，因為現(xiàn)在大家用的都是液晶的電視機，電視柜的要求相比之前的大電視機小一些。對于主臥的話，雙人的大床是2米的，加上一個主道主臥的開間是3.6米左右了。我們一般要求進深最好是4米以上比較好的，因為還面臨一個問題，新婚夫妻兩個人如果生了孩子，孩子在8歲之前還是跟大人一起住的。如果主臥太小了照顧起孩子人也不是很方便，也是不太現(xiàn)實的。戶型功能配置之主臥2窗戶的功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。

飄窗叫做“凸窗”，因為這種窗戶一般呈矩形或梯形向室外凸起。飄窗不像傳統(tǒng)的平窗只有一面是玻璃，它三面都裝有玻璃。目前流行的飄窗多分為兩種形態(tài)，一種是有臺階的，一種是完全落地、與地面渾然一體的，它們不僅增加了戶型采光、通風(fēng)的功能，而且也為商品房的外立面增添了無窮的建筑魅力。

關(guān)于飄窗面積的計算，法律中有明確的規(guī)定。據(jù)建設(shè)部建住房2002【74】號文第六條規(guī)定：對傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高2.2米以上的部位，要計算面積；而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計算建筑面積。即有臺階的飄窗，只要高度不超過2.2米，都不計入銷售面積，所以也就不存在為飄窗買單的問題。也就是說，飄窗臺到天花板的高度少于2.2米，窗臺不算入面積，外飄陽臺（只有一面靠墻）算一半面積；內(nèi)陽臺（有三面墻）算全面積。

戶型功能配置之窗戶3戶型功能配置之窗戶3戶型功能配置之窗戶3我們關(guān)于廚房的設(shè)計可集中歸結(jié)為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。在規(guī)劃設(shè)計廚房時須從如下兩種基本原則中選取其中之一：

1、廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進戶門；2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設(shè)計都不太符合人居習(xí)慣。

戶型功能配置之廚房3舒適度：目前多數(shù)廚房的面積在6—7平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細的今天，廚房的面積還將進一步擴大。隨著人們生活節(jié)奏的加快，我們還應(yīng)該在深入研究國人烹飪習(xí)慣的基礎(chǔ)上將廚房設(shè)計得更科學(xué)、更合理，更符合人們的廚房作業(yè)的流程：在洗、切、炒的流程中，L型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率，降低勞動強度；整體廚房由于能使物品各歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛(wèi)生狀況；我們還認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)到了將廚房功能細分為清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)的時候，如此一來既可最大程度地降低油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進行，不僅大大提高了舒適度，對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有好處，可為平淡的居家生活增添許多情趣。戶型功能配置之廚房3創(chuàng)新：在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法，一是在200平方米以上的戶型中設(shè)立單獨的早餐室，二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，在部分大戶型中不妨一試。在我們見過的一些例子中，從抽排油煙機的技術(shù)角度來看，將廚房完全敞開一點問題沒有，而開放式廚房的好處不言自明——不僅極大地拓寬了工作面積，而且能一邊擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視，任務(wù)較重時更可發(fā)動全家人一起動手幫忙，真正讓炒菜成為一種生活的輕松甚至一種享受。

戶型功能配置之廚房3東方潤園

現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間，這組空間圍繞著方便、洗漱、沐浴等基本活動而展開。拋開洗衣機問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能，使用面積不應(yīng)少于6平方米。

洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細菌病毒的地方，因而其采光通風(fēng)特別重要。盡管可以人工排風(fēng)、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源利用角度還是人們對自然風(fēng)、太陽光天然的親近感，洗手間都應(yīng)該做到寬敞明亮，通風(fēng)順暢，如能引入西曬，就更理想了。

戶型功能配置之洗手間4空中花園玄關(guān)凱德視界戶型功能配置之陽臺4

雙陽臺：目前在設(shè)計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調(diào)通風(fēng)，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。

觀景陽臺：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園……優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，觀景陽臺不僅強調(diào)人看景，而且應(yīng)做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。

景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設(shè)計必要的追求。陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實使陽臺“成為了都市里一道亮麗的風(fēng)景”。

特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設(shè)計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)，還在背陽面特別設(shè)置一個3、4平方米的小陽臺，主要用于安置空調(diào)主機、燃氣熱水器等，深受住戶歡迎。戶型功能配置之陽臺4目錄第一篇戶型策劃第二篇好戶型的標(biāo)準(zhǔn)第三篇戶型功能配置第四篇90㎡三房戶型案例第五篇別墅戶型對比政策和戶型的關(guān)系

第一、政策層面。

06年6月1日開始執(zhí)行《國六條》70/90政策，這個政策出臺非常倉促，執(zhí)行了一段時間也解釋不清楚是什么意思。政府的用意是好的，但是效果不太好。如果當(dāng)時制定政策的時候能夠細化一點。如，80方以下的35%、100方以下的25%、120方以下的20%，留下20%讓開發(fā)商自由發(fā)揮，可以做大戶型。又分不同的地域，大城市、小城市、縣級城市和省級城市、的要求不一樣，還有南北地域的差異等等。所以政策的“一刀切”對全國有可能造成一個情況是90方的戶型泛濫成災(zāi)。

我為什么說要這么細化？假設(shè)80方以下做兩房是可以做出來的，100方以下做小三房好多了，120方做舒適型的三房也是好做，剩下來就是120方、150方、200方做大戶型。所以市場的細化，讓全國老百姓都住90方的小三房是不現(xiàn)實的。

政策和戶型的關(guān)系

第二、市場層面。

我們現(xiàn)在經(jīng)常研究購房的主體是哪些人？

20-30歲這批人，大學(xué)畢業(yè)面臨成家立業(yè)這批人，他們買兩房甚至是一房就夠用了。

還有一批是30-40歲有小孩、老人和保姆以三房或者是四房為主，但是現(xiàn)在市場上普遍都是90方，現(xiàn)在都無法選擇了。幾年之后會出現(xiàn)什么局面？現(xiàn)在70%都是90方，這批人買的時候都是兩口之家、小三口。三五年之后經(jīng)濟能力上去了、錢多了