合肥御龍灣物業(yè)管理方案

99/99合肥“御龍灣”物業(yè)管理方案戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司

目錄第一章：管理服務(wù)理念與目標(biāo)一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo)第二章：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置二、管理處運(yùn)行方式及各部門(mén)職責(zé)第三章：與物業(yè)管理有關(guān)的制度一、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報(bào)修（保修）,管理處處理流程圖二、住戶投訴,管理處處理流程圖三、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖四、業(yè)主入住時(shí)的交房、驗(yàn)房等手續(xù)辦理流程圖以及相關(guān)書(shū)面文件、表式五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運(yùn)作方式第四章：管理服務(wù)人員配備一、管理處各崗位員工的任職要求二、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃第五章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施設(shè)置第六章：物業(yè)管理服務(wù)承諾第七章：物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔度的措施任描述八、小區(qū)公共秩序維護(hù)管理設(shè)想九、小區(qū)交通管理和車輛停放管理設(shè)想十、小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想十一、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶的宣傳設(shè)想十二、物業(yè)檔案管理設(shè)想第八章：物業(yè)管理應(yīng)急措施一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施三、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施四、雨、污水管及排水管阻塞的應(yīng)急措施五、電梯突然停運(yùn)或機(jī)電故障的應(yīng)急措施六、發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施七、接報(bào)刑事、治安事件處理程序八、遇燃?xì)庑孤?、觸電事故處理程序九、遇爆炸物或可疑物品處理程序十、其他突發(fā)事件的應(yīng)急處理程序第九章：豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施第十章：智能化設(shè)施的管理與維修方案第十一章：施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案第十二章：管家式服務(wù)的服務(wù)特色第十三章、項(xiàng)目品牌形象的建立及營(yíng)銷工作配合

第一章：管理服務(wù)理念與目標(biāo)一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo)立志于創(chuàng)造高品味的優(yōu)美環(huán)境，通過(guò)規(guī)范化的管理，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，為業(yè)戶提供專業(yè)化的服務(wù)，倡導(dǎo)新型的生活方式。努力方向是管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)挑剔、業(yè)戶無(wú)怨言。質(zhì)量方針是“以人為本，管理科學(xué)、服務(wù)真誠(chéng)、業(yè)戶滿意”。管理目標(biāo)：希望良好的管理，使“御龍灣”住宅物業(yè)成為合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。1）樹(shù)立服務(wù)理念，提出“以人為本——您的物業(yè)是我們的事業(yè)”的管理思想，從而達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。2）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主、租戶、使用人提供管家式服務(wù)。3）創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，維護(hù)業(yè)主的整體利益。4）結(jié)合住宅和公建配套設(shè)施的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到雙贏的目的。5）通過(guò)對(duì)物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護(hù)，創(chuàng)建一個(gè)“安全、整潔、方便、舒適”的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。6）整個(gè)項(xiàng)目正式投入使用后二年，達(dá)到市優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi)達(dá)到建設(shè)部?jī)?yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。7）《行業(yè)規(guī)范》執(zhí)行率達(dá)到95%以上；有效業(yè)主投訴率0.5‰/年以下。服務(wù)承諾[總體管理承諾]滿意度指數(shù)82以上；被服務(wù)滿意率達(dá)到90％以上；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100％；[業(yè)主服務(wù)管理承諾]業(yè)主接待時(shí)間：周一至周日業(yè)務(wù)接待實(shí)行全天（8：30-17：00）；檔案歸檔率達(dá)到100％，檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100％，檔案完整率達(dá)到98％以上；公司投訴電話受理投訴予以答復(fù)；有效投訴處理率100％；[保安服務(wù)承諾]管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；加強(qiáng)保安的小區(qū)內(nèi)的巡邏[維修服務(wù)承諾]公司服務(wù)專線電話在24小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修，急修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般急修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，其他項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)修復(fù)；維修及時(shí)率達(dá)到95％以上；維修質(zhì)量合格率達(dá)到90％以上：公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到95％以上；房屋建筑完好率達(dá)到98％以上；道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98％以上；[保潔、綠化服務(wù)承諾]綠化存活率達(dá)到96％以上；清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；對(duì)策措施提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、查崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及業(yè)主監(jiān)督；制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。通過(guò)不斷的完善，真正達(dá)到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

第二章：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心清潔綠化外判行政財(cái)務(wù)部保安清潔綠化外判行政財(cái)務(wù)部保安部工程部客戶服務(wù)部二、管理處運(yùn)行方式及各部門(mén)職責(zé)運(yùn)行方式概述：“御龍灣”管理處的運(yùn)行將以物業(yè)服務(wù)中心主任為核心，管理?xiàng)l線上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體主任負(fù)責(zé)制基礎(chǔ)上的各部門(mén)主管負(fù)責(zé)制，二級(jí)指揮；對(duì)客戶服務(wù)方面，則突出客戶服務(wù)熱線為中心的服務(wù)調(diào)度制度。各部門(mén)職責(zé)綱要：行政財(cái)務(wù)部物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)管理員工招聘、錄用管理組織員工培訓(xùn)、考核員工出勤管理辦公室內(nèi)務(wù)管理物資采購(gòu)管理對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外包合同談判資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報(bào)修接待管理投訴處理及住戶回訪會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)（如有）有償服務(wù)及其他客戶服務(wù)部（1)資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報(bào)修接待管理投訴處理及住戶回訪會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)（如有）有償服務(wù)及其他工程部物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理設(shè)備的使用管理設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作二次裝修管理房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備機(jī)房管理設(shè)備安全運(yùn)行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發(fā)事件處置管理交通車輛管理禮儀管理清潔/綠化外圍及停車庫(kù)的保潔服務(wù)公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù)消防通道、扶手及公共走道的保潔服務(wù)樓層電梯層門(mén)、轎廂的保潔生活垃圾的收集、清運(yùn)外墻清洗大理石地坪保養(yǎng)空置房的清潔綠化養(yǎng)護(hù)滅鼠殺蟲(chóng)水系維護(hù)

第三章：與物業(yè)管理有關(guān)的制度一、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報(bào)修（保修），管理處處理流程圖開(kāi)始不合格維修單歸檔合格客戶服務(wù)部回訪維修單上交業(yè)主簽字付費(fèi)滿意不滿意交業(yè)主驗(yàn)收結(jié)束清潔維修現(xiàn)場(chǎng)維修工實(shí)施修理工程部安排人員修理客戶服務(wù)部填寫(xiě)報(bào)修單并通知工程部接受業(yè)主報(bào)修開(kāi)始不合格維修單歸檔合格客戶服務(wù)部回訪維修單上交業(yè)主簽字付費(fèi)滿意不滿意交業(yè)主驗(yàn)收結(jié)束清潔維修現(xiàn)場(chǎng)維修工實(shí)施修理工程部安排人員修理客戶服務(wù)部填寫(xiě)報(bào)修單并通知工程部接受業(yè)主報(bào)修統(tǒng)計(jì)月報(bào)結(jié)束

開(kāi)始二、住戶投訴，管理處處理流程圖統(tǒng)計(jì)月報(bào)結(jié)束開(kāi)始業(yè)主不滿意書(shū)面復(fù)業(yè)主及時(shí)妥善處理登記備案業(yè)主不滿意業(yè)主滿意請(qǐng)示上級(jí)送有關(guān)部門(mén)多項(xiàng)、復(fù)雜投訴單項(xiàng)、一般投訴書(shū)面或口頭解釋登記分類不合理投訴合理投訴仔細(xì)閱讀投訴傾聽(tīng)、記錄投訴請(qǐng)業(yè)主就座業(yè)主電話投訴業(yè)主當(dāng)面投訴業(yè)主書(shū)面投訴接受業(yè)主投訴業(yè)主不滿意書(shū)面復(fù)業(yè)主及時(shí)妥善處理登記備案業(yè)主不滿意業(yè)主滿意請(qǐng)示上級(jí)送有關(guān)部門(mén)多項(xiàng)、復(fù)雜投訴單項(xiàng)、一般投訴書(shū)面或口頭解釋登記分類不合理投訴合理投訴仔細(xì)閱讀投訴傾聽(tīng)、記錄投訴請(qǐng)業(yè)主就座業(yè)主電話投訴業(yè)主當(dāng)面投訴業(yè)主書(shū)面投訴接受業(yè)主投訴業(yè)主簽名業(yè)主滿意書(shū)面?zhèn)浒笜I(yè)主簽名業(yè)主滿意書(shū)面?zhèn)浒附Y(jié)束

三、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖結(jié)束（一）裝修管理辦法用戶室內(nèi)裝修，從申請(qǐng)裝修到驗(yàn)收合格，與管理處客戶服務(wù)部、工程部、保安部和環(huán)境管理部的工作都有關(guān)系。A、二次裝修管理具體操作過(guò)程1、裝修申請(qǐng)的受理及資格的審核客戶服務(wù)部受理業(yè)主室內(nèi)裝修申請(qǐng)。由客戶服務(wù)部審核業(yè)主裝修資格（包括驗(yàn)證業(yè)主身份），經(jīng)確認(rèn)為小區(qū)業(yè)主，其管理費(fèi)已按規(guī)定繳付，資料齊備后，提供室內(nèi)裝修申請(qǐng)書(shū)給業(yè)主。業(yè)主按要求填寫(xiě)業(yè)主室內(nèi)裝修申請(qǐng)書(shū)，連同一式三份有詳細(xì)施工說(shuō)明的裝修圖紙（平面布置按1：100比例）交管理處，并做出遵守裝修規(guī)定的承諾。裝修圖紙內(nèi)容應(yīng)至少包括：電氣施工圖；天花平面布置圖（燈具、煙感等設(shè)備在同一張圖上表示其位置）；照明平面布置圖；插座平面布置圖；給排水施工圖；裝修間隔平面圖。客戶服務(wù)部向用戶簡(jiǎn)述室內(nèi)裝修的程序及規(guī)定，將用戶室內(nèi)裝修規(guī)定發(fā)給用戶。2、裝修審批客戶服務(wù)部將申請(qǐng)書(shū)、裝修圖紙?jiān)峤还こ滩繉彶?。工程部?duì)業(yè)主所提供圖紙進(jìn)行裝修前的審核。如檢查不符合安全、用電或與裝修守則不符，工程部將具體內(nèi)容記錄在《裝修申請(qǐng)表》上，交客戶服務(wù)部?？蛻舴?wù)部通知業(yè)主進(jìn)行整改。檢查符合規(guī)定的，工程部于3個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)裝修申請(qǐng)，連同業(yè)主室內(nèi)裝修申請(qǐng)書(shū)交客戶服務(wù)部?？蛻舴?wù)部以管理處名義下發(fā)關(guān)于業(yè)主室內(nèi)裝修工程申請(qǐng)的批復(fù)，并電話通知繳納裝修建筑垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。3、裝修收費(fèi)及有關(guān)手續(xù)辦理客戶服務(wù)部向業(yè)主收取裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員出入證工本費(fèi)等繳費(fèi)后，客戶服務(wù)部為施工人員辦理出入證，并將《業(yè)主裝修批準(zhǔn)書(shū)》與《業(yè)主室內(nèi)裝修違紀(jì)記錄》張貼于用戶大門(mén)上，以便管理處核檢。施工現(xiàn)場(chǎng)需配備一定數(shù)量的滅火器。施工單位可以自行購(gòu)買或向管理處租借。4、裝修過(guò)程的監(jiān)管工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主按圖施工，保證裝修單位在裝修過(guò)程中不違反業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定，并將日常檢查情況記錄在《業(yè)主室內(nèi)設(shè)施記錄表》上，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修，及時(shí)將其記錄在表上，交業(yè)主簽名確認(rèn)后存檔。客戶服務(wù)部每天對(duì)裝修單位進(jìn)行巡檢，確保裝修不影響其他業(yè)主正常居住，不損壞和污染公共設(shè)施和公共地方，并將日常檢查情況記錄在《業(yè)主室內(nèi)裝修巡檢記錄表》上。保安部負(fù)責(zé)檢查業(yè)主室內(nèi)滅火器的配備和使用情況，施工人員佩戴施工證情況，裝修施工是否違反消防安全條例等。工程部、客戶服務(wù)部和保安部在巡查期間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定，應(yīng)及時(shí)加以制止并口頭警告要求其糾正，同時(shí)在大門(mén)上的《業(yè)主室內(nèi)裝修違約記錄表》內(nèi)記錄第一次口頭警告的時(shí)間、巡查人，要求裝修公司簽名確認(rèn)。裝修單位若屢次不聽(tīng)勸告，管理處將向業(yè)主發(fā)出《業(yè)主室內(nèi)裝修違約單》，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者，發(fā)給業(yè)主關(guān)于貴單元違反裝修規(guī)定的最后警告書(shū)。如違規(guī)現(xiàn)象仍然存在，其他業(yè)主投訴不斷，客戶服務(wù)部將會(huì)同保安部對(duì)裝修單位清場(chǎng)，直至裝修單位承認(rèn)錯(cuò)誤，保證遵守裝修規(guī)定，方可讓其重新進(jìn)場(chǎng)施工。裝修過(guò)程中須動(dòng)火作業(yè)的，應(yīng)到客戶服務(wù)部申請(qǐng)，經(jīng)工程部、保安部審批后方可動(dòng)火。動(dòng)火時(shí)須接受工程部、保安部的監(jiān)督指導(dǎo)，施工單位需有動(dòng)火負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管。5、裝修驗(yàn)收業(yè)主室內(nèi)裝修完畢后于7個(gè)工作日到客戶服務(wù)部辦理驗(yàn)收手續(xù)，并填寫(xiě)《業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書(shū)》，提交一份竣工圖紙?？蛻舴?wù)部將申請(qǐng)書(shū)和竣工圖紙?zhí)峤还こ滩?，工程部?個(gè)工作日內(nèi)到業(yè)主室內(nèi)驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果填寫(xiě)在《業(yè)主室內(nèi)設(shè)施檢驗(yàn)記錄表》內(nèi)。若驗(yàn)收不合格，客戶服務(wù)部發(fā)《業(yè)主室內(nèi)裝修整改通知書(shū)》給業(yè)主，要求在期限內(nèi)整改。如驗(yàn)收合格，客戶服務(wù)部向業(yè)主發(fā)出《室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收合格通知書(shū)》。

（二）裝修管理流程圖客客戶或其委托人領(lǐng)取（裝修管理制度）并提交裝修圖紙，同時(shí)辦理臨時(shí)出入證客戶服務(wù)部：客戶服務(wù)部：收取裝修建筑垃圾費(fèi)；收取臨時(shí)出入證工本費(fèi)。客戶服務(wù)部：填寫(xiě)單位裝修確認(rèn)表；辦理臨時(shí)出入證；通知工程部審核裝修圖紙；通知會(huì)計(jì)部收取有關(guān)臨時(shí)出入證及建筑垃圾費(fèi)；通知保安部及工程部安排跟進(jìn)。保安：要求裝修公司承擔(dān)費(fèi)用以償還物業(yè)之損壞；保留追究責(zé)任、客戶索償?shù)臋?quán)利。懲治方法保安部：按客戶服務(wù)部通知，于單元外張貼管理印發(fā)之批準(zhǔn)裝修告示；獲通知后，經(jīng)常巡查施工批準(zhǔn)裝修告示內(nèi)容，包括施工人數(shù)；監(jiān)察裝修施工人員清倒建筑垃圾到定點(diǎn)收集站；保安員需不時(shí)巡查各施工單位；每小時(shí)不停執(zhí)行小區(qū)保安措施；監(jiān)察各主要通道出入人士；有效控制上落貨區(qū)。工程部：在該施工單元內(nèi)接駁臨時(shí)用電；大型內(nèi)部裝修，需由工程經(jīng)理批準(zhǔn)；裝修有否違反《施工管理制度》；隨時(shí)候命支援供應(yīng)，使裝修工程順利進(jìn)行；如遇有任何違反裝修規(guī)則之單元施工人員，應(yīng)及時(shí)知會(huì)客戶服務(wù)部保安：要求裝修公司承擔(dān)費(fèi)用以償還物業(yè)之損壞；保留追究責(zé)任、客戶索償?shù)臋?quán)利。懲治方法保安部：按客戶服務(wù)部通知，于單元外張貼管理印發(fā)之批準(zhǔn)裝修告示；獲通知后，經(jīng)常巡查施工批準(zhǔn)裝修告示內(nèi)容，包括施工人數(shù)；監(jiān)察裝修施工人員清倒建筑垃圾到定點(diǎn)收集站；保安員需不時(shí)巡查各施工單位；每小時(shí)不停執(zhí)行小區(qū)保安措施；監(jiān)察各主要通道出入人士；有效控制上落貨區(qū)。工程部：在該施工單元內(nèi)接駁臨時(shí)用電；大型內(nèi)部裝修，需由工程經(jīng)理批準(zhǔn)；裝修有否違反《施工管理制度》；隨時(shí)候命支援供應(yīng)，使裝修工程順利進(jìn)行；如遇有任何違反裝修規(guī)則之單元施工人員，應(yīng)及時(shí)知會(huì)客戶服務(wù)部查辦。環(huán)境管理部：監(jiān)察施工單元的施工進(jìn)度，會(huì)否影響小區(qū)整體保潔；清理建筑垃圾；保持小區(qū)各主要通道、走廊等經(jīng)常順暢、整潔。保安：禁止施工人員進(jìn)入小區(qū)；禁止裝修工程進(jìn)行。單元內(nèi)部裝修申請(qǐng)表編號(hào)： 業(yè)主/租戶姓名：?jiǎn)卧幪?hào)：聯(lián)系電話：裝修工程簡(jiǎn)要說(shuō)明：施工單位：施工期：進(jìn)場(chǎng)施工人數(shù)：男：人；女：人；共：人備注：業(yè)主簽章：日期：工程部意見(jiàn)：物管保安部意見(jiàn)：物業(yè)經(jīng)理簽章：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

裝 修 保 證 書(shū)“御龍灣”管理處：本人自愿對(duì)“御龍灣”小區(qū)座室內(nèi)裝修、裝潢。為了保證戶內(nèi)裝修、裝潢期間按照物業(yè)管理要求和規(guī)定正常施工。本人承諾，我聘請(qǐng)的裝修人員在小區(qū)內(nèi)裝修期間其安全、施工質(zhì)量，違章違規(guī)及與鄰里糾紛等產(chǎn)生的一切后果均由本人承擔(dān)，并保證對(duì)前來(lái)裝修的人員進(jìn)行教育、宣傳，服從物業(yè)部門(mén)的管理，遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。今特向物業(yè)服務(wù)中心作如上承諾！“御龍灣”第座層室單元業(yè)主業(yè)主簽署：年月日

““御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心單元內(nèi)部裝修許可證單元編號(hào)：業(yè)主/用戶：安全防火責(zé)任人：施工單位：施工期限：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日注：注：進(jìn)場(chǎng)施工人員必須辦理手續(xù),服從統(tǒng)一管理。施工期間必須嚴(yán)格執(zhí)行《“御龍灣”裝修規(guī)定》。必須嚴(yán)格按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，按圖施工。動(dòng)火施工必須辦理動(dòng)火證。此證請(qǐng)張貼于單元內(nèi)當(dāng)眼處，以備安保檢查?！坝垶场蔽飿I(yè)服務(wù)中心申請(qǐng)進(jìn)場(chǎng)裝修人員名單負(fù)責(zé)人：防火責(zé)任人：聯(lián)絡(luò)電話：聯(lián)絡(luò)電話：姓名年齡性別身份證號(hào)碼備注如自帶裝修隊(duì)，由負(fù)責(zé)工程的施工單位為業(yè)主/租戶代表填報(bào)此表。如委托指定施工隊(duì)施工，由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人填報(bào)此表。填報(bào)人簽名：日期：““御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心單元內(nèi)部裝修出入證姓名：?jiǎn)卧幪?hào)：施工單位：證件編號(hào)：證件編號(hào)：施工單位負(fù)責(zé)人：施工單位負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 御龍灣物業(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心施工單位進(jìn)場(chǎng)攜帶工具登記表單元住戶業(yè)主名稱： 施工單位： 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間： .工具名稱型號(hào)數(shù)量.工具名稱型號(hào)數(shù)量施工單位負(fù)責(zé)人：物管保安部負(fù)責(zé)人：簽名：簽名：公司蓋章：

四、業(yè)主入住時(shí)的交房、驗(yàn)房等手續(xù)辦理流程圖以及相關(guān)書(shū)面文件、表式發(fā)出入駐通知書(shū)發(fā)出入駐通知書(shū)現(xiàn)場(chǎng)咨詢現(xiàn)場(chǎng)咨詢辦理入住手續(xù)的程序。物業(yè)物業(yè)管理處辦理業(yè)戶入駐手續(xù)業(yè)戶身份確認(rèn)及資料登記。整改完成辦理業(yè)戶入駐手續(xù)業(yè)戶身份確認(rèn)及資料登記。交工程部整改。交工程部整改。物管處客戶服務(wù)部物管處客戶服務(wù)部收取各項(xiàng)管理費(fèi)用，辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)戶驗(yàn)樓交鑰匙給業(yè)戶并記錄獨(dú)立分表讀數(shù)。交鑰匙給業(yè)戶并記錄獨(dú)立分表讀數(shù)。業(yè)戶領(lǐng)取相關(guān)資料，如：《業(yè)主公約》、裝修管理相關(guān)規(guī)定等。業(yè)戶領(lǐng)取相關(guān)資料，如：《業(yè)主公約》、裝修管理相關(guān)規(guī)定等。簽署鑰匙接收登記表。簽署鑰匙接收登記表?？蛻艉炇铡豆芾砉s》，《業(yè)戶手冊(cè)》，《裝修手冊(cè)》等有關(guān)入駐文件?？蛻艉炇铡豆芾砉s》，《業(yè)戶手冊(cè)》，《裝修手冊(cè)》等有關(guān)入駐文件。交樓完成交樓完成如需進(jìn)行單元內(nèi)部裝修，安排辦理有關(guān)手續(xù)。如需進(jìn)行單元內(nèi)部裝修，安排辦理有關(guān)手續(xù)。

（二）租戶/業(yè)主搬遷流程圖各部門(mén)將搬遷情況及事件告知經(jīng)理清潔：及時(shí)處理搬遷過(guò)程中之遺留大宗垃圾；搬遷完畢后，當(dāng)天進(jìn)行一次清掃。保安：安排搬遷之入口及途徑；于大堂電梯廳及遷入之樓面電梯廳安排保安員督查；將搬遷過(guò)程中可能出現(xiàn)中央設(shè)施損壞情況即時(shí)通知客戶服務(wù)部。工程：準(zhǔn)備充足電梯使搬遷盡速完成；將鋪板放置搬遷途經(jīng)之大理石地面上以防大理石面損壞；安排維修工于現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)防可能出現(xiàn)之突發(fā)事件。物業(yè)管理：安排管理員協(xié)同業(yè)主搬遷；協(xié)調(diào)搬遷過(guò)程中與其它部門(mén)之關(guān)系；處理搬遷中可能出現(xiàn)之緊急狀況及特別事件。各部門(mén)將搬遷情況及事件告知經(jīng)理清潔：及時(shí)處理搬遷過(guò)程中之遺留大宗垃圾；搬遷完畢后，當(dāng)天進(jìn)行一次清掃。保安：安排搬遷之入口及途徑；于大堂電梯廳及遷入之樓面電梯廳安排保安員督查；將搬遷過(guò)程中可能出現(xiàn)中央設(shè)施損壞情況即時(shí)通知客戶服務(wù)部。工程：準(zhǔn)備充足電梯使搬遷盡速完成；將鋪板放置搬遷途經(jīng)之大理石地面上以防大理石面損壞；安排維修工于現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)防可能出現(xiàn)之突發(fā)事件。物業(yè)管理：安排管理員協(xié)同業(yè)主搬遷；協(xié)調(diào)搬遷過(guò)程中與其它部門(mén)之關(guān)系；處理搬遷中可能出現(xiàn)之緊急狀況及特別事件。搬遷當(dāng)日租戶/業(yè)主前來(lái)聯(lián)絡(luò)客戶服務(wù)部：由客戶填寫(xiě)遷入遷出資料。

（三）物業(yè)入伙管理辦法交鎖移房俗稱“入伙”。用戶和物業(yè)服務(wù)中心簽訂“物業(yè)管理合同”，預(yù)交管理費(fèi)、維修基金及其他應(yīng)交納之費(fèi)用等，填寫(xiě)相關(guān)表格，簽領(lǐng)鑰匙，然后接房入住。物業(yè)服務(wù)中心的工作是：驗(yàn)明用戶身份，核對(duì)合法手續(xù)。（1）業(yè)主收樓文件收樓通知書(shū)業(yè)主收樓須知業(yè)主入出程序流轉(zhuǎn)單交付程序流程圖入住流程圖業(yè)主交房程序業(yè)主資料業(yè)主鑰匙接收登記表業(yè)主獨(dú)立分表讀數(shù)記錄防火協(xié)議書(shū)單元內(nèi)部裝修申請(qǐng)表裝修保證書(shū)單元內(nèi)部裝修許可證申請(qǐng)進(jìn)場(chǎng)裝修人員名單單元內(nèi)部裝修出入證施工單位進(jìn)場(chǎng)攜帶工具登記表房屋驗(yàn)收表業(yè)戶驗(yàn)收檢查表單元房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)單元房屋質(zhì)量驗(yàn)收表業(yè)主收樓確認(rèn)書(shū)整改通知單

收樓通知書(shū)敬啟者：閣下所購(gòu)買的現(xiàn)可入伙。請(qǐng)?jiān)谀暝氯丈衔?下午時(shí)分親臨“御龍灣”小區(qū)管理處領(lǐng)取鑰匙及辦理樓宇接收手續(xù)。倘閣下未可依時(shí)前來(lái)，可致電與本管理處另約時(shí)間。到管理處領(lǐng)取鑰匙時(shí)需帶同本函、業(yè)主之身份證明文件及所有應(yīng)繳款項(xiàng)收據(jù)正本。閣下亦可授權(quán)代表人收樓及領(lǐng)取鑰匙，獲授權(quán)人在收樓時(shí)需帶同下列文件以便核對(duì)身份由閣下簽署之授權(quán)書(shū)；本收樓通知；授權(quán)代表之身份證/護(hù)照樓宇接收前，業(yè)主所有應(yīng)繳款項(xiàng)之繳交單據(jù)。上述各項(xiàng)手續(xù)辦妥后，本管理處職員將引領(lǐng)閣下視察及驗(yàn)收貴單位及接收鑰匙。同時(shí)，業(yè)戶亦將獲發(fā)至業(yè)戶信函，“御龍灣”管理公約及依據(jù)管理公約所制定住戶手冊(cè)。閣下如欲將貴單元做更改或加裝，事前請(qǐng)細(xì)心閱讀該函件及通告。閣下需繳交首期三個(gè)月管理費(fèi)，維修基金繳款方式可采用銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳或親自繳交。管理處職員將樂(lè)意協(xié)助閣下辦理一切之有關(guān)手續(xù)。本人現(xiàn)在謹(jǐn)代表物業(yè)服務(wù)中心屬下各具有專業(yè)訓(xùn)練之職員向閣下保證衷誠(chéng)為閣下提供最為妥善之管理服務(wù)，并隨時(shí)協(xié)助閣下解決任何疑問(wèn)。若有任何方面需要管理處協(xié)助，歡迎隨時(shí)致電與管理處聯(lián)絡(luò)?！坝垶场蔽飿I(yè)服務(wù)中心年月日

業(yè)主收樓須知尊敬的業(yè)主/住戶：首先衷心祝賀您入住小區(qū)，為了提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，茲介紹本小區(qū)有關(guān)收樓事項(xiàng)及收樓程序，便于向您辦理入伙手續(xù)。收樓事項(xiàng)：為了避免交樓時(shí)產(chǎn)生不必要的等候現(xiàn)象，本公司將分批安排各業(yè)主的收樓日期，并組建交樓小組，延長(zhǎng)接待時(shí)間（每日上午8：30—下午18：00），確保交樓工作順暢。各業(yè)主請(qǐng)務(wù)必配合本公司，按通知收樓日期，攜帶必備文件準(zhǔn)時(shí)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。各業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)、如實(shí)填寫(xiě)各項(xiàng)表格，并仔細(xì)閱讀《“御龍灣”住戶手冊(cè)》、《“御龍灣”業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》等文件，以便對(duì)本小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定有初步了解。業(yè)主對(duì)其住宅進(jìn)行二次裝修時(shí)，應(yīng)注意《裝修手冊(cè)》之各項(xiàng)禁止行為并按有關(guān)《二次裝修管理規(guī)定》登記辦理相關(guān)手續(xù)。收樓程序：付清相關(guān)房款；簽訂管理公約；填寫(xiě)有關(guān)入伙表格及二次裝修申請(qǐng)表格；交納物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；辦理現(xiàn)場(chǎng)房屋驗(yàn)收；領(lǐng)取房屋鑰匙?！坝垶场蔽飿I(yè)服務(wù)中心年月日

項(xiàng)目業(yè)主入住程序流轉(zhuǎn)單業(yè)主：您認(rèn)購(gòu)的“御龍灣”小區(qū)弄號(hào)單元，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入住手續(xù)。謝謝您的配合！1、售樓處 2、物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主已領(lǐng)取用戶手冊(cè)、收樓須知，簽署物業(yè)管理公約，收回業(yè)主入住通知單及業(yè)主聯(lián)絡(luò)表。經(jīng)辦人：部門(mén)簽章：業(yè)主已領(lǐng)取用戶手冊(cè)、收樓須知，簽署物業(yè)管理公約，收回業(yè)主入住通知單及業(yè)主聯(lián)絡(luò)表。經(jīng)辦人：部門(mén)簽章：年月日業(yè)主與售樓處辦完房屋交接手續(xù)，繳清房屋所有款項(xiàng)。經(jīng)辦人：部門(mén)簽章：年月日3、物業(yè)服務(wù)中心 4、綜合驗(yàn)房組（現(xiàn)場(chǎng)）業(yè)主已驗(yàn)房，同意領(lǐng)取鑰匙。（本單由發(fā)放鑰匙經(jīng)辦人收回）業(yè)主已驗(yàn)房，同意領(lǐng)取鑰匙。（本單由發(fā)放鑰匙經(jīng)辦人收回）業(yè)主簽章：驗(yàn)房經(jīng)辦人：部門(mén)簽章：年月日業(yè)主已付清物業(yè)管理費(fèi)，房屋維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并開(kāi)具收費(fèi)憑證。經(jīng)辦人：部門(mén)簽章：年月日“御龍灣”管理處年月日項(xiàng)目交付程序流程圖向業(yè)戶解釋業(yè)戶手冊(cè)的大概內(nèi)容及申報(bào)遺漏工程項(xiàng)目的方法向業(yè)主派發(fā)收樓文件及收取相關(guān)費(fèi)用如下：業(yè)戶手冊(cè)；收樓確認(rèn)書(shū)；業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)資料表格；樓宇修葺通知單；維修基金收繳；首期管理費(fèi)；有線電視開(kāi)通費(fèi)（如有）。業(yè)主帶同證明書(shū)到管理處辦理接待，須帶備以下文件：業(yè)主身份證明文件（身份證/護(hù)照正本/商業(yè)復(fù)印登記證）；如是委托人，須出示業(yè)主簽署的授權(quán)委托書(shū)及業(yè)主本人的身份證明復(fù)印件，委托人身份證明文件正本；所有有關(guān)樓宇接收所需繳款的單據(jù)證明書(shū)。由管理處員工陪同業(yè)主到其單位內(nèi)視察帶同業(yè)主視察水表、電表及向業(yè)戶解釋業(yè)戶手冊(cè)的大概內(nèi)容及申報(bào)遺漏工程項(xiàng)目的方法向業(yè)主派發(fā)收樓文件及收取相關(guān)費(fèi)用如下：業(yè)戶手冊(cè)；收樓確認(rèn)書(shū)；業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)資料表格；樓宇修葺通知單；維修基金收繳；首期管理費(fèi)；有線電視開(kāi)通費(fèi)（如有）。業(yè)主帶同證明書(shū)到管理處辦理接待，須帶備以下文件：業(yè)主身份證明文件（身份證/護(hù)照正本/商業(yè)復(fù)印登記證）；如是委托人，須出示業(yè)主簽署的授權(quán)委托書(shū)及業(yè)主本人的身份證明復(fù)印件，委托人身份證明文件正本；所有有關(guān)樓宇接收所需繳款的單據(jù)證明書(shū)。由管理處員工陪同業(yè)主到其單位內(nèi)視察帶同業(yè)主視察水表、電表及燃?xì)獗碜x數(shù)并即席將讀數(shù)填寫(xiě)于樓宇接收確認(rèn)書(shū)上即席替業(yè)主填寫(xiě)業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)資料并將其檔案歸檔業(yè)主帶同入伙通知書(shū)到物業(yè)服務(wù)中心辦理交付手續(xù)，由發(fā)展商通知業(yè)主辦理入伙時(shí)間記帳ABCDEFG

IJH管理處人員將單位鎖匙交業(yè)主簽收（）（I）業(yè)主無(wú)返修項(xiàng)目，驗(yàn)收完成；接收文件歸檔，樓宇修葺通知單按規(guī)定轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)；完成整個(gè)交樓程序。同時(shí)填寫(xiě)樓宇修葺通知單及配套設(shè)施申請(qǐng)表，并于驗(yàn)收完畢后一并交回管理處ABCDEFGIJH管理處人員將單位鎖匙交業(yè)主簽收（）（I）業(yè)主無(wú)返修項(xiàng)目，驗(yàn)收完成；接收文件歸檔，樓宇修葺通知單按規(guī)定轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)；完成整個(gè)交樓程序。同時(shí)填寫(xiě)樓宇修葺通知單及配套設(shè)施申請(qǐng)表，并于驗(yàn)收完畢后一并交回管理處業(yè)主需維修，需先將大門(mén)上鎖，到業(yè)主需維修，需先將大門(mén)上鎖，到管理處辦理樓宇修葺記錄，并連同一條門(mén)匙交管理處保管。施工隊(duì)伍到場(chǎng)后，先到管理處職員視察后證明一切正常方進(jìn)行收匙手續(xù)；通知單正本存管理處，副本交工程部，以便跟進(jìn)及安排工人維修；驗(yàn)收完成，業(yè)主離開(kāi)管理處，收樓文件歸檔；工程部維修完成，樓宇修葺通知單副本交還管理處；管理處按通知單先后次序通知業(yè)主再次驗(yàn)收，并在樓宇修葺通知單上簽署確認(rèn)及領(lǐng)回；整個(gè)程序完成。

項(xiàng)目業(yè)主交房程序流程圖交驗(yàn)所帶文件資料、購(gòu)房證明、付款證明、身份證明。業(yè)主攜帶交房通知及相關(guān)證明至管理處辦理交樓手續(xù)。交驗(yàn)所帶文件資料、購(gòu)房證明、付款證明、身份證明。業(yè)主攜帶交房通知及相關(guān)證明至管理處辦理交樓手續(xù)。向業(yè)主發(fā)放收樓資料：向業(yè)主發(fā)放收樓資料：交房文件目錄、住戶手冊(cè)、管理公約、業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表、二次裝修手冊(cè)、房屋驗(yàn)收單、鑰匙驗(yàn)收單、二次裝修申請(qǐng)表、保證書(shū)。業(yè)主簽署、填寫(xiě)收樓文件：業(yè)主簽署、填寫(xiě)收樓文件：收樓確認(rèn)書(shū)、業(yè)主公約、業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表、二次裝修申請(qǐng)表、保證書(shū)。交付物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用：維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、一次性垃圾清運(yùn)費(fèi)。交付物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用：維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、一次性垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主房屋驗(yàn)收，填寫(xiě)房屋驗(yàn)收書(shū)、鑰匙簽收單，領(lǐng)取鑰匙。業(yè)主房屋驗(yàn)收，填寫(xiě)房屋驗(yàn)收書(shū)、鑰匙簽收單，領(lǐng)取鑰匙。管理員陪同業(yè)主驗(yàn)房。管理員陪同業(yè)主驗(yàn)房。注：維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)：（根據(jù)合肥政府規(guī)定） 物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)卧ㄖ娣e×物業(yè)住宅元/平方米/月 一次性垃圾清運(yùn)費(fèi)：物業(yè)住宅元/戶

“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主資料 編號(hào)： 業(yè)主名稱：?jiǎn)卧幪?hào)：房型：業(yè)主聯(lián)系方式：通訊地址：緊急情況聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式：戶內(nèi)居住人員簡(jiǎn)況姓名性別年齡與業(yè)主關(guān)系工作單位及電話職位合計(jì)：男：人；女：人；共：人特約服務(wù)要求：住戶簽章：日期：經(jīng)辦人：日期：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主鑰匙接收登記表編號(hào)： 業(yè)主姓名：所屬單元：房型：業(yè)主有收到下列鎖匙：（收到請(qǐng)打：“”）單元大門(mén)條；單元門(mén)條；備注：經(jīng)辦人簽章：日期：業(yè)主簽章：日期：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主獨(dú)立分表讀數(shù)記錄編號(hào)： 業(yè)主姓名：所屬單元：水表讀數(shù)：日期：電表讀數(shù)：日期：煤氣表讀數(shù)：日期：其它：經(jīng)辦人簽名：日期：業(yè)主簽章：日期：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心防火協(xié)議書(shū)本人乃之用戶。本人明白為確保本物業(yè)其他用戶及公共地方之安全，本人須對(duì)自己使用之單元做好防火工作，并愿意遵守守則內(nèi)一切之防火條文。例如因本人之疏忽或故意引起火災(zāi)，本人愿意承擔(dān)有關(guān)的法律責(zé)任及對(duì)其他因而受損的人作出賠償。物管保安部蓋章用戶簽署/蓋章經(jīng)辦人：用戶名稱：日期：日期：

“御龍灣”房屋驗(yàn)收表日期編號(hào)業(yè)主姓名單元號(hào)項(xiàng)目土建水電設(shè)備門(mén)窗鑰匙清單經(jīng)辦人業(yè)主簽收備注：1、交房時(shí)，業(yè)主可從物業(yè)領(lǐng)取可視對(duì)講機(jī)、對(duì)講線等弱電系統(tǒng)材料器具。2、業(yè)主可自行對(duì)門(mén)磁、窗磁進(jìn)行布線，也可委托物業(yè)布線。3、業(yè)主在自行布線過(guò)程中遇到問(wèn)題，歡迎咨詢物業(yè)?！坝垶场蔽飿I(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”交樓業(yè)戶驗(yàn)收檢查表物業(yè)編號(hào)：＿＿＿＿日期：＿＿＿＿＿序號(hào)檢查項(xiàng)目檢查意見(jiàn)備注1院墻2院門(mén)3廊4庭院5戶門(mén)、側(cè)門(mén)、陽(yáng)臺(tái)門(mén)等6窗7墻身8屋面、屋頂9地面10梯級(jí)11陽(yáng)臺(tái)12車庫(kù)13供電14給水15排水、排污16燃?xì)?7電視18電話19其他意見(jiàn)綜合評(píng)價(jià)：管理處簽署：業(yè)主簽署：日期：日期：

“御龍灣”單元房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1天花表面平滑潔凈，無(wú)裂縫、脫皮空鼓，粘結(jié)牢固，無(wú)滲水。2地坪表面平整，面層和基層粘結(jié)牢固，無(wú)裂縫、脫皮和起砂。3墻面整體平整潔凈、棱角整齊，無(wú)裂縫、脫皮，粘結(jié)牢固。4門(mén)安裝平整牢固，開(kāi)啟方向必須與原設(shè)計(jì)要求一致，表面光滑平整，無(wú)扭曲變形，無(wú)滲水。5窗安裝平整牢固，開(kāi)啟方向必須與原設(shè)計(jì)要求一致，表面光滑平整，無(wú)扭曲變形，無(wú)滲水。6開(kāi)關(guān)及各類插座、配電箱表面完好，固定不松動(dòng)，排列整齊。7陽(yáng)臺(tái)、欄桿顏色完好，無(wú)脫焊，玻璃無(wú)破裂。8地漏、水喉表面潔凈，安裝必須嚴(yán)密，位置正確，無(wú)滲漏現(xiàn)象，啟閉部分靈活。9上水管安裝牢固，接口嚴(yán)密，表面潔凈、通暢，無(wú)滲漏。10下水管安裝牢固，接口嚴(yán)密，表面潔凈、通暢，無(wú)滲漏。11車庫(kù)安裝平整牢固，開(kāi)啟靈活。12供電、供水、燃?xì)?3電話、電視14其他“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

“御龍灣”單元房屋質(zhì)量驗(yàn)收表樓號(hào)：房號(hào)：驗(yàn)收人：序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目合格整改整改內(nèi)容及部位1天花2地坪3墻面4門(mén)5窗6開(kāi)關(guān)及各類插座、配電箱7陽(yáng)臺(tái)、欄桿8地漏、水喉9上水管10下水管11車庫(kù)12供電、供水、燃?xì)?3電話、電視14其他備注：驗(yàn)收合格的項(xiàng)目則在合格欄對(duì)應(yīng)處打“√”，需整改的項(xiàng)目則在整改欄對(duì)應(yīng)處打“√”。

“御龍灣”業(yè)主收樓確認(rèn)書(shū)本人身份證（護(hù)照）為“御龍灣”號(hào)座室之業(yè)主（委托人），該單元經(jīng)本人驗(yàn)收，表示滿意。特此聲明。業(yè)主（委托人）簽字：年月日

整改通知單（存根聯(lián)）編號(hào)：御龍灣號(hào)室業(yè)主：經(jīng)查你戶，上述行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條之規(guī)定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條之規(guī)定，請(qǐng)你在天以內(nèi)，恢復(fù)原貌，并保證今后不再發(fā)生類似事情，否則由此產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。特此通知。業(yè)主簽收：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日整改通知單編號(hào)：御龍灣號(hào)室業(yè)主：經(jīng)查你戶，上述行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條之規(guī)定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條之規(guī)定，請(qǐng)你在天以內(nèi)，恢復(fù)原貌，并保證今后不再發(fā)生類似事情，否則由此產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。特此通知。業(yè)主簽收：“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心年月日

五、綜合管理費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運(yùn)作方式（一）管理服務(wù)費(fèi):物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修，更新，改造的費(fèi)用。管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施管理和對(duì)業(yè)戶提供服務(wù)的費(fèi)用來(lái)源主要靠管理服務(wù)費(fèi)收入，來(lái)源包括：向房屋產(chǎn)權(quán)人收取的管理費(fèi)；公共配套設(shè)施、設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收入；其它合法收入。管理服務(wù)費(fèi)的用途：房屋公共部位及公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)：保安費(fèi)；辦公費(fèi)；管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。房屋公共部位及設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造費(fèi)用在維修基金中專項(xiàng)列支。維修基金的使用由本企業(yè)提出使用計(jì)劃，由將來(lái)成立的“御龍灣”物業(yè)住宅業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù):除對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理和對(duì)業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，如經(jīng)營(yíng)范圍允許，可能涉及其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括：產(chǎn)權(quán)人委托的物業(yè)住宅內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施的代租售；其他服務(wù)類業(yè)務(wù)。

第四章：管理服務(wù)人員配備管理服務(wù)人員配備的基本精神公司將遵循以下原則建立“御龍灣”物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；符合經(jīng)營(yíng)范圍；結(jié)合不同階段的工作重點(diǎn)；把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)；遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和精簡(jiǎn)高效的原則。管理處按照以下要求，明確從事管理，服務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項(xiàng)工作的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)．各崗位的人員設(shè)置將遵循精簡(jiǎn)、高效的原則；保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意周邊情況保潔員在對(duì)樓宇內(nèi)公共部分和樓外公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施。治安和消防情況的巡視；維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著管理員的責(zé)任；根據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氛圍，配備專(兼)職人員；各級(jí)管理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫助．培養(yǎng)的職責(zé)。管理處新員工培訓(xùn)方案及計(jì)劃培訓(xùn)的作用和目的培訓(xùn)是為了讓物業(yè)服務(wù)中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項(xiàng)目日常管理了工作日趨正軌。物業(yè)服務(wù)中心的培訓(xùn)必須以符合提高員工的意識(shí)、技能、技巧，發(fā)掘其潛力的目的。整個(gè)培訓(xùn)是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)的過(guò)程。培訓(xùn)的內(nèi)容與形式依照培訓(xùn)的實(shí)施階段，物業(yè)服務(wù)中心的培訓(xùn)可劃分為崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)，不同的階段應(yīng)采取不同的形式組織和實(shí)施培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)是指新員工上崗培訓(xùn)，目的是使員工了解項(xiàng)目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓(xùn)，管理人員基本技能培訓(xùn)，工程、保安、保潔、服務(wù)人員基本技能培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)是指物業(yè)服務(wù)中心對(duì)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)與操作技能實(shí)施的持續(xù)深造，是物業(yè)服務(wù)中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。主要內(nèi)容有管理人員技能培訓(xùn)、工程、保安、保潔、服務(wù)人員技能培訓(xùn)。3、員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課題總課時(shí)培訓(xùn)要求測(cè)評(píng)方法1新員工入司培訓(xùn)員工手冊(cè)2通過(guò)培訓(xùn)，深入了解公司人事行政類相關(guān)的規(guī)章制度培訓(xùn)考核（筆試）行為規(guī)范2通過(guò)培訓(xùn)，掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識(shí)培訓(xùn)考核/績(jī)效考核企業(yè)文化1通過(guò)培訓(xùn)，了解公司的企業(yè)文化、組織架構(gòu)等情況培訓(xùn)考核（筆試）物業(yè)管理基本常識(shí)4通過(guò)培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)及投訴處理技巧培訓(xùn)考核（筆試）2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)4通過(guò)培訓(xùn)，掌握最新的物業(yè)管理知識(shí)及行業(yè)規(guī)范、法律常識(shí)等應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)管理實(shí)務(wù)操作12通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核管理服務(wù)理念4通過(guò)培訓(xùn)，深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和實(shí)現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)管理制度及文件說(shuō)明4通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握各項(xiàng)管理制度及文件的內(nèi)容應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核3保安人員崗位技能培訓(xùn)隊(duì)列操練10通過(guò)培訓(xùn)，形成良好的形體動(dòng)作習(xí)慣，提高組織紀(jì)律性應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)保安、消防設(shè)備設(shè)施使用4通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握各類保安及消防設(shè)備設(shè)施的使用應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)消防演習(xí)8通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握消防知識(shí)，能夠按火災(zāi)緊急預(yù)案處理突發(fā)性消防事件應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)治安突發(fā)事件預(yù)案演習(xí)8通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨(dú)立按治安突發(fā)事件處理預(yù)案處理一般突發(fā)治安事件應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)擒拿格斗8通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握基本的擒拿格斗技能應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)操作流程及管理制度4通過(guò)培訓(xùn)，熟練掌握相關(guān)的工作流程及規(guī)章制度應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課題總課時(shí)培訓(xùn)要求測(cè)評(píng)方法4工程人員崗位技能培訓(xùn)設(shè)備設(shè)施情況4通過(guò)培訓(xùn)，了解本物業(yè)設(shè)備設(shè)施的基本情況應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)知識(shí)8通過(guò)培訓(xùn)，了解設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí)應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核設(shè)備移交4通過(guò)培訓(xùn)，了解設(shè)備移交的注意事項(xiàng)應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)設(shè)備運(yùn)行日志使用4通過(guò)培訓(xùn)，了解設(shè)備運(yùn)行日志的填寫(xiě)，理解運(yùn)行日志對(duì)設(shè)備管理的重要性應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核5保潔人員崗位技能培訓(xùn)不同部位的保潔要求4通過(guò)培訓(xùn)，了解和掌握不同部位的工作流程及保潔要求應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核清潔機(jī)械的使用4通過(guò)培訓(xùn)，了解并掌握常用清潔器械的使用和一般維護(hù)應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核清潔劑的使用2通過(guò)培訓(xùn)，了解并掌握不同清潔劑的適用范圍應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核6服務(wù)人員崗位技能培訓(xùn)服務(wù)人員的工作要求2通過(guò)培訓(xùn)，了解并掌握不同服務(wù)崗位的工作流程及要求應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核服務(wù)接待技巧2通過(guò)培訓(xùn)，了解并掌握接聽(tīng)電話、處理投訴等基本接待技巧應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng)/績(jī)效考核

第五章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施設(shè)置1、物業(yè)管理用房的配置根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.4%提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建議物業(yè)管理用房的使用上，以簡(jiǎn)單實(shí)用、不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)為原則，物業(yè)管理用房大致分成以下幾個(gè)部分：物業(yè)用房名稱主要用途建筑面積說(shuō)明管理處辦公室經(jīng)理、客服、前臺(tái)等辦公工程部辦公室工程部辦公根據(jù)情況，部門(mén)辦公室也可合并一處。保安部辦公室保安部辦公環(huán)境部辦公室環(huán)境部辦公、存放常用清潔用品員工更衣室員工更衣可利用地下室及邊角房間或多余空間工程部倉(cāng)庫(kù)用于存放設(shè)施設(shè)備的常用和應(yīng)急配件工程部工場(chǎng)用于工程維修物業(yè)管理辦公用房，其他任何單位和個(gè)人不得侵占，使用的物業(yè)管理單位不能擅自改作他用。物業(yè)管理公司進(jìn)行交接時(shí)，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。2、管理設(shè)施的配置根據(jù)物業(yè)管理的需要，相應(yīng)所需配置的設(shè)施主要有：電話、傳真、電腦、打印機(jī)、辦公桌椅、保險(xiǎn)柜、工具、更衣箱等，詳細(xì)所需物品的清單在開(kāi)辦費(fèi)用中列出。第六章：物業(yè)管理服務(wù)承諾為了使物業(yè)住宅更加完美，同時(shí)為更進(jìn)一步提高管理水平，規(guī)范管理工作，據(jù)國(guó)家關(guān)于創(chuàng)建“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的精神，初步設(shè)想在業(yè)主入伙后開(kāi)展創(chuàng)建“市優(yōu)”活動(dòng)，并根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制定以下方案。準(zhǔn)備階段組織機(jī)構(gòu)創(chuàng)建是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性的工作，良好的組織、計(jì)劃和實(shí)施是達(dá)到“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的先決條件，為此“御龍灣”物業(yè)服務(wù)中心，落實(shí)責(zé)任到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作。建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)組長(zhǎng)一名，成員若干名。其中組長(zhǎng)由管理處經(jīng)理?yè)?dān)任，成員為各部門(mén)主管和骨干。建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì)制度創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組，每二周召開(kāi)一次工作例會(huì)，總結(jié)上一時(shí)期的創(chuàng)建工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)尋求解決方案，安排本期的創(chuàng)建工作，檢查計(jì)劃的落實(shí)情況。宣傳動(dòng)員創(chuàng)建工作需全體員工積極參與，上下一心，同心同德，齊心協(xié)力，分工而又合作，各部門(mén)要召開(kāi)部門(mén)會(huì)議，將創(chuàng)建工作的目的、內(nèi)容、要求、時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排等向全體員工充分講解，使他們認(rèn)清目標(biāo)，并使自己的言行融入這項(xiàng)活動(dòng)之中。部門(mén)制定計(jì)劃各部門(mén)按領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，列出部門(mén)的工作計(jì)劃，并將計(jì)劃的落實(shí)和實(shí)施情況記錄在案(具體按表格操作)。評(píng)測(cè)現(xiàn)狀目的：通過(guò)自評(píng)找差距，查原因，落實(shí)情況，限期整改。內(nèi)容：全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）達(dá)標(biāo)驗(yàn)收十五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)．并按達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則嚴(yán)格評(píng)分。創(chuàng)建自查階段各部門(mén)對(duì)照檢查內(nèi)容，缺什么，補(bǔ)什么(包括軟，硬件)。管理處制定創(chuàng)建倒計(jì)時(shí)工作表，根據(jù)部門(mén)自查的情況進(jìn)行逐項(xiàng)檢查。部門(mén)將落實(shí)內(nèi)容和分?jǐn)?shù)層層分焊到每一個(gè)員工，職責(zé)分明，誰(shuí)包干誰(shuí)負(fù)責(zé)。(嚴(yán)格按照100分15項(xiàng)為標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)迎檢階段目的：為通過(guò)考評(píng)驗(yàn)收，做好最后的準(zhǔn)備。內(nèi)容：自評(píng)、自檢，請(qǐng)專家(同行)檢查，迎接驗(yàn)收。報(bào)告創(chuàng)“市優(yōu)”的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員，員工代表進(jìn)行自評(píng)、自檢，邀請(qǐng)兄弟單位或?qū)＜襾?lái)小區(qū)進(jìn)行檢查?？偨Y(jié)階段時(shí)間：通過(guò)最后考評(píng)進(jìn)行總結(jié)(各部門(mén))。目的：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累資料，以利全面提高我們的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)，內(nèi)容：根據(jù)評(píng)審的結(jié)果，對(duì)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)加以長(zhǎng)期維持，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的加以修改．并對(duì)在“創(chuàng)優(yōu)”中涌現(xiàn)出來(lái)的先進(jìn)事跡；加以表彰，對(duì)給“創(chuàng)優(yōu)”工作造成損害的予以批評(píng)和處罰。處罰：對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中不負(fù)責(zé)任、人為地使其所負(fù)責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的部門(mén)和個(gè)人，將給予物質(zhì)處罰和降級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重者將予以解聘和解除勞動(dòng)合同。獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)在創(chuàng)建工作中積極主動(dòng)，并使所負(fù)責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目全都達(dá)標(biāo)的部門(mén)和個(gè)人，對(duì)其進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)在創(chuàng)建工作中表現(xiàn)突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級(jí)。

第七章：物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施業(yè)戶報(bào)修的范圍：報(bào)修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。報(bào)修的工作程序：接到用戶報(bào)修時(shí)及時(shí)填寫(xiě)《報(bào)修記錄單》。接到《報(bào)修記錄》維修人員30分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（如用戶預(yù)約維修時(shí)間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時(shí)間提前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)）。對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)，并在收費(fèi)單上注明應(yīng)收取的各項(xiàng)費(fèi)用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。維修完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)戶檢查使用合格后在《報(bào)修記錄表》上簽名確認(rèn)。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo)確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長(zhǎng)其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門(mén)，根據(jù)公司《設(shè)備管理篇》及其作為指導(dǎo)書(shū)和行業(yè)規(guī)范規(guī)定要求對(duì)設(shè)備設(shè)施實(shí)行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運(yùn)行和使用公共設(shè)備的運(yùn)行管理由服務(wù)使用部門(mén)負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場(chǎng)管理、外圍系統(tǒng)由保安部負(fù)責(zé)等。期于基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行管理為嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門(mén)或責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)，而設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》制定的《保養(yǎng)任務(wù)書(shū)》和《維保記錄表》開(kāi)展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見(jiàn)簡(jiǎn)單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門(mén)規(guī)定需專職維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)公司核準(zhǔn)后報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實(shí)施，竣工驗(yàn)收可由業(yè)主代表和物業(yè)公司共同執(zhí)行，工程情況應(yīng)作專項(xiàng)匯報(bào)。公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費(fèi)用從管理費(fèi)支付。大修費(fèi)用從公共設(shè)施專用基金的增值部分支付。如增值部分不足，將從管理費(fèi)中墊付或由業(yè)主分?jǐn)?。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計(jì)劃供配電系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況24小時(shí)正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無(wú)過(guò)熱、無(wú)噪音每月5控制回路動(dòng)作正常、標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)變色、無(wú)老化每月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)清潔、標(biāo)識(shí)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護(hù)動(dòng)作正?？煽恳荒?空氣開(kāi)關(guān)分?jǐn)嗾?、絕緣良好半年9避雷器動(dòng)作正常、試驗(yàn)合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一年11配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好一年給排水系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時(shí)正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定期2水泵清潔、油漆完好、無(wú)油垢每季度壓力適合、運(yùn)行良好、無(wú)滲漏不定期電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無(wú)過(guò)載、無(wú)過(guò)熱每個(gè)月機(jī)械滑油潤(rùn)滑良好、油位合適不定期3管道無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、油漆完好不定期4閥門(mén)無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、開(kāi)閉靈活、正確不定期5排污井無(wú)嚴(yán)重淤泥、無(wú)嚴(yán)重異味不定期公共設(shè)施系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1道路走廊路面修補(bǔ)、整潔、無(wú)損壞每日2路燈符合安全和使用標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)更換壞損燈泡每日燈桿刷漆，線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)3溝、渠、地下排水管道及時(shí)維修、暢通、無(wú)堵塞一年井蓋刷漆4公共衛(wèi)生潔具無(wú)泄漏、沖洗暢通每日5停車場(chǎng)、停車庫(kù)標(biāo)色完整、清晰、設(shè)備完好、使用正常半年房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng)房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善居住條件。建筑物維修管理的范圍與類型

建筑物維修管理管理建筑物維修管理建筑設(shè)備建筑體建筑設(shè)備建筑體供電系統(tǒng)供排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)供排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)技防系統(tǒng)（1）結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；（2）屋面、外墻；（3）門(mén)窗；（4）樓層通道類型維修類型維修類型例常維修預(yù)防性維修周期性維修例常維修預(yù)防性維修周期性維修（1）緊急（1）整修（1）緊急（1）整修（2）一般（2）翻修指令和工作執(zhí)行管理處應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)行并完成。工程完成的時(shí)間必須與指令單上的緊急程度的說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)，具體如下表指令與工作執(zhí)行序號(hào)執(zhí)行工作種類完成時(shí)間備注1緊急24小時(shí)以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)

由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于表2準(zhǔn)則。執(zhí)行種類與工作細(xì)節(jié)序號(hào)執(zhí)行工作種類完成細(xì)節(jié)備注1緊急影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電主要污水管堵塞，馬桶溢出污水等危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)的缺陷影響房屋建筑安全的缺陷2一般妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷在公共場(chǎng)所并影響住戶安全的缺陷3其他維護(hù)工作所有不屬于在上述兩項(xiàng)的維護(hù)、維修、更換等工作建筑物維修管理的內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見(jiàn)的、或可防止的設(shè)備失效，并確定有其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：常年檢驗(yàn)，鑒定電氣裝置；常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)；定期檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)；定期沖洗房屋污水排放管；定期檢驗(yàn)房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；定期檢修閉路電視系統(tǒng)；月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；月度養(yǎng)護(hù)中央垃圾槽清洗系統(tǒng)；月度養(yǎng)護(hù)水泵；例常維修一般常例維修工作是通過(guò)管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。基本上，巡視的范圍包括地面層空地、臺(tái)板，排污溝，門(mén)廊，戶外空地，停車場(chǎng)。兒童游樂(lè)園，花圃，及房屋的構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。1）地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺(tái)板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場(chǎng)，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。2）地面層詳細(xì)巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項(xiàng)目。3）房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)，將會(huì)觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問(wèn)題。4）房屋詳細(xì)巡察（外部）房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì)的巡察。5）房屋詳細(xì)巡察（內(nèi)部）這項(xiàng)巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲(chǔ)物室、儲(chǔ)水柜、照明部位。6）鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門(mén)按期執(zhí)行：周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋（公共部位）；月度沖洗陰溝；半月度修剪草坪（戶外空地）；月度園藝維修及修剪草坪（停車場(chǎng)）；月度中央垃圾槽的養(yǎng)護(hù)；月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；季度沖洗商用房屋的陰溝。7)巡察及維修項(xiàng)目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項(xiàng)目、部位、地點(diǎn)、修繕工程及竣工日期等。8）維修項(xiàng)目的期限首要層次之猝發(fā)性問(wèn)題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時(shí)內(nèi)完工。次要層之應(yīng)急性問(wèn)題，造成某些或個(gè)別居民之不便，設(shè)施之功能失效之類，則需在3天完工。一般性之保養(yǎng)問(wèn)題，項(xiàng)目零星非緊急性者，可允許在7天內(nèi)完成修理工作。周期性維修周期性維修的重要性有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運(yùn)作。提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。周期性維修的類型房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場(chǎng)所的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。更換水供增壓器（7年周期）包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤(pán)已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤(pán)等也同時(shí)更新。重修建筑物屋頂工程（14年周期）根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍?。更新技防系統(tǒng)（約10年周期）更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂(lè)播放等。更新水管工程（約25年周期）更換水用總管道，支流管道及其他配備。

建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1樓層護(hù)墻平整光滑、不老化無(wú)坑洼，不下凹無(wú)積水，無(wú)裂縫彎道不阻塞格子各彎道蓋良好無(wú)損彎道不溢水護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞水溝內(nèi)無(wú)死水水溝內(nèi)無(wú)藻類和淤泥水溝內(nèi)平滑無(wú)聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞護(hù)墻水溝不暴露格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無(wú)雜草照明和公用事業(yè)井完好井蓋不損壞井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好陶瓷錦磚完好不碎，表面無(wú)油跡彎道不阻塞無(wú)積水2樓層/護(hù)墻供給管道和閥牢固，狀態(tài)良好供給管道不阻塞，不會(huì)停供供給管道安裝在墻面，無(wú)污跡和銹關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫(huà)油漆表面不剝落墻面裂痕修補(bǔ)墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落機(jī)電設(shè)備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)信箱維修良好信箱的門(mén)牌號(hào)碼清楚鎖不缺少和損壞陶瓷錦磚不碎裂和缺少信箱和支架之間無(wú)空隙信箱門(mén)完好3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好扶手牢固筆直，不腐蝕生銹樓梯突邊不破碎、腐蝕涂料不褪色地面維修良好地面無(wú)積水伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修完好無(wú)水泥和油漆剝落墻壁維修良好墻壁裂痕不超過(guò)2涂層不隆起水泥踢腳板不碎裂每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少4樓梯和公共走廊機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)供給管道維修良好供水分表閥向內(nèi)傾斜分表和供給管道接合處不滲漏供給管道上無(wú)水泥和油漆分表底部不生銹5樓層、空地設(shè)備所有設(shè)備維修良好自行車停車庫(kù)自行車支架維修良好支架不松，沒(méi)有和損壞搬走被棄和損壞的自行車自行車支架不生銹桌和椅桌和椅固定不損壞陶瓷錦磚完好，桌椅完好桌表面無(wú)斑點(diǎn)無(wú)凹痕，不碎裂和褪色桌椅牢固埋置木板不腐爛和損壞金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形電梯平臺(tái)平臺(tái)維修良好電梯平臺(tái)凸處不損壞平臺(tái)地面和墻面的磚不碎裂和缺少按鈕和面板不損壞按鈕指示燈正常緊急開(kāi)頭裝置標(biāo)志牌牢固，清楚6電氣設(shè)備線路埋設(shè)有序電纜管道和夾板在原位電線穿過(guò)夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好燈正常燈罩在原位天花板接線盒在原位燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常插座不損壞、脫體和腐蝕插座蓋未損壞電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常插座在原位插座無(wú)燃燒跡象變流器段開(kāi)裝置完好7曠地人行道維修良好在每米扇區(qū)人行道的老化不超過(guò)20%人行道裂縫寬度不超過(guò)2每米扇區(qū)細(xì)裂縫不超過(guò)20%人行道上無(wú)積水，伸縮縫無(wú)雜草，瀝青完好排水管不堵塞水流暢管無(wú)雜草檢查井蓋維修良好檢查井蓋與地面齊高井蓋不腐蝕和損壞吊眼的半圓凹陷處填滿（以防蚊子）燈維修良好標(biāo)準(zhǔn)同停車場(chǎng)燈的維修相同8停車場(chǎng)漆完好，清楚停車線和編號(hào)清楚停車場(chǎng)路面維修良好路面無(wú)坑洼和凹陷無(wú)積水路面無(wú)裂痕，石料不暴露停車場(chǎng)排水設(shè)施維修良好排水樓不被草和土阻塞停車場(chǎng)后的混凝土條清楚，不損壞排水管澆口維修良好垂直和水平澆口完好，不腐蝕接水平澆口不損壞燈維修良好燈柱垂直牢固燈柱不腐蝕和生銹燈柱套管用混凝土澆至少250高燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚燈臂牢固安裝在燈柱上燈罩不損壞，燈正常路面突起維修良好使用標(biāo)準(zhǔn)漆，清楚\黃色和黑色路面突起尺寸：最高70最寬150斜切過(guò)緣409落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好豎直水管無(wú)銹斑連接管不滲漏清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好10通道通道的屋頂狀態(tài)良好磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏無(wú)滲漏護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好圓柱垂直，牢固埋置圓柱不腐蝕和散裂木版無(wú)蟲(chóng)害侵蝕柱上漆不剝落和褪色地面狀態(tài)良好磚完整，不碎裂粉刷的裂紋不超過(guò)2寬無(wú)積水11公共廁所衛(wèi)生裝置維修良好小便池，洗臉盆和抽水馬桶無(wú)阻塞彎道不損壞地面彎道暢通洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞供給管道不滲漏腐蝕供給管道牢固固定在墻上廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好墻面無(wú)亂刻的字畫(huà)涂料不剝落和褪色墻面裂紋不超過(guò)2墻面涂層不隆起地面維修良好磚不碎裂和缺少磚無(wú)污跡天花板維修良好無(wú)剝落混凝土漆不剝落和褪色門(mén)維修良好門(mén)不損壞門(mén)鎖裝置牢固、不松動(dòng)和損壞附屬裝置維修良好烘手機(jī)狀態(tài)良好衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用燈正常線路穿過(guò)管道和板條12屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好避雷器垂直向上，埋置牢固水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好防水層不碎裂或磨損防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無(wú)氣泡防水層無(wú)積水輔助維修良好屋頂無(wú)廢棄物屋頂不用作儲(chǔ)藏間活動(dòng)鐵門(mén)和通氣門(mén)保養(yǎng)良好搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安裝牢固通氣門(mén)和鐵門(mén)導(dǎo)軌平滑通氣門(mén)和鐵門(mén)不損壞和生銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹

三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施制定業(yè)戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾處理及裝修人員管理規(guī)則，完善裝修申報(bào)、審核手續(xù)；建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)，消防，安全防范及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案此等事件將等同高空墜物情況處理，預(yù)案如下：高空墜物是涉嫌犯罪的一項(xiàng)嚴(yán)重事件，接到該類投訴，必須采取下列行動(dòng)；立即組織人員進(jìn)行調(diào)查，設(shè)法尋找作惡者；如有需要須向作惡者發(fā)出嚴(yán)重警告，并向警方報(bào)案；如未能查明作惡者，物業(yè)部應(yīng)發(fā)文通知所有客戶，指出該行為的危害性與違法性；拍照存案，必要時(shí)錄像取證；布置保安，伏擊守候，捉拿現(xiàn)行。如高空墮物已引起人員傷害，保安人員應(yīng)當(dāng)：拔打120救護(hù)電話，派員在路口引導(dǎo)；立即通知警方，并協(xié)助開(kāi)展偵查，設(shè)法查明肇事人；物業(yè)部應(yīng)協(xié)助保安尋找證人，提供入住情況等資料；封鎖現(xiàn)場(chǎng)，拍照取證，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)秩序；記錄一切有關(guān)資料及注明警方立案檔號(hào)。事后書(shū)寫(xiě)《事件報(bào)告》呈交管理處。五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔程度的措施清潔服務(wù)范圍小區(qū)公用部位小區(qū)道路合同約定的其他清潔服務(wù)清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公用部位地面：表面潔凈，無(wú)塵土、污跡、煙頭、紙屑、油跡及垃圾；墻面：無(wú)污跡；玻璃表面：無(wú)積塵、污點(diǎn)；標(biāo)牌、指示牌：無(wú)塵土、污跡；裝飾物：盆、座等表面干凈無(wú)塵土；草地；無(wú)煙頭，紙屑、塑料袋等雜物；廢物箱：清潔無(wú)異味；燈飾、吊件：無(wú)積塵；天花板、聯(lián)廊頂：無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)。保潔規(guī)程清掃外場(chǎng)地面將花壇內(nèi)垃圾、煙蒂、紙屑清掃干凈清抹外圍各處立牌不間斷巡視外圍清潔狀況，發(fā)觀地面上有油污，及時(shí)去除自我檢查專項(xiàng)保潔洗地操作規(guī)程洗地，洗地前先拖干樓層的地面自動(dòng)洗地機(jī)的操作規(guī)程——檢查水箱、加足清水：——裝上吸水刮；——啟動(dòng)電源開(kāi)關(guān)t放下洗地刷、吸水刮，并扳動(dòng)水剝開(kāi)關(guān)；——啟動(dòng)吸水機(jī)電源，手推操作桿，慢速前進(jìn)60厘米／分鐘，洗地和吸水一起完成；——吸地時(shí)，速度不可大快；要確保工作質(zhì)量。刮玻璃的程序工具：伸縮桿，玻璃刮、清水．玻璃清潔劑、干毛巾若干條，工作指示牌、玻璃鏟刀。刮玻璃程序——發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡時(shí)，先用玻璃刀鏟除干凈；——把抹水墨套在伸縮桿上；——把抹水器兩端分別浸入水中；——有污跡的地方重點(diǎn)抹；——緊接著用另一種伸縮桿套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；——一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面接近時(shí)，可以把抹水器和玻璃刮作橫向移動(dòng)；——最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。外墻的清洗標(biāo)準(zhǔn)材料：——地面磚：用全能清潔劑——玻璃幕墻：用玻璃光亮劑操作：——墻面磚；藥劑<l：60的濃度(偏堿性)，先用藥水涂抹，然后用刷帚刷洗，再用清水清洗。——玻璃幕墻：藥劑<1：40的濃度(偏堿性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除污漬，然后用刮水器清刮。保險(xiǎn)繩：——必須二人三繩，保險(xiǎn)夾頭夾住保險(xiǎn)帶，從上往下清洗。標(biāo)準(zhǔn)：——地面磚：無(wú)明顯漬跡、無(wú)灰塵。內(nèi)保潔規(guī)程按標(biāo)準(zhǔn)清潔按標(biāo)準(zhǔn)清掃擦拭公共區(qū)域的墻面、地面向領(lǐng)班匯報(bào)維修項(xiàng)目及申領(lǐng)保潔用品接受領(lǐng)班安排的其他工作

六、小區(qū)綠化按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施綠化管理服務(wù)范圍(主要面向公共地方，各業(yè)戶單元綠化由業(yè)戶自行負(fù)責(zé)或委托物業(yè)服務(wù)中心代安排，但有償)：景觀區(qū)域的垃圾清理排水溝的廢物處理定期培土除雜草和病蟲(chóng)害，更換壞死花木(確定壞死花木的更換費(fèi)用，若屬原已壞死或自然災(zāi)害等甲方原因造成，則由甲方承擔(dān)費(fèi)用；若屬乙方管理服務(wù)原因造成，則由乙方承擔(dān)費(fèi)用)修剪枝葉及時(shí)修補(bǔ)綠化草坪綠化管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綠化管理服務(wù)主要是小區(qū)所有草地，花木及室內(nèi)盆景的管理養(yǎng)護(hù)工作管理服務(wù)范圍內(nèi)的一切草地花木及室內(nèi)盆景生長(zhǎng)健旺，無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)枯黃葉，保持形態(tài)美觀，色彩斑斕做好花木防風(fēng)、防霉、防病蟲(chóng)害等防自然災(zāi)害的保護(hù)工作，使損失降到最低限度做好室內(nèi)外景點(diǎn)布置及時(shí)更換工作，使景點(diǎn)常綠常艷做好草地的修剪保養(yǎng)工作，確保平整、常綠，美觀綠化管理規(guī)程景觀區(qū)域衛(wèi)生每天必須清理景觀區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔衛(wèi)生、無(wú)雜物，無(wú)垃圾。每天必須巡視景觀區(qū)域，發(fā)現(xiàn)枯黃葉即予隨時(shí)清除．每周一次清理景觀區(qū)域，所有瓷墻面做到潔凈無(wú)灰塵、無(wú)污漬。排水溝的廢物處理每周一次清理各景觀區(qū)域之排水濾網(wǎng)，使濾網(wǎng)無(wú)攢泥，排水暢。每月一次清理排水溝；逢雨季半月一次清理排水溝；發(fā)生堵塞隨時(shí)予以清理，確保排水溝暢通，澆水澆水工作，根據(jù)各種植物、花卉、草地的生長(zhǎng)規(guī)律和季節(jié)氣候的變化及時(shí)澆水，做到澆水均勻，無(wú)枯死和灌死現(xiàn)象。澆水作業(yè)應(yīng)視天氣情況面定，晴天草本每天上午及下午下班前各澆水一次，木本每天澆水一次。澆水工作應(yīng)視各個(gè)地點(diǎn)不同而定量澆水，做到澆水適量，水量飽和定期檢查澆水沒(méi)施及各處水閘是否靈驗(yàn)，澆水管是否密實(shí)，否則會(huì)造成溢水破壞小區(qū)環(huán)境。防止?jié)菜畷r(shí)損壞小區(qū)設(shè)施，防止?jié)菜艿叫腥松砩?。每日工作完畢，必須收好工具、器材、妥善保管，?jǐn)防遺失。澆水工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：在夏秋季節(jié)，應(yīng)多澆，在雨季則少澆。中午切忌澆水，宜早晚進(jìn)行，冬天氣溫低、宜少澆，并在幼苗時(shí)少澆，旺盛生長(zhǎng)多澆，開(kāi)花結(jié)果時(shí)不能多澆，每天澆水不宜直接澆大根部，耍澆在根區(qū)周圍。每次澆水過(guò)程中，按照：“初宜細(xì)、中宜大、終宜暢”的原則來(lái)完成，以免表土沖刷。噴藥及防治病蟲(chóng)害經(jīng)常檢查景觀區(qū)域植物、花卉、草地生長(zhǎng)狀況，提前預(yù)防病蟲(chóng)害，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害應(yīng)針對(duì)病因及時(shí)做出處理，對(duì)常見(jiàn)的季節(jié)性病害、蟲(chóng)害提前防治。對(duì)防治病蟲(chóng)害的花品要了解性能，做到安全用藥。景觀區(qū)域全面定期噴射廣譜性殺蟲(chóng)劑。要注意用藥安全及藥物機(jī)具的管理。準(zhǔn)備好噴藥器、膠桶及勞動(dòng)保護(hù)用品。一般噴藥要在清晨無(wú)人時(shí)工作，以防藥?kù)F有害行人健康。施藥后應(yīng)出示警示牌、以免出現(xiàn)意外。作業(yè)前注意風(fēng)向，從下風(fēng)段開(kāi)始，先噴高處、后噴低處，帶好膠手套、面罩。注意行人動(dòng)態(tài)，做好安全戒備工作，嚴(yán)防藥液噴射到行人。工作完畢后，注意收回保管好藥物，及時(shí)清潔好機(jī)具，用肥皂洗擦皮膚裸露部份，做好工作記錄。培土及施肥植物、花卉生長(zhǎng)必須有適量的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)才能良好生長(zhǎng)及正常發(fā)育。根據(jù)大植物花卉的生長(zhǎng)規(guī)律，合理施肥，一般選擇在雨天氣施肥，以免澆傷植物，地栽植物下肥做到開(kāi)溝下肥，以使植物完全吸收。地栽植物原則上一年施肥四次；花壇植物、花卉原則上一年下肥六次；綠篙植物每二個(gè)月下肥—次。時(shí)花及陰生植物，根據(jù)實(shí)際情況下肥。觀察植物的生長(zhǎng)發(fā)育狀況，看是否缺少某種元素以對(duì)癥下藥。修剪、整形對(duì)花卉、植物定期進(jìn)行修剪，調(diào)節(jié)花卉、植物各部的生長(zhǎng)，促進(jìn)開(kāi)花，防止病蟲(chóng)害。原則上地栽喬木一年剪二次，地栽其他花卉、植物每月修剪一次，花壇每月修剪一次，綠篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。根據(jù)各種植物的生長(zhǎng)情況調(diào)節(jié)修剪，做到無(wú)枯黃、亂、散現(xiàn)象?？蔹S樹(shù)葉隨有隨剪。草地管理春夏季每?jī)芍芗粢淮味疽暻闆r修剪剪草應(yīng)檢查機(jī)具是否正常，刀具是否鋒利，滾筒剪每半月用研磨磨一次，每季度用扦底刀磨—次；圓盤(pán)剪草磨刀三把，每剪15分鐘換刀一把。草地修剪應(yīng)采用橫豎轉(zhuǎn)方法交替割草，以防轉(zhuǎn)彎局部草地受損過(guò)大，割草時(shí)行間疊合在40—50％，防上漏割。剪草地之際，一定要小心操作，以防發(fā)生事故。工作完畢后，要清掃草地，做好清洗機(jī)具和抹油等保養(yǎng)工作。檢查、記錄、報(bào)告花草樹(shù)木生長(zhǎng)情況竣工驗(yàn)收后要對(duì)植物、花卉、草地進(jìn)行登記造冊(cè)，包括編號(hào)，名稱，種類，數(shù)量，面積、胸徑、樹(shù)齡、地點(diǎn)等各個(gè)方面。列出不同類型植物、花卉，草地特點(diǎn)、習(xí)性，有針對(duì)性進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理。每月對(duì)植物，花卉進(jìn)行檢查、記錄；每年做出花草樹(shù)木生長(zhǎng)情況小結(jié)；每半年做出花草樹(shù)木生長(zhǎng)全面報(bào)告。七、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)執(zhí)勤，巡視重點(diǎn)部位的崗位職責(zé)描述保安管理服務(wù)范圍、服務(wù)規(guī)程；標(biāo)準(zhǔn)及報(bào)表、規(guī)章制度(除服務(wù)范圍外、服務(wù)規(guī)程，標(biāo)準(zhǔn)及報(bào)表、規(guī)章制度，將根據(jù)實(shí)際工作需要做出修改)；保安服務(wù)總體方針是內(nèi)緊外松，技防、人防、物防相結(jié)合的管理，提供有效安全的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。保安管理服務(wù)范圍：車輛管理(含自行車、助動(dòng)車)。防火防盜安全巡視(含夜間各樓宇上鎖確認(rèn))。監(jiān)控值班和應(yīng)急措施。根據(jù)物業(yè)要求的其他安全防范服務(wù)。合同約定的委托物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)安全防范服務(wù)。保安管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)確保所管物業(yè)區(qū)域公共場(chǎng)所的秩序正常。車輛行車安全、停放秩序井然。在日常保安工作中，為節(jié)約能源，降低不必要開(kāi)支，定時(shí)關(guān)啟公共區(qū)域照明以及對(duì)物業(yè)區(qū)域提供24小時(shí)的安全防范服務(wù)。監(jiān)控在接到報(bào)警信號(hào)后，在3分鐘或最短時(shí)間內(nèi)派專人趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)。巡視保安按要求每隔1小時(shí)或不定時(shí)對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行全方位巡視，旨在發(fā)現(xiàn)各種隱患。對(duì)于客戶投訴及時(shí)予以處理。采用國(guó)家法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)的各種方式，通過(guò)各種工作程序，為維護(hù)物業(yè)區(qū)域建筑物及其附屬設(shè)施的平安，創(chuàng)造安全的環(huán)境。保安上崗應(yīng)按規(guī)定著裝，與人交談應(yīng)使用文明用語(yǔ)，待人禮貌熱情。通過(guò)認(rèn)真的工作，協(xié)助其他部門(mén)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，使業(yè)戶能在舒適的環(huán)境中生活、娛樂(lè)。定期和不定期做好與業(yè)戶的適時(shí)溝通與協(xié)調(diào)，聽(tīng)取業(yè)戶的意見(jiàn)。通過(guò)宣傳教育等工作程序，提高內(nèi)部員工保密素質(zhì)及安全意識(shí)。保安服務(wù)工作內(nèi)容：維護(hù)公共場(chǎng)所秩序及治安安全。負(fù)責(zé)各出入口的警戒工作。負(fù)責(zé)非正常出入時(shí)間出入者的記錄工作。負(fù)責(zé)物品的管理工作。負(fù)責(zé)巡邏巡視工作。負(fù)責(zé)要害部位鑰匙的管理工作。負(fù)責(zé)重大活動(dòng)的特別協(xié)助和保安工作。負(fù)責(zé)確認(rèn)各樓宇大門(mén)是否鎖好等工作。負(fù)責(zé)所有車輛（包括自行車)停放，交通秩序等安全疏導(dǎo)的管理工作。負(fù)責(zé)危險(xiǎn)物品(易燃，易爆、有毒、腐蝕，放射物品)的監(jiān)管，及協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理工作。負(fù)責(zé)二次裝修施工人員的出入驗(yàn)證及施工現(xiàn)場(chǎng)治安防火安全工作的監(jiān)管，