海南某花園酒店改造可行性報告

第一章項目概況第一節(jié)項目簡述一、項目名稱：海南某花園酒店總本五星級達標改造工程二、項目編制單位：海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院三、項目主管單位：海南某花園酒店有限公司四、項目申報單位：海南某花園酒店有限公司五、項目建設單位：海南某花園酒店有限公司六、項目法人：***（海南某花園酒店有限公司董事長）七、項目計算期：長期（經營期），含建設期8個月八、項目主要建設內容及規(guī)模：利用某花園酒店大堂、兩廂客房中置空地約2520M2，以弦索鋼結構2324M2穹頂圍合大堂—中庭—客房共享空間，改造大堂吧，形成精品屋、藝術走廊、書吧等功能配套，擴建客房1560M2，并改造設備、設施，使100間客房達五星級標準，形成中庭1200M2綠地綠化及約300個餐位餐飲區(qū)功能。通過改造可年增約1088.3萬元收入，有較好的經濟效益和社會效益。九、工程總投資：約1950萬元。資金自籌。第二節(jié)項目申報單位簡況某花園酒店位于南疆市某園區(qū)某路5號，是某集團有限公司直屬的某會配套酒店?？傉嫉?1.05畝，現形成總建筑規(guī)模約30000㎡;有客房295套（間），餐位620余人，會議規(guī)模400人，同聲傳譯設備150套，及相應的娛樂、健身、體育綜合配套服務設施。酒店建成營運5年多來，在某集團領導支持下，在經營管理和建設擴展兩方面做出實績。1、經營管理：酒店以“開拓創(chuàng)新，追求卓越”理念，在經營管理上下功夫探索新路，針對’某會后，南疆地區(qū)旅游飯店業(yè)市場滑坡，惡性競爭的局面，走出去學習，抓內部培訓，提高管理水平和員工素質；如員工大專以上學歷就由8﹪上升至16﹪，綜合持證率約達80﹪。酒店的經營方針定位于：管理服務達到規(guī)范、優(yōu)質特色；特別在人性化服務上創(chuàng)新，創(chuàng)新出品牌和知名度。酒店運營5年多來，已創(chuàng)收7000多萬元。先后接待100多個國家、地區(qū)、國際組織客人，成功地為數十次大型重要會議，數百次有影響、有檔次的地區(qū)、專業(yè)行業(yè)性會議服務，獲得了較好的社會效益和經濟效益，使酒店成為南疆地區(qū)有特色的會議休閑度假型酒店。2、建設擴展：針對酒店為迎接某會配套服務僅用197天突擊建成，功能配套不齊，工程缺陷突出的實際，在某集團公司大力支持下，投資近千萬拓建了游泳館、綜合館、紅土網球場等體育配套設施。改造了二號院（原某7#、8#招待所）。主樓興建揚州洗浴中心，局部改造了客房、中餐廳、會議室。在完善酒店功能，提高酒店檔次，提升酒店品質上取得實效。上述改擴建至2003年使效益已明顯上升，初步統(tǒng)計2004年酒店收益至少增長19.96﹪以上。第三節(jié)項目改造的必要性隨著西部大開發(fā)和面向東南亞、南亞發(fā)展良好前景的凸現，2003年南疆市提出建成“東方日內瓦”式的新城構架,催化南疆地區(qū)建設發(fā)展新路。某園地區(qū)也由于某生態(tài)城的興建，以及“高天流云”、“公園道一號”等高中檔生態(tài)住宅的建設進入發(fā)展新高潮。更佳機遇是海南省決策將中國——東盟國際會議中心定點于某園區(qū)，并由某集團承建，集團決定由酒店參與管理。因此，如何為某集團的更新拓展，與高檔次會議中心（國賓館）協調互動，新的任務和挑戰(zhàn)擺在酒店的面前。針對新的課題，酒店認真研討現狀，外出深圳、海南調研，杳找出酒店不足與差距及阻滯酒店拓展提升的問題。深感以下矛盾亟待改進：1、酒店靠七個月時間高速建成，在總體風格，功能布局上創(chuàng)意與深度稍欠，酒店的外觀，尤其正面環(huán)境，不足以體現“某”精神和展示“花園”格調，自然生態(tài)親和力難以凸現。2、酒店大堂、中庭、客房、后園、室外等塊未形成向心組合，未形成有機呼應和整體功能效應優(yōu)勢，顯得分散割裂，融合感較差，缺乏整體通透。3、缺乏一個標志性的、風格特色鮮明的、起引導組織作用的核心建筑功能體，在感官、體量、空間尺度、格局上起到象征性和品牌作用。4、酒店大堂及正面外圍環(huán)境過硬、過冷，整片單調灰色石板和規(guī)則建筑，生硬呆板不符“人與自然和諧相處”的境界。5、一些設施,尤其客房、衛(wèi)生間、車道回廊面積偏小，規(guī)格偏低，影響檔次，限制升級。6、酒店餐飲缺乏一個環(huán)境舒適能同時容納300人以上的大型用餐和活動的空間，限制了大型會議和重要活動。7、作為自然生態(tài)環(huán)境中的休閑度假花園型酒店，室內綠化生態(tài)環(huán)境必須強化，室內庭院也要顯“綠”，有良好的自然生態(tài)環(huán)境，才能與酒店總體格調匹配。某花園酒店面臨著社會經濟多元化和新的旅游飯店業(yè)格局，以及參與中國——東盟會議中心管理、服務新態(tài)勢：南疆市旅游飯店業(yè)在經歷’某會前狂建猛增及其后滑坡和惡性競爭過程，特別是2003年“非典”沖擊后，陷入低谷。據2004年初對南疆市51家正式報評三星級以上酒店營業(yè)狀況調查：(51家酒店中五星級五家占9.2﹪，四星級14家占23.8﹪，三星級32家占63﹪)一是某會前猛增，造成供需失衡，嚴重過剩。51家酒店中，16——19年三年間建成開業(yè)比例占76﹪，而某會前南疆沒有一家五星級酒店。二是出租率低，房價大幅下跌。51家酒店，入住率＜14.4％占21％，入住率在14.4％——33.7％的占51.8％，入住率﹥33.7﹪的僅占27.2﹪，而據行業(yè)標準，入住率55﹪左右才能持平。同時房價偏低，低于50元/天的占38﹪，高于180元/天僅占10﹪，最多的是101——180元/天的占51.3﹪，不僅在知名旅游城市中，就是在同類省會和大中城市中，價格也明顯偏低。三是由于惡性價格競爭，導致硬件失調，待遇降低，并使高層和專業(yè)人員“跳槽”流失，管理降格，服務質量下降。四是同質化經營嚴重，無特色，無創(chuàng)新，更缺少人性化經營服務。2004年以來，南疆旅游飯店市場轉暖。初步統(tǒng)計，2004年上半年客流量同比增長12.7%，收入同比增長2位數以上，市場組織結構多樣化，特別休閑度假客人猛增。客人在昆逗留時間平均增加0.27人/天，專業(yè)性會議率急升30%以上。2004年下半年保持增長勢頭，7-8月曾有“百萬大軍入昆避暑”的真實形式象報導。至11月，客人仍有增無減，旅游飯店入住率平均已過60%，高星級賓館更高。但是南疆旅游飯店總體環(huán)境質量差，管理創(chuàng)新功夫不到家是普遍現象。全市現有600多家賓館，11萬多個床位，酒店過剩。房價低于全國同類市場，同質化，無特色，少人性化經營服務的格局并未整體改觀。因此，某花園酒店清醒地看到新勢態(tài)和新挑戰(zhàn)局面，提出以酒店1號院主樓中庭為核心的自身改造拓展提升的任務，并得到某集團領導高瞻遠矚的指導扶持，形成了目前中庭改造拓展目標。第四節(jié)項目編制依據1、中華人民共和國國家標準GB/T14308-17《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》2、投資項目可行性研究指南2003年9月版3、國家相關規(guī)范標準及技術深度要求4、海南省、南疆市相關文件及規(guī)定5、某花園酒店經營管理基礎資料6、海南某集團有限公司批準項目文件第五節(jié)項目編制主要內容根據國家法改委對項目可行性研究報告的有關內容要求，結合某花園酒店經營、管理，改造提升酒店質量的基礎資料，尤其是某花園酒店2號院改造投資及改造前后經營效益對比，對項目改造的必要性、可能性、投資環(huán)境、改造條件、建設規(guī)模及內容，資金估算和資金籌措，經濟、社會效益分析等方面進行了分析論述，為項目實施提供依據。主要包括如下內容：1、對項目的必要性進行闡述2、對項目的功能定位進行分析3、對項目的建設規(guī)模及建設標準進行研究4、對項目的總投資進行估算5、對項目的經濟、社會效益進行分析6、提出實施計劃及相關措施第二章投資環(huán)境第一節(jié)大環(huán)境：西部大開發(fā)和東盟“北進”給海南帶來機遇海南是山川瑰麗、物產豐富的西南邊陲大省。以：“植物王國”、“動物王國”、“金屬礦產王國”著稱。以植物而言，海南全省有高等植物18000多種，占全國總數62.9%，植被種類居全國第4位，森林覆蓋率占全國十三分之一，珍稀植物51種，占全國34.5%，其中12種為本省特有。野生藥用植物占全國70%。1萬多種種子植物中，國家重點保持物種海南有151種，占354種的42.6%。經濟作物中僅油菜就有397個品種，甘蔗種質源361個。茶屬品種占世界30%，橡膠品種1100多個，蔬菜品種100多個，栽種種類及變種居全國之冠，果樹資源占世界栽培種屬的90%，，已接近我國種質的總蘊藏量。以動物論，全省野生動物僅脊椎動物即達1600余種，占全國55%。珍稀動物中一類保護動物37種，占全國38%；二類保護動物134種，占全國46%。海南的礦產資源得天獨厚：全世界已知160多種有用礦產中，海南儲有142種，其中探明儲量居全國前10位的（如黃磷、鉛、鋅）達54種。水力和地熱資源的可開發(fā)量均居全國第2位。神奇美麗的自然風光造就“七彩海南”：有石林、土林、沙林、熱帶雨林，又有雪山、火山、圣山，包括迄今未被人類征服的處女峰——梅里雪山；有名列世界前茅的怒江大峽谷和著名的大峽谷——虎跳峽，還有熱海（沸泉）、溫泉；有九大高原明珠湖泊，南疆、大理、麗江等國家級歷史文化名城，還有三江并流世界奇觀，茶馬古道等聯合國人類文化遺產……海南長期以來保持國民經濟高速持續(xù)增長。20世紀最后10年，一直保持8%以上國內生產總值增長率，居全國發(fā)展最快的10省（市、區(qū)）之列。18年到2002年，海南省國內生產總值年均增長7.4%，國內生產總值和財政收入分別躍上2000億元和400多億元的臺階。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別增長39.7%和16.3%。2002年，全省完成國內生產總值2232億元，2003年國內生產總值達2465.29萬元億元。2004年是發(fā)展最佳的一年，國內生產總值預計達2920億元，比2003年年增長10.8%，是16年以來增長率最高的一年，提前一年實現人均800美元目標。固定資產投資達1331億元，經2003年（1021.18億元）增長30.3%。旅游業(yè)恢復長勢喜人，2004年初步統(tǒng)計，全省旅游外匯收入2.81億美元，國內旅游收入226.78億元，分別增長37.6%，17.4%?？驮词袌龃笸卣?，僅南疆機場旅客流量即達979萬人次，比上年增長達39.86%。更可喜的是：新世紀海南迎來了西部大開發(fā)良機。按照國務院《實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》及最新的《國務院關于進一步推進西部大開發(fā)的若干意見》（2004年3月11日）精神，海南是開發(fā)重點區(qū)域，享受優(yōu)先安排建設項目，加大財政支持力度，擴大對外對內開放等一系列優(yōu)惠政策。2001年起，國家基礎建設40%投資重點轉向西部，并執(zhí)行“繼續(xù)加快基礎設施重點工程建設”安排意見。2002年5月8日，內昆鐵路正式開通，經海南的出海通道縮短了385—400公里。同年，瀾滄江—湄公河正式通航。2003年，泛亞鐵路進入實施階段。2004年10月，長達1887KM的昆曼公路最困難的老、緬段開建，2007年可全線貫通。第二節(jié)特優(yōu)區(qū)位環(huán)境——南疆市空前拓展和某園區(qū)域高速發(fā)展1、南疆市社會經濟高速持續(xù)發(fā)展南疆市是我國首批（24個）歷史文化名城之一，是海南省政治、經濟、科技、文化中心，商業(yè)、交通、旅游、信息樞紐，是西南地區(qū)中心城市和西部大開發(fā)重點城市之一，是對外開放面向東南亞、南亞，建立歐亞大通道的國際交流前沿城市。南疆市的城市地位隨著建設和發(fā)展，經濟繁榮日益飚升。2000年以來，南疆跨入首批“中國優(yōu)秀旅游城市”（54個）行列，被評為“中國最佳人居城市”之一，名列第2。被評為我國“首批創(chuàng)文明先進城市”（50個）之一。被列為“世界最佳四個高原城市”之一和國內外關注的“中國十大觀光旅游熱點城市”，名列第八！由于南疆市年平均溫度15.1°C，冬不見雪、夏無酷暑，再加上綠化率達30.1%，植物種屬居全國城市之冠，有“春城”、“花都”美譽，生態(tài)環(huán)境一流，可持續(xù)發(fā)展條件優(yōu)越，因而成為成功人士置業(yè)和生活發(fā)展的首選之地。①、九·五期間，南疆市國內生產總值年約增長11%，固定資產投資平均增長12.1%，社會消費品零售額平均增長13.6%，2001年，全市國內生產總值677億元，增長8.5%，城市居民人均可支配收入達7790元，均高于全國和全省平均水平。2001年全市社會消費品零售增長額達10.7%，總額達265.3億元。②、2002年南疆市國內生產總值747億元，增長9.2%，人均國內生產總值15290元，全市社會消費品總額300億元，增長11.31%；2003年，仍保持同等幅度增長，絕對增量達兩位數的水平。南疆市的發(fā)展目標是“成為經濟總量大，創(chuàng)新能力強，三項產業(yè)協調發(fā)展的區(qū)域性經濟中心，逐步建成我國面向東南亞的重要樞紐，努力建成中國西部投資環(huán)境和人居環(huán)境最好的城市之一，以及我國重要的旅游、商貿城市”。③、2002年，南疆市總人口487.52萬人，家庭總戶數141.06萬戶，比2001年增加1.75%，其中城區(qū)家庭總戶數65.04萬戶，增長2.43%，而家庭平均人口則下降為2.87人/家，下降5.28%。顯示城區(qū)人口增多，戶數增加，同時家庭人口趨少。外來人口367萬人，比上年度增長4.3%。說明人口流動消費需求有增長趨勢。④、據2002年10月，新的南疆市城市規(guī)劃調整，指出：南疆市主城人口由1980年的80萬增加到2000年的261萬，二環(huán)路內、外人口各占南疆主城人口的一半；其中一環(huán)路內居住人口41萬，一、二環(huán)路之間居住人口高達90萬，二環(huán)路內人口密度接近3萬人/平方公里。城市容量已達臨界。規(guī)劃明確南疆市建設發(fā)展方向是“東擴、北引、南限”，即向東、北向發(fā)展，南面盡量保護滇池周圍生態(tài)。某園區(qū)正處于“東擴，北引”最佳發(fā)展區(qū)域。⑤、據統(tǒng)計，2004年一季度，南疆市全市生產總值同比增長10.8%，固定資產投資同比增長27.8%，其中更新改造投資增長46.8%，城鎮(zhèn)居民可支配收入為2432.43元，同比增長11%，社會消費品零售額同比增長12.4%，達81.31億元。增長最快的，為商品房銷售，私家購車，今年上半年商品房銷售額同比增加64.2%，私家購車已連續(xù)保持近一年的“日過百輛”的水平，全市2004年預計增加7萬輛。更重要的是人們消費觀念的新趨向：交通、出行、旅游、度假、休閑、聚會已成為時尚和生活的有機內容，人們漸漸習慣在外吃、住、玩，接受了超市購物、飯店用餐、旅游度假等舒適、便捷、服務到位的消費方式。⑥、據2004年10月30日國家統(tǒng)計局社會經濟調查總隊、中國經濟學會監(jiān)測中心、中國信息報社公布的對全國地級以上城市百強綜合實力全方位評估，南疆市名列第38位。并顯示出旅游會展業(yè)是南疆高速增長的支柱產業(yè)，旅游接待人次和總收入20多年來平均增長率＞20%，占海南省市場份額近半，前景良好。2、某園區(qū)得天獨厚強勢發(fā)展①、本地區(qū)建設發(fā)展又迎新高某會后曾經沉寂三年的某園地區(qū)，自2002年下半年后復蘇發(fā)展，并已持續(xù)2年多。難能可貴的是新投入項目是大規(guī)模、上檔次、具有領先優(yōu)勢，如：占地1400多畝的某園生態(tài)城、煙草萬興東盟生態(tài)社區(qū)；“高天流云”及“公園道1號”別墅；某興云佳園上區(qū)、昆百大博園世家等等。這些項目投入數十億，將使本區(qū)域成為一個高檔、生態(tài)、功能完備的新型社區(qū)，并且居于國家級風景名勝區(qū)和世界園藝名園特優(yōu)自然生態(tài)環(huán)境中。②、某集團確定了“一個核心、三個重點”的產業(yè)發(fā)展格局：以某園為主的旅游業(yè)核心，會展業(yè)、生態(tài)房地產業(yè)，園藝花卉為重點產業(yè)，持續(xù)發(fā)展；特別某園自身提升園內景觀水平，拓展景區(qū)內涵，成為某集團贏利的支柱?，F集團又承擔了建設、管理中國—東盟國際會議中心的任務，使該地區(qū)已成為社會經濟發(fā)展和建設拓展的新平臺,本地區(qū)投資環(huán)境比過去更成熟、有利,發(fā)展前景更佳，給酒店改造升級創(chuàng)造了良好的區(qū)位環(huán)境和有利條件。第三章改造框架第一節(jié)功能定位針對酒店沒有一個高檔次、大格局的大堂和現代飯店中庭共享空間核心結構，改造拓展的基本設想是按照約翰·波特曼創(chuàng)新理念：現代酒店設計經營應以中庭共享空間來組織、圍合酒店功能，這是現代成功酒店必備的條件。因此，我們把最寶貴的資金投入到大堂和中庭的拓展，以大堂為核心，利用酒店原南北兩廂客房層，東面公共部分1—3層，西面敞空園地，打破原有獨立和分離的格局，內部貫通并直接大門外，四面圍合，頂部做成弧型穹頂，形成一個高近20M，寬約45M，縱深約為87M的宏大中庭共享空間。使客房、綠地、休閑、餐飲得以在共享空間的包容下互相烘托、組合配套，形成極有氣勢的、有向心力的優(yōu)美環(huán)境，增加大堂功能服務，并通過流暢的交通流線引入室外范圍和綠色通透環(huán)境，形成優(yōu)雅、通透、整體和諧的“花園酒店”核心格局。第二節(jié)具體實施框架1、以高近20M的弧型穹頂（支點為15.20M，五層屋頂）將大堂、中庭、客房、后園圍合于同一空間下。2、兩廂客房對向延伸，內向各擴4㎡，獲得加客房大衛(wèi)生間和景觀陽臺的拓展。3、拆除原大堂與室外西向后園隔斷體，拆除原大堂1—2樓樓梯等割裂或阻擋部分，形成總體連通并延伸至大門室外的共享空間。4、拓寬行車道，形成歡迎（等待）平臺和直接展望和連接大的戶外環(huán)境，并圍繞行車道、通道形成花圃、草地綠景，成為花園式通道，具有通透性和引導性，點明酒店主題，展示宏大的中庭共享空間。5、進行相應的裝飾（墻角、燈光、綠景、繪畫等）和設備、設施調整改造，尤其是智能化升格；使中庭共享空間更具現代化風貌。6、改造拓展后形成嶄新格調：新中庭穹頂以美妙的弧線、舒展的空間、向心的組合，自然形成視點聚焦，造成渾然一體的空間尺度和整體形象。穹頂下的所有功能格局，都自然融合其中并互相呼應，居住、餐飲、觀賞都包容在穹頂內，共同形成一個環(huán)境效應。共享空間壯觀、功能適用、舒適再加上烘托效果，整體氣勢恢弘，體現酒店的品位，客人受到吸引和感染，為酒店的氣勢和氛圍所包圍。酒店的內在價值、使用價值、觀賞價值的高度有機融合，整體品質得到提升和充分展現，創(chuàng)造賣點、亮點；創(chuàng)新、創(chuàng)效益。第三節(jié)主要經濟—技術指標1、新增客房面積約1560㎡，使酒店1號院主樓南、北兩側靠內的100間客房，平均每間增加16㎡的面積。85%用于擴大房間和衛(wèi)生間，15%用于擴大陽臺、花臺。2、圍合空間中庭新型的鋼結構穹頂約2400㎡，形成高近20㎡，空間面積2200㎡的中庭用餐、綠化區(qū)，可有300個以上餐位和約1000㎡的綠化庭院。另增350㎡廚房，150㎡用餐通道。3、改造1號院主樓大堂一、二層，形成會議、接待、商務等新格局。并新增約300㎡使用面積。4、整個中庭環(huán)境達“五星”標準，成為酒店核心標志。第四節(jié)實施計劃1、博酒店中庭改造拓展的計劃醞釀已久，上報集團領導后得到肯定，其后進行了對位考察，方案設計、專家咨詢、安全經濟—技術可行性探討，目前已進入正式設計階段。2、擬從2005年4月份實施中庭改造施工，含改擴建，設備調整安裝及內外裝修，庭院綠化等。3、總工期8個月，爭取2005年底完成，主要工序工期控制目標為：整體鋼結構工期2個月，客房內部改造1個月，裝修2個月，配置1個月；設備安裝：水、電、消防、通風工程3個月，園林改造3個月。主樓配套涉及一、二樓、樓梯，兩側加建辦公、餐飲商場新建改造及裝修，3個月。工期交叉進行，在總工期8個月內掌控，詳見施工進度計劃表。施工措施：酒店改造處于營業(yè)狀態(tài)，為盡量減低對營業(yè)的影響和對酒店的干擾，采取分段、分方向，先空間，后地面，先客房、后餐飲，最后庭院的施工順序：1、分步實施，先進行新增兩廂客房先北后南改造，只使局部客房停用。2、進行中庭鋼結構圍合時，采取由西向東推進辦法，減少對主樓、大堂影響。3、穹頂封頂后進行中庭內部設備、水電消防工程，利于施工和安全。4、客房插入墻地面、衛(wèi)生間改造及其它項目，并及時裝修，配置用具，在庭院未做完前，可先投入使用。5、大堂進行分區(qū)段改造分別取消樓梯、連接；做大堂吧、藝術走廊、及書吧，不影響或只局部影響前廳和大堂活動。6、進行主樓功能調整改造時，盡量集中力量，縮短工期。第五節(jié)公共安全環(huán)保消防可持續(xù)發(fā)展條件1、公共工程：本改建區(qū)域內，盡量利用原基礎設施、管線、植物，減少損失，節(jié)約投資。2、安全：改造工程空間結構采用弦索鋼結構，先進、安全、科學、抗震性能好，對原有建筑能起加固作用。3、環(huán)保：工程改造增加綠色、生態(tài)，無污染。4消防：圍合空間主體是鋼結構，客房、中庭消防設施及標準嚴格按相關規(guī)定，可滿足。5、發(fā)展條件：整個中庭改造后，酒店升檔升質，獲得可持續(xù)發(fā)展條件和可能性，帶動酒店經營管理服務升級。第四章投資估算及資金籌措第一節(jié)估算依據原設計圖及地勘告、資料、設計圖，現行材料、設備最近市場價格，2003年工程量清單試行新定額，五星級賓館設備設施標準（GB/T14308—17）。第二節(jié)估算資金使用范圍設計費，審批相關費用，土建新建、改造工程費，設備設施（含水，電，消防，通風，弱電的監(jiān)控、通信、音響、智能化、燈光費、客房空調改造費。裝飾裝修費），庭院花園綠化費，用具添置費，預備費（含基本預備費和材料預備費）。第三節(jié)工程造價㈠土建鋼結構1、土建拓建部分項目工程量（㎡）造價（萬元）參考單價（元/㎡）①、新增南北廂五層客房約16001681050②、新增中庭鋼結構穹頂約2400163.2680③、新增西立面雙層幕墻約63074.31180④、新增廚房約35027.3780⑤、新增酒窯、舞臺、首席島約20015.6780⑥、新增主樓兩廂辦公室約20017.6880⑦、新增主樓2樓會見廳約807880⑧、新增主樓2樓商場約1501.5100⑨、新增主樓1樓大堂吧約600.6100⑩、新增主樓1樓精品店約300.3100⑾、新增主樓1樓藝術走廊約400.4100⑿、新增主樓1樓書吧約300.3100⒀、新增公用衛(wèi)生間（8+4）人6⒁、新增螺旋樓梯2把52、土建改造部分項目工程量（㎡）造價（萬元）參考單價（元/㎡）⑴、原磚混客房拆除加固約270081300元/㎡⑵、原客房衛(wèi)生間改造100間303000元/間⑶、原中庭建筑、水池拆除約200㎡2100元/㎡⑷、原中庭地面、植物拆移約1500㎡320元/㎡⑸、原主樓步行樓梯拆除1—2層1.5⑹、原主樓一樓、二樓零拆6項6⑺、拆建原工程、財務辦公區(qū)約200M210合計：620.6萬元㈡、設備設施管線⑴、客房全部管線200.1萬元/間⑵、中庭全部管線8⑶、主樓及附屬管線線55⑷、中庭冷熱水循環(huán)環(huán)系統(tǒng)480..02萬元㎡⑸、消防增加40⑹、弱電及智能化系系統(tǒng)30⑺、通風采光遮光32⑻、燈光音響40⑼、屏幕及DJ室10⑽、客房衛(wèi)生潔具1190⑾、公用衛(wèi)生間設備備220⑿、客房空調改造1000間1000.1萬元/間⒀、中水回收系統(tǒng)38⒁、廚房設備40合計：529萬元說明：如利用原系系統(tǒng)管道及部部分潔具可節(jié)節(jié)約120萬元左右。㈢、裝飾裝修費用用項目工程量造價（萬元元）參考單價⑴、門面及標志、入入口221⑵、客房家具100套15001.5萬元/套⑶、電視、冰箱等用用具100套6000.6萬元/套⑷、中庭鋼結構空間整體24(5)、中庭餐飲飲區(qū)約1200㎡90含桌椅餐具具⑹、客房裝修改3600㎡1805000元/㎡⑺、客房衛(wèi)生間裝修修改700㎡426600元/㎡⑻、藝術走廊、書吧吧18⑼、精品屋、大堂吧吧19⑽、中庭舞臺、酒窯窯、首席島311⑾、中庭鄭和號（內內外）30⑿、主樓接見廳88⒀、主樓商場6⒁、辦公用房、公用用衛(wèi)生間14⒂、內外通道、附屬屬部分15合計：8778萬元說明：利用原部份份家具、用具具可節(jié)約105萬元左右。㈣、庭院及綠化項目工程量（㎡㎡）造價（萬元元）參考單價⑴、中庭園藝綠化約1200㎡60參照二號院院⑵、客房陽臺及立面面綠化150..15萬元/間⑶、零星小品約4—5項5合計：80萬元㈤、相關費用⑴、建筑結構設計費費115⑵、裝修設計費15⑶、審圖咨詢費3⑷、規(guī)劃報審費用約10⑸、預結算審圖費4⑹、竣工檔案費用5⑺、監(jiān)理費55合計：544萬元總計工程費：21161.6元㈥、預備費⑴、基本預備費3%664.833—5%⑵、材料預備費3%443.222—5%動態(tài)總造價⑴++⑵+⑶+⑷+⑸+⑹=22269.88萬元由于：預備費一般般不耗用，弦弦索鋼結構節(jié)節(jié)約鋼材約15%，及又盡量量利用原有水水、電、消防防系統(tǒng)，和部部份潔具、家家具、用具，減減少投資約225萬元，總造造價約1950萬元，可控控制在2000萬元以內。第五章效益分析析第一節(jié)經經營收入1、客房：由于酒店整體改造造中此100間客房達五五星級標準，并并且有高檔的的中庭共享空空間環(huán)境，客客房收入可比比照五星級。參照南疆地區(qū)：①、五星級飯店掛牌牌價標準間880元/天；②、南疆是飯店行業(yè)協協會報價五星星級標間不得得低于680元/天；③、當前市場優(yōu)惠價價，團隊會議議價實際約380—476元/天；④、綜合考慮，房價價取350元/天，比原房房價提高約130元/天；⑤、品牌效應和新房房吸引力，住住房率應高于于62%（目前南疆地區(qū)3星以上飯店店實際入住率率），考慮留留有余地，住住房率取60%；⑥、客房年收入130×1000×0.6×365==284..7萬元2、餐飲：中庭共享享空間形成300個餐位以上上優(yōu)美就餐—休閑環(huán)境，擬擬引入京廣菜菜系列大廚，做做品牌、高檔檔菜，擴大經經營范圍及提提高餐飲層次次。①、300餐位按日利利用系數0.8（即中餐利利用率40%，晚餐利用用率40%，早餐不計計）；②、餐標按80元//人次（酒水水、服務費留留作調劑余地地）；③、中庭餐飲年收入入300×880×0.8×365==700..8萬元④、大堂吧，50座座，按每座每每天經營收入入20元計年收入入50×100×365==36.55萬元餐飲收入合計：7700.8+36..5=7737.3萬元3、配套服務設施中中新增部分收收入①、精品店年收入12萬元；②、藝術走廊年收入15萬元；③、書吧年收入6萬元；④、商場年收入12萬元；年收入合計：455萬元4、因吸引客人而相相應增加的康康體、娛樂、附附屬服務收入入，按總收入入2%計：（284.7+737.33+455）×2%=1067×2%==21.33萬元/年5、經營總收入：284..7+7737.3++45++21.33=11088.33萬元/年第二節(jié)經經營支出（成成本）總經營成成本組成為：：改造投資攤攤銷及原固定定資產折舊攤攤銷；管理費費；員工薪金金福利待遇費費用；水電等等能耗費用；；原材料及輔輔料使用消耗耗費用，客房房低值易耗品品；維修及大大修理基金攤攤銷。另有經營稅費和財財務運作成本本發(fā)生。1、客房：經營成本本有改造投資資及原折舊攤攤銷，管理費費，員工薪金金及福利待遇遇，水、電等等能耗，低值值易耗品費用用，維修費用用攤銷。以上共約占經營收收入30%284..7×0.3==85.44萬元/年2、餐飲中庭餐飲經營成本本含投資及折折舊攤銷費，管管理費，員工工薪金福利待待遇費，水、電電能耗，以食食品為主的原原材料及輔料料消耗，維修修經費攤入其其中，水、電電能耗及食品品消耗占成本本比例較高，故故經營成本約約達總收入50%左右。700.8×0.5==350..4萬元大堂餐飲則以酒水水服務為主，食食品消耗及水水電能耗較低低，使經營成成本約占經營營收入的18%36.55×0.188=6.44萬元/年3、其它新增項目經經營成本總體考慮常規(guī)約占占經營收入30%。66.3×0..3=119.9萬元/年經營總成本85.4+3550.4++6.4+19..9=4462.1萬元/年4、另有新增辦公室室、會見廳及及配套高檔餐餐飲等效益未未計。第三節(jié)經經營利潤1、投資回收前，只只交納營業(yè)稅稅費等，綜合合按8%考慮10888.3×0.088=877.1萬元/年2、經營毛利潤10888.3-462.11-877.1=539.11萬元/年第四節(jié)投投資回收期1、靜態(tài)：22662.6/539.11/=44.2年2、動態(tài)：①、從建設開始就有有資金投入，估估計總建設期期，折合資金金金額使用期期（由0~1000%，0+1000%=0..5）約0.8年24.22+0..8=5年②若加上投資利息率率，并考慮通通貨膨脹，折折現率ⅰ=5%，則投資回回收期應為5年半左右。第五節(jié)投投資利潤率（所所得稅前）539.1/2262.