開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式

一、開發(fā)商獵取土地使用權(quán)的方式地，開發(fā)商還可以通過補(bǔ)地價的方式獵取土地使用權(quán)。是指為獵取土地使用權(quán)而支付的費用。土地使用權(quán)出讓方式有三〔四〕種〔掛牌。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)伴同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。56土地使用權(quán)劃拔使用的行為。二、土地費用二、土地費用土地費用是指為取得工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地使用權(quán)出讓金的估算，要依據(jù)有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權(quán)的方式，依實際狀況而定。12土地出讓金3土地購置〔拍賣、招標(biāo)〕費45678其他土地費三、容積率與建筑密度建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比〔％，它可以反映出肯定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。房子蓋得“滿“，反之則說明房子蓋得“稀“。建筑密度=建筑物占地或基地面積/用地總面積建筑密度=〔建筑物占地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場用地面積〕÷工程總用地面積×100%工程用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與工程總用地面積的比值。容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率=建筑面積/用地總面積四，房地產(chǎn)一二級市場四，房地產(chǎn)一二級市場房地產(chǎn)一級市場是指國有土地交易市場，全國全部土地都?xì)w國家全部。國家以土地全部者的身份，將國有土地使用權(quán)，按土地的交易價格，出讓或轉(zhuǎn)讓〔批租〕并主要由市、縣政府部門壟斷執(zhí)行，其他部門無權(quán)出讓或批租。，房地產(chǎn)的二級市場主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)〔房地產(chǎn)開發(fā)公司〕，在該地塊的土地上建筑好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的全部權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費者。二級市場也指建筑好的第一次上市出售的房屋，就是房產(chǎn)增量市場。二級市場也包括土地二級市場，即土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)的三級市場指房地產(chǎn)商品全部者〔企業(yè)、單位和個人〕，將取得肯定年限的土地使用權(quán)和房產(chǎn)全部權(quán)進(jìn)展轉(zhuǎn)讓或出售的交換、交易市場。五、房地產(chǎn)市場的參與者1、土地全部者或當(dāng)前的使用者在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一、開發(fā)商 房地產(chǎn)商從工程公司到大型的跨國公司有很多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獵取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)分在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。3政府及政府機(jī)構(gòu) 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)章的權(quán)力，又有監(jiān)視、治理的職能，在有些方面還會供給有關(guān)效勞開發(fā)商從購置土地使用權(quán)開頭，就不斷和政府的土地治理、城市規(guī)劃、建設(shè)治理、市政治理、房地產(chǎn)治理等部門打交道，以獵取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等作為公眾利益的代表者政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一“經(jīng)濟(jì)調(diào)整器，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費收入又是中心和地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。4、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款5房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商展并同時擔(dān)當(dāng)附加的一些開發(fā)風(fēng)險但承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建筑本錢及施工周期有關(guān)，擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險相對較少。假設(shè)承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并擔(dān)當(dāng)與之相應(yīng)的風(fēng)險時收益水平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤水平。6、專業(yè)參謀由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易治理過程相當(dāng)簡單者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)參謀公司供給詢問效勞。六、房地產(chǎn)的開發(fā)流程，投資時機(jī)選擇與決策分析階段、2房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、34工作。四個階段是：〔831類〕，最高法院關(guān)于土地糾紛的司法解釋。2，包括建設(shè)工程規(guī)劃的審批，開工許可，工程招投標(biāo)，建〔同糾紛案件的司法解釋。3、房地產(chǎn)銷售，銷售廣告，銷售合同，房屋的驗收與交付，包括房地產(chǎn)商與的保險合同。4、物業(yè)治理階段，包括業(yè)主委員會的成立、議事規(guī)章，治理委員會、章程，合同制定。銷售合同中的商定不明有關(guān)系。七、可行性爭論--時機(jī)爭論〔鑒別階段〕：--時機(jī)爭論〔鑒別階段〕：主要是籠統(tǒng)估量。準(zhǔn)確程度：±30%費用估算：0.1%-1%〔初選工程階段〕：查。準(zhǔn)確程度：±20%0.25%-1.5%--可行性爭論〔判定工程階段〕：主要功能：為了作出正確的推斷，得出明確的結(jié)論或推舉一個最正確方案。準(zhǔn)確程度：±10%需要時間：8-12個月費用估算：大型工程0.2%-1%；中小型工程1%-3%--工程評估決策〔結(jié)論階段〕：的方案選擇。因而其工作時間與費用也各不一樣。通常由于各階段爭論的內(nèi)容是由淺入深的，業(yè)治理八、在房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計由誰做？規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案技術(shù)要點規(guī)劃設(shè)計方案須滿足《規(guī)劃設(shè)計土地使用 條件》要求 并依據(jù)《建筑工程設(shè)計方案編制深度規(guī)定》建質(zhì)[2023]84號中設(shè)計深度的要求供給。建筑設(shè)計方案須滿足《規(guī)劃設(shè)計土地使用 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)單位、設(shè)計單位須書面承諾對規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案及應(yīng)用相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的真實性擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。具體內(nèi)容須包括—建筑工程工程建筑工程 包括各類建筑物構(gòu)筑物的性質(zhì)規(guī)模位置、標(biāo)高、高度、層數(shù)、體量、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑顏色和風(fēng)格等二 市政道路工程工程各類道路的走向、坐標(biāo)和標(biāo)高、道路寬度、道路等級穿插口設(shè)計橫斷面設(shè)計停車泊位的位置和規(guī)模道路附屬設(shè)施等三市政管線工程工程各類管線工程包括地下埋設(shè)和地上架設(shè)的給水、排水物、道路、行道樹和地下各類建設(shè)工程的關(guān)系九、利率變動對房產(chǎn)開發(fā)的影響銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供給量增長。當(dāng)貨幣供給增長超過房產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)峻。〔二〕銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其緣由：一是當(dāng)利率上升時，儲蓄、購置上漲?！踩炽y行利率變動對開發(fā)商的影響資本錢加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款１００億為例，在貸款利率上調(diào)存。十、運行環(huán)境對投資者而言最敏感的因素5、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中的〔B〕是投資者最敏感的問題。A．社會環(huán)境B．政治環(huán)境十一、房產(chǎn)開發(fā)交易的實質(zhì)產(chǎn)權(quán)過戶十二、農(nóng)用地征用補(bǔ)償費如何計算地治理法》里面有明確規(guī)定。6-104--6青苗補(bǔ)償費為當(dāng)季作物產(chǎn)值附著物補(bǔ)償費，由設(shè)區(qū)的市政府制定5---8安置補(bǔ)助費為該鄉(xiāng)鎮(zhèn)前三年平均產(chǎn)值4---6青苗補(bǔ)償費，當(dāng)季作物產(chǎn)值附著物補(bǔ)償費，設(shè)區(qū)的市政府制定實際評估值未利用地：土地補(bǔ)償費為，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)前三年平均產(chǎn)值3---5倍十三、在房產(chǎn)交易過程中，租賃、抵押、買賣取得的權(quán)益各是什么設(shè)定抵押的權(quán)利十四/土地稀缺和土地固定造成房地產(chǎn)什么特性?B)。A．大量投資性B．保值性與增值性C．生產(chǎn)使用的長期性D．受政策限制與其他類型資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)具有不同的特征，表現(xiàn)在：性使得區(qū)位環(huán)境因素在房地產(chǎn)評估中變得格外重要。耐用性。從某種意義上講土地前使用具有永續(xù)性。建筑物—經(jīng)建筑完的進(jìn)步不斷地加以改善、調(diào)整：以到達(dá)最正確利用的狀態(tài)。影響因素多樣性。房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多投資大量性。不管是房地產(chǎn)申的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可數(shù)額的資金。的觀點來看，土地供給一般會滯后于土地需求而消滅房地產(chǎn)價格上升的趨勢。十五/我國土地制度內(nèi)容包括以下方面：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體全部的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、治理。十六,房地產(chǎn)別稱經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動產(chǎn)十七、對限購、限價政策的影響當(dāng)前政府政策對房地產(chǎn)市場營銷的影響作用今年來我國房地產(chǎn)價格不斷增長房地產(chǎn)市場迎來泡沫經(jīng)濟(jì)時代由于近年來房地產(chǎn)價格在持續(xù)上漲這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期并不斷吸引的買者隨著價格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)時代也利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定進(jìn)展。為此目前國家通過以下政策對房地產(chǎn)市場營銷進(jìn)展宏觀影響:1限貸和增稅政策的影響。 房地產(chǎn)價格居高不下且高暴利使得很多人投機(jī)取巧國家從而對多套住房施行按揭貸款提高首付比例加大個人貸款住房的家庭首付款比例從之前的50%提高到不低于60% 甚至有些城市取消二手房貸款優(yōu)待對個人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的統(tǒng)一按銷售收入全額征稅而之前的稅率是依據(jù)面積容積率等實行差異化征收此外政府還要求要盡快開征物業(yè)稅的時間降低交易環(huán)節(jié)費用加大房地產(chǎn)持有費用從而合理引導(dǎo)消費。從理論上講由于首付提高必將使一局部需求流出市場使房價有所下跌但實際上限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大在全國范圍內(nèi)來看投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等興旺城市受限貸和稅收影響較大而剛性需求比例較高的城市如武漢、鄭州等中部城市受限貸和稅收影響小2、限購和限價政策的影響。為抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求國務(wù)院將限購住房限購措施有的地區(qū)甚至適當(dāng)施行限價從而影響房地產(chǎn)成交量。通過對各大城市的房地產(chǎn)市場查詢覺察這一政策對國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)起著很大的作用比方天津、合肥、佛山等二三線城市的房地產(chǎn)成交量增速都有所緩解房地產(chǎn)價格總體趨于平穩(wěn)的介入對房地產(chǎn)的價格和商業(yè)的投機(jī)需求可謂沖擊巨大依據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示保障房建設(shè)力度正逐年加大數(shù)量從2023年的590萬套增加到2023年的1000多萬套 保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將削減中低收入人群對商品房市場的剛性需求如鄭州濟(jì)南等城市的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的增加降低了商品房的入市需求使商品住房市場被動萎縮從而拉低房地產(chǎn)價格十八、多方面描述房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，適當(dāng)論述在將來短期內(nèi)房產(chǎn)價格走勢全國房地產(chǎn)市場行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r分析國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，將來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資20％。有所提高。2—3我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨