既有容積率下物業(yè)配比方案整合

既有容積率下物業(yè)配比整合江西萍鄉(xiāng)水口橋路項(xiàng)目用地面積136493㎡容積率2.3建筑密度30%綠地率36%總建面積313934㎡其他限制條件a.退界要求b.主入口位置要求地塊呈不規(guī)則山地地形，內(nèi)部地勢高差大（20余米），西側(cè)緊鄰鐵軌，且西面高處有墳頭。充分用足容積率，結(jié)合地勢起伏進(jìn)行多物業(yè)形態(tài)的坡地項(xiàng)目規(guī)劃，同時(shí)最大限度規(guī)避不利條件，是本案規(guī)劃的可發(fā)展方向。土地價(jià)值分析/宗地分析與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層建筑用地范圍西側(cè)城市鐵路通行慢車，產(chǎn)生噪音與視覺污染西面遠(yuǎn)處有水泥廠與墳頭，造成空氣粉塵與視覺污染地塊南側(cè)雙向快速四車道，社區(qū)未來出入口設(shè)置受到限制地塊內(nèi)部有高壓線通過，極大程度影響地塊價(jià)值地塊內(nèi)部地勢高差大，可順勢打造坡地景觀，形成項(xiàng)目特色土地價(jià)值分析/土地價(jià)值分級(jí)綜合上述地塊內(nèi)部及周邊現(xiàn)狀分析，對(duì)土地價(jià)值加以評(píng)判與劃分，并以土地價(jià)值最大化為原則，作為產(chǎn)品規(guī)劃的依據(jù)之一。土地價(jià)值最高區(qū)相對(duì)位于地塊中央，與外界不利因素相互隔離，直接受惠于社區(qū)內(nèi)部環(huán)境打造私密性較高土地價(jià)值中高區(qū)位于地塊東南側(cè)，靠近社區(qū)出入口位置，對(duì)于城市出行較為便利因地塊西北側(cè)建筑遮擋，受外部不利條件影響小可借社區(qū)內(nèi)部環(huán)境土地價(jià)值中區(qū)地塊西北側(cè)，緊鄰西側(cè)鐵軌，受到噪音與環(huán)境影響較嚴(yán)重同時(shí)可望見遠(yuǎn)處墳頭，風(fēng)水上存在不利中高高中高層建筑用地范圍規(guī)劃方案物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例高層住宅2734003.487%類獨(dú)棟別墅367300.6512%商業(yè)3000—1%會(huì)所800—0.3%合計(jì)3139302.3100%物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例高層住宅2510803.880%花園洋房437501.014%類獨(dú)棟別墅153000.75%商業(yè)3000—1%會(huì)所800—0.3%合計(jì)3139302.3100%方案一：純溢價(jià)能力的物業(yè)組合方案二：現(xiàn)金流兼顧溢價(jià)的物業(yè)組合地塊屬性：容積率為2.3，充分發(fā)揮宗地價(jià)值，我們提出以下兩種產(chǎn)品方案：從產(chǎn)品、開發(fā)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、市場風(fēng)險(xiǎn)加以比較，得出最優(yōu)方案推薦。規(guī)劃方案/方案一規(guī)劃方案一：純溢價(jià)能力的物業(yè)組合思考策略：充分用足高層用地面積，利用高層建筑拔高容積率，其余用地開發(fā)別墅物業(yè)物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例高層住宅2734003.487%類獨(dú)棟別墅367300.6512%商業(yè)3000—1%會(huì)所800—0.3%合計(jì)3139302.3100%優(yōu)：別墅體量最大化，整盤溢價(jià)能力強(qiáng)劣：當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)接受度一般，去化速度不快，導(dǎo)致整盤銷售周期拉長，不利快銷初衷

高層住宅類獨(dú)棟別墅沿街商鋪高層建筑用地范圍會(huì)所規(guī)劃方案/方案二規(guī)劃方案二：現(xiàn)金流兼顧溢價(jià)的物業(yè)組合思考策略：多樣化產(chǎn)品組合，利用洋房物業(yè)加快現(xiàn)金回籠，高層建筑充容積率，適量別墅提升溢價(jià)物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例高層住宅2510803.880%花園洋房437501.014%類獨(dú)棟別墅153000.75%商業(yè)3000—1%會(huì)所800—0.3%合計(jì)3139302.3100%優(yōu)：產(chǎn)品線豐富，面臨市場壓力較小，且有現(xiàn)金流產(chǎn)品緩解資金壓力劣：最大化規(guī)劃低密度產(chǎn)品，建筑密度較高

高層住宅類獨(dú)棟別墅沿街商鋪高層建筑用地范圍花園洋房會(huì)所物業(yè)類型戶型面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)配比建面(㎡)建面配比公寓二房兩廳一衛(wèi)80-9052420%4454014%三房兩廳一衛(wèi)95-1051837%183006%三房兩廳兩衛(wèi)110-135167764%20459465%四房兩廳三衛(wèi)135-1502108%2982010%別墅獨(dú)棟別墅300-35080.10%26401%聯(lián)排別墅（類獨(dú)棟）200-250381.00%83603%配套會(huì)所與商業(yè)—

—45001%合計(jì)—2640100%

312754100%房型面積與配比申能地產(chǎn)浦東成山路地塊項(xiàng)目項(xiàng)目地段價(jià)值較高，形狀規(guī)整，兩側(cè)臨水，但鄰近道路形成噪音干擾產(chǎn)品定位§宗地分析|影響因素分析楊高南路成山路浦三路川楊河浦三路自北向南實(shí)景道路東側(cè)為悅豪斯在售90㎡物業(yè)成山路由西向東實(shí)景道路以北為已建成商品房宗地內(nèi)留有4個(gè)煤氣包，待遷移楊高南路自北向南實(shí)景道路西側(cè)有一個(gè)公交車停車場宗地南側(cè)留有廟宇一棟，暫無遷移規(guī)劃規(guī)劃道路商業(yè)用地教育用地宗地宗地南側(cè)為規(guī)劃道路，道路南側(cè)臨川楊河，河道南側(cè)為低層建筑的建材市場宗地位于浦東內(nèi)中環(huán)間六里板塊，周邊中高端物業(yè)崛起，配套相對(duì)成熟；宗地東南兩側(cè)皆臨河道（河道景觀普通），西北兩側(cè)臨大型道路，車輛往來較多。南側(cè)鄰近寺廟，因此受到噪音等不利因素影響。產(chǎn)品定位§宗地分析|土地價(jià)值劃分土地價(jià)值較低區(qū)土地價(jià)值次高區(qū)土地價(jià)值最高區(qū)利用高層建筑，將道路與小區(qū)自然區(qū)隔，利于地塊內(nèi)其他土地的價(jià)值提升沿路建筑形成良好的展示面臨成山路、楊高南路兩側(cè)的土地，受道路噪音影響較嚴(yán)重，相對(duì)而言土地價(jià)值較低土地價(jià)值較低區(qū)地塊中部不受外界影響，形狀方正，是土地價(jià)值次高區(qū)土地價(jià)值次高區(qū)地塊內(nèi)東、南兩側(cè)土地，臨近河道，同時(shí)私密性相對(duì)強(qiáng)，是土地價(jià)值最高區(qū)土地價(jià)值最高區(qū)物業(yè)形態(tài)隨整體小區(qū)建筑排布而定（即在滿足容積率要求的前提下，優(yōu)先考慮低密度高溢價(jià)的物業(yè)）低密度高溢價(jià)的物業(yè)形態(tài)，使土地價(jià)值最大化依據(jù)土地價(jià)值高低，選取合適的物業(yè)形態(tài)，發(fā)揮土地價(jià)值最大化效應(yīng)楊高南路成山路浦三路川楊河規(guī)劃道路商業(yè)用地教育用地廟宇產(chǎn)品定位§方案篩選|物業(yè)選型分析

地塊面積容積率建筑面積建筑密度建筑限高綠地率住宅用地8.242.520.6308035商業(yè)用地0.9321.86456030教育用地0.4510.45301535合計(jì)9.62—22.91———：純高層公寓：高層公寓+類別墅整個(gè)項(xiàng)目最多2類物業(yè)形態(tài)，使社區(qū)保持相對(duì)統(tǒng)一、不雜亂的社區(qū)感宗地條件下，物業(yè)選型有純公寓、公寓與類別墅組合兩大方向：高層+聯(lián)排別墅3.00.6高層+疊加別墅3.00.9高層+合院別墅3.00.75高層+洋房3.01.4注：灰色劃線字體為設(shè)定的容積率

組合方式選型原則體量估算產(chǎn)品定位§方案篩選|物業(yè)選型分析借力打力TextinhereTextinhere盡量多得布置類別墅型產(chǎn)品物業(yè)選型原則類別墅整體溢價(jià)及去化均較好區(qū)域規(guī)劃利好板塊發(fā)展可見項(xiàng)目容積率高（R=2.5），無法打造純粹的低密度社區(qū)形象思考組合方式選型原則如何迎合區(qū)域市場特性，創(chuàng)造整盤高溢價(jià)？體量估算產(chǎn)品定位§方案篩選|物業(yè)選型分析方案一純高層公寓占地：8.24萬方

體量：20.6萬方注：灰色劃線字體為設(shè)定的容積率本案最終物業(yè)選型：高層+洋房，類別墅體量最大化思考組合方式選型原則體量估算物業(yè)類型組合高層占地高層體量類別墅占地類別墅體量方案二高層+聯(lián)排別墅3.00.66.5419.621.71.02方案三高層+合院別墅3.00.756.4119.231.831.37方案四高層+疊加別墅3.00.96.2818.841.961.76方案五高層+洋房3.01.45.6616.982.583.61高層與洋房組合的物業(yè)選型，類別墅體量最大化，整個(gè)社區(qū)建筑密度相對(duì)舒適不同物業(yè)組合體量試算市場結(jié)論佐證：1、區(qū)域洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)稀缺2、區(qū)域洋房產(chǎn)品銷售期去化較好3、區(qū)域洋房產(chǎn)品二手房價(jià)格顯示溢價(jià)明顯區(qū)域未來洋房產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢本案最終方案落定：方案五：高層+洋房方案一方案三方案四方案二方案五產(chǎn)品定位§方案篩選|項(xiàng)目規(guī)劃落定產(chǎn)品定位§方案篩選|社區(qū)規(guī)劃分析精品公寓4棟寬邸大宅4棟花園洋墅14棟建筑模塊：60m*16m建筑模塊：48m*15m建筑模塊：32*18m建筑模塊與主要節(jié)點(diǎn)示意：楊高南路成山路浦三路川楊河商業(yè)用地教育用地住宅次出入口靠成山路、楊高南路區(qū)域：常規(guī)戶型的高層精品公寓

相對(duì)價(jià)值較低的物業(yè)，將外界環(huán)境與社區(qū)完全分離，利于項(xiàng)目內(nèi)其他物業(yè)的溢價(jià)地塊中區(qū)：舒適戶型的高層寬邸大宅

沿社區(qū)中央景觀軸、觀景而建，主景觀延伸至住宅，“寬宅、寬景”理念地塊東、南兩側(cè)沿河區(qū)域：多層花園洋墅，洋房別墅化的設(shè)計(jì)理念

注重組團(tuán)打造與別墅感受，彰顯獨(dú)特的花園洋墅貴族氣質(zhì)結(jié)合宗地內(nèi)部土地價(jià)值高低，以物業(yè)價(jià)值與土地價(jià)值相匹配為原則：商業(yè)出入口廟宇中央景觀軸線住宅主出入口住宅與商業(yè)區(qū)門禁中央景觀軸線住宅主次出入口（在小區(qū)內(nèi)進(jìn)出入口處設(shè)地下車庫出入口）商業(yè)出入口住宅與商業(yè)區(qū)門禁70米70米70米70米70米70米60米南昌·新建·汪氏藥廠地塊4.1宗地分析宗地條件分析：地塊總占地725畝，呈不規(guī)則狀向四面展開。通達(dá)性一般。地塊距南昌市區(qū)約30分鐘車程，東側(cè)052縣道分別通達(dá)南昌市區(qū)和當(dāng)?shù)乇苁顒俚貫忱?。地塊西側(cè)規(guī)劃建外環(huán)線道路。地塊總面積用地規(guī)劃容積率總建筑面積725畝工業(yè)用地425畝1.5約42.5萬㎡商業(yè)用地100畝2.0約13.3萬㎡居住用地200畝2.5約33.3萬㎡東側(cè)：

鄰052縣道，通往南昌市區(qū)與灣里，外部交通便捷，但

僅北側(cè)路段可向外開口，通達(dá)性欠佳；

地塊東側(cè)有森林公園景觀資源；

地形凹陷處有舊宅，無拆遷等規(guī)劃，環(huán)境較差；南側(cè)：

鄰?fù)锹罚蟼?cè)為電池廠，景觀環(huán)境與居住性欠佳；西側(cè)：

規(guī)劃城市外環(huán)線道路待建；

鄰近院校；北側(cè)：

道路北側(cè)為翡翠山莊別墅。森林公園用地052縣道望城路翡翠山莊（別墅）電池廠灣里方向南昌市區(qū)方向項(xiàng)目地塊城市外環(huán)線（規(guī)劃）江西中醫(yī)藥技術(shù)學(xué)院舊宅區(qū)用地性質(zhì)功能布局承擔(dān)功能功能載體建筑面積（萬㎡）容積率工業(yè)用地A花園總部辦公區(qū)總部辦公功能企業(yè)總部辦公、企業(yè)會(huì)所39.842.51.5B標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)總部辦公功能標(biāo)準(zhǔn)辦公2.7示范功能孵化中心、學(xué)術(shù)交流中心—商業(yè)用地C商業(yè)服務(wù)配套區(qū)商業(yè)功能商業(yè)街（餐飲、購物、休閑、娛樂）213.32.0酒店與商務(wù)交流功能商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店及配套（會(huì)議中心、健身設(shè)施）1.6商辦一體化功能SOHO辦公、LOFT辦公9.7居住用地D住宅居住配套區(qū)居住功能高尚住宅、CEO行政官邸33.333.32.5三類用地性質(zhì)承擔(dān)不同功能，注重體現(xiàn)項(xiàng)目承載的“國際總部基地示范基地”角色，且依靠自身功能建設(shè)，滿足總部辦公、商業(yè)、酒店與商務(wù)交流、居住等內(nèi)部功能的互動(dòng)性。4.2三個(gè)規(guī)劃問題/用地性質(zhì)有效落地內(nèi)部功能設(shè)置：綜合地塊現(xiàn)狀與外部資源優(yōu)劣勢，規(guī)劃以總部辦公基地為核心，住宅商服為配套的總部基地園區(qū)。商業(yè)用地承擔(dān)角色:商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)分區(qū)規(guī)劃居住用地承擔(dān)角色：住宅居住配套4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地承擔(dān)角色：花園總部辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地商業(yè)用地方案一：商業(yè)用地體現(xiàn)集聚性內(nèi)部功能設(shè)置：綜合地塊現(xiàn)狀與外部資源優(yōu)劣勢，規(guī)劃以總部辦公基地為核心，住宅商服為配套的總部基地園區(qū)。商業(yè)用地承擔(dān)角色:商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)分區(qū)規(guī)劃居住用地承擔(dān)角色：住宅居住配套4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地承擔(dān)角色：花園總部辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公商業(yè)用地商業(yè)用地工業(yè)用地居住用地方案二：商業(yè)用地體現(xiàn)分離性4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃花園總部辦公區(qū)建筑面積39.8萬方建筑形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、圍合型別墅，4層以下主力房型面積獨(dú)棟辦公500-600㎡雙拼辦公300-400㎡圍合辦公250-350㎡強(qiáng)調(diào)低密度花園辦公，實(shí)現(xiàn)高生態(tài)辦公價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國際總部示范基地定位獨(dú)棟辦公雙拼辦公圍合辦公花園總部辦公區(qū)花園總部辦公區(qū)4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)建筑面積2.7萬方建筑形態(tài)2棟小高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓主力房型面積標(biāo)準(zhǔn)辦公100-120㎡辦公樓單層面積1500-2000㎡，亦可整層銷售標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)保證房型靈活分隔戶型滿足標(biāo)準(zhǔn)辦公需求，以及相關(guān)商務(wù)會(huì)議的交流功能孵化中心、學(xué)術(shù)交流中心標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：商業(yè)街服務(wù)于整個(gè)園區(qū)內(nèi)部為主，功能齊全，為項(xiàng)目發(fā)展提供完善的商服配套支撐建筑面積2萬方建筑形態(tài)2-3層商業(yè)街商服功能餐飲、購物、休閑、娛樂配套商業(yè)街配套商業(yè)街特色餐廳便利店酒店會(huì)議中心商務(wù)酒店商務(wù)會(huì)所配套建筑面積1.6萬方建筑形態(tài)低層商務(wù)會(huì)所、小高層商務(wù)酒店商服功能商務(wù)會(huì)所商務(wù)酒店及配套（會(huì)議中心、員工餐廳、會(huì)議中心、健身房、游泳池等）酒店健身中心4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店滿足整個(gè)園區(qū)內(nèi)部的商務(wù)需求酒店與商務(wù)功能區(qū)4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：SOHO辦公、LOFT辦公戶型可靈活分割，提供較大的機(jī)動(dòng)空間，戶型面積滿足小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)初期公司辦公需求，通過政策與產(chǎn)業(yè)扶持，定向吸引小企業(yè)入駐建筑面積23萬方建筑形態(tài)小高層SOHO辦公與LOFT辦公主力房型面積SOHO辦公與LOFT辦公，40-50㎡，可多套打通實(shí)現(xiàn)中小型辦公人才公寓LOFT辦公SOHO辦公SOHO辦公LOFT辦公4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃住宅居住配套區(qū)主要為園區(qū)辦公人士提供便捷的居住配套，CEO行政官邸、高尚住宅兩種產(chǎn)品，分別滿足企業(yè)主與高管、普通員工與引進(jìn)人才等各級(jí)人士需求建筑面積33.3萬方建筑形態(tài)CEO行政官?。ǘ鄬哟笃綄樱└呱凶≌ǜ邔樱┲髁Ψ啃兔娣eCEO行政官邸250-350㎡高尚住宅70-120㎡高尚住宅CEO行政官邸空中官邸大平層精裝官邸住宅區(qū)上實(shí)湖濱城D2-1/D3-1地塊地塊產(chǎn)品定位/D2-1地塊D2-1考慮整盤產(chǎn)品多樣化，將D3-1與D2-1合并開發(fā)，形成規(guī)模組團(tuán)，規(guī)劃精裝度假服務(wù)公寓。D2-1/D3-1地塊，容積率1.0，地上總建筑面積約7萬方D3-1地塊體量較小，沿街面長，導(dǎo)致內(nèi)部私密性較低，不適合規(guī)劃別墅產(chǎn)品整盤角度考慮，應(yīng)呈現(xiàn)產(chǎn)品多樣化，可考慮整盤內(nèi)前期未規(guī)劃、但具有市場的服務(wù)公寓產(chǎn)品未來17號(hào)線的開通，虹橋樞紐的會(huì)展中心建設(shè)，將導(dǎo)入商務(wù)客戶并呈現(xiàn)溢出效應(yīng)，商務(wù)類需求上升景觀主軸線高景觀價(jià)值位置產(chǎn)品定位/D2-1地塊為打造低密度社區(qū)，景觀面積有限，強(qiáng)調(diào)公共景觀區(qū)，提升社區(qū)品質(zhì)主入口位置與社區(qū)內(nèi)部交錯(cuò)打造主軸景觀，提升內(nèi)部景觀感受入口主軸線上，設(shè)置大型中央景觀最大化利用臨河景觀及內(nèi)部軸線景觀提升產(chǎn)品價(jià)值，合理規(guī)劃臨河房型及朝向地塊周邊雙面環(huán)水，可利用景觀資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，內(nèi)部設(shè)置交錯(cuò)景觀軸，節(jié)點(diǎn)處設(shè)景觀組團(tuán)及小品，以提升產(chǎn)品價(jià)值。河道河道小區(qū)出入口小區(qū)出入口外部道路產(chǎn)品定位/D2-1地塊臨街側(cè)私密性較低，配置養(yǎng)老度假小戶型，臨河及景觀軸線覆蓋區(qū)，景觀價(jià)值高，適當(dāng)放大戶型面積，以首置高端婚房為主沿街位置兩地塊東部沿外部道路，以及兩地塊中央道路，臨街出行便捷度較高，景觀資源有限，結(jié)合地塊定位，配置小戶型，滿足度假養(yǎng)老需求臨河位置D2-1地塊西北面住宅區(qū)享有臨河景觀及社區(qū)景觀的雙景觀朝向，產(chǎn)品價(jià)值高，規(guī)劃大戶型產(chǎn)品D3-1地塊西南面住宅區(qū)相比東側(cè)更具私密性，同時(shí)臨河景觀較好，規(guī)劃較大面積戶型，具有景觀朝向大戶型小區(qū)內(nèi)部車行環(huán)路河道小區(qū)出入口小區(qū)出入口大戶型景觀主軸線外部道路小戶型小戶型產(chǎn)品定位/D2-1地塊房型配置項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品房型面積價(jià)格裝修卓越商務(wù)中心奉賢/南橋板塊/外郊環(huán)商住兩用小戶型（50年產(chǎn)權(quán)）50-60㎡loft均1.6萬/㎡精裝2000元/㎡佳兆業(yè)珊瑚灣奉賢/海灣板塊/郊環(huán)外小戶型住宅約50㎡一房約90㎡二房均1.1萬/㎡精裝1500-2000元/㎡金茂逸墅崇明/陳家鎮(zhèn)/郊環(huán)外酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）50-60㎡studio109㎡套房1.8-2.5萬/㎡精裝4000-4500元/㎡虹橋財(cái)富公館青浦/趙巷酒店式公寓（50年）一房：49-79㎡均1.45萬/㎡精裝2000元/㎡上置美蘭湖索滸大廈寶山/羅店酒店式公寓（40年）一房：42-67㎡均1.3-1.35萬/㎡精裝2000元/㎡禹洲金橋國際浦東/金橋酒店式公寓（50年）4.5米挑高：一房40-50㎡；非挑高：一房-三房40-100㎡均2.2萬/㎡毛坯（案例選取標(biāo)準(zhǔn)：上海外環(huán)外帶有二居性質(zhì)的板塊內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品）從選取案例看，酒店式公寓產(chǎn)品：1、面積普遍較小，多為50-60㎡的一房戶型，迎合投資為主的置業(yè)需求，少量二房、三房，豐富產(chǎn)品選擇2、精裝交付比例高，精裝標(biāo)準(zhǔn)多在2000元/㎡產(chǎn)品定位/D2-1地塊房型配置主力房型房型面積㎡總建筑面積㎡面積配比舒適一居60-703140040%個(gè)性1+1居80-903140040%闊綽2+1居100-1201570020%合計(jì)—78500100%60-70平米一居，滿足休閑養(yǎng)老度假性質(zhì)的居住功能80-120平米1+1與2+1居，銜接高端婚房概念，滿足高端首置型購房需求大面積戶型，更注重居住私密性與空間實(shí)用性，且考慮景觀朝向本案建議：70年產(chǎn)權(quán)的住宅屬性，產(chǎn)品價(jià)值高于商辦產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，因此定位于高端精裝度假服務(wù)公寓功能性強(qiáng)且靈活的一居為主、二居為輔的房型配置，提供一步到位的婚房兼度假型服務(wù)公寓面積需求昆山廣電項(xiàng)目產(chǎn)品定位：從市場流量情況、目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，在2.5容積率，形成產(chǎn)品組合方案。高層/小高層1.控制面積的公寓是市場主力熱銷產(chǎn)品，市場消化速度較快，客戶需求旺盛；2.保持項(xiàng)目快速流量及穩(wěn)定的現(xiàn)金流；1.市場較為稀缺，未來市場競爭較少；2.調(diào)控?cái)D壓，全國范圍內(nèi)別墅市場通行力差，需求被一定程度延緩；3.二手房數(shù)據(jù)表示，如綠地21城，控制總價(jià)別墅具有一定需求量，市場接受度高于舒適型別墅產(chǎn)品；4.未來市場回暖，別墅物業(yè)成交量出現(xiàn)反彈明顯，且具有較強(qiáng)溢價(jià)能力。聯(lián)排別墅花園洋房1.市場處于藍(lán)海競爭，客群適度寬泛，豐富大盤社區(qū)物業(yè)類型；2.無附加值條件下，控制總價(jià)能保持市場通行能力，客戶來訪量較大；3.未來市場回暖，有利于快速提升溢價(jià)空間；本案的產(chǎn)品定位A-主力產(chǎn)品

高層公寓產(chǎn)品(26-33F)B-升級(jí)產(chǎn)品

花園洋房（5+1F）C-稀缺產(chǎn)品

聯(lián)排別墅（3F)社區(qū)短駁巴士，方便社區(qū)居民的出行，增加商業(yè)的客流量；借助奧特萊斯班車，客戶可便捷來回上海市區(qū)主題化景觀塑造，打造多層次、多色彩視覺效果注重社區(qū)景觀、組團(tuán)景觀、院落景觀之間的協(xié)調(diào)，營造慢生活品質(zhì)社區(qū)。多形態(tài)的物業(yè)組合，高低組合，寬泛客群；注重客戶重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)，做足附加值，提高性價(jià)比。五大核心競爭力構(gòu)建：三大配套，兩大價(jià)值體系12345交通配套社區(qū)Short巴士教育配套公利品牌幼兒園景觀價(jià)值梧桐樹，山茶花產(chǎn)品價(jià)值房型附加值基本的教育配套是區(qū)域樓盤打造的重要手法綠地品牌私