2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自測提分題庫加精品答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自測提分題庫加精品答案單選題（共50題）1、下列現(xiàn)金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為正值D.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值【答案】C2、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B3、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A4、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D5、對市場需求與供應情況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應與需求、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B6、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【答案】B7、（）是指通過收集初步的數(shù)據(jù)來揭示問題的真實性質，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】A8、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A9、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎參數(shù)中，屬于收益相關指標的是（）。A.出租率B.基準收益率C.成本利潤率D.財務杠桿比率【答案】A10、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系【答案】B11、（）是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動消耗的數(shù)量標準。A.機械消耗定額B.勞動消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額【答案】B12、基本報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現(xiàn)金流量表C.財務計劃現(xiàn)金流量表D.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】C13、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價【答案】B14、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A15、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏【答案】D16、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D17、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B18、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有建設用地使用出讓合同D.商品房買賣合同【答案】B19、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A20、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B21、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項目中，不應該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B22、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C23、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D24、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A25、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質量監(jiān)督部門【答案】C26、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C27、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C28、關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產(chǎn)的占有權【答案】B29、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B30、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎利率【答案】D31、在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度【答案】A32、目前家庭裝修普遍采用的室內給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A33、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B34、關于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響【答案】B35、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C36、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C37、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C38、下列關于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D39、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B40、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內容是（）。A.市場分析B.財務評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設計及方案選擇【答案】C41、（）是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術環(huán)境D.國際環(huán)境【答案】B42、一種產(chǎn)品價格上漲，就會引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C43、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產(chǎn)總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A44、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負債率【答案】D45、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B46、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A47、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產(chǎn)負債率C.償債備付率D.流動比率【答案】D48、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A49、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，是指（）。A.會計主體B.貨幣計量C.會計分期D.持續(xù)經(jīng)營【答案】B50、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A多選題（共20題）1、土地出讓價款的數(shù)額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區(qū)C.地段D.土地用途E.土地轉化率【答案】ABCD2、建筑安裝工程費用中的財產(chǎn)保險費，屬于（）。A.措施費B.規(guī)費C.間接費D.直接工程費E.企業(yè)管理費【答案】C3、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。A.耐水性B.抗?jié)B性C.抗凍性D.導熱性E.熱容量【答案】D4、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40％，財務費用占年平均經(jīng)營收入的10％，則該投資在借款償還期內經(jīng)濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC5、下列部件中屬于CPU中算術邏輯單元的部件是()。'A.程序計數(shù)器B.加法器C.指令寄存器D.指令譯碼器【答案】B6、計箅機軟件只要開發(fā)完成就能取得（）受到法律保護。A.軟件著作權B.專利權C.商標權D.商業(yè)秘密權【答案】A7、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設投資估算表E資產(chǎn)負債表【答案】BC8、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風險性【答案】ACD9、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有（）。A.賺取開發(fā)利潤B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD10、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD11、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD12、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤，未計入應當計入當期的收入C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A13、依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營企業(yè)資金投資占主導地位的建設項目B.國有資金投資控股的建設項目C.國有資金投資占主導地位的建設項目D.民營企業(yè)資金投資控股的建設項目E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設項目【答案】BC14、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD15、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求【答案】ABC16、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD17、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD18、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD19、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD20、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】九、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否