2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練試卷B卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練試卷B卷附答案單選題（共50題）1、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系【答案】D2、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B3、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式【答案】A4、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A5、“三項預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值【答案】D6、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設(shè)計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門【答案】C7、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅【答案】A8、下列關(guān)于財務(wù)分析指標(biāo)說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強【答案】D9、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A10、下列不屬于競爭導(dǎo)向定價法的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D11、當(dāng)市場調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時，這時，市場調(diào)查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準(zhǔn)確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎(chǔ)【答案】A12、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的（）形式越來越得到普遍應(yīng)用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D13、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B14、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實物數(shù)量。A.工程造價B.工程量C.定額計價D.設(shè)計概算【答案】B15、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B16、下列財務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A17、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習(xí)慣C.購買動機(jī)D.購買心理【答案】A18、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤率【答案】C19、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A20、關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)【答案】B21、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A22、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A23、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C24、下列各項中，不屬于項目核準(zhǔn)重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響【答案】C25、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B26、下列財務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A27、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D28、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。A.比較風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.未來運營費用風(fēng)險D.持有期風(fēng)險【答案】B29、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B30、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D31、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預(yù)計利潤額C.總投資額D.總成本額【答案】A32、為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目之間應(yīng)有一個（）。A.負(fù)協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負(fù)敏感度【答案】A33、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C34、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C35、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D36、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當(dāng)期已付利息費用C.當(dāng)期本金D.當(dāng)期應(yīng)付利息費用【答案】A37、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A38、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D39、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A40、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸【答案】A41、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.隨行就市定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】D42、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤【答案】C43、一般來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D44、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B45、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B46、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C47、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場的是（）。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設(shè)施市場D.倉儲用房市場【答案】D48、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)【答案】A49、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化【答案】D50、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C多選題（共20題）1、關(guān)于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD2、根據(jù)消費者購買行為的差異，市場營銷學(xué)將所購商品分為三類，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD3、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD4、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.競爭情況調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查【答案】BD5、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費D.租用土地的土地租用費E.轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費【答案】ABCD6、新設(shè)項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【答案】ABC7、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC8、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤【答案】BC9、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD10、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC11、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB12、下列關(guān)于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。A.定額計價以直接費單價為基礎(chǔ)B.定額計價以綜合單價為基礎(chǔ)C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實物估價法確定【答案】AC13、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費D.租用土地的土地租用費E.轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費【答案】ABCD14、成本計劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預(yù)見成本計劃E.施工機(jī)械費用計劃【答案】ABC15、實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A.可預(yù)測性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性【答案】CD16、下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A.現(xiàn)金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤率【答案】CD17、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，錯誤的有（）。A.內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小【答案】AC18、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認(rèn)知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD19、國家投資管理部門對建設(shè)項目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點包括（）。A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求【答案】AD20、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD大題（共10題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本