上半年深圳房地產市場形勢總結與趨勢展望

中國指數(shù)研究院深圳分院2016年7月

2016年上半年深圳房地產市場形勢總結與趨勢展望房產動態(tài)上半年全國房地產及深圳地區(qū)相關政策與重大事件。供應上半年深圳商品住宅新增供應239.48萬平米，同比減少7.7%。成交上半年深圳商品住宅成交242.94萬平米，同比減少22.77%；成交均價51006元/平米，是去年同期的1.8倍。供求上半年深圳商品住宅銷供比為1.01，去化周期由年初的7.3個月延長至10.4個月，去化周期延長，整體市場表現(xiàn)為供不應求。土地上半年住宅用地和商辦用地成交和供應均同比增長，工業(yè)用地則大幅縮減；土地成交樓面均價同比大幅上漲3.8倍，住宅用地溢價率創(chuàng)新高。企業(yè)動態(tài)上半年萬科以118.37億元/25.32萬平方米的銷售業(yè)績奪得雙冠。2016年上半年：越調越漲，6月“雙地王”對沖新政，房價再創(chuàng)新高宏觀政策環(huán)境分析①中央信貸財政政策調整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調整，下調非一線城市房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩(wěn)步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度?！蛾P于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》出臺，對加快培育和發(fā)展住房租賃市場有了更具體的規(guī)范。長三角、成渝等城市群規(guī)劃落地，農村“兩權”抵押貸款、房地產業(yè)“營改增”、各地不動產登記工作也順利推進。②地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續(xù)收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢。在這樣的環(huán)境下，一線城市已率先出臺調控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，同時，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩(wěn)定房價。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調，供應端實行差別化供地政策，優(yōu)化供應規(guī)模和結構等措施，需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。合同》簽署后發(fā)放個人貸款，由原來的5個工作日縮減為4個工作日。政策環(huán)境：中央層面地產政策趨穩(wěn)，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊深圳動態(tài)①年初，2016年深圳擬投134億用于住房保障，預算支出規(guī)模大幅上漲；②3月25日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“3.25新政”），明確指出：非深戶在深圳購房社保繳滿年限由此前的1年提高至3年，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成；③4月9日，深圳市不動產登記中心發(fā)布《關于非深戶口居民購房限購相關事宜的補充通知》；④5月3日，深圳率先全國范圍內探索商品房預售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點；住宅供應：月度平均住宅供應量走低，龍崗和寶安仍是市場供應主體上半年，開發(fā)商推盤步伐較緩,共計推出商品住宅面積239.48萬平米，同比減少7.7%,月均住宅供應面積為近四年最低位，供應量不足40萬平方米/月。單月來看，僅2016年1月和4月新批售上市面積超過60萬平方米，其余月份供應面積均在30萬平米以下。分區(qū)域來看，上半年深圳商品住宅新增供應主要集中在龍崗和寶安兩個區(qū)域，兩區(qū)合計占比78.34%，其中龍崗占比47.80%，近乎“半壁江山”。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅成交：越調越漲，6月成交均價再創(chuàng)新高2016年一季度延續(xù)了2015年年末的火爆勢頭，春節(jié)后回暖迅速，直至“3.25新政”的出臺才打破了成交一路上行的態(tài)勢，4月和5月市場觀望情緒濃烈，成交量走低，但受6月份的“地王”效應影響，市場又開始“復蘇”。上半年共計成交242.94萬平米，同比大幅減少22.77%，單月來看，上半年深圳月均成交40.49萬平米，僅次于2015年的月均成交量。成交價格則從1月的46515元/平方米一路上揚，只有4月小幅回落，5月“破五”漲至55817元/平方米，6月“破六”漲至61756元/平方米，較2015年6月翻了一番。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.25新政從區(qū)域成交來看，2016年上半年寶安和龍崗依然是市場成交量最大的兩個區(qū)域，共成交17239套/172.92萬平米，套數(shù)占比74.40%，面積占比71.17%。成交均價方面，福田區(qū)成交均價為各區(qū)域之首，為79770元/平方米，其次是南山區(qū)，成交均價為77452元/平方米，成交量最大的寶安區(qū)和龍崗區(qū)成交均價分別為45626元/平方米、38688元/平方米。分區(qū)成交情況：寶安和龍崗仍為市場主體，成交套數(shù)占比74.40%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年深圳住宅各區(qū)域成交數(shù)據(jù)表區(qū)域套數(shù)（套）面積（萬㎡）價格（元/㎡）羅湖137014.0861426福田2713.9979770南山384647.6477452鹽田4444.3443383寶安920692.5645626龍崗803380.3638688全市23170242.9451006從成交面積段占比來看，上半年深圳市場以70-90平方米的剛需小戶型為成交主力，成交占比達五成，較2015年上半年減少一成；90-140平方米及140平方米以上改善型需求戶型的成交套數(shù)較2015年占比分別增加了3.4和3.7個百分點。一定程度上，二孩政策的全面放開刺激了部分改善型需求的增長。成交面積結構：中小戶型依舊為為成交主力，改善型需求小幅增加數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從成交總價來看，2015年上半年深圳市場以總價350萬元以下產品為成交主力，占比50.5%；受成交均價一路走高的影響，2016年則以總價格段為350-1000萬元的產品為主，占比45.20%，較2015年同期上漲了16.6個百分點；值得注意的是，2016年上半年成交價在10000萬以上的豪宅占比為36.4%，較2015年上半年增加了15.5個百分點。成交總價結構：總價350萬以上住宅成交占比大增，“千萬”豪宅鋒芒盡顯數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供求&去化：商品住宅銷供比1.01，市場供不應求2016年上半年，開發(fā)商推盤步伐較緩，商品住宅新增供應面積共計239.48萬平米，同比減少7.7%；月均新批面積為近四年最低，供應量的減少一定程度上推動了銷供比的走高，二季度表現(xiàn)明顯，其各月銷供比分別為0.39、0.88和1.25；成交方面，2016年上半年共計成交242.94萬平米，同比減少22.77%。銷供比為1.01，整體市場表現(xiàn)為供不應求。截止至2016年6月30日，深圳市場共計成交23170套/242.94萬平方米，去化周期較年初的7.3個月延長了3.1個月至10.4個月，去化周期延長。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年深圳住宅成交套數(shù)排行榜中，鴻榮源·壹城中心共計成交1185套，是唯一一個成交量突破一千套的項目，遠遠高于其他上榜項目；上半年，住宅銷售金額TOP10共成交400.24億元，鴻榮源·壹城中心以51.13億元居銷售金額榜首，恒裕濱城以50.76億元排名第二，前海時代以49.36億元位居第三；銷售面積TOP10共成交6393套/66.95萬平米，鴻榮源·壹城中心以11.58平米奪銷售面積冠軍，錦薈PARK和合正觀瀾匯分別以8.57和7.27萬平米的業(yè)績分別位居第二和第三。項目動態(tài)：鴻榮源·壹城中心成交套數(shù)突破千套，并以51.13億元/11.58萬㎡奪得銷冠2016年上半年住宅銷售金額排行榜項目名稱套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）鴻榮源·壹城中心118551.134415311.58恒裕濱城36550.76988095.14前海時代37649.36764536.46海上世界雙璽26641.91986634.25華潤深圳灣·悅府11839.371136063.47新錦安壹號公館13038.351023933.75寶能城55037.23672885.53信義嘉御山62333.31598095.57半島城邦27432.08955543.36華潤銀湖藍山24926.75663774.032016年上半年住宅銷售面積排行榜項目名稱套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）銷售金額（億元）鴻榮源·壹城中心118511.584415351.13錦薈PARK8218.572886824.73合正觀瀾匯7437.273510625.53宇宏健康花城6726.753907526.37前海時代3766.467645349.36信義嘉御山6235.575980933.31寶能城5505.536728837.23奧宸·觀壹城6085.152894414.89恒裕濱城3655.149880950.76萬科公園6號4504.954213120.84數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年，萬科在深圳以118.37億元的銷售金額居榜首，占市場總金額的9.55%，深圳控股和鴻榮源分別以86.48億元、86.15億元位列第二和第三；銷售面積方面，萬科以25.32萬平米居銷售面積榜首，占市場份額的10.42%，鴻榮源以16.66萬平米排名第二，占市場份額的6.86%，深圳地鐵以16.16萬平米銷售面積緊隨其后，占市場份額6.65%。企業(yè)動態(tài)：萬科以118.37億元/25.23萬㎡勇奪銷冠2016年上半年深圳銷售額前十企業(yè)企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售金額市場占有率（%）銷售面積（萬㎡）銷售面積市場占有率（%）萬科118.379.55%25.3210.42%深圳控股86.486.98%14.826.10%鴻榮源86.156.95%16.666.86%深圳地鐵79.656.43%16.166.65%華潤置地77.906.29%9.353.85%寶能地產62.655.06%8.473.48%卓越置業(yè)59.274.78%7.683.16%恒裕集團53.444.31%5.662.33%招商蛇口52.344.22%6.572.71%信義地產51.184.13%8.653.56%企業(yè)名稱銷售面積（萬㎡）銷售面積市場占有率（%）銷售金額（億元）銷售金額市場占有率（%）萬科25.3210.42%118.379.55%鴻榮源16.666.86%86.156.95%深圳地鐵16.166.65%79.656.43%深圳控股14.826.10%86.486.98%華潤置地9.353.85%77.906.29%信義地產8.653.56%51.184.13%深振業(yè)8.603.54%24.862.01%寶能地產8.473.48%62.655.06%金地集團8.193.37%35.232.84%卓越置業(yè)7.683.16%59.274.78%2016年上半年深圳銷售面積前十企業(yè)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地推出方面，2016年上半年深圳共推出22宗土地，規(guī)劃建筑面積288.82萬平方米，同比增長76.4%。其中，住宅用地累計推出65.5萬平方米，同比增長238.5%；商辦用地累計推出138.02萬平方米，同比大幅增長980.8%。成交方面，上半年深圳共成交48宗土地，規(guī)劃建筑面積192.56萬平方米，同比增長15.5%。其中，住宅和商辦分別成交65.5萬平方米、64.8萬平方米，同比增加238.5%和136.2%。土地：住宅和商辦用地的推出及成交量均同比增長，工業(yè)用地大幅縮減數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年，深圳土地成交樓面均價為18912元/平方米，是去年同期的3.8倍。其中住宅樓面價同比上漲644%，為34122元/平方米；商辦用地同比下降12%，為18309元/平方米。工業(yè)用地同比上漲154%，為3535元/平方米；溢價率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢價率為68.05%，較去年同期提高了52.93個百分點。其中，住宅用地溢價率159.79%，刷歷史新記錄。土地價格：土地成交樓面均價大幅上漲，住宅用地溢價率創(chuàng)新高數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地位置：龍華新區(qū)民治辦事處宗地編號：A816-0060土地用途：二類居住用地，商業(yè)用地

占地面積：35673.14㎡規(guī)劃建筑面積：146000㎡容積率：4.09成交總價：829000萬元成交地價：232388元/㎡成交樓面價：56781元/㎡

土地溢價率：--

拿地房企：中國電建地產集團有限公司和廣州方榮房地產有限公司成交時間：6月2日

A816-0060宗地是深圳今年推出的首宗商住混合地塊，并且是深圳商品房現(xiàn)售的首個試點項目。該地塊周邊商業(yè)配套較齊全，已有多個大型購物中心開業(yè)，其中包括商業(yè)總面積達10萬平方米的九方購物中心以及沃爾瑪?shù)?，是倍受各大開發(fā)商關注的“香饃饃“，其最終由中國電建地產集團有限公司和廣州方榮房地產有限公司以82.89億元聯(lián)合中標競得，樓面均價：56781元/平方米，龍華地王誕生。325新政以后，深圳樓市處于一個新的調整期和觀望期，新地王的誕生，改變了消費者預期，并提振了各開發(fā)商的信心。重點地塊1：龍華新區(qū)民治辦事處數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院整理土地位置：明新區(qū)高新技術園區(qū)東片區(qū)，觀光路與光明大道交匯處南側宗地編號：A646－0059土地用途：商住混合用地

建設用地面積：99230㎡規(guī)劃建筑面積：509000㎡容積率：5.12成交總價：1406000萬元成交地價：141691元/㎡成交樓面價：27623元/㎡

土地溢價率：159.79%拿地企業(yè)：深圳市凱豐實業(yè)有限公司（龍光地產馬甲）成交時間：6月8日該地處光明新區(qū)高新技術園區(qū)東片區(qū)，周邊有招商局智慧城、華強創(chuàng)意產業(yè)園等，同時作為光明新區(qū)三年來首次出讓帶居住用途的商住混合用地，在住宅用地供應日趨緊張的形勢下倍受矚目。該宗地最終由龍光地產以