淺談物業(yè)公司的內(nèi)部控制復(fù)習(xí)進(jìn)程

學(xué)院(xuéyuàn):學(xué)號(hào):專業(yè):姓名:導(dǎo)師:淺談(qiǎntán)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部(nèibù)控制制度第一頁，共27頁。論文寫作(xiězuò)的背景和目的內(nèi)部控制是衡量現(xiàn)代企業(yè)管理的重要標(biāo)志，通過實(shí)踐得出的結(jié)論是：得控則強(qiáng)、失控則弱、無控則亂。單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的執(zhí)行，靠的就是內(nèi)部控制，企業(yè)經(jīng)營失敗、會(huì)計(jì)信息失真及不守法經(jīng)營在很大程度上都可歸結(jié)為企業(yè)內(nèi)部控制的缺失或失效(shīxiào)。所以，研究企業(yè)內(nèi)部控制的理論與實(shí)務(wù)就成了最緊迫的課題之一。第二頁，共27頁。論文的主要(zhǔyào)內(nèi)容第一章緒論第二章概述物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的特性第三章對內(nèi)部控制的理解第四章結(jié)合滄×公司案例談物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制第五章根據(jù)滄×公司情況設(shè)想(shèxiǎng)幾個(gè)內(nèi)部控制措施第六章結(jié)論第三頁，共27頁。第一章緒論(xùlùn)隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新，延伸與擴(kuò)大，許多獨(dú)立核算物業(yè)管理公司都管理著許多相對獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財(cái)務(wù)的相對獨(dú)立管理，既一級(jí)管理下的二級(jí)管理，因此(yīncǐ)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)各自成立了產(chǎn)委人委員會(huì)。因此(yīncǐ)，為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革。第四頁，共27頁。第二章

概述物業(yè)管理公司(ɡōnɡsī)的財(cái)務(wù)特性2.1物業(yè)管理公司的特點(diǎn)2.2物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特性2.2.1物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)2.2.2物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置(shèzhì)2.2.3物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的作用第五頁，共27頁。2.1物業(yè)管理公司(ɡōnɡsī)的特點(diǎn)物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理英文一般為“propertymanagement”，意思是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)所有人的房屋及其設(shè)備、市政公用設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安(zhìān)和環(huán)境容貌蹬管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。第六頁，共27頁。物業(yè)管理具有服務(wù)性，物業(yè)管理公司也應(yīng)具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)(tèdiǎn)：(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。(2)物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。(3)物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。第七頁，共27頁。2.2物業(yè)管理公司(ɡōnɡsī)財(cái)務(wù)管理的特性2.2.1物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)(1)遵循合執(zhí)行的財(cái)務(wù)法規(guī)不同(2)非流動(dòng)負(fù)債核算內(nèi)容和范圍不同(3)成本、費(fèi)用(fèiyong)核算內(nèi)容和范圍不同(4)營業(yè)收入核算內(nèi)容和范圍不同(5)財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)送范圍不同第八頁，共27頁。2.2.2物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置(shèzhì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。.第九頁，共27頁。2.2.3物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的作用(zuòyòng)(1)保證科學(xué)合理地進(jìn)行資金的運(yùn)作(2)對公司財(cái)務(wù)做出預(yù)測及計(jì)劃(3)便于物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)控制與檢查第十頁，共27頁。第三章對內(nèi)部控制(kòngzhì)的理解3.1什么是內(nèi)部(nèibù)控制3.2內(nèi)部(nèibù)控制應(yīng)遵循的原則3.3內(nèi)部(nèibù)控制的基本形式第十一頁，共27頁。3.1什么是內(nèi)部(nèibù)控制內(nèi)部控制是形成一系列具有控制職能的方法、措施、程序，并予以(yǔyǐ)規(guī)范化和系統(tǒng)化，使之成為一個(gè)嚴(yán)密的、較為完整的體系。內(nèi)部控制按其控制的目的不同，可以分為會(huì)計(jì)控制和管理控制。內(nèi)部控制的目標(biāo)是確保單位經(jīng)營活動(dòng)的效率性和效果性、資產(chǎn)的安全性、經(jīng)濟(jì)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性。良好的內(nèi)部控制雖然能夠達(dá)到上述目標(biāo)，但無論內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行多么完善，它都無法消除其本身所固有的局限。這種局限性也必須明了并加預(yù)防。第十二頁，共27頁。3.2內(nèi)部控制(kòngzhì)應(yīng)遵循的原則(1)合法性原則(yuánzé)。(2)整體性原則(yuánzé)。(3)針對性原則(yuánzé)。(4)一貫性原則(yuánzé)。(5)適應(yīng)性原則(yuánzé)。第十三頁，共27頁。3.3內(nèi)部(nèibù)控制的基本形式

(1)組織規(guī)劃控制。(2)授權(quán)批準(zhǔn)控制。(3)預(yù)算控制。(4)實(shí)物(shíwù)資產(chǎn)控制。(5)成本控制。(6)風(fēng)險(xiǎn)控制。(7)審計(jì)控制。第十四頁，共27頁。第四章結(jié)合滄×公司案例

談物業(yè)管理公司的內(nèi)部(nèibù)控制4.1物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制要素、結(jié)構(gòu)4.2物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制現(xiàn)狀和存在的主要(zhǔyào)問題

第十五頁，共27頁。4.1物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制要素(yàosù)、結(jié)構(gòu)內(nèi)部控制的內(nèi)容，歸恨結(jié)底是由基本要素組成的。這些要素及其構(gòu)成方式，決定著內(nèi)部控制的內(nèi)容與形式。主要包括(bāokuò)三個(gè)方面：(1)控制環(huán)境(2)會(huì)計(jì)系統(tǒng)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)做到：1）確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)作出適當(dāng)?shù)姆诸悺?）計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中記錄其適當(dāng)?shù)呢泿艃r(jià)值。3）確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間。4）在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)。第十六頁，共27頁。(3)控制程序1)風(fēng)險(xiǎn)評估。每個(gè)企業(yè)都面臨來自內(nèi)部(nèibù)和外部的不同風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都必須加以評估。評估風(fēng)險(xiǎn)的先決條件，是制定目標(biāo)。2)控制活動(dòng)。企業(yè)管理階層辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，繼之應(yīng)針對這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出必要的指令。控制活動(dòng)，是確保管理階層的指令得以執(zhí)行的政策及程序。3)信息與溝通。企業(yè)在其經(jīng)營過程中，需按某種形式辨識(shí)、取得確切的信息，并進(jìn)行溝通，以使員工能夠履行其責(zé)任。信息系統(tǒng)不僅處理企業(yè)內(nèi)部(nèibù)所產(chǎn)生的信息，同時(shí)也處理與外部的事項(xiàng)、活動(dòng)及環(huán)境等有關(guān)的信息。4)監(jiān)控。內(nèi)部(nèibù)控制系統(tǒng)需要被監(jiān)控。第十七頁，共27頁。4.2物業(yè)管理公司的內(nèi)部(nèibù)控制現(xiàn)狀和存在的主要問題4.2.1內(nèi)部控制制度不完善主要表現(xiàn)(biǎoxiàn)在組織機(jī)構(gòu)職責(zé)權(quán)限界定不清、不相容職務(wù)未能分離等方面，存在管理死角，致使假權(quán)調(diào)撥、轉(zhuǎn)移資金等行為有隙可乘；在物資采購、基建項(xiàng)目發(fā)包等領(lǐng)域相繼發(fā)生這樣或那樣的問題甚至案件。有些管理人員自以為是，凌駕于內(nèi)部控制之上，不按照既定的制度和程序行事，使制定的控制制度形同虛設(shè)。第十八頁，共27頁。4.2.2預(yù)算管理不完善，管理水平有待提高目前，大部分企業(yè)預(yù)算存在這么三個(gè)方面的問題(wèntí)：一是各類預(yù)算編制口徑不一致，重復(fù)勞動(dòng)。二是預(yù)算的執(zhí)行。三是其他第十九頁，共27頁。4.2.3審計(jì)開展困難重重，效果不理想主要(zhǔyào)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是“先離后審，審任脫節(jié)”。二是經(jīng)濟(jì)責(zé)任劃分困難。第二十頁，共27頁。第五章根據(jù)滄×公司情況設(shè)想(shèxiǎng)幾個(gè)內(nèi)部控制措施5.1完善企業(yè)的控制環(huán)境5.2建立分級(jí)的會(huì)計(jì)(kuàijì)系統(tǒng)5.3制定核算控制程序5.4加強(qiáng)定期審計(jì)控制第二十一頁，共27頁。5.1完善企業(yè)(qǐyè)的控制環(huán)境首先應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)?？刂骗h(huán)境是指對建立、加強(qiáng)或削弱特定政策、程序及其效率產(chǎn)生影響的各種因素。它是一種氛圍，塑造企業(yè)文化，影響企業(yè)員工的控制意識(shí)，影響企業(yè)內(nèi)部各成員實(shí)施控制的自覺性，決定其他控制要素能否發(fā)揮作用，是內(nèi)部控制其他要素作用的基礎(chǔ)?？刂骗h(huán)境直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)及整體(zhěngtǐ)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。影響控制環(huán)境的因素是多方面的，應(yīng)從多角度入手：(1)從企業(yè)管理者入手提高職工的素質(zhì)。(2)建立企業(yè)文化，形成內(nèi)部控制氛圍。(3)加強(qiáng)信息流動(dòng)與溝通，設(shè)立一個(gè)良好的信息與溝通系統(tǒng)。第二十二頁，共27頁。5.2建立分級(jí)(fēnjí)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)是企業(yè)信息系統(tǒng)最為重要的組成部分。企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)為企業(yè)提供成本信息、營運(yùn)信息、生產(chǎn)信息、庫存信息等。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)及其他方面的信息溝通體系(tǐxì)的建設(shè)。由于物業(yè)管理公司具有委托經(jīng)營業(yè)務(wù)較多的特點(diǎn)，所以物業(yè)管理在成本會(huì)計(jì)科目下，分清共性服務(wù)與個(gè)性服務(wù)的營業(yè)成本。物業(yè)管理公司與其他企業(yè)不同的特點(diǎn)是接受了業(yè)主大量的固定資產(chǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任很大。因此，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理中的會(huì)計(jì)核算必須強(qiáng)化資產(chǎn)核算的及時(shí)性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。為了維護(hù)資產(chǎn)的萬豪與及時(shí)補(bǔ)償意外損失，物業(yè)管理公司要核算財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)事項(xiàng)、預(yù)提及待攤費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算工作。物業(yè)管理公司的主要服務(wù)對象是房屋的共有產(chǎn)權(quán)單位與私有產(chǎn)權(quán)人，公司的財(cái)務(wù)管理必須分戶核算各業(yè)主住戶的明細(xì)款項(xiàng)賬目，包括分戶收取住房維繕基金的明細(xì)核算。第二十三頁，共27頁。5.3制定(zhìdìng)核算控制程序物業(yè)管理公司的營業(yè)(yíngyè)收入分物業(yè)管理收入和其他業(yè)務(wù)收入兩塊。物業(yè)管理公司的其他業(yè)務(wù)收入以不確定的零星收入為主，很難實(shí)行核算控制。由此可見，物業(yè)管理公司除了增加物業(yè)管理面積、確保收費(fèi)的收取力度外，營業(yè)(yíngyè)收入的總額是確定的，只有從企業(yè)成本費(fèi)用方面入手，大致設(shè)想以下幾方面。1)加強(qiáng)對材料采購和耗用的成本控制2)制定費(fèi)用的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用支出的申請、審核、審批、支付程序。3)根據(jù)費(fèi)用預(yù)算和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)性質(zhì)，按照分級(jí)授權(quán)批準(zhǔn)制度所規(guī)定的權(quán)限，對費(fèi)用支出進(jìn)行審批。第二十四頁，共27頁。5.4加強(qiáng)定期(dìngqī)審計(jì)控制企業(yè)應(yīng)對企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)督和評價(jià)。（1）采購計(jì)劃、資金計(jì)劃、投資計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算等均應(yīng)做到事前審核、事中控制。（2）建立“防、堵、查”為主線的遞進(jìn)式的監(jiān)控措施。通過以上三個(gè)層次(céngcì)的內(nèi)審措施，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，而且對于防范和化