房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作可行性研究報(bào)告材料(實(shí)用模板)

wordword34/34wordXX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司名稱(chēng)：**房地產(chǎn)公司編制人員：***完成日期：目錄調(diào)查人員聲明4第一局部：項(xiàng)目總論555555777與建議8第二局部：市場(chǎng)研究888本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8892.4板塊市場(chǎng)分析9910102.5項(xiàng)目擬定位方案10101111第三局部：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案1111121315161617第四局部：投資估算與融資方案174.1投資估算17171720202020212121222222222222第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)23235.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔方案1〕2323242424245.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔方案2〕2525第六局部：不確定性分析252526262626風(fēng)險(xiǎn)分析272727第七局部：綜合評(píng)價(jià)277.1社會(huì)評(píng)價(jià)〔定性〕27〔影響與對(duì)策〕2727第八局部：研究結(jié)論與建議272727第九局部：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們X重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)展分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫(xiě)本可行性研究報(bào)告。5、我們已〔或沒(méi)有〕對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)展了實(shí)地查勘〔在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)展了實(shí)地查勘〕。6、〔其他需要聲明的事項(xiàng)〕參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。第一局部：項(xiàng)目總論這一局部主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的開(kāi)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與開(kāi)展概況作系統(tǒng)地表示。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)展的工作情況與其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在表示項(xiàng)目開(kāi)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。城市開(kāi)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系與對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開(kāi)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。①項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年開(kāi)展戰(zhàn)略、開(kāi)展規(guī)劃的意義〔一般3—5年〕，在公司開(kāi)展中的地位〔是否核心項(xiàng)目〕；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；③從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等〕的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系〕。②宗地現(xiàn)狀1〕四周X圍；2〕地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比擬；3〕地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘與高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4〕地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5〕地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基與地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6〕土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7〕地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至X圍與相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜等。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1〕周邊3000米X圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況〔a〕公交系統(tǒng)情況，包括主要線(xiàn)路、行車(chē)區(qū)間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開(kāi)展商自己解決；〔c〕現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)與教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2〕宗地周邊3000米外但可輻射X圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項(xiàng)目周邊環(huán)境〔根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)〕1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況〔化工廠、河流湖泊污染等〕5)危險(xiǎn)源情況〔如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等〕6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9)其他⑤大市政配套〔都要說(shuō)明距宗地距離、本錢(qián)、接入的可能性〕1)道路現(xiàn)狀與規(guī)劃開(kāi)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系〔影響〕。2)供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑與未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑與未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊〔有線(xiàn)電視、、網(wǎng)絡(luò)〕：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉與線(xiàn)路本錢(qián)等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉與線(xiàn)路本錢(qián)等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱與生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，與未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。規(guī)劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)展的調(diào)查研究項(xiàng)目與成果②項(xiàng)目地塊初勘與初測(cè)工作情況③項(xiàng)目建議書(shū)編制、提出與審批過(guò)程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱(chēng)、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)局部：項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果與文件。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)展調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)根底資料?！?〕《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)X》〔2〕《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》〔3〕《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》〔4〕《住宅設(shè)計(jì)規(guī)X》〔5〕《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔6〕《建筑工程交通設(shè)計(jì)與停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》〔7〕《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)X》〔8〕《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)X》與建議不確定性分析主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二局部：市場(chǎng)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)展房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的開(kāi)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)展因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)如此滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。3、各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、開(kāi)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比擬：〔1〕量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。〔2〕各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷(xiāo)售量變化和開(kāi)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃開(kāi)展方向描述城市開(kāi)展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要開(kāi)展商情況：開(kāi)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶(hù)的購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤(pán)描述備注：需要完成城市開(kāi)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〔報(bào)告格式與內(nèi)容另附〕①需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。②供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況〔預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等?！?.4板塊市場(chǎng)分析①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)置人群變化②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況〔近3-5年〕開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況與開(kāi)展趨勢(shì)①各檔次產(chǎn)品供給狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷(xiāo)售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。④未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類(lèi)型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位與開(kāi)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間與產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征與輻射商圈X圍〔建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究與全市的趨勢(shì)特征上〕②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目擬定位方案序號(hào)比擬因素典型樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注〔詳細(xì)〕1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率與養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車(chē)分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線(xiàn)路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤(pán)規(guī)模1003%100建筑總面積〔在建與未建〕；總占地面積；戶(hù)數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶(hù)型設(shè)計(jì)10010%105戶(hù)型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9開(kāi)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)與資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌10銷(xiāo)售手法1005%11011其它方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值13擬建樓盤(pán)價(jià)格=典型樓盤(pán)價(jià)格*106計(jì)算。備注：1〕此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P(pán)的比擬，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2〕使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3〕此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)〔元/㎡〕出租均價(jià)〔元/㎡×月〕可租售面積〔㎡〕備注寫(xiě)字間配套功能停車(chē)場(chǎng)住宅銷(xiāo)售第三局部：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案.2土地價(jià)值分析1〕估價(jià)方法和計(jì)算公式2〕估價(jià)過(guò)程3〕拆遷本錢(qián)估算3.1.3土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、周邊土地供給〔價(jià)格與成交的情況〕、周邊環(huán)境與配套、市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估〔已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)〕政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)展評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款與其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類(lèi)型，與不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提與的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑〔小峽谷〕、河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響與解決的方法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響與考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水〞因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響與解決方法。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況〔可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)〕、供水、排水、通訊〔有線(xiàn)電視、、網(wǎng)絡(luò)〕、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐崤c生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響與解決方法。⑥周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況〔與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)〕、商業(yè)設(shè)施〔大型購(gòu)物中心〕、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原如此與前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，與如何解決。方案1序號(hào)工程名稱(chēng)建筑面積〔㎡〕層數(shù)備注1綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店〔不含地下局部〕與局部配套功能2住宅720012不含地下局部3地下停車(chē)場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳與局部配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間與住宅樓地下室合計(jì)36264方案2〔略〕①寫(xiě)字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶(hù)數(shù)：12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66戶(hù)型配比：面積〔㎡〕比例〔按戶(hù)數(shù)%〕備注100-11020%1、各戶(hù)型內(nèi)部按功能分割；2、大戶(hù)型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面積〔㎡〕樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大〔1個(gè)〕360附樓3層與主樓3層局部1.5㎡/人可同時(shí)容納200人中〔2個(gè)〕200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳〔中餐廳〕360附樓2層與主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧〔咖啡廳、茶秀〕2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶(hù)數(shù)：48戶(hù)型：2梯4戶(hù)兩種戶(hù)型：120-140㎡160-180㎡或4種戶(hù)型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160㎡的戶(hù)型是最不好銷(xiāo)的。②方案2〔略〕③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安本錢(qián)約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶(hù)和2梯4戶(hù)的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢(qián)后者比前者大。18層差異不大。因此建議：假如建12層，應(yīng)為1梯4戶(hù)；假如建18層，如此主要看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積的比擬。④戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥某某，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶(hù)型，大戶(hù)型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶(hù)兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量防止“黑屋〞，總公攤〔不包括地下室〕控制在7-8%，戶(hù)內(nèi)有效使用面積盡量大〔90%以?xún)?nèi)〕⑴需求：住宅戶(hù)均0.5個(gè)停車(chē)位，需36個(gè)〔按方案2〕；寫(xiě)字間戶(hù)均1.5個(gè)停車(chē)位，需99個(gè)；酒店戶(hù)均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車(chē)位。⑵地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車(chē)場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693方案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡〔土方、結(jié)構(gòu)、防水等本錢(qián)增加〕×月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232萬(wàn)元綜合比擬分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼?chē)位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷(xiāo)售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般某某市消費(fèi)者投資商業(yè)與寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300〔元/個(gè)×月〕×12〔個(gè)月〕÷投資住宅〔買(mǎi)房出租〕的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300〔元/個(gè)×月〕×12〔個(gè)月〕÷綜合以上兩類(lèi)投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約15個(gè)停車(chē)位；住宅樓西側(cè)空地建做停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車(chē)位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車(chē)場(chǎng)的使用管理：綜合樓門(mén)前15個(gè)和樓后〔裙樓下〕30個(gè)車(chē)位供酒店使用；地下停車(chē)場(chǎng)95個(gè)車(chē)位供住戶(hù)和寫(xiě)字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫(xiě)字樓用戶(hù)使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶(hù)的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶(hù)車(chē)輛的管理〔臨時(shí)IC卡〕。在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)展預(yù)計(jì)。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷(xiāo)售竣工對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)①方案A寫(xiě)字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶(hù)按本錢(qián)價(jià)內(nèi)部銷(xiāo)售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。②方案B〔略〕①營(yíng)銷(xiāo)方式②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)測(cè)銷(xiāo)售計(jì)劃①銷(xiāo)售周期、各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)與勞動(dòng)力來(lái)源與相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司〔項(xiàng)目公司〕；主要部門(mén)設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)〔部門(mén)〕人員的需求，具體人數(shù)〔重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理〕。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類(lèi)人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類(lèi)人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口與解決：現(xiàn)有人員能否滿(mǎn)足需要，缺口人員的解決途徑〔調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等〕年總工資和職工年平均工資估算分人員類(lèi)別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)與費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專(zhuān)業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：①合作方根本情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房〔面積〕、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承當(dāng)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。③付款進(jìn)度與與拿地程序的配合④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的本錢(qián)測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。本錢(qián)測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，本錢(qián)測(cè)算較易把握。①投資估算X圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)本錢(qián)、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、金融本錢(qián)。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷本錢(qián)〔用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支〕圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房〔實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù)〕。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖與現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷本錢(qián)估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行方法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*〔0.9+1.5+0.3+0.45+2.7〕*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物〔水、電、、空調(diào)以上其它〕住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶(hù)*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理方法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷根本停止。再者，A市房屋拆遷管理方法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原根底上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷本錢(qián)預(yù)計(jì)為：③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地##畝，每畝##萬(wàn)元，土地總價(jià)值為##萬(wàn)元。B建設(shè)本錢(qián)估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以與建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式根本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。建筑本錢(qián)估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢(xún)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安本錢(qián)的2%取費(fèi)?！惨?guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元〕②建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡〔方案1〕，1500元/㎡〔方案2〕，綜合樓按1600元/㎡，寫(xiě)字樓裝修按600元/㎡，酒店與配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元〔方案1〕，9168萬(wàn)元〔方案2〕。工程本錢(qián)：電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元③室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化與小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。④建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建〞人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安本錢(qián)的10%取費(fèi)。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。⑥建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。⑦預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安本錢(qián)的6%計(jì)提。C營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算①項(xiàng)目前研究與可行性研究的開(kāi)支②項(xiàng)目策劃的開(kāi)支③銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支④廣告開(kāi)支⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支⑥項(xiàng)目與企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融本錢(qián)①貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元〔每年為250萬(wàn)元〕。②各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支③稅收和行政性收費(fèi)④不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資〔直接建造本錢(qián)加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅〕等。項(xiàng)目總投資估算表〔方案1〕項(xiàng)目投資總額〔萬(wàn)元〕單位本錢(qián)〔元/m2〕1〕土地費(fèi)用2〕前期工程費(fèi)用3〕建筑安裝工程費(fèi)用〔含裝修費(fèi)〕4〕建設(shè)配套費(fèi)用5〕室外工程費(fèi)6〕管理費(fèi)用7〕銷(xiāo)售費(fèi)用8〕財(cái)務(wù)費(fèi)用9〕各種稅金支出10〕預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元〔方案1〕，16342〔方案2〕。依據(jù)比擬定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原如此，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅與附加142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712總本錢(qián)：拆遷本錢(qián)+建安本錢(qián)+稅收+費(fèi)用+土地本錢(qián)毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—營(yíng)業(yè)稅與附加所得稅土地增值稅項(xiàng)目投入總資金與分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根底、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口與融資途徑。啟動(dòng)資金與啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原如此，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入與回款時(shí)間，在能銷(xiāo)售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表〔單位：萬(wàn)元〕：時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463–5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–6116①建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用項(xiàng)目資金占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金與稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專(zhuān)項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門(mén)、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源?？尚行匝芯恐?，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)展綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)展比選?？尚行匝芯恐?，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資本錢(qián)、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)展比擬，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案?！?〕資金來(lái)源可靠性分析〔2〕融資結(jié)構(gòu)分析〔3〕融資本錢(qián)分析投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計(jì)劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)展說(shuō)明。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的償還順序；計(jì)劃還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金局部逐年增多，支付的利息局部逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)展財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本局部的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以與現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi)：一類(lèi)是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率〔ic〕設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔方案1〕投資與本錢(qián)費(fèi)用估算

〔1〕土地出讓地價(jià)款

包括兩局部：

①土地使用權(quán)出讓金

根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬(wàn)元。

②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)

根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬(wàn)元。

上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬(wàn)元前期工程費(fèi)

本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表6-4參照有關(guān)類(lèi)似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表6-5。〔4〕根底設(shè)施費(fèi)

其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-6〔5〕開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-76〕不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

取以上〔1〕～〔4〕項(xiàng)之和的3%。如此不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：

〔12332+903.425+11067+687.24〕×

(萬(wàn)元)

開(kāi)發(fā)本錢(qián)小計(jì)：28110.384萬(wàn)元。

2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算

管理費(fèi)用

取以上〔1〕～〔4〕項(xiàng)之和的3%。如此管理費(fèi)用為：

〔748.89(萬(wàn)元)

〔2〕銷(xiāo)售費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳與市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的1%。合計(jì)為2606.34萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)表6-9。

〔3〕財(cái)務(wù)費(fèi)用

指建設(shè)期借款利息。第1年借款9000萬(wàn)元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：

第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5〔萬(wàn)元〕

第2年應(yīng)計(jì)利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125〔萬(wàn)元〕

第3年應(yīng)計(jì)利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928〔萬(wàn)元〕

如此財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1393.5053萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-14貸款還本付息表。

開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4748.7353萬(wàn)元。

總本錢(qián)費(fèi)用合計(jì)：32859.1193萬(wàn)元(35965.37)

3、投資與總本錢(qián)費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表6-8。4、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算

〔1〕銷(xiāo)售價(jià)格估算

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各局部的銷(xiāo)售單價(jià)為：

住宅：6700元／平方米

商鋪：17200元／平方米

車(chē)位：21萬(wàn)元／個(gè)

〔2〕銷(xiāo)售收入的估算

本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪局部13248平方米，地下車(chē)位188個(gè)。詳見(jiàn)表6-9〔3〕銷(xiāo)售計(jì)劃與收款計(jì)劃確實(shí)定具體見(jiàn)表6-105、稅金估算

〔1〕銷(xiāo)售稅金與附加估算具體見(jiàn)表6-11〔2〕土地增值稅估算

具體見(jiàn)表6-126、投資計(jì)劃與資金籌措

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需332859.1193萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資局部。

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金15000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6-13。本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比擬好的，故項(xiàng)目可以考慮承受。

3、資金來(lái)源與運(yùn)用表開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期〔即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初〕的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。

基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的根底上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為10316.3萬(wàn)元和6030.19萬(wàn)元，均大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。

②內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為67.84%%和45.50；均大于同期貸款利率6.5%和基準(zhǔn)收益率10%〔Ic〕，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行7、借款還本付息估算

長(zhǎng)期借款9000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見(jiàn)表6-14。財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心局部。它是依據(jù)國(guó)家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。

這些能力是通過(guò)各種報(bào)表和一系列指標(biāo)來(lái)表現(xiàn)的。

財(cái)務(wù)分析的根本報(bào)表有：現(xiàn)金流量表〔分為全部投資和資本金〕、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表。不過(guò)，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的不同之處。

財(cái)務(wù)分析的系列指標(biāo)可作三種不同形式的分類(lèi)：按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標(biāo)。

反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)主要包括：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期；

動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；

反映項(xiàng)目的清償能力的指標(biāo)主要包括：借款償還期、資