用地項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

漣源華鑫商住綜合用地工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告工程名稱

第一章 總論一 背景工程開發(fā)背景4044平坦，地形較為規(guī)章，臨街面長(zhǎng)。工程地塊為典型的都市二級(jí)綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土70在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資工程，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)待。可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制目的理的評(píng)估。對(duì)工程可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見，并對(duì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。對(duì)工程開發(fā)進(jìn)展投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)工程決策及事實(shí)上施提出優(yōu)化建議。可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及湖南省公布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；《中華人民共和國(guó)都市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法》婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；漣源市的招商引資政策；本工程的具體規(guī)劃操縱原則；現(xiàn)場(chǎng)勘察和漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；漣源市當(dāng)前的建安本錢、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；置嘉地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)所積存的專業(yè)市場(chǎng)工程操盤閱歷價(jià)值二 工程概況地塊位置800食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)3.6338981.87000-78002500地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施800-1000臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類不不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：☆ 電力、電訊：接入本工程☆給排水：管道鋪設(shè)到位☆大型汽車站：臨人民路公交車站☆800☆購(gòu)物場(chǎng)所：300☆消遣場(chǎng)所：300☆醫(yī)療衛(wèi)生：工程西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北500☆ 500☆金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信六畝塘營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳工程性質(zhì)與要緊特點(diǎn)本工程為商住綜合工程，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的進(jìn)展模式。工程要緊特點(diǎn)有：工程地塊雙面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)，但工程地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)展強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。土地年限為70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。地塊無明顯凹凸落差，地形較為規(guī)章，有利于工程開發(fā)。工程周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不抱負(fù)，大量中低檔次的臨街商業(yè)阻礙了工程地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了工程開發(fā)難度。工程為芙蓉廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開發(fā)工程，成功開發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。工程地塊價(jià)值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山。光明山商圈是以五馬廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)楦?，漸漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)進(jìn)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售一佳超市、通程電器，12023平米廣場(chǎng)使光明山成為漣源最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場(chǎng)之勢(shì)。業(yè)價(jià)值。本工程勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的阻礙。因此，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈進(jìn)展為本工程進(jìn)展至少供給了三大市場(chǎng)時(shí)機(jī)，使工程地塊進(jìn)展前景看好，如能順當(dāng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山”商圈的進(jìn)展勢(shì)頭，完全轉(zhuǎn)變目前本工程地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的進(jìn)展，并與“五馬廣場(chǎng)、光明山”形成“三點(diǎn)成工程地塊價(jià)值的要緊特點(diǎn)有：應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)工程總量應(yīng)有所操縱”的特征。導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)。好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的工程進(jìn)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的工程進(jìn)展團(tuán)隊(duì)。2023、2023者能在本工程以后升值空間中獲利。充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。已進(jìn)展的調(diào)查爭(zhēng)論工程及成果置嘉地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)于202311340320調(diào)查爭(zhēng)論工程及成果如下：目前漣源市商品房供給量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)進(jìn)展空間相對(duì)較小。2-5面積總和已超過14萬(wàn)平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬(wàn)平米。因此，以后1-2年內(nèi)，漣源市住宅物格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。大局部購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置抱負(fù)，交通便利、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位成商業(yè)工程操盤的重中之重。通過“五江購(gòu)物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)工程的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念17.5%的被訪者正在考慮購(gòu)置。其他客戶均為視工程狀況而定，尚需大力引導(dǎo)。家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，期盼有效地進(jìn)展市場(chǎng)整合。僅26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況中意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的期望被轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)呼喚“一站式”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的消滅。撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)展引導(dǎo)。能進(jìn)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見，另依照調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓撸竭_(dá)本工程所預(yù)期的價(jià)格〔租金〕需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)展引導(dǎo)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策掩蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以工程營(yíng)銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)展工程的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。本工程地段價(jià)格被大局部被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。近50%的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的進(jìn)展前景，54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊或缺的根底條件。2023年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)工程，因本工程地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特地性，勢(shì)必在漣源營(yíng)造空前的銷售推采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本工程在后期